城镇土地使用税讲义.docx

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城镇土地使用税讲义

城镇土地使用税讲义

城镇土地使用税讲义

主要内容：

第一节　概述

第二节　征税范围、纳税人和适用税额

第三节　计税依据及应纳税额的计算

第四节　减免税优惠

第五节　申报和缴纳

一、城镇土地使用税概念

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

特点：

1.对占用土地的行为征税。

2.征税对象是土地。

3.征税范围有所限定。

4.实行差别幅度税额。

纳税人缴纳的城镇土地使用税计入管理费用，在企业所得税前扣除——影响企业所得税。

二、征税范围

城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。

不包括农村集体所有的土地。

三、纳税人

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。

具体规定如下：

1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

注意：

2007年1月1日起，国家将外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。

甲企业，有A、B、C三块生产经营用地，A土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。

假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税（　）。

A.57500元　B.62500元　C.72500元　D.85000元

『答案解析』应纳城镇土地使用税＝（10000－1000＋5000÷2＋3000）×5＝72500（元

【典型例题?

单选题】根据城镇土地使用税的有关规定，下列各项中不正确的是（　）。

A.外商投资企业也应纳税

B.土地使用权未确定的，不需纳税。

C.土地使用权共有的，由共有双方分别纳税

D.由拥有土地使用权的单位和个人纳税

『正确答案』B

『答案解析』土地使用权未确定的，由实际使用人纳税。

【典型例题?

多选题】下列可以成为城镇土地使用税纳税人的有（　）。

A.县城的中外合资工业企业。

B.城市郊区的外资百货公司。

C.工矿区的杂货店。

D.农村山区的小卖部。

E.城镇的个体工商户。

『正确答案』ABCE

『答案解析』2007年1月1日起，外商投资企业、外国企业以及外籍人员都成为城镇土地使用税的纳税人；城镇土地使用税的开征区域不包括农村。

四、适用税额

城镇土地使用税采用定额税率，实行分级幅度税额。

按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。

具体标准规定如下：

1.大城市1.5至30元；

2.中等城市1.2至24元；

3.小城市0.9至18元；

4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。

降低:

经省、自治区、直辖市人民政府批准经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。

提高:

经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

【典型例题?

单选题】城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率，经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的（　）。

A.10%　　　　　　　　B.20%

C.30%　　　　　　　　D.40%

『正确答案』C

五、计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。

1.以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；

2.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。

【例题·单选题】某城市的一家公司，实际占地23000平方米。

由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税率。

该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（　）。

A.46000元　B.48000元　C.50000元　D.52000元

【答案】C

【解析】尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

所以该公司当年应缴纳的城镇土地使用税＝（23000+2000）×2＝50000（元）。

六、应纳税额的计算

年应纳税额＝计税土地面积×适用税额

七、减免税优惠

（一）基本规定：

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

4.市政街道、广场、绿化地带等（社会性的）公共用地。

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括办公生活用地）。

6.开山填海整治的土地。

自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。

某市肉制品加工企业2006年占地60000平方米，其中办公占地5000平方米，生猪养殖基地占地28000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业内部道路及绿化占地11000平方米。

企业所在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。

该企业全年应缴纳城镇土地使用税为（　）。

A.16800元　B.25600元　C.39200元　D.48000元

『答案解析』应纳土地使用税＝（60000-28000）×0.8＝25600（元）

某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B占地1000平方米。

2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。

当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税（　）

A.3750元B.11250元

C.12500元D.15000元

【解析】人民团体自用的A办公楼免税，出租的在租期内纳税：

应纳城镇土地使用税

=1000×15×9÷12=11250

（二）特殊规定

1.城镇土地使用税与耕地占用税征税范围的衔接

2.免税单位和纳税单位之间无偿使用的土地

3.房地产开发公司使用土地

4.缴纳农业税的土地

【典型例题?

单选题】下列土地应征收城镇土地使用税的是（　）。

A.盐场的盐滩用地

B.企业办学用地

C.核电站基建期内的办公用地

D.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业用地

『正确答案』C

『答案解析』从2007年9月10日起，对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。

【典型例题?

多选题】下列土地免征城镇土地使用税的有（　）。

A.机场飞行区用地

B.国家机关办公用地

C.农副产品加工厂用地

D.宗教寺庙内宗教人员的生活用地

E.开发商在经济适用房项目中配套建造廉租房的用地

『正确答案』ABDE

『答案解析』选项C,农副产品加工厂占地不属于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，所以不免税。

对既向居民供热、又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

注意：

310页（二十九）（新增）：

2011-1-1至2020-12-31，对天然林保护工程的土地继续免征。

【典型例题2】某供热企业房产原值8000万元，占用土地10000平方米。

2008年全年经营收入9000万元，其中向居民供热收入300万元，无法准确划分向居民供热的生产用房。

该企业所在地计算房产余值的减除比例为20%，城镇土地使用税年税额为3元／平方米。

2008年该企业应缴纳城镇土地使用税和房产税各（　）万元。

A.2.79　B.2.9　C.3　D.74.24　E.76.80

『正确答案』BD

『答案解析』应纳城镇土地使用税=10000×3×（9000-300）÷9000=29000（元）=2.9（万元）

应纳房产税=8000×（1-20%）×1.2%×（9000-300）÷9000=74.24（万元）

八、申报和缴纳

（一）纳税义务发生时间

1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，计征城镇土地使用税。

2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计征城镇土地使用税。

3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，计征城镇土地使用税。

4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，计征城镇土地使用税。

5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。

6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

【典型例题?

单选题】某工厂4月份购买一幢旧厂房，6月份在房地产权属管理部门办理了产权证书。

该厂房所占土地开始缴纳城镇土地使用税的时间是（　）月份。

A.4　B.5　C.6　D.7

『答案解析』纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

（二）纳税期限

按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（三）纳税申报

新征用土地，必须于批准新征用之日起30日内申报登记。

（四）纳税地点

土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。

甲企业（国有企业）生产经营用地分布于A、B、C三个地域，A的土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区绿化占地2000平方米；B的土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。

假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税（　）

A、57500元B、62500元C、72500元D、85000元

解析：

甲在A地的10000平方米中，幼儿园占地1000平方米可免，但厂区绿化占地不免；B的土地使用权中，甲应负担一半；C地甲作为使用者纳税

（10000－1000＋5000/2＋3000）×5＝14500×5＝72500

单选题：

关于契税的说法，正确的是（）

A.如果没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可在评估价格和土地基准地价中任意选择一种方式来评定契税的计税依据

B.符合减免税规定的纳税人，契税的计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征收机关办理减免税手续，并报国家税务总局备案.

C.符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的30日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报

D.土地使用权和房屋赠与征收契税的计税依据根据政府批准设立的房地产评估机构的评定价格确定

下列情形中应征收契税的是（）。

A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业

B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属.

C.有限责任公司整体改建为股份有限公司,改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属

D.国有控股公司以部分资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90％，新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属

2008年4月，位于A市的甲企业实行重组，改建为有限责任公司相关业务如下：

（1）2008年4月，有限责任公司将从甲企业承继的位于A市的价值l000万元、占地面积9000平方米的厂房抵偿乙企业债务。

（2）2008年4月，有限责任公司承受甲企业在A市的价值800万元、占地面积为6000平方米的厂房，之后该厂房处于闲置状态，并向税务机关报送了有关政府部门批准的文件。

（3）2008年6月，有限责任公司在A市购买一个占地24000平方米的停车场，合同总价款为2000万元，合同约定分三期付款，当年付款800万元。

（4）2009年3月，有限责任公司为了在B地建立生产车间和储存仓库，购买了价值4000万元、占地面积24000平方米的厂房；并购买了耕地15000平方米、非耕地5000平方米，缴纳土地出让金1000万元，当地政府给予出让金减免l00万元。

（5）2009年5月，有限责任公司启用A市占地6000平方米的闲置厂房，经装修后，用于公司销售部使用。

（注：

A市城镇土地使用税年税额8元／平方米，B地城镇土地使用税年税额2.5元／平方米，契税税率均为3%。

）

根据以上资料，回答下列问题：

1.乙企业应缴纳契税（　）万元。

『答案解析』乙企业应缴纳契税=1000×3%=30（万元）

2.2008年甲企业应纳土地使用税（　）元。

『答案解析』甲企业2008年应缴纳土地使用税=（9000+6000）×8÷12×4=40000（元）

3.有限责任公司2009年应缴纳土地使用税（　）元。

『答案解析』有限责任公司2009年应缴纳土地使用税=24000×8+（24000+5000）×2.5÷12×9+6000×8÷12×8=278375（元）

4.有限责任公司于2008～2009年重组业务中，涉及的不动产承受行为应缴纳契税（　）万元。

『答案解析』非公司制企业按照规定整体改建为有限责任公司或股份有限公司，对改建后的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。

不得因减免土地出让金，而减免契税。

应缴纳契税=（2000+4000+1000）×3%=210（万元）