如何找到合适的房产代理项目？.docx

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如何找到合适的房产代理项目？

一:

和开发商的高层相熟，给回扣，是代理公司拿项目最好用的方法。

我就是开发公司的，我们公司就是这么操作的。

我的朋友是代理公司，我从他了解到的情况也是这样。

只要搞定高层的几个就可以了。

二:

围标。

这个我就不说了那么详细，就是一个代理公司分出几个子公司，同时去竞标，概率会高很多。

第一：

提问

1、先问自己是否已经具备何种层次项目的能力

2、可利用资源是否已经整合

3、代理公司3条线a：

对内（是否完成公司章程，公司人员架构）b：

对客群（是否对已有客群进行分类分析，何种客群具有同行业竞争优势）c：

对甲方（是否合理利用关系，是否有成功案例，是否对甲方资金及土地合理化跟进） 

4、同行业有否口碑，同行业是否给公司介绍项目不至于打朋友的脸

5、资金是否做过预算并准备充裕

6、是否确定以何种经营方式代理项目

7、是否对代理合同及行业内幕做过详细研究

第二：

回答

1、你准备好了么。

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2、不求盈利可以找一些你们优势资源但已经被操作过的项目磨合下新公司

3、可以找一些大的代理公司出于成本及营利性较小或职业经理人不喜远离圈子而不去接的小项目以低点数寻求合作。

磨合公司创造成功案例。

前期介入的公司，最好也找一些刚介入地产业的公司！

门槛低点

第一个肯定是团队的组建，人员要求最好是在代理行行业人际、专业都有口碑的，

第二是，要看团队领导的个人情商，懂得怎样去跟甲方沟通

第三是，你们公司的定位，认清楚你所在区域的代理行业竞争情况，找准市场的切入点，比如说你如果在拥有上述两点后，有了不错战斗团队，有过硬的方案，了解开发商心里，这样为了抢占市场，可以先用较低代理费迅速拿盘，准备好第一年甚至第二年不赚钱状态，等到市场占有稳定，在慢慢提高利益点，有了两年的机会，让市场都知道你们公司的存在以及战斗力。

第四，小代理公司并非只是在笨区域内接盘，也可以去内地县城谈项目，机会可能更大。

首先确定你要代理的城市，因为你们是新进入的，所以建议先从小城市开始；然后你的途径有公开投标或者私下联系，一开始总是比较困难的。

公开投标的话，会有很多大的知名的代理公司的成熟的报告或流程等等，所以你们需要费很大的力的是；而私下联系的话就要先找到客源，怎么找到呢，就是要从需要进入的城市的历年的土地出让信息中得知地块是被那些开发商拿走了，然后和他们联系看看他们需要不需要吧。

加入圈子或者群，获得甲方项目信息，早做功课，认真对待，引起重视，明确自己公司核心竞争力，踏实做好每次汇报。

机会会有的

对于你们来说，市场是第一要素，一般房地产开发商在前期运营时都会有房产代理商介入，要找到开发项目，从各土地局入手，首先必须从土地局找到拿地人（就是开发商）然后定期追踪该开发商项目的前期运营的情况，时常关注，并找时机接洽，这样机会就越来越多。

1、万科的项目你们能拿到不，很显然暂时还不能，因为不管在规模上还是在经验上，还入不了他们的法眼！

所以，先摆正自己的位置，从一些的小的项目开始做起，慢慢做强做大！

2、二手房和一手房的销售有很大的区别的，我也曾经做过一手房和二手房，虽然同时房地产，但是销售模式大不一样，所以，营销体系、团队组建以及管理模式要要做好！

3、然后就是如何找项目了，上面楼层所说的都可以借鉴。

其实找项目第一看是否有人际关系，第二就看你用不用心了。

我原来拓展了一个项目，就是出去一家开发公司一家开发公司跑的！

还有你做二手房的应该比我知道，利用网络资源啊，各个地方的土地出让都在网上有查到，上面信息还是比较全的，连电话也有哦！

二手房转型新房代理客观来说是比较容易的，根据个人经验，给您几条建议：

第一，前期准备工作

在这部里，您应该先进行内部资源整合，一般来说一手楼盘代理大致要经过几个阶段：

提案、方案设计、竞标等等，那么如何进行资源整合呢？

首先是人才的整合，麻雀虽小五脏要全，要先在你当前团队之外成立一个部门，这个部门就是你们转型之后的第一个项目组，里面要包含至少策划经理、设计师、设计总监、文案、市场调研及信息采集、销售经理拓展AE这几个职能岗位，拓展AE负责出去忽悠项目，寻找机会，机会得到了，项目组开始运作，提案之后，客户AE接着忽悠。

在忽悠过程中，一定要加重你们曾经做过二手房的经历，因为我个人始终认为二手房的销售人员才叫销售，其他都扯淡。

抛开人员素质，二手房销售本身一个不可复制的优势就是在于它的网点覆盖率，如果一二手联动发展，等于一个初步的泛售楼处概念，是了不得的。

第二、确定目标企业或者项目

一般来说楼上的朋友说的对，上来就玩大牌子企业肯定玩不起。

所以你可以把目标项目确定在城市新进的开发商，规模大致中小型就可以，因为这类企业听忽悠也认忽悠

第三，依托二手房的网络覆盖优势大力拓展销售渠道。

说白了，现在的销售基本还停留在广告出去等客来的阶段，如果你能够把当地有能力进行大宗购买的机构团体趟平，基本很多企业会求着你们做代理的，就算不能，最起码的，扫平全市街道办事处，为什么？

因为动迁的消息往往最先知道的是社区街道，最大的购买力也往往在民间，只要抓住这类资源加以放大，那么基本可以初步做到无往而不利了，这也是对你企业核心价值的一个打造

最后，你们的拓展AE一定要先渗入土地交易中心、工商局或者跟各区招商局有一定的往来，一来能借助关系进行推荐，新的企业往往不好拒绝政府的“热情”二来，便于你掌握第一手资料，那块地动了哪块地准备挂牌了哪个区又引进了什么公司什么项目了，其他的兄弟你懂的

首先身份要有一群帮手（房地产销售策划经验人员），要了人力资源不管有啥子项目都可以解决，现在代理公司多如牛毛，没有真实力，谈下来的项目做不好，别人还会给你二次机会吗？

只有做好项目，开发商和继续跟你合作，而且还可以通过开发商给他朋友们介绍。

目前的形势来看，商业地产要比住宅地产好做得多，

1、你的策划方案能否打动开发商

2、你的管理团队的水平和展示

3、你是否拥有一定的客户资源（如三级市场）

4、你有没有完善的管理和培训流程

1、首先得扩充你的人脉，多在房地产专业性的杂志或栏目亮亮相，认识更多的业内人士；

2、认清自己的优势，每个代理公司都有自己独特的优势；

3、代理公司的核心资源在于人，多请点有水平的人吧；

4、最好服务过有点名气的项目......

基本掌握两条，就搞定：

1、自己水平确实过得去，门面上要过得去；

2、给直接掌握营销的领导回扣，很现实很有必要。

不过要注意方式。

先问自己是否已经具备何种层次项目的能力2、可利用资源是否已经整合3、代理公司3条线a：

对内（是否完成公司章程，公司人员架构）b：

对客群（是否对已有客群进行分类分析，何种客群具有同行业竞争优势）c：

对甲方（是否合理利用关系，是否有成功案例，是否对甲方资金及土地合理化跟进）4、同行业有否口碑，同行业是否给公司介绍项目不至于打朋友的脸5、资金是否做过预算并准备充裕6、是否确定以何种经营方式代理项目7、是否对代理合同及行业内幕做过详细研究

以下方案要你们有实力才行啊！

1、异价2、包销 3、专找别人做不了的盘

1.考核自己是否有代理项目的人力资源、物质资源。

如人员的专业度、团队的专业能力、公司的资金储备等等。

2.审核自己是否有此项目资源。

通过人脉找项目是可行的。

3.找到项目，依据项目分析其是否能为公司所掌握，并能完成。

其实，包含的工作项目很多，只是简单概述。

找到合适的代理项目，首要要明确公司的发展目标，是求财还是求名誉。

1、举个很简单的例子，易居中国在2010年在不求利润的情况下进行万科系列项目的销售，但是的确在兰乔圣菲和万科金色系列产品以后成为了中国顶级的代理行业领袖，如果公司发展目标处于起步阶段，可是适当承担绿地这类低利润，高付出的项目后期策划。

不管是经验以及数据整理均能获得有效的提高。

2、现在的房地产市场基本处于低迷状态，多数销售有难度的发展商基本会采取主动寻求代理公司，一般来说，中原为主的一线城市二三级联动。

基本点数高，这也是差异化给小企业带来机会的优势，通过行业人脉比如媒体价格，或是资金撬动，入股发展商补充资金，提高销售佣金比例，都是接项目的有效驱动因素。

1、甲方为私营企业主，要靠团队的专业能力和服务态度。

2、甲方为央企或国有企业，不看能力。

主要看和高层的关系怎样？

给多少回扣？

找一些刚介入地产业的公司在小城市或县城的项目，请几个有水平的人员前期就介入项目，把团队的水平展示出来，最好有熟人介绍。

结合公司的发展规划及整体战略部署，经过仔细研究，将拓展计划拟定如下：

1、加强理论知识的学习，合理规范的开展拓展工作，不断的摸索和调整拓展思路。

2、研究项目所在市区及郊区的经济发展形势、房地产开发现状及整体发展规划，进一步熟悉整个城市交通图、楼市图，有条有理的开展调研工作，掌握最新的土地市场信息。

3、搜集郊区的土地交易信息，包括土地交易规模、用途、土地投资方。

4、掌握最新楼盘动态，如项目规模、开发商、代理商、销售进程等。

准确的把握市场，为实际的拓展工作指明方向。

5、具体来说，拓展工作可以从以下几个方面着手：

①通过网络、报纸及人际网，不断的挖掘潜在客户资源，为后阶段工作做好铺垫。

②整理客户资料，建立完善的客户档案，挖掘潜在性客户，有针对性的进行电话营销。

③对客户有了初步了解之后，预约拜访时间，进行第一阶段洽谈，这也是关键的一步，旨在打出市场，让市场了解我们，我们也了解市场。

④接下来，需要准确的判断客户对我们的认可程度，合理的调整战略。

⑤拓展是一项需要耐心、信心、诚心的工作，我们一定要坚持、不放弃。

这是个系统性问题，我觉得有三个评估标准：

一、开发商实力和口碑

二、项目所在地市场研判

三、项目本身的产品规划设计

对于一个刚刚在成长的公司来说，最关键的不是做什么项目，而是怎么样把一个不起眼的项目作出它自身的特色来。

坦白说，一般大型的项目很难会去找没有经验的代理商去做。

所以首先，你们入手的肯定是一些小型的项目。

在选择小型项目时候，需要全面考虑是否可以接手的问题。

第一，开发商对于项目是什么要求，比方说卖到什么价位，你们认为市场能接受么，你们又能卖出这个价钱么，如果不行，那肯定不接手；

第二，开发商在营销投入上，是否愿意花钱，他们想在市场有一个什么样的影响度，你们能否给他们在市场上造势呢；

第三，作为你们的首个项目，不仅仅是做好这个项目，更重要的做名这个项目，以确保自己公司在市场影响度，所以开发商的要求是要求，但是审视自己的要求和能力也是非常关键的；

第四，你们需要有眼力判断，这个盘值不值得去做。

如果这个项目本身在产品或者规划设计本身就是有问题的，那么就相当于是给自己挖了坑。

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同时，你们也需要考虑自己公司的能力，能否达到。

此外，如何去联络这些项目了。

我认为可以从这样几个方面来入手：

1、网络信息、朋友介绍、市场挖掘、自己踩点主动与客户沟通；

2、项目细节了解：

自己亲自去楼盘踩点，并且对项目有一个系统的了解，然后表示你们后期初步的营销策略，如果可以指出他们项目的现在营销出路，那样更好。

如此让客户认可你们；

3、情感维系：

如果联系上潜在客户，不仅仅要表达你们对项目的认知，更重要是诚意，比方说亲自拜访、常常电话联系等等；

差不多就这么多吧，呵呵，第一次回答问题～～说的不好，不要介意。

1、派专人谨守土地交易中心，现阶段开发市场大洗牌很多建筑施工单位顺势转型。

2、登门拜访，到在售或者即将发售的项目部摆放相关管理层

3、与房地产相关下游公司索取客户信息定向拓展

如果你还是新手的话最好是先熟悉房地产专业知识和先了解这个市场不要盲目出去拜访客户可以先打电话找到有意向寻找代理公司的开发商的时候在去拜访有目的的去平时可以出去看下其他楼盘等

建议先从代理小产权的房开始，他们一般都会对外放分销，比较容易谈判，押金也要少很多。

至少可以维持收支，做的好还能小有赢利。

大产权的也不是完全没有希望接，只不过都是不太好卖的剩余的尾房。

如果想全盘接新盘，确如楼上两位朋友说的，没有关系没戏。

楼上的说的对，关系是非常重要的，如果没有关系那就那保证金的效果最快，而且你是新开的公司没有什么资质凭什么让人信你，让你代理啊，如果你卖的不好，还耽误人家时间了呢。

所以你得把公司的门面做的体面一些，让人能够感觉到你的“架”。

让人觉得你很厉害的，

寻找关系.多参与房地产研讨会之类的会议活动

关系第一，做好圈子内的人脉沟通，能够找到甲方老总的知近的人，做好人际公关！

其次是实力，做好提报，忽悠好对方。

代理行业不好做，尤其是小型代理公司，没钱，没人，如果再没关系，接项目就算了。

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关键是人脉资源，考人脉资源起步，在区域市场做出口碑，否者一切免谈

组一个团队，看上去组织架构完整，还有经验丰富的专家资源支撑

做一个公司简介，包括主要成员背景、个人成功案例、企业成功案例，公司的资源背景等，内容可以虚虚实实

对外不发电子版的，都用80g以上纸彩色打印然后递送

主要负责人多参加活动，到处露露脸，发发言，评论评论，介绍介绍自己的公司

找个托，或是叫做挂靠。

有了点小名气才能单干。

1.找关系

2直接找开发商谈

3参加招标

4座门等客

5做广告

一是关系，即与房地产方面挂勾的关系，如建委、规划局、设计院等有关系，可通过此层关系直接与甲方合作；

二是能力，新起的公司要有一个“能人”，即是业内普遍认可的“强人”，此人可作为公司的招牌广告，另外还有一支能力过硬的营销策划队伍。

1、先选定熟悉的城市，把握好市场

2、密切关注政府土地出让情况

3、先从小项目做起，主动联系那地开发公司，甚至可以从开发商那地时开始介入

4、注重专业度，尤其是大中城市，组建整齐的团队，要有公关能力强的人员

5、前期工作做细，赢得口碑，甚至可以要求免费为开发公司提供前期市场服务

人脉、口碑～！

我不这样认为。

越是这样的行情，才越有代理公司的发挥余地。

特别是原来沿海一带房地产发展比较快速的地区。

06\07年的时候，房地产行情好得只有收钱的时间，根本不存在技术技巧问题，但现在不行了，发展商们心里没底了，就开始依赖代理公司“智囊团”，我认为现在是代理公司飞速扩张，提升市场占有率的最好时机。

至于找项目的方法，各家有所不同。

比较常规的有，地毯式搜索，挖掘地方客户资源（适合有规模的大公司）

小公司，则建议紧盯一个本土的，自身竞争力不强，又请不到大代理公司的小发展商，所谓捡软的捏，呵呵，较容易成功。

做好公关，其实很多项目在你知道消息的时候，别人都已经签好协议了，所以得到开发商发布消息是最主要的。

所以代理公司的业务精英嘛一定要做好公关行为。

不要总是等到别人都已经定标了你才知道某个开发商在招标。

先去国土拍卖的地看看土地被谁拍走了，然后找找建筑设计单位看给谁在设计方案，还有哪个开发商在报规等等，通道很多，只要你用心。

主要是公关和嗅觉