房产税城镇土地使用税和耕地占用税法.docx
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房产税城镇土地使用税和耕地占用税法
房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法（doc45页）
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第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
2021年单项选择3题，多项选择3题。
合计7.5分。
2021年单项选择3题，多项选择3题。
合计6分。
〔每个税种各一题，合计2分〕
第一节房产税法
学习本节首先要掌握房产税的特点：
1．房产税属于财产税类。
现行的?
房产税暂行条例?
是1986年由国务院公布的。
原来房产税只对国内单位和个人征收，2021年起对外商投资企业、外国企业以及外籍人员征收房产税。
2.房产税属于费用税。
单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除。
3.房产税与城镇土地使用税有许多共性，请注意归纳总结。
一、房产税根本原理
〔一〕概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
〔二〕特点
1、属于财产税中的个别财产税
2、征税范围限于城镇的经营性房屋
3、区别房屋的使用方式规定征税方法
二、纳税义务人及征税范围〔熟悉〕
〔一〕纳税义务人
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人。
1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人纳税。
（2021年教材中的“依照房产原值〞今年删除）
3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
5、无租使用其他房产的问题。
“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
〞2021年修改为：
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税6、2021年起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。
历年考题：
以下各项中，符合房产税纳税义务人规定的是〔 〕〔2001年考题〕
A．产权属于集体的由承典人缴纳
B．房屋产权出典的由出典人缴纳
C．产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳
D．产权属于国家所有的不缴纳
【答案】C
【解析】产权属于集体的由集体单位缴纳；产权出典的由承典人缴纳；产权属于国有的由经营管理单位缴纳包括
〔二〕征税范围——房产
它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。
与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。
注意：
房产不等于建筑物，要用房产的特征判断某一建筑物是否征收房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税〔因为对其而言是产品〕；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税〔如同视同销售〕。
05判断题：
对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。
（ ）
答案：
错。
征税范围：
城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。
同城镇土地使用税。
判断题：
农民王某２００６年将他在本村价值２０万元的楼房出租，取得租金收入３０００元。
按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税３６０元。
答案：
错。
农村房产不征收房产税。
三、税率、计税依据和应纳税额的计算〔掌握〕
〔一〕税率
1.从价计征：
税率为1.2%；
2.从租计征：
税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房〔原为居民住房，出租后仍用于居住〕，暂按4%税率征收房产税。
〔相关优惠，营业税3%，个人所得税10%〕
〔二〕计税依据
1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。
对房产原值需要说明的是：
〔1〕房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产〞科目中记载的房屋原价。
09年起，对依照房产原值计税的房产、不管是否记载在会计账簿固定资产中，均应按照房屋原价〔按照国家有关会计制度规定核算的〕计算缴纳房产税。
未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
〔2〕房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
独立于房屋之外的建筑物如水塔、围墙等那么不包括。
（原因?
）
〔3〕纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
这里还有两个需要注意的特殊问题：
第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：
（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；
（2）以房产联营投资，不承当经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
〞2021年修改为：
在计征房产税时以房产原值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
〔4〕房屋附属设备和配套设施的计税规定
但凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计上是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零件，更新后不再计入房产原值。
〔5〕居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。
07年开始：
居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。
自营的，从价计征。
假设没有房产原值或与其他房产原值不能准确划分的，由主管税务机关核定。
出租的，租金收入为计税依据。
2021年新增：
〔6〕对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的本钱费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
如何理解？
除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的本钱费用等。
现举例说明：
例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，那么该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元〔应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元〕
假设该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，那么计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。
例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房〞的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
2、从租计征——租金收入，包括货币收入和实务收入。
如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定标准租金额从租计征。
2021年新增：
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
07年判断题：
房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。
（ ）
参考答案：
×
答案解析：
房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
08年判断题：
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
〔〕
【参考答案】√
【解析】考核房产税计税依据的具体规定。
2021年多项选择题：
以下各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有〔〕。
A.融资租赁的房产
B.产权出典的房产
C.无租使用其他单位的房产
D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产
【参考答案】ABCD
〔三〕应纳税额的计算
计税方法
计税依据
税率
税额计算公式
从价计征
计税余值
1.2%
全年应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
从租计征
房屋租金
12%〔4%〕
全年应纳税额=租金收入×12%〔个人为4%〕
06单项选择题：
某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。
A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。
自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。
企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。
该企业当年应缴纳房产税〔〕。
A、15.04万元 B、16.32万元
C、18.24万元 D、22.72万元
答案：
A
解析：
1200×〔1-20%〕×1.2%×4/12+1000×〔1-20%〕×1.2%×8/12+10×4×12%=3.84+6.4+4.8=15.04
注意：
大修免税。
【例题】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。
当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。
该企业当年应缴纳房产税〔 〕。
〔2003年〕
A.4.8万元 B.24万元
C.27万元 D.28.8万元
【答案】C
【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=〔3000-1000〕×〔1-20%〕×1.2%+1000×〔1-20%〕×1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6万元；出租的房产按本年租金从租计征=5×9〔月〕×12%=5.4万元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元
【例题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承当联营风险），投资期为5年。
该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。
该企业2003年应缴纳房产税〔 〕。
〔2004年〕
A.6.0万元 B.9.6万元
C.10.8万元 D.15.6万元
【答案】C
【解析】以房产联营投资，不承当风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税=[1000×〔1－20%〕×1.2%÷2+50×12%]=4.8+6=10.8万元
05试题，赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元，赵某当年应缴纳的房产税为（）。
A.288元B.576元
C.840元D.864元
答案：
A
解析：
个人所有非营业用房免征房产税，原值60万元的房产供自己及家人居住的用房是免房产税的，另外一处，也只就其出租期间缴纳房产税；出租后仍用于居住的，减按4％税率征收。
应缴纳房产税＝1200×4％×6＝288（元）
例题：
某企业2005年1月1日将房屋出租，年租金5万，租期2年，一次收取租金10万元。
请问2005年房产税的计税依据是多少？
答：
用当年租金5万元。
思考：
个人出租住房可能涉及哪些税种？
应该缴纳：
营业税〔5%、3%〕、城建税、教育费附加、房产税〔12%、4%〕、印花税、个人所得税〔20%、10%〕。
免征城镇土地使用税。
2021年单项选择题：
某公司2021年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营〔收取固定收入，不承当联营风险〕，投资期3年，当年取得固定收入l60万元。
该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2021年应缴纳的房产税为〔〕。
A.21.2万元 B.27.6万元
C.29.7万元 D.44.4万元
【参考答案】B
【答案解析】160×12%+3000×〔1-30%〕×4/12×1.2%＝27.6〔万元〕
四、税收优惠〔熟悉〕
优惠有三个层次：
1、房产税条例规定；2、财政部批准；3、省级人民政府特准。
〔一〕国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。
但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
【例题】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。
2021年将其中的1/4对外出租，取得租金收入100万元。
该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该政府机关当年应纳的房产税为〔 〕。
A.12万元 B.36万元
C.48万元 D.60万元
答案：
A
〔二〕由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
〔三〕宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
上述三点同土地使用税的优惠。
〔四〕个人所有非营业用的房产免征房产税。
〔五〕中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税
〔六〕经财政部批准免税的其他房产。
1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除。
规定大修期间不必申请即可免税，但需提供相关资料。
3.在基建工地为基建工地效劳的各种工棚，材料、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
07年单项选择题：
某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。
该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。
2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（ ）
A.2.1万元 B.2.31万元
C.2.8万元 D.3.08万元
参考答案：
B
答案解析：
应纳房产税=1100×（1-30%）×1.2%×3/12=2.31（万元）
施工企业将材料棚交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税;纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
4.地下人防设施暂不征收房产税。
5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免税。
6.老年效劳机构自用的房产。
7.从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
8、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。
范围外的不征收房产税。
9.向居民供热并收取采暖费的供热企业暂免征收房产税的规定
08年单项选择：
某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。
企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税（ ）
A.13.44万元B.28.56万元
C.42万元D.60万元
【参考答案】B
【解析】对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。
该企业应纳房产税=5000×〔1-30%〕×1.2%×〔2500-800〕÷2500=28.56〔万元〕
09单项选择：
某供热企业2021年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，某中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。
该企业2021年应缴纳的房产税为〔 〕。
A.7.2万元 B.21.6万元
C.27万元 D.28.8万元
【答案】B
【解析】此题考核房产税的计算。
向居民供热的收入局部的房产税可以免税，应纳税的房产税=3000×〔1-20%〕×1.2%×1500/2000=21.6〔万元〕。
09多项选择：
以下各项中，符合房税法有关规定的有〔 〕
A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税
B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税
C.在基建工地为基建工地效劳的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税
D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税
【答案】ABCD
【例题】以下各项中，应当征收房产税的是〔 〕。
〔2002年〕
A.行政机关所属的招待所使用的房产
B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有房屋
C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房
D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产
【答案】A
【例题】应税房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税。
〔 〕〔2003年〕
【答案】√
2021年新增：
10、对在一个年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%〔含25%〕且实际安置残疾人高于10人〔含10人〕，可减征或者免征该年度城镇土地使用税。
具体减免税比例及管理方法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。
五、征收管理〔熟悉〕
〔一〕纳税义务发生时间
纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
其余均从次月起缴纳。
09年起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
08年多项选择题：
以下各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有〔 〕
A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税
B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税
C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税
D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
【参考答案】AD
【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
07年多项选择题：
以下各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。
A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税
B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税
C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
参考答案：
BC
答案解析：
选项A应当是从生产经营之月起缴纳房产税;选项D应该是房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
〔二〕纳税期限——按年度纳税，同土地使用税
从价征收时——每年计算缴纳一次
从租计征时——按照权责发生制原那么确认该年度的租金为计税依据。
注意：
不一定等于实际收取的租金。
〔三〕纳税地点——房产所在地
【例题】2001年考题
某企业2000年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。
2000年度的上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金收入1.5万元。
8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。
（城镇土地使用税4元/平方米；房产税计算余值的扣除比例20%）
要求：
（1）计算该企业2000年应缴纳的城镇土地使用税。
（2）计算该企业2000年应缴纳的房产税。
【答案】
（1）2000年应缴纳的城镇土地使用税：
（65000-3000-1200）×4＝243200（元）
（2）2000年应缴纳的房产税：
经营自用房产应缴纳的房产税：
（4000-200）×（1-20％）×1.2％＝36.48（万元）
200×（1-20％）×1.2％÷12×6＝0.96（万元）
或4000×（1-20％）×1.2％-200×（1-20％）×1.2％×50％＝37.44（万元）
出租房产应缴纳的房产税：
1.5×6×12％＝1.08（万元）
在建工程转入房产应缴纳的房产税：
500×（1-20％）×1.2％÷12×4＝1.6（万元）
2000年应缴纳房产税＝36.48＋0.96＋1.08＋1.6＝40.12（万元）
第二节城镇土地使用税法
本章常见考点：
该税种的税收优惠、税额计算；与房产税、所得税税种混合出主观题。
学习本章首先要掌握城镇土地使用税的特点：
1.城镇土地使用税属资源税类。
其开征的主要目的是有偿利用土地资源，提高土地效益；另外我国还开征耕地占用税。
2.城镇土地使用税是费用税。
纳税人缴纳的城镇土地使用税计入管理费用，在企业所得税前扣除——影响企业所得税。
一、根本原理
〔一〕概念：
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
〔二〕特点：
征税对象是国有土地、征税范围广、实行差异幅度税额
二、纳税义务人与征税范围
〔一〕纳税义务人
城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，〔含各种所有制、内外资等〕具体有几类。
1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。
2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；
4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税
例如：
几个单位共有一块土地使用权，一方占60％，另两方各占20％，如果算出的税额为100万，那么分别按60、20、20的数额负担土地使用税。
〔二〕征税范围〔对照房产税内容学习〕
1、征收范围城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。
2、不包括农村的土地。
思考：
集体所有的土地均不要缴纳土地使用税对吗
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