建设工程造价案例分析知识点汇总归纳.docx
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建设工程造价案例分析知识点汇总归纳
建设工程造价案例分析（第一章）
本章知识点详解一
一、建设项目总投资的构成及估算方法
1.建设项目总投资估算内容如图1－1所示：
我国现行建设项目总投资构成
建设项目总投资
固定资产投资
——工程造价
建设投资
工程费用
设备及工器具购置费
建筑安装工程费（206号文）
工程建设
其他费用
建设用地费
与项目建设有关的其他费用
与未来生产经营有关的其他费用
预备费
基本预备费：
工程建设不可预见费
价差预备费：
价格变动不可预见费
建设期利息：
均衡贷款；建设期只计息不还
固定资产投资方向调节税（目前已停收）
流动资产投资-流动资金
扩大指标估算法；详细估算法
说明：
固定资产投资（工程造价）构成中，工程费用、工程建设其他费用、基本预备费部分为静态投资部分，价差预备费和建设期利息为动态投资部分。
2.投资估算的方法有：
单位生产能力估算法、生产能力指数估算法、比例估算法、系数估算法、混合法等。
其中考生需要掌握的是运用生产能力指数估算法及构成组合法进行建设项目总投资的估算。
其相关公式如下：
（1）生产能力指数法
C2＝C1（Q2/Q1）n×f
式中：
C2—拟建项目总投资；
C1—类似项目总投资；
Q2—拟建项目生产能力；
Q1—类似项目生产能力；
n—生产能力指数，若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5～2之间，可取n=1；f—综合调整系数。
（2）设备及工器具购置费（采用装运港船上交货方式）
国产设备购置费=国产设备原价+运杂费
进口设备购置费=抵岸价+国内运杂费
抵岸价（原价）=离岸价格（FOB）+国际运费+运输保险费+关税+进口环节增值税+外贸手续费+银行财务费+（消费税+车辆购置税）
其中：
国际运费=FOB×运费率
国际运输保险费=（FOB+国际运费）/（1-保险费率）×保险费率
到岸价（CIF）=FOB+国际运费+运输保险费
银行财务费=FOB×人民币外汇汇率×银行财务费率
外贸手续费=CIF×人民币外汇汇率×外贸手续费率
关税=CIF×人民币外汇汇率×进口关税税率
增值税=（CIF+关税+消费税）×增值税率
（3）建筑安装工程费（206号文）
建安工程费=直接费+间接费+利润+税金
其中，直接费=直接工程费+措施费
直接工程费=人工费+材料费+机械费
措施费=安全文明施工费+夜间施工增加费+非夜间施工照明费+二次搬运费+冬雨季施工增加费+大型机械进出场及安拆费+施工排水降水费+地上地下设施、建筑物的临时保护设施费+已完工程及设备保护费+混凝土、钢筋混凝土模板及支架费+脚手架费+垂直运输费+超高施工增加费。
间接费=规费+企业管理费
规费=社会保险费+住房公积金+工程排污费
社会保险费=养老保险费+失业保险费+医疗保险费+工伤保险费+生育保险费
企业管理费=施工企业管理人员工资+...
税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加
（4）预备费＝基本预备费＋价差预备费
式中：
基本预备费＝（设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他费）×基本预备费率=（工程费+工程建设其他费）×基本预备费率
（5）价差预备费PF＝
It〔（1+f）m（1+f）0.5（1+f）t-1-1〕
It—建设期第t年的投资计划额（工程费用+工程建设其他费用+基本预备费）
特别说明：
此处与《建设工程计价》科目不符，《建设工程计价》中It：
估算静态投资额中第t年投入的工程费用，即包括：
设备及工器具购置费、建安工程费
分析建议：
应按中价协（2007）003号，《建设项目投资估算编审规程》中关于价差预备费的公式，It是指估算静态投资额中第t年投入的工程费用（设备及工器具购置费+建安工程费）。
n---建设期年份数
f—建设期年均投资上涨率
m—建设前期年限（从编制估算到开工建设，单位：
年）
该公式考虑了建设前期的涨价因素，式中（1+f）0.5是按第t年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。
（6）建设期贷款利息（均衡贷款，期间贷款）＝∑（年初累计借款＋本年新增借款÷2）×贷款利率
（7）流动资金计算方法：
第一种方法是用扩大指标估算法估算流动资金
项目的流动资金＝拟建项目固定资产总投资×固定资产投资流动资金率
第二种方法是用分项详细估算法估算流动资金：
流动资金＝流动资产－流动负债
式中：
流动资产＝应收账款+预付账款＋现金＋存货
流动负债＝应付账款+预收账款
流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金
估算的基本步骤，先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数，然后再分项估算占用资额。
周转次数=360天/最低周转天数
应收账款＝年经营成本/年周转次数
应付账款=外购原材料、燃料、动力费或服务年费用金额/年周转次数
现金＝（年工资福利费＋年其他费）/年周转次数
存货＝外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品
外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料动力费/年周转次数
在产品=（年工资及福利费+年其他制造费+年外购原材料燃料费+年修理费）/年周转次数
产成品=年经营成本/年周转次数（案例教材）
说明：
产成品=（年经营成本-年其他营业费用）/年周转次数（计价教材、《建设项目经济评价方法与参数》第三版）
本章知识点详解二：
财务报表及财务评价
其中报表主要体现为二张辅助报表及三张基本报表，即还本付息表、总成本费用表、项目投资现金流量表（融资前）、项目资本金现金流量表（融资后）、利润与利润分配表（融资后）
财务评价主要是基于三张基本报表的财务指标计算与评价（可行或不可行）
一、借款还本付息表
某项目借款还本付息表 单位：
万元
项目年份
1
2
3
4
5
6
年初借款余额
当期还本付息
其中：
还本
付息
期末借款余额
考试要求：
今年的借款还本付息表结构有变化，更简洁。
要求学员按表头内容准确填写
二、总成本费用表
某项目总成本费用估算表单位：
万元
序号
项目年份
3
4
5
6
7
8
1
经营成本
2
折旧费
3
摊销费
4
利息
建设期贷款利息
5
流动资金贷款利息
6
临时借款利息
7
总成本费用
（1＋2＋3＋4＋5＋6）
7.1
固定成本
7.2
可变成本
考试要求：
总成本费用的构成及计算
三、项目投资现金流量表及财务评价指标（融资前）
某拟建项目投资现金流量表及财务评价指标单位：
万元
序号
项目
计算方法
1
现金流入
1=1.1+1.2+1.3+1.4
1.1
营业收入
年营业收入=设计生产能力×产品单价×年生产负荷
1.2
补贴收入
补贴收入是指与收益相关的政府补贴，一般已知
1.3
回收固定资产余值
固定资产余值＝年折旧费×（固定资产使用年限－运营期）＋残值
年折旧费＝（固定资产原值－残值）÷折旧年限
说明：
固定资产原值含建设期利息
固定资产残值=固定资产原值×残值率
（此值一般填写在运营期的最后一年）（会计算）
1.4
回收流动资金
各年投入的流动资金在项目期末一次全额回收（此值一般填写在运营期的最后一年）
续表
序号
项目
计算方法
2
现金流出
2=2.1+2.2+2.3+2.4+2.5
2.1
建设投资
建设投资中不含建设期利息
建设投资=工程费+工程建设其他费+预备费
2.2
流动资金
一般发生在投产期前几年，一般已知
2.3
经营成本
发生在运营期各年，一般已知
2.4
营业税金及附加
各年营业税金及附加=年营业收入（1.1）×营业税金及附加税率
2.5
维持运营投资
有些项目运营期内需投入的固定资产投资，一般已知
3
所得税前净现金流量（1-2）
各对应年份=1-2
4
累计所得税前净现金流量
各对应年份第3项的累计值
序号
项目
计算方法
5
调整所得税
调整所得税=年息税前利润（EBIT）×所得税率
息税前利润（EBIT）=营业收入-营业税金及附加-总成本费用+利息支出+补贴收入=年营业收入-营业税金及附加-经营成本-折旧费-摊销费-维持运营投资+补贴收入
年摊销费=无形资产（或其他资产）/摊销年限
6
所得税后净现金流量（3-5）
各年=3-5
7
累计所得税后净现金流量
各对应年份的第6项的累计值
8
折现系数
一般已知
9
折现后净现金流量
对应年份的6×8
续表
序号
项目
计算方法
10
累计折现后净现金流量
最后一年的值即为项目的FNPV
基于项目投资现金流量表的财务评价指标
1）有三个常见指标：
净现值（FNPV）、内部收益率（FIRR）、静态投资回收期或动态投资回收期（Pt或Pt`）。
其中,净现值为表中最后一年的累计折现净现金流量；静态投资回收期＝（累计净现金流量出现正值的年份－1）＋（出现正值年份上年累计净现金流量绝对值÷出现正值年份当年净现金流量）
动态投资回收期＝（累计折现净现金流量出现正值的年份－1）＋（出现正值年份上年累计折现净现金流量绝对值÷出现正值年份当年折现净现金流量）
内部收益率＝FIRR＝i1＋（i2－i1）×〔FNPV1÷（|FNPV1|＋|FNPV2|）〕
2）财务评价：
净现值≥0,项目可行；内部收益率≥行业基准收益率，项目可行；投资回收期≦行业基准回收期（或计算期），项目可行。
反之不可行。
本章知识点详解三
项目资本金现金流量表
及财务评价
某项目资本金现金流量表 单位：
万元
序号
项目
计算方法
1
现金流入
1=1.1+1.2+1.3+1.4
1.1
营业收入
年营业收入=设计生产能力×产品单价×年生产负荷
1.2
补贴收入
补贴收入是指与收益相关的政府补贴
1.3
回收固定资产余值
固定资产余值＝年折旧费×（固定资产使用年限－营运期）＋残值
年折旧费＝（固定资产原值－残值）÷折旧年限
固定资产残值=固定资产原值×残值率
1.4
回收流动资金
各年投入的流动资金在项目期末一次全额回收
续表
序号
项目
计算方法
2
现金流出
2=2.1+2.2+2.3+2.4+2.5+2.6+2.7
2.1
项目资本金
建设期和运营期各年投资中的自有资金部分
2.2
借款本金偿还
借款本金=长期（建设期）借款本金+流动资金借款本金+临时借款本金
2.3
借款利息支付
利息=长期借款利息+流动资金借款利息+临时借款利息
2.4
经营成本
一般发生在运营期的各年
2.5
营业税金及附加
各年营业税金及附加=当年营业收入×营业税金及附加税率
2.6
所得税
所得税=利润总额×所得税率=（营业收入+补贴收入-营业税金及附加-总成本）×所得税率
总成本=经营成本+折旧费+摊销费+利息
年摊销费=无形资产（或其他资产）/摊销年限
利息=长期借款利息+流动资金借款利息+临时借款利息
2.7
维持运营投资
有些项目运营期内需投入的固定资产投资
续表
序号
项目
计算方法
3
净现金流量（1-2）
各对应年份1-2
4
累计净现金流量
各年净现金流量的累计值
5
折现系数
第t年折现系数:
（1+i）-t
6
折现净现金流量
各对应年份3×5
7
累计折现净现金流量
各年折现净现金流量的累计值
基于项目资本金现金流量表的财务评价指标
1）常见指标：
净现值（FNPV）、内部收益率（FIRR）、静态投资回收期或动态投资回收期（Pt或Pt`）。
其中,静态投资回收期＝（累计净现金流量出现正值的年份－1）＋（出现正值年份上年累计净现金流量绝对值÷出现正值年份当年净现金流量）；动态投资回收期＝（累计折现净现金流量出现正值的年份－1）＋（出现正值年份上年累计折现净现金流量绝对值÷出现正值年份当年折现净现金流量）
内部收益率＝FIRR＝i1＋（i2－i1）×〔FNPV1÷（|FNPV1|＋|FNPV2|）〕
2）财务评价：
净现值≥0,项目可行；内部收益率≥行业基准收益率，项目可行；投资回收期≤行业基准回收期（或计算期），项目可行。
反之不可行。
本章知识点详解四
基于项目利润与利润分配表的财务评价
某项目利润与利润分配表 单位：
万元
序号
项目
计算方法
1
营业收入
年营业收入=设计生产能力×产品单价×年生产负荷
2
营业税金及附加=1×%
各年营业税金及附加=当年营业收入×营业税金及附加税率
3
总成本费用
总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+利息支出
年摊销费=无形资产（或其他资产）/摊销年限
利息支出=长期借款利息+流动资金借款利息+临时借款利息
4
补贴收入
续表
序号
项目
计算方法
5
利润总额
（1-2-3+4）
6
弥补以前年度亏损
利润总额中用于弥补以前年度亏损的部分
7
应纳税所得额
（5-6）
应纳税所得额=（5-6）
8
所得税=7×%
所得税=（7）×所得税率
9
净利润
（5-8）
净利润=（5-8）＝利润总额-所得税
10
期初未分配利润
上一年度末留存的利润
11
可供分配的利润
（9+10-6）
可供分配的利润=（9+10-6）
序号
项目
计算方法
12
提取法定盈余公积金＝9×%
按净利润提取＝9×%
13
可供投资者分配的利润
（11-12）
可供投资者分配的利润=（11-12）
14
应付优先股利权
视企业情况填写（13×%）
15
提取任意盈余公积金
视企业情况填写（13×%）
16
应付普通股股利
（13-14-15）
视企业情况填写
17
各投资方利润分配
视企业情况填写（16×%）
其中:
××方
××方
序号
项目
计算方法
18
未分配利润
（13-14-15-17）
未分配利润=可供投资者分配利润-应付各投资方的股利
式中：
未分配利润按借款合同规定的还款方式，编制利润与利润分配表时，可能会出现以下两种情况：
第一种：
未分配利润+折旧费+摊销费≤该年应还本金，则该年的未分配利润全部用于还款，不足部分为该年的资金亏损，并需用临时借款来弥补偿还本金的不足部分。
第二种：
未分配利润+折旧+摊销费>该年应还本金，则该年为资金盈余年份，用于还款的未分配利润按以下公式计算：
该年用于还款未分配利润＝当年应还本金-折旧-摊销。
序号
项目
计算方法
18.1
用于还款未分配利润
该年用于还款未分配利润＝当年应还本金-折旧-摊销
18.2
剩余利润（转下年期初未分配利润）
（18-18.1）
剩余利润转下年期初未分配利润=18-18.1
19
息税前利润（EBIT）
（利润总额+利息支出）
息税前利润（EBIT）=（利润总额+利息支出）=5+利息
20
息税折旧摊销前利润（EBITDA）
（息税前利润+折旧+摊销）
息税折旧摊销前利润（EBITDA）=（息税前利润+折旧+摊销=19+折旧+摊销
续表
序号
项目
计算方法
基于利润与利润分配表的财务评价
1）主要评价指标：
总投资收益率（ROD）、项目资本金利润率（ROE）
2）相关计算公式：
总投资收益率（ROD）=〔正常年份（或运营期内年平均）息税前利润/总投资〕×100%
资本金利润率（ROE）＝〔正常年份（或运营期内年平均）净利润/项目资本金〕×100%
3）财务评价：
总投资收益率≥行业收益率参考值，项目可行；
项目资本金利润率≥行业资本金利润率，项目可行。
本章知识点详解五
盈亏平衡分析法
盈亏平衡分析是项目不确定性分析中常用的一种方法。
1.盈亏平衡分析的基本公式：
总收入（TR）=总成本（TC）
1）总收入＝营业收入-销售税金及附加=销售量×销售单价×（1-销售税金及附加税率）
2）总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本×产量
3）利润＝总收入－总成本＝产量×单价×（1-销售税金及附加税率）-（固定成本+单位可变成本×产量）
说明:
一般按年计，盈亏平衡时，则利润=0，即总收入=总成本
4）产量盈亏平衡点＝
5）单价盈亏平衡点＝
2.盈亏平衡分析法的注意事项：
1）采用线性盈亏平衡分析法，盈亏平衡点是指利润为零时的产量、生产能力利用率、销售额或销售单价。
2）如果给出销售税金及附加税率，则税金=销售收入×税率。
3）不必记忆各种盈亏平衡的计算式，只须记住基本损益方程式，令利润为零，即可推导出各个盈亏平衡点的计算公式。
4）盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，所以分析结论要紧扣这一点。
一般来说，盈亏平衡点越低，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。
本章知识点详解六
单因素敏感性分析
敏感性分析是在确定性分析的基础上，通过进一步分析、预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如内部收益率、净现值等）的影响，从中找出敏感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力的一种不确定性分析方法。
1.计算因素的敏感度公式：
敏感度=[（Y1-Y0）÷Y0]/[（X1-X0）÷X0]
式中：
Y0——初始条件下的财务评价指标值（FNPV0、FIRR0等）；
Y1——不确定因素按一定幅度变化后的财务评价指标值（FNPV1、FIRR1等）；
X0——初始条件下的不确定因素数值；
X1——不确定因素按一定幅度变化后的数值。
2.单因素敏感性分析步骤：
1）确定分析指标（如FIRR，FNPV等）。
2）选择需要分析的不确定性因素（如项目投资、销售收入、经营成本等）。
3）分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。
4）确定敏感性因素。
5）给出敏感性分析结论。
6）一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。
注意:
临界点的概念，如以FNPV为评价指标,则FNPV=0时所对应的点为临界点,它可以判别不确定因素的允许变动范围。
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