国美电器店开发管理规定.doc

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国美电器有限公司经营管理手册——营运系统分册

制度名称

电器店开发管理规定V1.0

文件编号

国美Z—营运—连锁002

1.目的：

新门店的选择过程是一项十分复杂的工作，关系到日后经营工作的质量，为使工作有章可循，达到规范化标准，特制定本规定。

2.范围：

2.1适用范围：

本规定适用于国美电器连锁发展部、新区开发办、各分部连锁发展部。

2.2发布范围：

国美电器各中心、各部门、各级子公司。

3.名词解释：

无

4.职责：

4.1公司总裁负责新门店选址最终审批。

4.2连锁发展部负责新门店选址的督导、审核。

4.3连锁发展部负责新门店选址工作。

5.作业内容：

5.1选址的三大要素

在前期的市调和论证已相当充分，并已明确制定某一商圈或二级市场的开店计划后，将进入实质性的选址阶段，选址工作必须把握三大核心要素：

A、位置：

不管是分部所在城市或二级市场的开发，卖场选址中位置是首先考虑的要素，

商圈、客流、家电销售氛围、交通便利、突出的形象是决定经营成败的关键。

B、店面形象与卖场结构：

备选项目店一定要有突出的外观形象、丰富的广告位资源，

门口有停车位及促销空间；卖场的结构要适合经营家电，无过多立柱、无死角，能够按公司标准进行的商品布局和出样，并为消费者创造一个良好的购物环境。

C、租金：

房租是经营中最沉重的负担，由于家电零售业已进入微利经营的时代，所以

租金一定要合理，原则上要求将租金控制在预期营业额的1%以内。

各分部在选址时一定要本着位置→结构→租金顺序考虑的原则，首先要明确在哪个区域开店（某条街、某个路段），其次是在该区域内选择适合做大卖场的商城，第三是将符合要求的商城以最低的租金谈下来。

5.2选择新门店的基本要求：

5.2.1地理位置：

（特殊情况须详细说明）

A、应依托各主要、次要商圈和家电、IT产品销售集中的地带，以及高消费水平

的大型城市住宅地区。

应根据城市综合信息判断是否深入商圈中心，至少应考虑商圈核心向外延伸500米的距离范围内，力求降低租金成本，又能利用商圈人气，吸引客流。

可考虑与国际知名连锁业为邻，共同分享客流资源。

B、店址前应有一条一级街道（至少是双向四车道），最好是进出商圈的必经之路

或主要通道，利于突出形象，便于吸纳客流。

C、店址方圆200米内，至少应有8条以上公交线路通过并有站点设置。

站点的设

置离店址越近越好。

重点考察店址周边有无地铁、轻轨及公交总站设置。

D、店址正面道路应是双向街道，原则上不选单行道、步行街或严管街，以保证交

通畅通。

E、通过市政规划了解城市现状及未来的发展和变化，以确认店址在未来数年内不

被拆迁。

F、选址要求：

a、小型城市电器店选址尽量选择在核心商圈、商业主干道，离核心位置尽量靠近，不要选择商圈的末端。

选址尽量选择交通四通八达、客流量大、人气旺的核心商圈。

b、中型城市电器店选址尽量使该市的核心商圈内都有国美的店。

同时应考虑各

区域商圈的布点，特别是市内空白点。

尽量让该城市布局合理，没有空白点。

若目前没有空置可租店面，在建项目位置好的也要考虑。

c、大型城市区级商圈、交通主干线周边均可开发选址。

上海、北京因人口多、

人流量大，城市商圈较多，尽量选择国美未辐射到的区域开店，市场开发潜

力非常大。

d、选择竞争对手周边经营好的门店进行开发，贴近竞争，有效的打击竞争对手。

e、选址要有前瞻性。

城市发展的整体规划、商圈的迁移、新兴商业区的形成，

对选址会带来一定的影响，望分部在选址过程中注意此问题，选择一些未来

有发展潜力的店址项目。

5.2.2合作方式：

A、新区开发选址以租为主。

合作中开发人员应以勤奋、严谨的工作态度和工作方法，充分体现国美的实力

和风貌，赢得合作对象的尊重和支持。

5.2.3店间距离：

A、300万人口以上城市，店间距离应在6-8公里左右。

B、200万-300万人口的城市，店间距离应为4-6公里。

C、100万-200万人口的城市，店间距离应为3-4公里为宜。

5.2.4单店辐射范围：

A、单店辐射的有效消费群体应达到50万人以上。

B、店与店之间，对消费群体的有效辐射应避免重复。

5.2.5店面条件：

5.2.5.1面积：

2500-3500㎡（不含办公区、库房等临界营业面积）

5.2.5.2楼层（优先次序）：

（如有特殊情况须详细说明）

A、一层

B、主一层带二层（以一层为主）

C、主一层带地下一层（以一层为主）

D、主一层带二层和地下一层（以一层为主）

E、主一层带二层和三层（以一层为主）

F、以一层为消费者引导区，以地下一层或地上二层为主（视租金状况和销售预测结果而定）

5.2.5.3结构：

A、以适合于商场经营的框架结构为首选。

B、以独立经营的房屋为主，力求避免店中店。

5.2.5.4层高：

卖场内净空高度3-4米。

5.2.5.5通道：

至少有两部以上的步行梯通往不同楼层，每部宽度不应低于两米，步行梯应位于明显位置。

如有电动扶梯更佳。

5.2.5.6库房：

应有配套库房200m2左右，确保存货安全，提货便捷。

5.2.5.7设施：

A、应有符合国家消防标准的消防设备及附属设备。

B、应有符合国家标准的烟感报警系统。

C、符合标准的照明系统。

D、常规供水系统。

E、独立使用并可向顾客开放的洗手间。

F、足够的电话线路。

5.2.5.8停车位：

商场前应具备20个以上停车位。

5.2.5.9免费提供门前充足的促销活动场地（200㎡或以上）。

5.2.5.10商场外部形象：

A、商场正面宽度应不少于30米。

B、商场正面应免费提供不少于300㎡的广告位置，用于设立企业招牌及提供给厂家制作产品广告。

C、商场正面应可独立装修，突出国美统一的VI标识。

D、商场侧面和楼顶应尽可能多的争取广告位。

5.2.5.11供电能力（在不含空调和自动扶梯的前提下）：

2000—3000平方米=180KW以上

3000—4000平方米=220KW以上

4000—5000平方米=280KW以上

5000—6000平方米=340KW以上

6000—7000平方米=380KW以上

7000—8000平方米=420KW以上

5.2.5.12租赁资质：

A、出租方必须具备房屋产权、出具产权证明。

B、出租方必须具备房屋出租权，出据房屋出租许可证，并承担纳税责任。

C、出租方必须是独立法人单位，具备独立对外签署租赁合同的资格或有上级授权。

D、出租方必须具备独立进行物业管理和房产维修能力。

E、出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，封闭管理，自主经营。

5.2.5.13其它：

A.对承租方的经营给予支持和配合，出具必要的证明、手续。

B.租方不得将同址其它场地租赁给与承租方经营范围相同的商家经营。

C.出租方应有能力帮助承租方处理与当地主管机关的公共关系。

出租方应提供符合国家要求的房屋租赁发票。

D.在同等房屋条件下，力争最低的租金价位。

E.出租方的房屋租金不能有租金年递增要求（根据谈判条件制定）。

F.营业面积有扩大空间的，在同等条件下，优先考虑。

G.一般情况下，租期应在5～８年。

5.2.6人流量测算方法与规则

人流量测算是对于可选卖场聚客情况的客观认识，进行人流量测算和对于人流质量的观察判断，都是开发人员需要以认真、务实的态度去面对的。

唯有如此，才可能客观地呈现预定点（或商圈）是否具有开发价值。

新店呈报总部连锁发展部评估之前需要测算人流量。

5.2.6.1人流量测算的原则：

A、守选址指导书的人流量测算规则及方法；

B、对于数字，应真实、准确、可靠；

C、对于数字不得任意更改（如有市场特殊情况，应及时提供具体说明）；

D、要确保测算人员对测算有正确的认识，并了解测算的方法和操作：

a.所有参与人流量测算的工作人员，事先一定要经过分部连锁发展部的培训，并

经过认可后才可以获准参与测算工作。

b.在进行新址人流量测算时，分部开发有关人员一定要在测算期间进行不定期的

多次的抽检，以尽量避免任何不正确的测算发生。

一旦发现，立即另请人员重测

c.任何情况下均不应发生任何更改或变动人流量数字的情况。

d.人流量测算仅是提供了我们一个较客观的商圈人流数量的情况，但人流的数量

并不保证人流的质量。

年龄层次在15至40岁这些人流对象才是我们的主要顾客群，因此，在做人流量测算时，开发人员应该更深入地了解该地区（或商圈）的人流质量是否大多能符合我们的要求。

e.在找到新店预定点时，也应同时要寻找有无适当的对等店，以从对等店的相关资料中能对新店的未来有个较客观的轮廓。

5.2.6.2人流量测算规则及方法：

A、人流量测算的时间为周一至周五（其中2天），每天的测算时段为早上8:

00--晚上10:

00。

B、在进行测算的2天内，应避免法定节假日。

C、统计的人流，应当是店址一侧，经过店址主入口正前方的人流。

A）在下列情况下，可将店址对面人流的50%计入总人流量：

1）店址正前方的道路宽度小于双车道，且道路中间没有任何障碍和隔断；

2）店址正前方的道路是步行街且中间有障碍间断性的隔断（如花台等）；但是，该步行街必须是由政府确认的，并且至少在今后两年内不会改变，若有任何特殊情况，请说明。

将道路对面人流的50%，计入总人流量。

则总人流量的计算如下：

店址一侧人流量+店址对面人流x50%=总人流量

B）在下列情况下，可将店址对面人流的100%计入总人流量

如果店址正前方为步行街，且步行街中间没有任何障碍，则可将对面人流全数计入。

店址一侧人流量+店址对面人流=总人流量

C）在下列情况下，不得将店址对面人流计入总人流量

除步行街外，若马路中间有障碍存在，则一律不得统计对面人流。

店址一侧人流量=总人流量

D、只有当店址附近100米范围内有总计不小于100平方米的自行车停放区时，才可以统计自行车流量。

将自行车流量的50%计入总人流量。

则总人流量的计算如下：

步行人流量+自行车流量×50%=总人流量

当在数摩托车时请使用以上规则（同自行车一样）

5.2.6.3开发人员观察与分析人流质量

了解人流的质量对于我们开发工作的重要组成部分。

开发人员应于不同的时段前往新址查看人流情况，一般分为：

上午，中午高峰时段，下午，傍晚高峰时段，晚上等几个时段前往观察。

这样才能全面掌握该店一天的人流质量情况。

在前往观察人流的同时，应注意以下事项：

A、从人的衣着及外表试着判断经过该店门前的人流中属于城市人口的百分比。

B、试着判断经过该店门前的人流的年龄层次情况，判断12至40岁之间的人所占整个人流的百分比。

C、判断经过该店门前的人流动线方向，该店是否处于人流主动线上？

判断经过该店门前的人流来此地的目的何在？

来此的主要目的是何种？

所占百分比情况？

5.3电器店审批工作流程

5.3.1店址立项：

5.3.1.1分部上报立项材料，包括：

A.该城市可选卖场、国美卖场、竞争对手分布态势图;B.可选卖场的位置及商流图（标注周边商场、竞争对手、街道、车道数、公交车站位置、公交车数量、客流方向及多少等）；C.可选卖场的所处商圈照片、卖场外立面照片（全景）、广告位位置示意图、内部结构照片、卖场建筑平面图（需标明我方租赁面积）、周边商场照片等；D.完整的调查分析报告，包括选址情况分析表、全套附件的可选卖场调查表格；

5.3.1.2总部连锁发展部收到分部提交的电器店可选卖场申请材料后，根据电器店评估标准进行评估、论证，得出评估分数，并派员对评估分数合格的可选卖场进行现场考察；

5.3.1.3营运中心连锁发展部出具初步评估意见并向营运中心副总经理/总经理提交立项申请报告，经营运中心副总经理/总经理同意后上报总裁核准。

5.3.1.4营运中心连锁发展部将总部领导的批示结果通知分部。

5.3.2年经营情况预测表及租赁合同审批：

通过立项的店址分部尽快上报租赁合同和年经营情况预测表。

5.3.2.1对分部上报的年经营情况预测表，由营运中心连锁发展部交总部营运中心客服部和物流部修正后，由总部财务中心对各项数据进行汇总修正，修正后的年经营情况预测表报营运中心副总经理/总经理审核后由分部在该店开业后严格执行。

5.3.2.2对分部上报的租赁合同，由营运中心连锁发展部进行初审，总办法务部进行复审，未获通过的合同分部应按总部修改意见与甲方再次谈判进行修改，并再次提交总部审核，合同审核通过并经营运中心副总经理/总经理签署意见后报总裁审批。

5.4合同签订：

获得总裁批准后，由分部总经理立即和业主签订房屋租赁合同，并将签订后的合同原件一份寄回总部总办存档，复印件一份寄回总部营运中心连锁发展部存档。

在签约当天将签约通知单传回总部营运中心连锁发展部，并由营运中心连锁发展部转至总部营销中心、卖场工程部、上市小组（月报）、行政中心、总办。

5.5测量房屋计租面积：

5.5.1计租面积：

即计算租赁费用面积，指租赁房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

但是，房屋内立柱、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、公用部位等的面积不计算在计算租赁费用面积之内。

层高在2.5米以下的面积不计算在计算租赁费用面积之内。

5.5.2分部连锁发展部必须做到对每一项目的承租范围的“计租面积”进行准确实测责任落实到人，并依据实测数据准确上报总部连锁发展部。

5.5.3分部连锁发展部在与备选物业方联系时应取得备选物业的建筑平面图并确认所要承租的范围。

5.5.4分部连锁发展部会同分部卖场部人员根据备选物业的建筑平面图对备选物业的承租面积进行准确测量并填写“卖场计租面积测量”表。

（见附件）

5.5.5分部连锁发展部经理及分部卖场部经理签字确认后，上交分部总经理审核，审核后连同备选物业的建筑平面图上报总部连锁发展部备案。

以上规定各分部必严格执行，各分部总经理要严格审核。

总部将对上报情况进行检查，发现弄虚作假者将严肃处理。

6、注意事项：

无

7、附件：

7.1电器店审批工作流程图

7.2电器店立项申请报批单

7.3电器店可选卖场基本情况表

7.4城市状况调查表

7.5商圈状况评估表

7.6卖场结构及设施评估表

7.7交通及辐射状况评估表

7.8新开门店年经营情况预测表（电器）

7.9租赁合同报批单

7.10房屋租赁合同（电器店）

7.11卖场计租面积测量表

生效日期

2004年10月20日

页次

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