房地产开发经营与管理分类模拟题7.docx
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房地产开发经营与管理分类模拟题7
房地产开发经营与管理分类模拟题7
一、单项选择题
1.由于房地产权益投资风险较高，______和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。
A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行
答案：
C
2.在房地产开发贷款中，______通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
A.土地购置贷款
B.土地开发贷款
C.建设贷款
D.土地储备贷款
答案：
B
3.我国央行目前规定，______不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行
答案：
C
4.______实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。
A.土地购置贷款
B.土地开发
C.建设贷款
D.土地储备贷款
答案：
D
5.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或______。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.长期抵押贷款
D.净经营收入
答案：
C
6.______的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。
A.抵押贷款直付债券
B.抵押贷款传递债券
C.抵押贷款支持债券
D.抵押贷款担保债务
答案：
A
7.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是______。
A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%
B.贷款期限最长不超过10年
C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
答案：
A
8.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以______分类的。
A.其投资业务
B.信托性质的不同
C.收益形式
D.来源构成
答案：
B
[解答]按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金。
9.关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是______。
A.流动性好
B.市场价值稳定
C.现金回报较低
D.有效分散投资风险
答案：
C
10.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的______。
A.40%～50%
B.50%～60%
C.60%～70%
D.70%～80%
答案：
B
11.关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是______。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%
答案：
C
[解答]对于个人住房贷款，我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。
开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金。
事实上，开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。
12.REITs按其______不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
A.权益类型
B.抵押方式
C.投资业务
D.信托性质
答案：
C
13.下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是______。
A.政策风险
B.市场风险
C.变现风险
D.财务风险
答案：
C
14.以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过______年。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：
B
15.房地产开发项目所需的大部分资金是以______的方式筹集的。
A.债务融资
B.在建房地产抵押贷款
C.权益融资
D.建设贷款
答案：
A
16.关于融资成本，下列说法不正确的是______。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
答案：
D
[解答]资金筹集费包括承诺费、手续费、担保费、代理费等，资金占用费是指利息。
17.关于债务融资，下列说法不正确的是______。
A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B.债券偿付方式有三种：
第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
答案：
B
[解答]债券偿付方式有三种：
偿还、转期、转换。
18.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的______。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
答案：
B
19.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以______为核心。
A.资金
B.金融机构
C.房地产项目
D.利率高低
答案：
C
20.金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。
通常情况下，______资信等级的企业才能获得银行贷款。
A.AA级及以上
B.A级以上
C.BB级以上
D.BBB级及以上
答案：
D
21.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是______。
A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。
而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保
D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保
答案：
B
22.金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过______的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：
B
23.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限为2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是______。
A.18%
B.25%
C.30%
D.50%
答案：
A
[解答]50%×50%×120%×60%=18%。
24.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是______。
A.抵押贷款支持证券
B.退休基金
C.保险公司
D.银行类金融机构
答案：
A
[解答]B、C、D选项属于私人市场融资渠道，私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。
25.下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有______。
A.资金融入方需要还本付息
B.资金融入方不需要还本付息
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.房地产权益资本主要来源于机构投资者
答案：
A
26.______的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A.权益融资
B.债务融资
C.证券市场
D.私募股权投资基金
答案：
B
27.______不属于证券市场的功能。
A.筹资功能
B.定价功能
C.规避风险功能
D.资本配置功能
答案：
C
28.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的______。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
答案：
C
29.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过______年。
A.10
B.15
C.20
D.30
答案：
D
30.我国房地产企业自筹资金占总开发投资的比重保持在______左右。
A.10%
B.30%
C.20%
D.15%
答案：
B
31.我国房地产企业自有资金占总开发投资的比重保持在______左右。
A.10%
B.20%
C.18%
D.15%
答案：
C
[解答]我国房地产企业自筹资金占总开发投资的比重仅保持在30%左右，而房地产企业自有资金占自筹资金的比重不到60%，则我国房地产企业自有资金占总开发投资的比重为18%左右。
32.______是房地产企业债务融资的主要资金来源。
A.自筹资金
B.银行信贷
C.风险投资公司的资金
D.租赁公司的资金
答案：
B
33.下列市净率的表达式中，正确的是______。
A.市净率=股价/每股净资产
B.市净率=股价/每股收益
C.市净率=市值/销售收入
D.市净率=市值/现金流
答案：
A
二、多项选择题
1.房地产权益融资的方式有______。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.合作开发
答案：
ABE
2.房地产企业债务融资的主要资金来源有______。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.信用贷款
答案：
CDE
3.在______中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
A.抵押贷款传递债券
B.抵押贷款支持债券
C.抵押贷款担保债务
D.抵押贷款支持证券
E.抵押贷款直付债券
答案：
BE
4.房地产投资者的债务融资方式有______。
A.合作开发方式
B.建成房地产抵押贷款
C.在建房地产抵押贷款
D.发行企业债券
E.房地产企业流动资金贷款
答案：
BCDE
5.与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括______。
A.房地产开发贷款
B.土地储备贷款
C.个人住房抵押贷款
D.个人住房公积金贷款
E.在建工程抵押贷款
答案：
AB
6.建设贷款主要用于______。
A.偿还土地购置贷款和土地开发贷款
B.支付建设阶段的人工费
C.支付在建工程抵押贷款
D.支付管理费
E.支付其他相关成本
答案：
ABDE
7.我国个人住房抵押贷款还本付息方式有______。
A.按月等额还本付息
B.按季等额还本付息
C.按月递增或递减还本付息
D.期间按月付息期末还本
E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式
答案：
ACDE
8.抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有______。
A.抵押物的流动性
B.抵押人信用等级
C.抵押物价值取得的情况
D.贷款期限长短
E.通货膨胀预期
答案：
ACDE
9.土地储备贷款对象是______。
A.县级以上人民政府
B.土地储备机构
C.进行土地购置的房地产开发企业
D.对一级土地进行开发的企业
E.一般房地产开发企业
答案：
BD
10.房地产抵押贷款包括______。
A.土地购置贷款
B.个人住房抵押贷款
C.商用房地产抵押贷款
D.在建工程抵押贷款
E.个人住房质押贷款
答案：
BCD
11.商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有______。
A.贷款价值比率通常不超过50%
B.贷款期限最长不超过10年
C.贷款期限最长不超过20年
D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
答案：
BDE
12.金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下______方面的要求进行审查确定。
A.合法设定房地产抵押权
B.择优选择设押的房地产
C.合理确定抵押率
D.处置抵押物的渠道畅通
E.抵押物收益丰厚
答案：
ABCD
13.从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得______的项目，不得发放任何形式的贷款。
A.《国有土地使用权证》
B.《建设用地规划许可证》
C.《建设工程规划许可证》
D.《建设施工许可证》
E.《建筑施工合同》
答案：
ABCD
14.土地储备贷款的风险因素有______。
A.土地储备中心自有运作资金严重不足
B.房地产市场状况变化的不确定
C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支
D.土地出让计划不明确
E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
答案：
ADE
15.个人住房贷款的风险，主要表现为______。
A.政策风险
B.操作风险
C.信用风险
D.市场风险
E.管理风险和法律风险
答案：
BCDE
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