宁夏省房地产估价师《制度与政策》房地产测绘的作用考试题.docx
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2016年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：
房地产测绘的作用考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、指标属长期偿债能力指标。
A：
流动比率
B：
速动比率
C：
利息备付率
D：
资产负债率
E：
借款合同
2、房地产需求的交叉价格弹性是指__。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
3、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
4、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。
A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
5、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
6、流动比率，下列说法不正确的是。
A：
流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％
B：
又称之为“银行家比率”
C：
又称之为“二对一比率”
D：
在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
E：
借款合同
7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。
A：
225．00万元
B：
237．50万元
C：
381．25万元
D：
395．83万元
E：
工业用地的监测点评估价格
8、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。
类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。
A：
2400
B：
2410
C：
2490
D：
2500
E：
工业用地的监测点评估价格
9、投资基金证券的持有人与发起人的关系是__关系。
A．股权
B．债权
C．契约
D．债务
10、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法__。
A．平均发展速度法
B．平均增减量法
C．数学曲线拟合法
D．中位数法
11、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。
A：
1月30日
B：
3月30日
C：
6月30日
D：
12月30日
E：
执行层的组织协调
12、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。
A．3.6%
B．4%
C．36%
D．40%
13、土地用途管制的核心是。
A：
保护耕地
B：
实行土地登记制度
C：
实行土地有偿有限期使用制度
D：
不能随意改变农用地的用途
E：
执行层的组织协调
14、财务内部收益率是指项目在整个内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A：
动态投资回收期
B：
项目寿命期
C：
计算期
D：
开发期
E：
借款合同
15、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为__。
A．4400元/m2
B．4409元/m2
C．4445元/m2
D．4455元/m2
16、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。
A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
17、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。
A：
领导定价法
B：
挑战定价法
C：
随行就市定价法
D：
价值定价法
E：
借款合同
18、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。
A：
67.60
B：
811.24
C：
1622.48
D：
2433.72
E：
工业用地的监测点评估价格
19、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。
A：
1：
500
B：
1：
1000
C：
1：
2000
D：
1：
3000
E：
执行层的组织协调
20、下列不属于优先股股东享有权利的是。
A：
分配股息的优先权
B：
股票转让权
C：
有限的表决权
D：
要求赎回权
E：
执行层的组织协调
21、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。
A．形成权
B．异议权
C．支配权
D．请求权
22、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是。
A：
按套销售
B：
返本销售
C：
按房间销售
D：
售后包租
E：
执行层的组织协调
23、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。
A．12592.78
B．22192.78
C．12903.23
D．16000
24、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】
A：
1．67％
B：
2．33％
C：
2．75％
D：
3．33％
E：
工业用地的监测点评估价格
25、估价对象权利人一般是__。
A．委托人
B．估价报告使用者
C．估价利害关系人
D．估价对象的抵押人
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A：
报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：
报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：
可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D：
可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E：
在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
2、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。
A．事业单位
B．合伙制企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
E．住房公积金管理机构设立的下属单位
3、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为万台。
A：
102
B：
120
C：
108
D：
88
E：
借款合同
4、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。
A：
风险估算
B：
分析风险概率分布情况
C：
辨识风险发生的原因
D：
检验各风险变量是否相关
E：
提出应对风险的建议
5、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试车
D．竣工验收
6、收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的__缴纳所得税。
A．20%
B．33%
C．35%
D．40%
7、开发商的主要合同关系通常包括等。
A：
保险合同
B：
分包合同
C：
销售合同
D：
勘察设计合同
E：
加工合同
8、下列由国务院审批城市总体规划的有。
A：
上海市的城市总体规划
B：
太原市的总体规划
C：
国务院指定的城市总体规划
D：
设市城市的总体规划
E：
深圳市的总体规划
9、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。
A：
土地储备
B：
销售方案的细化
C：
建设项目的质量控制
D：
申领《建设用地规划许可证》
E：
借款合同
10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。
（2007年试题）
A：
目标定价法
B：
成本加成定价法
C：
随行就市定价法
D：
价值定价法
E：
借款合同
11、下列不属于住房公积金归集内容的是。
A：
缴存住房公积金的对象
B：
缴存住房公积金的工资基数
C：
缴存比例
D：
公积金使用
E：
执行层的组织协调
12、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
13、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。
A：
选址意见书
B：
建设用地规划许可证
C：
建设工程规划许可证
D：
乡村建设规划许可证
E：
农村生产规划许可证
14、廉租住房保障资金的来源有等。
（2009年试题）
A：
地方财政预算安排
B：
中央财政专项补助
C：
住房公积金增值收益
D：
土地出让净收益
E：
住宅专项维修资金
15、从变更的重要性来讲，工程变更分为。
A：
设计变更
B：
工程量变更
C：
工程项目变更
D：
进度计划的变更
E：
其他变更
16、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是。
A：
解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种
B：
解析法和蒙特卡洛法有很大区别
C：
蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题
D：
解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样
E：
解析法和蒙特卡洛法无很大区别
17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
18、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
19、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。
A．30
B．40
C．60
D．70
20、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。
如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。
A：
未办理交付使用手续之前
B：
办理了交付使用手续之后
C：
房屋所有权证办理之前
D：
房屋所有权证办理完毕之后
E：
因房地产资金问题而不能如期开工的
21、__增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。
A．《中华人民共和国土地管理法》
B．《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D．《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
22、下列属于普通股股东享有权利的有。
A：
参加股东大会的权利
B：
参加表决的权利
C：
股票转让权
D：
公司剩余财产的分配权
E：
对公司债务负有限责任
23、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。
A：
租户交纳固定的租金
B：
租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C：
租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D：
租户按比例分摊与物业有关的保险费
E：
所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
24、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。
A：
替代性
B：
发展性
C：
地区性
D：
复杂性
E：
借款合同
25、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。
A：
法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序
B：
是否委托由法院决定
C：
法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序
D：
法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定
E：
法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查
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