沣渭新区保利世纪城广告项目可行性研究报告.docx
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沣渭新区保利世纪城广告项目可行性研究报告
沣渭新城·保利世纪广场项目
可行性研究报告
开发商：
保利（西安）房地产开发有限公司
2010年11月
第一部分
西安宏观经济与房地产市场形势
一、宏观经济
（一）国内生产总值
2009年，中国经济在政府一系列经济刺激计划下，迅速扭转了经济增速下滑的趋势，国民经济实现V形反弹，率先实现了国民经济的总体回升向好。
全年国内生产总值达335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。
分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。
分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。
（二）西安宏观经济数据
据西安市政府发布的2009年西安国民经济运行情况，2009年西安全年GDP逐季向好，主要经济指标逐季回升。
全年实现生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%。
从产业分布看，其中第一产业增加值110.38亿元，增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。
从全年走势来看，一季度增长10.5%，上半年增长13.3%，前三季度增长14.1%，经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。
（数据来源：
西安市统计局）
1、西安各区县城镇人均可支配收入
各区县城镇居民人均可支配收入（2009年1-12月）
区县名称
绝对额（元）
比上年同期增长（%）
新城区
13565
18.9
碑林区
14353
19.1
莲湖区
14263
19.1
灞桥区
13070
19.2
未央区
12589
18.8
雁塔区
15176
19.6
阎良区
14525
19.4
临潼区
10264
18.4
长安区
13371
18.6
蓝田县
9018
18.1
周至县
8497
18.1
户 县
10175
18.2
高陵县
10164
18.5
（数据来源：
西安市统计局）
从上表中数据不难看出，在国家扩大内需，刺激消费的推动下，国民经济逐渐复苏，西安各区县可支配收入稳步增长。
增长幅度最大的雁塔区，城镇居民收入净增长2575元，增长幅度最小的周至县，城镇居民收入净增长1307元，城镇居民生活水平显著提高。
2、固定资产投资额
各区县全社会固定资产投资（2009年1-12月）
区县名称
绝对额（亿元）
比上年同期增长（%）
新城区
203.66
34.6
碑林区
215.38
28.6
莲湖区
268.05
28.3
灞桥区
119.87
39.2
未央区
323.36
34.5
雁塔区
651.86
26.5
阎良区
88.52
35.6
临潼区
82.22
34.3
长安区
226.41
33.2
蓝田县
51.54
36.6
周至县
50.69
34.2
户 县
84.20
31.1
高陵县
134.37
34.1
（数据来源：
西安市统计局）
2009年在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安市固定资产投资快速增长，工业生产加快升值，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收益逐渐好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。
3、房地产投资金额统计
据2009年统计数据显示1－12月，西安市累计完成房地产开发投资569.04亿元，同比增长31.0%，实现商品房销售面积919.52万平方米，同比增长71.8%。
2009年，陕西省商品房销售面积2086.97万平方米，增长37.7%，商品房销售额增长49.1%，受住房消费拉动，家具类、建筑装潢类零售额分别增长1.2倍和2.7倍。
2009年房地产投资总额为1085.49亿元，同比增长38.6%，价格同比增长2.4%。
陕西省房屋价格在全国仍位列较低，结合陕西省经济发展趋势及居民收入水平，2010年陕西省房地产价格仍会呈缓慢上升的趋势。
二、西安土地供给市场概况
（一）西安市土地市场概况
2009年全国土地市场一片繁荣，在经济刺激计划和宽松的货币政策前提下，资金无忧的房地产企业纷纷加大土地储备进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。
一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。
2009年的西安土地市场也呈现出疯狂的状态，无论是挂牌供应量还是成交量较2008年都大幅上升。
楼市回暖催生地王，在2009年各地房地产市场频繁上演地王的火爆场面。
为了稳定楼市，促进房地产市场持续健康发展，国土部在节约集约用地的同时，加大了土地违法案件的查处力度，特别是严查“两高一资＂、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。
在2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成。
这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。
（二）土地市场供销
1、土地市场供应
2009年西安市新增土地196宗，新增土地面积597.35万平方米，比较2008年上涨20.00%。
其中用于住宅用地的为109宗共413.25万平方米，同比2008年增长37.13%，占全年土地供应的69.18%，所占比重较2008年增长8.64%；商业用地为41宗共52.86万平方米，同比2008年大幅增长100.90%，占全年土地供应的8.85%，所占比重较2008年增长3.56%；综合用地为11宗为10.78万平方米，同比2008年下降9.84%，占全年土地供应的1.81%，所占比重较2008年下降0.60%；工业用地为32宗为115.81万平方米，同比2008年下降9.89%，占全年土地供应的19.39%，所占比重较2008年下降6.43%。
从以上各供应土地的性质分类可以看出，2009年土地供应量明显上升，其中住宅、商业用地供应都有不同幅度的上升，就增幅而言，商业用地的供地增幅最为显著。
2009年西安市场国有土地供应分类如下图可以看出，住宅用地所占比例69.18%；其次为工业用地，占到19.39%；再次为商业用地，所占比重为8.85%。
从供地宗数来看，住宅用地占到55.61%，其次为商业占到20.92%，再次为工业用地占到16.33%。
2、土地成交面积
2009年西安市场土地成交面积560.81万平方米，同比2008年上涨37.19%。
其中属于住宅用地的为85宗共426.3万平方米，同比2008年增长59.84%，占全年土地成交的76.01%，所占比重较2008年上升10.77%；商业用地为25宗共54.18万平方米，同比2008年上升261.45%，占全年土地成交的9.66%，所占比重较2008年上升5.99%；综合用地为23.64万平方米，同比2008年上升223.35%，占全年土地成交的4.21%，所占比重较2008年上升2.43%；工业用地为47.99万平方米，同比2008年下降57%，占全年土地成交的8.56%，所占比重较2008年下降19.21%。
从以上各成交土地的性质分类可以看出，2009年国有土地除了工业用地的成交量降低其余成交量均大增幅涨；另外从各类土地成交所占比重看，除过工业用地比重下降外，其他各类型用地成交所占比重均有所上升。
3、土地成交价格
从2009年土地市场成交价格来看，住宅类用地单位面积成交均价为2599.43元/平方米，同比较2008年成交价格上升22.11%；商业类用地单位面积成交均价为1997.51元/平方米，同比较2008年成交价格下降46.29%；综合类用地单位面积成交均价为1783.62元/平方米，同比较2008年成交价格下降11.11%；工业类用地单位面积成交均价为451.85元/平方米，同比较2008年成交价格下降21.35%；教育科研类综合用地单位面积成交均价为784.22元/平方米，同比较2008年成交价格上升1.86%。
三、西安商品房市场
（一）商品房新开工、施工、竣工面积统计
2009年1-10月，房屋施工面积4828.95万平方米,同比增长49.5%。
其中，新开工面积1148.56万平方米，同比增长46.4%；房屋竣工面积283.09万平方米，同比增长99.1%。
伴随着市场的好转，房地产商加快了推盘速度，施工规模也迅速放大。
（二）商品房销售面积统计
2009年1-12月，西安市房地产累计销售商品房面积919.52万平方米，同比增长71.8%，增幅比1-9月提高10.7个百分点；实现销售额398.00亿元，同比增长80.97%，增幅比1-9月提高8.9个百分点。
其中商业营业用房销售27.97万平方米，同比增长144.9%。
（三）各区域成交均价统计
2009年西安商品住宅需求得到大幅度的释放，09年底西安市商品房备案均价达5264元/平方米，住宅均价5200元/平方米，整体市场价格走势明显趋高。
西安楼市需求膨胀、热点区域的开发（如曲江、浐灞、经开、大明宫等区域的发展）、部分开发商有伺机涨价、加上大户型及高端住宅对房价的带动、外来品牌对西安市场的冲击等因素，整体拉动西安房价上涨。
第二部分
沣渭新区定位分析
一、西安市城市发展规划
（一）国际化大都市发展定位确立
从西安总体规划的调整脉络中，可以明确高速发展结论。
在国务院批准的第三轮《2004年——2020年、第四轮《2008年——2020年》中，西安从重点发展的12个中心城市调整为优先发展的6个区域中心城市定位，要求“现代化城市”定性方向，但在定量方面城市化率仍保持低速年1%比率发展。
到2020年，主城区控制在490平方公里、城市人口控制在529万人以内严格水平，即从2008年的354万人，城市化率46%，仅增加175万人，城市化率53%水平。
2009年6月《关中——天水经济区发展规划》正式实施，西安成为继北京、上海之后，全国第三个国务院交付要求发展成为国际化大都市的国家战略定位，尤其要发展成为国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地、全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，到2020年，都市区人口将发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里
（二）城市超常规发展格局
根据国际化大都市和西安九宫局的空间特征，结合目前城市功能的空间布局，构建一个分工清晰、层次合理、功能互补、相互作用的有机整体，形成由中心城市和若干个片区共同组成的城市群，推动西安国际化大都市科学、有序的发展。
西安已经不再是“南延、北进、西接、东拓”的流动发展战略，未来10年要求城市体量、城区人口总量、发展空间的成倍扩张的超常规提升战略，同时要求将城市率提升至80%以上。
西安为大跨度拉大城市骨架贯彻落实《关天规划》的重大举措，先后成立西安国际港务区和沣渭新区，形成“五区一港两基地”的城市战略格局。
其中短时间内沣渭新区将解决西安与咸阳的融合，为连接渭河两岸结合部和西咸一体化打造重要支撑，已确定的沣渭新区264平方公里的大手笔规划将占未来西安国际化大都市主城区800平方公里的33%，不但成为大西安的都市核心区，更重要的是成为引领关天经济区经济发展和历史文化提升的增长极。
用20年时间最终完成国家赋予的现代文明与历史文化交相辉映的典范。
届时，西安国际化大都市远景目标将是通过南融北跨，东拓西接，打造成为山水城塬一体、渭河横贯城中的——龙虎之城。
西安国际化大都市建设带来的机遇。
沣渭新区是西安国际化大都市建设的引领区和重要承载区。
由于西安古城区的发展空间限制，国际化大都市的许多功能（如大型体育赛事等）将放在沣渭新区发展。
二、沣渭区域发展规划
沣渭新区总规划面积264平方公里，是西安主城区的西拓重
点发展区。
（一）行政区划
新区位于渭河之南，老西宝公路（G310）以北，东接西安市西三环，西临规划中的西咸绕城新干线。
总规划面积195平方公里，共辖三区一县２乡３镇６个街道办146个行政村，即西安市未央区的六村堡街道办、三桥街道办；西安市长安区的高桥乡、王寺街道办、斗门街道办和马王街道办；户县的渭丰乡和大王镇；咸阳市秦都区的钓台镇、沣东镇和陈杨寨街道办。
新区内整建制的是西安市长安区的高桥乡，咸阳市秦都区的钓台镇，沣东镇、陈杨寨街道办，其余乡、镇、街道办均为一部分村庄在新区内。
托管范围
经沣渭新区管委会和未央区、长安区政府协商，由沣渭新区整建制（保持各街道行政区划不变）托管未央区的六村堡街道、三桥街道以及长安区的王寺街道、高桥街道、斗门街道共计5
个街道，264平方公里，对其行政区域内的党务、行政事务、经济发展和社会事务实行统一管理，并承担相应的责任。
（二）人口及土地资源
辖区总人口为259200人，其中农业人口207444人，、非农业人口51756人。
土地总面积204.66km2，其中农用地126.84km2，建设用地73.58km2，未利用土地4.23km2。
新区内有渭河、沣河、皂河、新河、涝浴河、沣惠渠等7条河流。
（三）经济发展状况
2008年的地区生产总值为62.8167亿元，人均生产总值26259元。
辖区内现有国有企业9户，规模以上企业86个。
（四）社会发展状况
2008年，实现农民人均纯收入5517.5元。
享受最低生活保障人数10800人；参加农村合作医疗人数241464人；参加基本养老保险33097人。
辖区内共有幼儿园29个，入园儿童4259名，幼儿教师256名；小学64个，在校生16156名，教师1251名；中学10个，在校生9354名，教师1002名。
（五）基础设施
新区内铁路有陇海铁路，郑西铁路，西户铁路和规划中的西成高铁；高速公路有西宝高速，绕城高速和正在建设中的西宝高速复线；国道有310国道和312国道（世纪大道）。
（六）市政道路及排水系统情况
已建成的市政道路包括世纪大道、统一大道、崇文路、河南街路、康定路、钓台路、同文路等主干道路，西三环、西宝疏导线、西户公路、有天台1路至8路、丰景路、孙武路等小路。
区域内有一座水厂，两处水源地，1个污水处理厂及两个雨水泵站。
共有7座变电站，大部分已经满负荷。
三、总体布局
综合考虑新区布局现状、交通网络及经济发展基础等因素，“十二五”期间，形成“三带、三城、三区”的空间格局，如下图所示。
三带、三城、三区空间布局图
（一）三带
三带是指渭河城市景观带、沣河城市景观带、周、秦、汉历史文化景观带。
1、渭河城市景观带
以渭河为轴线，以河堤建设、河道治理、生态绿化、景观打造为重点，积极开发渭河沿岸的历史文化资源，提升城市品位，改善人居环境，构建滨河生态长廊，打造西安国际化大都市的生态屏障。
2、沣河城市休闲功能带
沣河景观带分成主题鲜明的四个段落，由北至南分别为——公共休闲、社区漫步、都市畅游和生态田园。
公共休闲：
毗邻湿地公园和体育场馆，以公众散布道、绿往和亲水平台互相穿插，形成丰富多变的亲水景观。
社区漫步：
绿树成荫的河边绿荫道结合舒缓的草坡岸地，给周边居民提供一个亲近自然的场所。
都市畅游：
结合重大公共设施，如会展、文化、车站，布置宽敞开放的主题广场，营造具有现代都市气息的临水开放空间。
生态田园：
保留原始生态岸线，以缓坡水岸和田园风光为特色，并与毗邻的田园种植区自然连接。
3、周、秦、汉历史文化景观带：
利用区内的阿房宫遗址、沣镐
遗址、建章宫遗址等系列历史文脉，打造周秦汉历史文化景观带，彰显华夏历史文明。
（二）三城
三城是指关天新城、镐京新城和阿房新城。
1、关天新城包含三个组团：
科教产业组团、行政商务组团和生命科学组团，人口约30万。
（1）科教产业组团
依托沣渭新区已经引入的陕西中医学院、陕西国际商贸学院、清华科技园等基础，打造一个以高新技术产业、科技孵化、教育培训、休闲、居住功能的片区。
（2）行政商务组团
聚集高端商务、总部经济、行政办公、国际社区等高端要素，形成西安市的国际商务中心、国际商业和会展中心、行政文化中心、国际人口居住中心、传媒中心和文明中心。
（3）生命科学组团
利用西安、咸阳、杨凌的生物医药和生命健康产业基础，打造以科技研发、企业孵化、总部办公、药品制造、物流配送、休闲居住等为主要功能的片区。
2、镐京新城包含三个组团：
镐京遗址组团、昆明湖休闲组团和现代产业组团，人口约20万。
（1）镐京遗址组团
依托周镐京遗址，打造周文化旅游组团。
核心项目构成：
周镐京遗址公园、周文化主题酒店、周文化主题公园、周文化主题商业公园等。
（2）昆明湖休闲组团
在昆明池和沣、镐京遗址处，恢复昆明湖万亩水面，再造沣河流域，形成西安西部的大型遗址公园，打造成与东部曲江唐文化旅游区相呼应的昆明湖汉文化旅游区，形成以河流、水面、台塬、自然田园景观为特色，集休闲、旅游、居住、生态综合一体的高品质的休闲生态片区，成为西安国际一流旅游目的地支撑。
（3）现代产业组团
以生态舒适的环境为基础，重点发展互联网络服务、物联网设备研发和应用等新一代信息技术产业，成为西部网络科技与应用融合的信息网络街区。
3、阿房新城包含三个组团：
阿房宫遗址组团、现代商贸组团和现代产业组团，人口约20万。
（1）阿房宫遗址组团
依托秦阿房宫遗址，打造秦文化旅游组团。
核心项目构成：
秦阿房宫遗址公园、秦文化主题酒店、秦文化主题公园、秦文化主题商业公园等。
（2）现代商贸组团
以现有的三桥车城为基础，以约3000亩的国际汽车城为核心打造以汽车交易、博览、文化体验为主的汽车主题生活区。
（3）现代产业组团
实施技术研发创新，改造制造业流程工艺，提升产品附加值，以数控机床、光机电一体化和装备制造等为突破，构建大西安高端现代制造产业发展基地。
（三）三区
三区是指科技统筹示范区（人口约13万），奥体文化示范区（人口约15万），节能环保示范区（人口约12万）。
1、科技统筹示范区
在绕城高速以西，长安区斗门街办以北、沣河以东、西宝高速以南长安区王寺街办区域内，规划面积10平方公里，建设统筹科技资源改革示范特区。
使得西安的科技人员得以“解放”，科研院所的科技能量得以“释放”，科技设施得以“开放”，使得科技统筹示范区成为创业洼地，成为西安统筹科技资源改革基地的重要承载区。
（1）奥体文化示范区
在沣河与渭河的交汇三角洲，规划面积10平方公里，以滨河湿地公园为核心，国际标准运动场馆、奥林匹克高尔夫运动公园、国际奥林匹克酒店、国际运动主体居住社区高度一体化的奥林匹克文化特色主题片区。
建设一批国际一流、高水平、现代化的主体育场馆和五星级酒店、运动员村，举办各种大型国际性体育赛事，满足2017年陕西申办第十三届全国运动会，乃至国家申办亚运会等大型国内国际运动赛事的承办需要。
（2）节能环保示范区
以发展低碳经济为目标，结合西安节能环保产业发展优势，构建以节能环保技术产品研发、制造物流和居住为一体的片区。
四、发展定位
（一）面向全国：
建设成为统筹科技资源改革的示范基地；
（二）立足关天：
建设成为战略性新型产业和现代服务业的聚集区，成为经济增长极；
（三）引领陕西：
建设成为西安国际化大都市的重要板块和引领区。
五、发展步骤
三年出形象、五年大变样、十年大跨越。
（一）第一步：
2010年——2015年
完成区域骨干路网、基础设施、沣渭河流治理、生态环境等城市功能要素，GDP达400亿元；
（二）第二步：
2015年——2020年
初步完成城乡一体化，形成支柱产业引领现代服务体系，GDP达1000亿元;
（三）第三步：
2020年——2030年
全区建成国际化特征明显的都市核心区，GDP达5000亿元。
六、现状与规划
（一）沣渭区域基本现状
1、现状：
对外交通主要以西宝高速、西三环、绕城高速、紧邻世纪大道为主，以过境交通为特点，缺少南北有效联系，网络不完善；
2、规划：
传承历史文脉，延续西安城市九宫格局和棋盘式路网，打通沿机场、沣渭新区、泾渭新区、咸阳新区、高新区、梁家滩国际社区、秦岭的大西安新南北线枢纽。
3、公交沿世纪大道布局有地铁、轻轨、及BRT快速公交等
综合多样系统，未来便利程度达到国际化水平。
七、SWOT分析
（一）S（优势）
1、项目处于沣渭新区东南向和南北向的十字中心点，距
西安咸阳机场、北客站、北货站的交通区位优势明显。
2、三大理念即国际新区、生态园林、历史遗产围和项目，
极具体验价值。
（二）W（劣势）
近5年内仍处于城乡结合部，仅有东西过境交通，配套功能更单一，大量兴建基础设施阶段。
（三）O（机会）
西安、咸阳两端持续加强的辐射效应，地铁一号线、城际高铁、快速交通系统将带来各项投资人、财、物优选本项目链接三桥带。
（四）T（威胁）
沣渭区域尚无大级别开发商和项目入场，具有地标性质大体量社区的出现将成为吸引房地产投资的首选。
品牌落差极大，其他项目很难追赶，如何顺势利用好沣渭新区三大特色，塑造历史文明与时代代言相结合，是项目形成新的品牌特色和价值升华的关键。
八、区域规划布局
（一）功能结构规划
一轴、三点、三片区的结构。
1、一轴：
世纪大道是连接西安、咸阳的城市空间、景观主
轴和文化传承的交通动脉。
2、功能：
由商务办公、汽车展销、商业服务三大节点分别
带领三大片区经济，极好的结合了来自西安、外来、咸阳三种投资偏好对地理位置的安全选择，相互影响，最终融合为一体，由沣渭新区的门户，晋升为核心。
（二）区域定位依据
用发展眼光看郊区城市化生活。
１、郊区城市化
随着城市化扩张进程与房地产市场的发展，居民的购物行为和生活取向在不断发生着阶段性的变化。
“城市郊区化”的兴起曾经风起云涌。
然而对于有车一族来说，郊区化居住生活是一种享受。
但对于选择低价房二被迫郊区置业的工薪阶层而言着少了几分舒畅，每日上下班的辛劳、购物、消费等让人头痛不已，更别说节假日好友相聚等人际交往的无奈了。
随着郊区人口的增多，居民对于各种消费需求的渴望和消费能力越来越急迫，由此开始了“郊区城市化”发展的历程，着是城市扩张与郊区发展的必然趋势。
２、生活模式城市化
随着“郊区城市化”进程的发展，郊区生活模式也随之而改变，西安更加生活化、更具城市化活力而迈进。
特别是随着消费客群的年轻化，对于完善的生活配套设施的需求也更加强烈，城市繁华、丰富、便捷的生活方式被渴求，休闲、娱乐、餐饮、购物、交际等使郊区生活逐渐变得更加城市化，更富有城市活力。
３、沣渭国际化
未来几年后，沣渭新区生态田园风光、历史文脉恢复，国际新区塑造将“郊区城市化”演绎的安逸和传奇。
可以预测当本项目5年后全部建成高端形象时，而周围的环境空间会剧烈变成国家级历史遗址空间和成片固化的生态田园，达到“未来城的郊区”理想办公化社区。
（三）地块概念规划
由高效办公、综合服务和品质居住共同组成风貌区，极好的顺应新的城市成长过程对功能综合化、规模大型化、空间复合化的全新高级地产组织追求。
第三部分
项目定位分析
一、项目总体概况
（一）项目区位概况
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