吉林省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务人员的资格管理试题.docx
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吉林省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：
房地产中介服务人员的资格管理试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
40
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
3、估价目的本质上是由__提出并决定的。
A．估价人员
B．委托人
C．地方政府
D．国家相关法规
4、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。
A：
政府
B：
政府职能部门
C：
出租人
D：
中介入
E：
执行层的组织协调
5、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
A：
平均增减量法
B：
平均发展速度法
C：
移动半均法
D：
指数修匀法
E：
工业用地的监测点评估价格
6、集体土地上的拆迁行为，按照__执行。
A．《城市房屋拆迁管理条例》
B．参照《城市房屋拆迁管理条例》
C．《土地管理法》等有关法律、法规
D．其他法律、法规
7、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性
B．适应性
C．不一致性
D．保值性与增值性
8、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国内生产净值
D．国民收入
9、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。
A．2006年5月30日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
10、按照规定，租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
A：
3
B：
5
C：
6
D：
9
E：
执行层的组织协调
11、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
12、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。
A．书面报告
B．口头报告
C．叙述式报告
D．表格式报告
13、下列应计入用地面积的有。
A：
有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B：
市政管辖的道路、街道等公共用地
C：
公共使用的河涌、水沟、排水沟
D：
经规划部门核定需要作为市政建设的用地
E：
执行层的组织协调
14、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。
A．按照房地产的用途和等级划分的
B．按照房地产的交易形式划分的
C．按照地域范围划分的
D．按照房地产购买者目的划分的
15、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：
谨慎原则
B：
替代原则
C：
合法原则
D：
最高最佳利用原则
E：
工业用地的监测点评估价格
16、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3．4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A：
1．07
B：
1．47
C：
2．07
D：
3．33
E：
借款合同
17、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。
A：
工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排
B：
确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用
C：
使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑
D：
临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。
A：
投资的资本价值
B：
总开发成本
C：
总开发价值
D：
总投资额
E：
借款合同
19、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
20、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。
A：
10％
B：
15％
C：
18％
D：
27％
E：
执行层的组织协调
21、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
A：
755.54
B：
772.84
C：
1400.88
D：
1433.90
E：
借款合同
22、（）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
23、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
24、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
25、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法
B．平滑法
C．指数加权法
D．市场法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B．现时该房改房上市交易的正常价格
C．现时该房屋的房改成本价
D．当时该房屋的房改成本价
2、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。
A：
可保危险的存在
B：
多个经济单位的结合
C：
单个经济单位的结合
D：
随机事件的科学化
E：
必然事件的科学化
3、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。
A：
房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B：
各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C：
边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1
D：
量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具
E：
楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
4、房地产价格与一般物品价格的共同之处是__。
A．都是价格，用货币来表示
B．都有波动，受供求因素的影响
C．都是按质论价
D．都有国家政策的扶持
E．都是绝对合理的价值体现
5、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。
（2009年试题）
A：
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B：
《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：
房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D：
取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E：
房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
6、下列属于建筑物折旧的是__。
A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．结构折旧
E．性质折旧
7、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。
A．措施费
B．规费
C．利润
D．企业管理费
E．税金
8、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。
A：
国务院
B：
国务院建设行政主管部门
C：
省人民政府建设行政主管部门
D：
自治区人民政府建设行政主管部门
E：
直辖市人民政府房地产行政主管部门
9、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。
A．独立、客观、公正
B．诚实守信
C．社会责任
D．勤勉尽责
10、是指以债权人的合法权利因债务人不履行法定或约定的义务而受到的损失为保险标的，由债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
11、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。
A：
间接委托人
B：
直接委托人
C：
公民
D：
法人
E：
其他组织
12、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为__。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
13、会计起修正作用的一般原则包括。
A：
配比原則
B：
谨慎原則
C：
重要性原则
D：
形式重于实质原则
E：
实质重于形式原则
14、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。
A：
法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序
B：
是否委托由法院决定
C：
法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序
D：
法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定
E：
法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查
15、新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金。
A：
由物业管理企业代管
B：
由房地产管理部门代管
C：
由财政部门代管
D：
由业主自行管理
E：
执行层的组织协调
16、下列不属于业主大会职责的是__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选聘、解聘物业管理企业
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施
17、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．贷款金额
18、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。
A．期限短
B．不记名、可自由转让
C．能提前提取现金
D．面额固定
19、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
20、价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且__的一种分配方式。
A．应急物品
B．一般物品
C．特殊商品
D．稀缺物品
21、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
22、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
23、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。
A．商用房地产风险更高
B．商用房地产的收益更高
C．商用房地产的价值更高
D．商用房地产的增值潜力更大
24、下列情形中，诉讼时效为2年的是。
（2008年试题）
A：
身体受到伤害要求赔偿的
B：
寄存财物被丢失的
C：
环境遭污染或损害的
D：
借出的资金未能收回的
E：
执行层的组织协调
25、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：
房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：
房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
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