资产评估自考计算题.docx
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资产评估自考计算题
机器设备评估
1．某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中FOB价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。
评估人员在询价过程中，了解到该型号生产线已不再生产，取代它是新型号同类生产线，新生产线报价是20万美元。
但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。
成交价为16万美元。
评估人员又了解到旧型号生产线生产能力仅为新型号生产线80％。
评估基准日人民币对美元汇率为8.3∶1。
境外运杂费按FOB价格5％计，保险费按FOB0.5％计，关税税率为10％，增值税税率为17％。
银行手续费按CIF价格0.8％计算，国内运杂费按（CIF价格+银行手续费）3％计算。
安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。
评估人员还了解到以下情况：
（1）经技术检测，该设备尚可使用5年；
（2）由于企业产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80％，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；
（3）该企业所得税率为33％，企业所在行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7。
要求：
（1）根据上述资料计算该生产线重置成本；
（2）计算该生产线实体性贬值额；
（3）计算该生产线经济性贬值额；
（4）计算该生产线评估值。
（计算结果以万元为单位）
FOB=16×80%=12.8（万美元）
国外运杂费=12.8×5%=0.64（万美元）
保险费=12.8×0.5%=0.064（万美元）
CIF=（12.8+0.64+0.064）×8.3=112.08（万元）
关税=112.08×10%=11.21
增值税=（112.08+11.21）×17%=20.96
银行手续费=112.08×0.8%=0.09
国内运费=（112.08+0.09）×3%=3.39
重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元）
实际已用年限=10×80%=8（年）
实体性贬值率=
=61.54%
实质性贬值=148.54×61.54%=91.41（万元）
经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%
经济性贬值=（148.54-91.41）×14.46%=8.26（万元）
评估值=148.54-91.41-8.26=48.87（万元）
2．被评估设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。
评估人员经调查分析得到如下数据资料：
（1）从2000年至2004年，该类设备定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；
（2）由于使用了新型技术，该设备月人工成本比社会普遍运用同类设备节约5000元；
（3）该设备所在企业正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
（4）该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；
（5）经检测该设备尚可使用8年。
要求：
（1）计算该设备重置成本；
（2）计算该设备加权投资年限及成新率；
（3）计算该设备功能性贬值额；
（4）计算该设备经济性贬值额；
（5）计算该设备评估值。
重置成本=120×
+15×
=142.79（万元）
加权投资年限=
=3.78（年）
实际已用年限=3.78×60%=2.27（年）
成新率=
×100%=77.90%
实体贬值=142.79×（1-77.9%）=31.56（万元）
功能性增值=0.5×12×（1-25%）×
-8=24（万元）
经济性贬值率=（1-0.80.7））×100%=14.46%
贬值额=（142.79-31.56+24）×14.46%=19.55（万元）
评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）
3．2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：
（1）A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。
（2）A设备经鉴定，尚可使用7年。
经调查，A设备购建以来，其每年价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备实际利用率为90%。
要求计算：
（1）A设备重置成本；
（2）A设备加权更新成本；
（3）A设备加权投资年限；
（4）A设备成新率。
（复利系数保留两位小数，年限保留一位小数）
重置成本=20×（1+10%）10+5×（1+10%）5+3×（1+10%）2
=20×2.59+5×1.61+3×1.21
=51.8+8.05+3.63
=63.48（万元）
加权更新成本
=51.8×10+8.05×5+3.63×2=565.51（万元）
加权投资年限=565.51÷63.48=8.9（年）
实际年限=8.9×90%=8（年）
成新率=
=46.67%
4．被评估成套设备购建于1992年12月，帐面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。
经评估人员调查分析得到如下数据：
（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；
（2）该设备月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间实际利用率仅为正常利用率80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：
（1）计算被估设备重置成本及各项损耗；
（2）计算该设备评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
重置成本=100×（1+10%）5+20=100×1.61+20=181（万元）
加权投资年限=
=9.45（年）
实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）
成新率=
=39.81%
实体性贬值=181×（1-39.81%）=108.94（万元）
功能性贬值=0.2×12×（1-33%）×
-5=1.608×3.7908
=6.10（万元）
经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%
经济性贬值额=（181-108.94-6.1）×14.46%
=65.96×14.46%=9.54（万元）
设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）
5．B设备5年前购置，账面价值为30万元。
评估时该型号设备已不再生产，被新型设备所取代。
经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备价格为40万元。
评估人员从功能上鉴定：
B设备及新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。
要求：
（1）估算B设备重置成本。
（2）估算B设备成新率。
（3）估算B设备评估价值。
重置成本=40×0.8=32（万元）
成新率=
=61.54%
评估值=32×61.54%=19.69（万元）
房地产评估
1．某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入18%，管理费按年租金2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。
要求：
试用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。
（计算结果以元为单位，取整）
总收入44000×12=528000（元）
总费用：
税金=528000×18%=95040（元）
管理费=528000×2.5%=13200（元）
租金损失=44000÷2=22000（元）
维持费=528000×5%=26400（元）
保险费=12000（元）
合计=168640（元）
总收益=528000-168640=359360（元）
土地纯收益=3800×500×8%=152000（元）
房屋纯收益=359360-152000=207360（元）
i=10%+
=12.5%
房屋价值=207360×
=1646252（元）
2．某房地产土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。
该房地产土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米建筑造价为700元，经济使用年限为60年。
现在要评估该房地产2003年12月1日价值。
经过调查，2003年12月1日及该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年土地价格为每平方米1200元；同类建筑造价为每平方米750元。
假定建筑物残值为零，土地资产折现率为8%，试估算该房地产2003年12月1日价值。
（以万元为单位，小数点后保留两位）
建筑物重置成本=750×3500=2625000（元）
成新率=
=93.75%
建筑物评估值=2625000×93.75%=2460938（元）
土地价值=1200×1000=1200000（元）
房地产价值=2460937.5＋1200000=3660938（元）
3．有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地
成交价（元/M2）
交易时间
交易
情况
区域
因素
个别
因素
容积率
剩余
年限
待估宗地
2006年2月
0
0
0
1.7
50年
A
5150
2005年2月
0
0
-1%
1.6
45年
B
6700
2005年8月
0
+2%
0
1.9
50年
C
5550
2005年12月
-2%
0
-1%
1.6
45年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例及待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定数值。
经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月价格。
（计算结果以元为单位，取整）
A修正值=5150×（1+1%）12×
×
×
=5150×1.1268×
×
×1.0198
=6327元/㎡
B修正值=6700×（1+1%）6×
×
=6700×1.0615×
×
=6279元/㎡
C修正值
=5550×（1+1%）2×
×
×
×
=5550×（1+1%）2×
×
×
×1.0198
=6299元/㎡
宗地单价=（6327+6279+6299）÷3
=6302元/㎡
宗地总价=40000×6302=252080000（元）
4．某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。
据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付管理费为年租金2.5％，维修费为重置价1.5％，税金为年租金18％，保险费为重置价0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
试根据上述资料评估该宗地2005年1月价格（计算结果以元为单位，取整数）
总收入
8000×90×12×（1－10%）=7776000（万元）
总费用
管理费=7776000×2.5%=194400（万元）
维修费=8000×4500×1.5%=540000（元）
税金=7776000×18%=1399680（元）
保险费=8000×4500×0.2%=72000（元）
折旧费=
=750000（元）
合计=2956080（元）
总收益=4819920（元）
房屋纯收益=（8000×4500-750000×2）×8%=2760000（元）
土地纯收益=2059920（元）
地价=2059920×
-46
=2059920×15.517
=31963779（元）
5．有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地
成交价（元/M2）
交易时间
交易
情况
区域因素
个别因素
容积率
剩余年限
待估宗地
2004年1月
0
0
0
1.7
45年
A
2150
2003年1月
-1%
0
-1%
1.6
40年
B
2400
2003年1月
0
+2%
0
1.8
45年
C
2100
2002年1月
-2%
0
-1%
1.6
40年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物及待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月价格（计算结果以元为单位，取整数）
A修正值
=2150×
×
×
×
×
=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02
=2326元/㎡
B修正值=2400×
×
×
=2311元/㎡
C修正值
=2100×
×
×
×
×
=2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02
=2318元/㎡
宗地评估值
=（2326+2311+2318）÷3
=2318/㎡
无形资产评估
1．A企业拟向B公司转让其拥有甲产品商标使用权。
评估人员了解到以下情况：
（1）该商标生产产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；
（2）双方协商，商标使用许可期限4年。
商标使用费按新增利润30%支付A企业；
（3）根据B公司生产情况，预计前2年生产量9万台/年；后2年10万台/年；
（4）根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。
要求：
（1）计算该商标权每年新增利润；
（2）计算该商标使用权价格。
该商标权每年新增利润：
第一年新增利润=9×10=90（万元）
第二年新增利润=9×10=90（万元）
第三年新增利润=10×10=100（万元）
第四年新增利润=10×10=100（万元）
A企业每年可分得净利润
第一年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25（万元）
第二年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25（万元）
第三年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5（万元）
第四年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5（万元）
商标权使用权价格=20.25×（1+15%）-1＋20.25×（1+15%）-1
＋22.5×（1+15%）-3＋22.5×（1+15%）-4
=60.58（万元）
2．某饮料生产企业拟购买某食品研究所一项最新饮料添加剂专利技术，该专利经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业产品年销售量将提高10%，产品销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。
该企业目前产品年销售量为100万吨，每吨销售价格为2300元，每吨生产及销售成本为2000元。
所得税税率为25%，折现率为10%。
试估算该专利技术价值。
（以万元为单位，小数点后保留两位数）
企业目前年利润=100×（2300-2000）×（1-25%）
=22500（万元）
使用该技术后年利润
=100×（1+10%）×【2300×（1+5%）-2000×（1-2%）】×（1-25%）
=110×（2415-1960）×（1-25%）
=37537.5（万元）
每年新增利润=37537.5-22500=15037.5（万元）
评估值=15037.5×
=57007.16（万元）
3．甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。
经评估人员调查测算获得以下资料：
（1）甲企业及B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。
（2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。
（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。
（4）自引进日起至评估时，该类技术价格上升了10%。
要求：
（1）计算该制药生产技术重置成本净值；
（2）计算该制药生产技术重置成本净值转让分摊率；
（3）计算该制药生产技术转让最低收费额。
（计算结果以万元为单位，取整）
无形资产重置成本=400×（1+10%）=440（万元）
无形资产成新率=
=75%
无形资产重置成本净值=440×75%=330（万元）
无形资产成本分摊率=
=30%
最低收费额=330×30%+（80+20）=199（万元）
4．X机械厂现每年生产X型机器1万台，每台售价5万元，成本4万元，现准备引进一项先进技术。
该技术可以提高产品品质，因此该机器售价可以提升至5.5万元，年产销量可达1.2万台；同时可以降低生产成本2000元／台。
请计算该技术利润分成率。
原利润=10000×（50000-40000）=10000（万元）
新利润=12000×（55000-38000）=20400（万元）
利润分成率=
×100%=50.98%
5．A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。
该企业所得税率为25％。
预计该专利经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术价值。
（以万元为单位，计算结果保留两位小数）
原利润=10×（100-80）×（1-25%）=150（万元）
新利润=12×（110-75）×（1-25%）=315（万元）
每年新增利润=315-150=165（万元）
该专利技术评估值=165×
=625.52（万元）
企业价值评估
1．待估企业未来5年预期税后利润分别为200万元、250万元、230万元、220万元、240万元，资本化率为10%。
要求：
用年金资本化法计算该企业评估值。
未来五年税后利润总现值
=200×（1+10%）-1+250×（1+10%）-2+230×（1+10%）-3+
220×（1+10%）-4+240×（1+10%）-5
=200×0.9091+250×0.8264+230×0.7513+220×0.683+240×0.6209
=860.5（万元）
A=
=
=227（万元）
企业评估值=227÷10%=2270（万元）
2．待估企业预计未来5年预期收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10%，该企业各单项资产评估后价值之和为1100万元。
要求：
（1）采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。
（2）该企业是否有商誉？
为什么？
未来五年税后利润总现值
=100×（1+10%）-1+110×（1+10%）-2+105×（1+10%）-3+
110×（1+10%）-4+110×（1+10%）-5
=100×0.9091+110×0.8264+105×0.7513+110×0.683+110×0.6209
=404.13（万元）
A=
=
=106.61（万元）
企业评估值=106.61÷10%=1066.1（万元）
因为1066.1万元小于1100万元，所以该企业没有商誉。
3．某企业预计未来5年收益分别为：
80万、100万、110万、120万和150万元，从第六年开始稳定在200万元。
社会平均收益率为10%，银行存款利率为5％，该企业风险系数为1.8。
请评估该企业价值。
折现率=5%+1.8×（10%-5%）=14%
所以未来五年净利润现值总和
=80×（1+14%）-1+100×（1+14%）-2+110×（1+14%）-3+
120×（1+14%）-4+150×（1+14%）-5
=80×0.8772+100×0.7695+110×0.675+120×0.5921+150×0.5194
=370.34（万元）
第六年后净利润现值总和=（200÷14%）×（1+14%）-5
=742（万元）
企业价值=370.34+742=1112.34（万元）
4．某企业预计未来五年年收益均为100万，第六年比第五年增长2％，以后均保持此增长率，当时银行存款利率为4％，社会平均收益率为8％，被评估企业β系数为1.5，请评估该企业价值。
折现率=4%+1.5×（8%-4%）=10%
前五年收益现值总和=100×
=379.08（万元）
第六年后净利润现值总和=
×（1+10%）-5=791.65（万元）
企业价值=379.08+791.65=1170.73（万元）
5．某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。
评估人员获得资料如下：
（1）预计ABC公司未来5年销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；
（2）评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业平均风险及社会平均风险比值为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%；
（3）该企业销售净利率为10%。
要求：
运用分段法计算ABC公司持续经营价值。
折现率=3%+1.2×（8%-3%）=9%
未来五年净利润分别为30万元、28万元、30万元、32万元、33万元
所以未来五年净利润现值总和
=30×（1+9%）-1+28×（1+9%）-2+30×（1+9%）-3+
32×（1+9%）-4+33×（1+9%）-5
=30×0.9174+28×0.8417+30×0.7722+32×0.7084+33×0.6499
=118.37（万元）
第六年后净利润现值=【（320×10%）÷8%】×（1+9%）-5
=400×0.6499=259.96（万元）
ABC公司持续经营价值=118.37+259.96=378.33（万元）
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