房地产开发经营与管理模拟试题附答案.docx

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房地产开发经营与管理模拟试题附答案

房地产开发经营与管理第一套模拟试题

一.单选题：

    1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（）

   A．市场供求风险

   B．周期风险

   C．变现风险

   D．通货膨胀风险

   标准答案：

d

   解析：

通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。

以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

    2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。

   A．大陆政策多变

   B．占领世界投资市场

   C．风险转移

   D．投资组合

   标准答案：

d

   解析：

投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。

也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

    3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）

   A．系统风险

   B．资本价值风险

   C．比较风险

   D．个别风险

   标准答案：

d

   解析：

个别风险是投资者可以控制的风险。

    4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（）

   A．市场供求风险

   B．周期风险

   C．变现风险

   D．通货膨胀风险

   标准答案：

d

   解析：

通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。

以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

    5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。

   A．大陆政策多变

   B．占领世界投资市场

   C．风险转移

   D．投资组合

   标准答案：

d

   解析：

投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。

也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

    6.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）

   A．系统风险

   B．资本价值风险

   C．比较风险

   D．个别风险

   标准答案：

d

   解析：

个别风险是投资者可以控制的风险。

    7.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2．年，则其面临（）。

   A．市场供求风险

   B．周期风险

   C．变现风险

   D．通货膨胀风险

   标准答案：

d

   解析：

通货膨胀风险也称购买力风险。

是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。

以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

    8.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。

   A．大陆政策多变

   B．占领世界投资市场

   C．风险转移

   D．投资组合

   标准答案：

d

   解析：

投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

    9.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）

   A．系统风险 

   B．资本价值风险 

   C．个别风险 

   D．比较风险

   标准答案：

c

   解析：

个别风险是投资者可以控制的风险。

    10.国际货币基金组织就是使用（）这种“投资”定义统计国际收支平衡。

   A．以资产为基础

   B．以企业为基础

   C．以交易为基础

   D．以价值为基础

   标准答案：

c

   解析：

以交易为基础的投资定义：

强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。

这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。

国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。

   二.多选题：

    1.房地产开发投资较置业投资（）

   A．投资回收期长

   B．风险较大

   C．提高投资者资信等级

   D．回报丰厚

   标准答案：

B,D

   解析：

房地产开发投资属于短期投资，投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报也丰厚。

    2.房地产置业投资较一般投资，具有（）

   A．相对较高的收益水平

   B．得到税收

   C．提高投资者的资信等级

   D．良好的流动性

   标准答案：

A,C

   解析：

相对较高的收益水平和提高投资者的资信等级是房地产置业投资的优点，但是房地产的流动性即变现性较差。

    3.投资的特性包括（）。

   A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。

   B．投资具有时间性。

   C．投资的目的在于得到收益。

   D．投资具有风险性。

   标准答案：

A,B,C,D

    4.按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（）

   A．居住物业B．商用物业

   C．工业物业D．特殊物业

   标准答案：

A,B,C,D

   三.判断题：

    1.房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。

（）

   标准答案：

错误

   解析：

由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益（纳税所得额）减少，相应减少了纳税支出。

从而得到税收方面的好处。

    2.风险是指某项活动导致损失的可能性。

（）

   标准答案：

错误

   解析：

    3.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。

（）

   标准答案：

错误

   解析：

通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下风险最低或是在一个可接受的风险下收益最大。

而不是获得高额的投资收益。

    4.城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。

毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。

（）

   标准答案：

错误

   解析：

除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。

    5.房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。

（）

   标准答案：

错误

   解析：

由于税法中规定的折旧年限比建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。

故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高得多，致使净经营收益（纳税所得额）减少，相应地减少了纳税（所得税）支出。

从而得到税收方面的好处

   6.风险是指某项活动导致损失的可能性。

（）

   标准答案：

错误

   解析：

从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

   7.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。

（）

   标准答案：

错误

   解析：

通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大。

而不是获得高额的投资收益。

房地产开发经营与管理第二套模拟试题

一.单选题：

    1.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（　）的租金。

   A.50个月　　

   B.100个月

   C.10个月

   D.10年

   标准答案：

b

   解析：

一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

    2.需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）

   A.第一阶段

   B.第二阶段

   C.第三阶段

   D.第四阶段

   标准答案：

b

   解析：

第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。

而第三阶段供求已出转折。

    3.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。

这是依（）划分的。

   A.房地产交易方式

   B.房地产交易顺序

   C.购买房地产目的

   D.房地产类型

   标准答案：

a

   解析：

这是根据交易方式划分的。

   二.多选题：

    1.房地产的（　），这决定了房地产市场是地区性市场

   A.位置固定性

   B.各异性

   C.不可移动性

   D.适应性

   标准答案：

A,C

   解析：

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，位置固定性也叫不可移动性．

    2.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：

   A.金融业的发展。

   B.信息、通讯技术水平的提高。

   C.生产方式和工作方式。

   D.自然环境的变化。

   标准答案：

A,B,C,D

   解析：

还包括自然环境的变化和政治制度的变迁两项。

    3.政府宏观调控房地产市场的手段包括

   A.土地供应计划

   B.地价的杠杆作用

   C.诚信建设

   D.税收政策

   标准答案：

A,B,D

   解析：

宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。

但不包括诚信建设。

   三.判断题：

    1.影响房地产市场发展的社会经济力量包括：

社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。

   标准答案：

错误

   解析：

不含个别因素。

    2.投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。

   标准答案：

错误

   解析：

正好相反。

    3.存量房地产交易市场属于房地产二级市场。

   标准答案：

错误

   解析：

属于三级市场。

房地产开发经营与管理第三套模拟试题

一.单选题：

    1.（）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

   A.看地　

   B.对房地产开发项目进行财务评估

   C.市场研究

   D.土地使用权的取得

     标准答案：

C

解析：

市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用

    2.邀请招标是非公开招标方式的一种。

被邀请参加投标的承包商通常在（）。

   A.3个以上

   B.5-10个之间

   C.5个以上

   D.3-10个之间

   标准答案：

D

   解析：

按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

    3.开标会议由（）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。

   A.开发商

   B.招标机构

   C.专家

   D.招标管理部门

   标准答案：

A

   解析：

开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。

   二.多选题：

    1.编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以（）为基础编制。

   A.施工图预算

   B.以概算额

   C.扩大综合定额

   D.以平方米造价包干为基础编制

   标准答案：

A,B,C, 

    2.邀请招标方式一般适用于（）

   A.规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设

   B.只有少数承包商能够胜任的建设项目

   C.公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目

   D.由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程

   标准答案：

B,C,D

   解析：

还包括工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术项目。

A.适用公开招标方式。

    3.下列各项中，属于房地产开发前期工作的有（）

   A.安排短期和长期信贷

   B.项目的市场分析

   C.初步确定目标市场、租金或售价水平

   D.筌订施工合同

   标准答案：

A,C,D

   解析：

B.属于第一阶段。

   三.判断题：

    1.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起10日内颁发施工许可证。

   标准答案：

错误

   解析：

15日内。

    2.房地产开发前期的规划管理主要体现在：

开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。

   标准答案：

错误

   解析：

主要体现在：

开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。

    3.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。

   标准答案：

错误

   解析：

中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。

房地产开发经营与管理第四套模拟试题

一.单选题：

   1.一般来说，认知定价法所确定的价格（　　）价值定价法所确定的价格。

   A.高于　　　B.低于　　　C.等于　　　D.高于等于

   标准答案：

a

   解析：

认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

价值定价法确定的价格即“物美价廉”。

   2.进度计划管理通常采用横道图和（　）

   A.资金流动计划图　　　B.网络图　　　

   C.直方图　　　　　　　D.控制图

   标准答案：

b

   解析：

进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。

    3.工程成本控制的主要对象是主要费用的（　　）

   A.变动费用　　　B.固定费用　　　

   C.材料费用　　　D.人工费用

   标准答案：

a

   解析：

成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

   二.多选题：

   1.宣传作为促销组合因素之一，在（　）等方面，起着十分重要的作用。

   A.刺激对企业产品的需求，增加销售

   B.改善形象　　　　

   C.提高知名度　　　

   D.提高产品品质

   标准答案：

A,B,C

   解析：

宣传不能改变产品品质

    2.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面

   A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

   B.控制混凝土质量

   C.对对工程中的配套设备进行检验。

   D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

   标准答案：

A,B,D

   解析：

不包括C

    3.开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）

   A.单项工程竣工验收

   B.综合验收

   C.单位工程验收

   D.单项验收

   标准答案：

A,B

   解析：

开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。

  三.判断题：

    1.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式（　　）

   标准答案：

错误

   解析：

双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式

    2.判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。

   标准答案：

错误

   解析：

看物业代理公司过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。

    3.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

   标准答案：

错误

   解析：

认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

    4.如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

   标准答案：

正确

    5.随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。

   标准答案：

错误

   解析：

成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。

房地产开发经营与管理第五套模拟试题

一.单选题：

    1.下面不属于不可控制因素的调查的是（　　）

   A市场需求容量调查　　　

   B市场营销因素调查

   C竞争情况调查　　　　　

   D消费者调查

   标准答案：

b

   解析：

市场营销因素调查属于可控制因素的调查．

    2.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（　　）

   AabcdBbacd

   CcabdDacbd

   标准答案：

d

   解析：

应明确调查的步骤。

    3.市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。

这是指目标市场选择的（　　）模式。

   A单一市场集中化　　　B市场专业化　

   C产品专业化　　　　　D大量定制

   标准答案：

b

   解析：

这是由市场专业化是为针对满足市场某个消费群体造成的。

    4.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为（）万台.

   A102

   B120

   C108

   D88

   标准答案：

c

   解析：

Q=0.8*110+0.2*100=108

   二.多选题：

    1.分析市场趋势，通常包括三个步骤（　　）

   A宏观环境预测　　　　　B行业预测

   C企业的销售预测　　　　D产品预测

   标准答案：

A,B,C

   解析：

分析市场趋势，通常包括三个步骤。

首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测。

    2.下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是（　）

   A细分市场通常能够吸引好几位竞争对手

   B弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手

   C细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者

   D弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者

   标准答案：

A,D

   解析：

要清楚细分市场与弥隙市场的区别。

    3.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（　　）的模式。

   A同质偏好　　　B同形偏好

   C集群偏好　　　D分散偏好

   标准答案：

A,C,D

   解析：

三种模式：

同质偏好、分散偏好、集群偏好。

    4.一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列标准（　）

   A优越性　　　　B固定性

   C可支付性　　　D独特性

   标准答案：

A,C,D

   解析：

还有重要性、盈利性、先发制人、沟通性。

   三.判断题：

    1.在工程施工过程中，承包商与开发商是根本利益对立完全的双方。

   标准答案：

错误

   解析：

在工程施工过程中，承包商与开发商是根本利益一致的双方。

    2.政治环境对企业的市场营销有直接影响

   标准答案：

错误

   解析：

经济环境对企业的市场营销有直接影响

    3.市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。

   标准答案：

错误

   解析：

包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

    4.市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。

   标准答案：

正确

    5.市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

   标准答案：

错误

   解析：

市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

    6.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。

   标准答案：

错误

   解析：

这种方法尤其适用于中、长期预测。

    7.市场细分依据也称为细分变量。

   标准答案：

正确

    8.对于选择了目标市场的企业，实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。

   标准答案：

正确

    9.所谓产品的市场定位策略，就是使本企业产品具有一定的特色，适应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在市场环境中的良好形象。

   标准答案：

错误

   解析：

所谓产品的市场定位策略，就是使本企业产品具有一定的特色，适应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在目标消费者心目中的良好形象。

房地产开发经营与管理第六套模拟试题

一.单选题：

    1.根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。

   A、购买方式B、购买行为

   C、购买能力D、购买时机

   标准答案：

B、

   解析：

根据消费者购买行为的差异。

    2.居民购买住宅的行为属于（）

   A、习惯性购买行为

   B、寻求多样化购买行为

   C、化解不协调购买行为

   D、复杂购买行为

   标准答案：

D、

   解析：

居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

    3.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（）

   A、供给分析B、需求分析

   C、竞争分析D、相关因素分析

   标准答案：

A、

   解析：

属于市场供求分析中的供给分析。

    4.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于（）

   A、供给分析B、需求