不动产与不动产价格.docx
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不动产与不动产价格
第一章不动产与不动产价格
重点提示：
本章为不动产的基础概念部分。
着重介绍了不动产的定义、特征，不动产价格的概念、分类以及不动产价格的影响因素。
第一节不动产
一、不动产概念
1．不动产的定义
关于不动产的定义有很多种。
在民法中，将财产（或称为物）分为动产和不动产两类（柴强，2001）。
如法国民法典第五百一十六条规定：
“一切财产，或为动产，或为不动产。
”对动产和不动产而言，通常是以财产能否自由移动为依据进行划分的。
相对于动产来说，不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。
关于不动产的界定，日本民法典第八十六条规定：
“土地及其定着物为不动产。
”意大利民法典第八百一十二条则详细规定：
“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。
固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场、以及漂浮在水面上的建筑视为不动产。
”中国大陆有关立法中，也使用了不动产的概念，如《中华人民共和国担保法》第九十二条规定：
“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。
”
本课程的定义是：
不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2．不动产实物与权益
（1）不动产实物
①土地
关于土地，人们有各种不同的认识，其中最有代表性的观点有三种。
第一种观点认为土地是指地球表面的陆地。
第二种观点认为土地不仅包含地球表面的陆地，也包含水域，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然历史综合体。
第三种观点认为土地是自然物、自然力或自然资源，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。
”它“指的是自然的各种力量，或自然资源。
”“不仅指土地的表面，……还包括地面上下的东西。
”（伊利、莫尔豪斯，中译本，1982）
②建筑物
建筑物是指人工将建筑材料、建筑构配件和设备等营造而成的整体，包括房屋和构筑物两大类。
房屋指建筑物中具有完善的维护结构、能够遮风避雨，并可供人类在其内直接从事生产和生活等活动的空间场所。
构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。
根据建筑物的用途，通常可分为生产性建筑和非生产性建筑两大类。
前者包括工业建筑和农业建筑，后者包括居住建筑和公共建筑。
③其他附着物（Fixtures）
其他附着物由相关法律予以界定。
如美国有关法律规定，一旦某动产（PersonalProperty）被视作附着物，则该动产在法律上将被看作土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。
那么在什么条件下，动产才可被视作附着物呢？
美国的判断准则是动产所有者是否有此意愿。
例如，土地所有者和承租人在契约中约定，承租者在所承租的土地上建造的附属车库（AutomobileGarage）可以在租约到期前拆除移走，则该车库为承租者的动产而不属于附着物；若契约约定不能拆除，则该车库将被视为附着物而为土地所有者所有。
但若某些依附于土地或建筑物的动产，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，则无论该动产所有人是否有此意愿，该动产都被视作附着物，如给排水管道、电力、热力系统等。
另外，不动产业主为提高其不动产的价值和功能，在地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等，也是附着物。
（2）不动产权益
不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定），以及享有这些权利所能获得的利益或收益。
从历史上看，各国财产权利的设置都是通过法律制度规定的，并受到各国法律的保护。
其中涉及不动产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。
许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权（自物权）上设定他物权，包括用益物权和担保物权，如使用权、居住权、地上权、地役权、抵押权、质权、留置权、典权等，有的还设置了具有债权性质的租赁权。
英美法系国家虽然更注重案例判据，但对各种不动产权利也有相应的法律判断准则，而且权利界定似乎更加准确合理。
二、不动产特性
不动产本身所具有的特性，使得不动产市场和一般商品市场、不动产价格和一般商品价格有很多不同点。
从本质上看，不动产的基本特征是不可移动性，它是由土地的自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。
另一方面，不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，所以不动产特性也表现在社会经济特性方面。
1．自然特性
（1）不可移动性
不可移动性指土地的地理位置固定，不能移动。
固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。
它们虽然可以被拆除，但拆除后就不再是建筑物，或不再是原不动产的组成部分，因此包括建筑物和其他附着物在内的不动产同样具有不可移动的特性。
（2）耐久性
耐久性指土地不因使用或放置而损耗或毁灭。
从本质上说，土壤和岩石虽然会流失或风化，地形和地貌也会发生变化，但土地本身却是永存的，可供人类长久使用。
（3）个别性
个别性指土地的异质性，即任何两宗土地都存在一定的差异。
尽管两栋建筑物可以采用完全相同的建筑设计，但也会因为它们各自所占土地的自然条件和坐落位置等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。
此外，假定两相邻地块其他各种差异可以忽略不计，只是土地利用强度（容积率、建筑密度、建筑高度等）的规定有所不同，则两地块会因产权人权益的不同而不同。
在极端情况下，即使是同一宗土地，也会因为设定他项权利后的权益发生变化而与此前的不同。
（4）数量有限性
数量有限性指人类赖以生存的土地资源总量是固定不变和有限的。
土地是自然物，不能被人类所创造，相对于人类无限需求而言，数量十分有限。
土地价格增加也不可能使土地自然供给总量增加，所以土地的自然供给缺乏弹性。
另外，良好区位条件的形成需要大量人力、物力和财力的投入，也需要比较漫长的时间，而区位条件好的土地数量更为有限，在这些位置建造的建筑物数量也十分有限，从而使得占用这些十分有限的不动产必须支付更多的代价，所以位置好坏对不动产价格具有特别重要的意义。
2．社会经济特性
（1）用途多样性
用途多样性指土地可根据人类需要用于多种不同用途，如作为商业、住宅、工业、农业用地等。
在一定条件下，不同用地之间可实现相互转化。
如农业用地转化为商业、住宅或工业用地等，或工业用地转化为商业或农业用地等，只要这种转化能够使土地资源得到更有效或更适宜利用，或者为了满足人类对某种用地的急需。
同类用地也可在利用形式上发生变化，如改变用地的利用强度和空间分布等。
此外，不同用地还可实现空间交叉或并存，如多功能建筑群用地和综合楼用地等。
（2）涉及广泛性
涉及广泛性指不动产涉及到社会的各个方面，容易对外界各方面产生影响，但同时它也容易受到外界各方面的影响。
（3）权益受限性
世界上没有任何财产权利是绝对的，它们都会受到法律的制约。
尤其是不动产，由于它的涉及面非常广泛，因此权益更易受到限制。
在美国，政府为了维护公共利益，通过实行以下权利对不动产权益加以限制。
①征用权（EminentDomain）。
是联邦政府和州政府的一种固有权利，现已授权给政府部门和私营公用事业公司行使。
政府为了公共利益的需要，无需取得业主同意，有权征用私人的不动产，但需对业主进行补偿，征用权的行使也必须执行法律程序，征用目的应是为了用于公共设施。
我国法律也规定，国家为了公共利益的需要，可以征用农民集体所有的土地。
②警察权（PolicePower）。
是政府为了给社区提供公共健康、安全、道德、和一般福利而对利用不动产加以规范和进行限制的权利。
州立法机构经常将该项权利分级授予县、市、村各级政府机构。
警察权的行使通常包括制定土地细分规则、分区制、建筑规范、环境保护法规等，分别对公共用地要求，各种用地的形状、方位和最小单元面积，土地功能分区利用，建筑设计和施工，环境保护等作出具体规定。
类似我国城市规划等相关法规对土地用途、土地使用强度、绿化、建筑标准和环保等作出的规定。
③征税权（Taxation）。
州政府和地方政府为了增加社区福利，可以在必要时提高不动产税收。
在我国也设有类似的权利。
④无继承人财产充公权（Escheat）。
是政府对土地私有业主的一种限制。
当土地所有者死亡，没有留下有效遗嘱或没有继承人，也没有对其财产的合法原告和请求人，则其不动产将被自动转为州政府或县政府的财产。
除此之外，政府还针对外部性问题对不动产权益制定了一些限制性规定。
如不动产业主在利用其不动产时不得损害他人的利益；共有不动产的正当占有人有责任维护其他共有产权人的合法利益，不得因自身行为不当引起共有不动产的价值损失；不动产的受让人应按转让或承租合约利用不动产，同时也必须服从政府为维护公共利益所制定的法规；不动产业主有为他人提供地役权的义务；不动产业主有责任对其不动产进行维修和保养，不得对他人人身和财产造成损害等。
（4）难以变现性
由于不动产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗不动产的交易不可能很频繁。
一宗不动产的单价少则每平方米数百元，多则数千元甚至上万元；总价少则数十万元，多则数百万元、上千万元，甚至数亿元也不足为奇。
同时，一旦购买不动产，由于它不像动产那样可以自由流动，所以必须承担未来区位条件变化和政策影响的风险。
不动产价值越高，风险相应也越大。
此外，不动产的个别性使得它所面对的购买群体范围相对较窄。
不动产价值越高，购买群体范围也越窄。
因此，当不动产需要出售时，往往需要花费相当长的时间来寻找合适的买方和进行讨价还价，因而变现比较困难。
否则，只有采用相当幅度降价的方式，才可能实现快速变现。
（5）保值增值性
由于不动产具有耐久性，土地可长久使用，建筑物价值自然损耗时间也很长，且可进行维护保养和改良投资保持或增加其价值，因而可以抵御通货膨胀的影响。
即不动产的交换价值可随货币贬值而增加，从而表现出保值和增值性。
又因为不动产具有稀缺性和涉及广泛性，稀缺程度随人口和经济增长等引起的需求增加而增加，从而导致不动产增值；而外部投资产生的正效应也可使不动产增值。
三、不动产分类
1.按用途分类
按用途划分，不动产主要可分为以下10类。
（1）居住用途：
包括普通住宅、公寓、别墅、集体宿舍等。
（2）商业用途：
包括零售商店、购物中心、超级市场、批发市场、贸易场所等。
（3）办公用途：
包括经营性的商务办公楼，如金融、保险大厦，电话、电信大楼等；也包括政府行政办公楼等。
（4）服务用途：
包括宾馆、旅店、饭店、度假村、招待所、酒店、餐馆、快餐店、酒吧、咖啡店、食堂、菜场、浴室、理发店、加油站等。
（5）文化娱乐及休闲用途：
包括图书馆、博物馆、文化馆、展览馆、音乐厅、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心、夜总会、体育馆（场）、游泳馆（池）、高尔夫球场、海滩、滑雪场、风景名胜等。
（6）医疗用途：
包括医院、疗养院、急救中心等。
（7）工业和仓储用途：
包括工业厂房、车间、料场、矿山、仓库、以及直接为工业生产配套服务的厂内办公场所等。
（8）农业用途：
包括农用地、农场、林场、畜牧场、谷场、果园、水利设施等。
（9）特殊用途：
包括火车站、汽车站、机场、水上客运站、大中小学设施、托幼设施、实验楼、部队营房、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合用途：
包括两种或两种以上用途的不动产。
2.按是否产生收益分类
按是否产生收益划分，不动产主要分为以下两类。
（1）收益性不动产：
指能直接取得市场租金或其他经济收益的不动产。
上述商业用途不动产、经营性办公用途不动产、服务用途不动产、医疗用途不动产、工业和仓储用途不动产、农业用途不动产大多属收益性不动产；按市场价格收费的文化娱乐及休闲用途不动产通常也是收益性不动产；此外，在市场上出租的所有不动产都是收益性不动产。
（2）非收益性不动产：
指不能直接取得经济收益的不动产，泛指除收益性不动产以外的所有其他不动产。
如只能自用的住宅、政府办公楼、部队营房、教堂、寺庙等。
对于公益性机构中的不动产，如文化娱乐设施和学校设施等，即使这些机构收费，但所收费用只是为了维持自身收支平衡，并不包含不动产取得的收益，则这些不动产也是非收益性不动产。
第二节不动产价格
一、不动产价格概念
对于不动产估价而言，主要是从量上把握不动产的交换价值，因此可将不动产价格定义为：
不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
此定义有三层含义：
第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；第二，不同的不动产权益对应于不同价格；第三，这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。
二、不动产价格的形成
不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而形成的。
在现实生活中，各种不动产价格的高低，同一不动产价格的变动，实际上是由这三者程度的不同及其变化引起的，它通过市场供求关系反映出来。
例如，不动产经济供给的变动可以改变某类不动产的稀缺程度，从而引起该类不动产价格变化；某不动产的功能贬值将使该不动产的效用降低，从而引起该不动产价格下降；不同时期对同类不动产的需求发生变化，在供给条件不变的情况下，也会引起该类不动产价格变化。
三、不动产价格类型
从实质上说，不动产价格体现的是不动产权益的交换价值，而不动产权益的多样性必然导致不动产价格的多样性。
另一方面，对于不同的行为和方式，或者对于不同的目的，不动产表现出不同的经济价值。
如有的是市场交易的结果；有的是作为政府课税的计税依据；有的是作为投保价值；有的是政府征用的补偿依据；还有的是特定时期政策或制度的产物。
即使是市场交易的结果，有时却并不满足公开市场条件，如交易范围窄的抵押行为等。
此外，有时不动产价格只是指不动产个别组成部分的价格。
因此，分清不动产的价格种类，明确各种不动产价格的含义和作用，是实现正确估价的基础和前提。
1．按价格的形成形式分类
（1）成交价格
成交价格指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。
成交价格既可能是正常的，也可能是不正常的，它随着交易双方的心态、对不动产权益和状态的了解、对市场把握的程度、讨价还价的能力、以及购买方偏好等的不同而不同。
（2）市场价格
市场价格指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。
对各种不动产来说，每个时期都有它们各自的市场价格。
（3）理论价格
理论价格指经济学理论对市场模拟而形成的价格。
在经济学理论中，一般通过理性经济人等一系列假设，同时在假定商品和生产要素价格已知时对消费者和厂商各自行为进行研究的基础上，进一步研究不同市场结构下均衡价格是如何决定的，由此得出的均衡价格即为理论价格。
因此，理论价格不是真实价格，但它揭示了市场供求关系对价格形成的影响，而且市场机制本身具有实现均衡的趋势，因此理论价格可以指导市场价格的形成。
（4）公开市场价值
在美国不动产相关著作中，经常使用公开市场价值（简称为市场价值）的概念，其定义为在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。
（5）评估价格
评估价格是估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值
进行估算和判定的结果。
评估价格又被称为评估价、评估值、评估额或估价结果，也可根据所采用估价方法的不同而采用不同的称呼。
如在估价中采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格，采用成本法得出的价格通常称为积算价格，采用收益法得出的价格通常称为收益价格。
（6）政府指导价和政府定价
政府指导价和政府定价是政府为实现宏观调控和对某些物品实行特别政策而制定的价格，由政府有关部门按照定价权限和范围制定。
政府指导价一般采用规定基准价及浮动幅度的形式，政府定价通常表现为直接规定价格。
此外，政府对价格的干预还可以采用制定最高和最低限价、或者规定成本构成和利润率等其他形式。
在我国，不动产价格中具有政府指导价性质的主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格以及经济适用房销售价格，而具有政府定价性质的主要是城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。
2．按实物形态分类
（1）土地价格
土地价格简称地价，仅指不动产中土地部分的价格。
在我国，根据土地性质和开发程度的不同，习惯上将土地分为生地、毛地和熟地三种，土地使用权有偿出让时的相应价格
分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。
根据土地使用权取得市场的不同，可分为出让
价格和转让价格。
根据价格表示单位的不同，可分为总地价、单位地价和楼面地价。
此外，在某些特别场合，还存在一种补地价。
（2）建筑物价格
建筑物价格仅指不动产中建筑物部分的价格，不含建筑物占用范围内的土地价格。
其中建筑物单价是以单位建筑面积表示的建筑物价格。
建筑物转让时，实质上是房屋建筑所有权的转让。
（3）不动产价格
此处专指建筑物连同所占用土地的整体价格。
在我国，一般称为房价，指土地使用权与房屋建筑所有权的整体价格。
不动产单价通常指单位建筑面积不动产价格，也可能是单位建筑物使用面积不动产价格。
因同一宗不动产的建筑物使用面积小于建筑面积，但总价格相同，所以单位使用面积价格高于单位建筑面积价格。
面积单位一般采用平方米，但在我国香港和台湾地区，习惯上分别采用平方英尺和坪。
此外，不动产也包括在建工程，即已完成的部分建筑物连同所占用土地作为不动产整体项目转让，但不包括尚未完成的土地开发项目，后者可划归于土地部分。
按不动产交易付款方式的不同，可以分为实际价格和名义价格。
按不动产交易标的状况的不同，可以分为现房价格和期房价格。
按不动产销售的习惯，还可以分为起价、标价、成交价、均价等。
实际价格指在成交日期一次付清的价格，或根据此时的折现率将所有现实和未来支付折算到这一日期的支付总额。
3．按不同的经济行为分类
（1）买卖价格
买卖价格指通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格，一般指不动产所有权的让与和取得价格。
在我国既可以指有偿出让土地使用权的买卖价格、也可以指土地使用权和房屋所有权同时转让的价格。
（2）租赁价格
租赁价格指不改变不动产归属关系，由出租人将不动产按双方商定的租约出租给承租人使用，承租人向出租人支付的租金。
土地租金称为地租，不动产整体出租称为房租。
我国目前的房租有市场租金（反映市场供求关系）、商品租金（包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素）、成本租金（包括商品租金的前5项因素）、准成本租金和福利租金。
应注意的是，已形成租赁关系的不动产转让时，一般只是业主发生变化，原租约有关约定在租赁期限内继续有效，租金保持不变或根据原租约规定变化。
（3）抵押价值
抵押价值指以抵押贷款方式将不动产作为债权担保时的价值。
不动产作为债权担保的条件是对不动产设定抵押权，进行他项权利登记。
抵押价值的实质是当债务人不履行债务，抵押权人依法以折价、拍卖、变卖等方式处置抵押不动产时，该不动产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。
（4）保险价值
保险价值指对有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物投保时，为确定投保金额提供参考依据而评估的价值。
（5）课税价值
课税价值指为政府课税目的，由不动产估价专业人员估定作为不动产课税依据的价值。
课税价值根据国家税法规定确定。
在美国和日本，课税价值一般以不动产市场价值的一定比例确定。
（6）征用价值
征用价值指政府为了公共利益的需要，征用不动产时确定的补偿金额。
在我国，一般指征用农民集体土地的补偿金额，也包括收回国有土地使用权时，对未到期土地使用权的权利人和地上建筑物的所有人及使用人的补偿和安置费用。
第三节不动产价格影响因素
一、一般因素
影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。
这些因素对不动产价格的影响是整体性和全方位的，覆盖面是整个地区。
一般因素包括社会因素、经济因素和制度（行政）因素三大项（见表1-1）。
表1-1一般因素细目表
社会因素
经济因素
制度（行政）因素
1．人口状况
1．经济发展状况
1．土地制度
2．城市化及公共设施条件
2．储蓄、消费及投资水平
2．住房制度
3．教育及社会福利状况
3．财政与金融状况
3．城市规划
4．不动产交易惯例
4．物价、居民收入及就业水平
4．建筑规范
5．生活方式等状况
5．税收负担状况
5．不动产有关税制
6．心理因素
6．技术革新及产业结构状况
6．地价政策
7．国内政治状况
7．城市交通体系状况
7．交通管制
8．社会治安状况
8．国际化状况
8．行政隶属关系变更
9．国际政治状况
9．国际经济状况
二、区域因素
区域因素指不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。
区域因素包括两方面，一是不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合而形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响；二是城市内各种不同类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。
本课程考虑的区域因素主要是指城市商业区、住宅区、工业区内各种影响相应类别不动产价格的因素（见表1-2）。
表1-2不同用地区域的影响因素表
住宅区域
商业区域
工业区域
1．日照、温度、湿度、风
向等自然地理状态
1．商业及业务种类、规模、商业集聚状况
1．干线道路、铁道、港湾、机场等对外交通设施的便利程度
2．街道幅宽、构造的状态
2．商业近邻地域状况、顾客群体数量及状况
2．商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系
3．离市中心距离及交通设
施状况
3．顾客及工作人员的交通工具及状况
3．动力资源及排放设施
有关费用
4．附近商店配置状况
4．商业繁华程度及兴衰动向
4．关联产业的位置
5．上下水道、煤气（燃料）供给、污水处理、
环卫设施状况
5．商品进出运输的便利程度
5．水质污染、大气污染等公害发生的可能性及
危害程度
6．公共公益设施的配置及
状况
6．临街道路（往复）可及性
及通行能力
6．劳动力资源状况及生活条件
7．洪水、地震等灾害发生
的可能性
7．营业类别及竞争状况
7．有关法律法规对产业
发展的有关规定
8．噪音、污染等公害的发
生程度
8．地域内经营者的创造性及资本实力条件
9．地块的面积、方位、配
置及利用情况
9．停车设施状况
10．眺望、景观等自然环
境状况
三、个别因素
个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。
这是由不动产的个别性所决定的，并由此影响同类不动产的不同价格。
个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。
与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。
自然条件包括宗地的地形、地势、地质状况，宗地的面积、形状及与道路街面的方位关系。
用作住宅的宗地更侧重于日照、通风、干湿条件、兴建住宅的合适朝向等。
局部区位条件及环境状况包括宗地所处的地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的幅宽、构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道、电力、燃料设施状况，景观和绿化状况，噪音及污染程度，对宗地利用的若干限制条件等。
其中，用于住宅的宗地侧重于附近购物是否方便快捷，周围的公共设施和公益设施是否完备，污水等排污处理和环卫设施的状况等。
用于商业的宗地强调与商业地域中心的接近程度以及对顾客流动状态的适合性。
而用于工业的宗地则侧重于与干线道路、铁路、港湾、机场
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