昆明楼市开盘报告.docx
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昆明楼市开盘报告
2013年昆明楼市开盘分析报告
93项目169次开盘推售42590套房源
提要
据昆明至祥置业统计的数据，2013年昆明及呈贡、安宁等周边郊县共有93项目开盘，推出住宅、公寓、商铺、写字楼、车位等各类房源共计42590套，就开盘所推出的物业数量而言，同比2012年上涨近46%。
日历翻到2014年，新的一年便迈着轻快的步伐朝着所有人走来。
在沉浸在新年的喜庆气氛之中，难免也会回头看，品味已经成为过去式的2013年所有的经历和感悟。
楼市在这个时候也刮起了总结风，多篇综合性的稿件，无一不是选定角度后，对2013年的楼市做整体分析，进而总结出其特点，来细细品味2013年的楼市风云。
一年2次的房交会，便像是一个包罗万象的大舞台的缩影，众多精彩抢在这同一个舞台上上演，这边是美女吸眼球，那边便是让人HOLD不住的优惠促销。
而尤为值得一提的便是，在2013年4月举行的春季房交会上，许多国内知名大鳄房企在昆明的一号作品纷纷亮相，引来了不少关注。
在楼市“稳中有升”的一致言论中，许多项目便纷纷入市推量，以博取良好的销售成绩。
据云南房网统计，2013年，昆明主城区及周边主要郊县共有93个项目开盘，推出42590套房源，让整个楼市在2013年一直都精彩不断。
而与2012年相比，更为明显的特点便是，活跃在市场上的项目所推盘的频率大幅度上升，最为明显的便是位于官渡区的海伦国际，其在2013年中，开盘次数高达11次，快速走量、连续推新也为海伦国际的销售率贡献了不少力量，其稳坐2012年市场销冠便是靠着这一杀手锏，而2013年，海伦国际更是将频繁开盘这一武器用得淋漓尽致，其530万平方的体量，更是为每月推新提供了最大的保障，而购房者对这种每月均有新品面市，且开盘当天还有大方的10%的优惠这一“好事”也表示出了极大的好感，所以如果你曾到过海伦国际的开盘现场，那么你便会觉得，偌大的营销中心转眼间变成了疯狂的菜市场，而购房者一波一波的抢购着所推出的房源，宛若买一颗白菜那么简单。
在云南房网即将推出的年度总评榜中，也将“稳”这一字作为了年度关键词。
的确，若要总结2013年的楼市，那么的确没有2012年的跌宕起伏，引人入胜，所值得提出的便是楼市的稳中有升。
这一年，房地产政策也很稳，基本上没有出台可以引起楼市大动荡的重要政策，即便是当初闹得沸沸扬扬的国五条，也在一片唏嘘声中悄然退出公众视野；这一年，楼市也很稳，除却在影响方面的花样百出，影响购房者做出决策的价格等方面并没有大幅度的波动；这一年，昆明楼市波澜不惊，稳中上升。
93项目169次开盘近半项目年内多次开盘
2012年和2013年开盘推量对比图
2013年昆明及呈贡、安宁等周边郊县共有93项目开盘，推出住宅、公寓、商铺、写字楼、车位等各类房源共计42590套，就开盘所推出的物业数量而言，同比2012年上涨近46%。
单从这一角度来看，2013年昆明的房地产市场的确比2012年要热闹得多，值得一提的是，在对房地产发展趋势看好的前提下，开发商纷纷推量，41个项目在一年内多次开盘，连续推新房源，从而在一定程度上吸引着业内人士及购房者的关注。
这便是2013年楼市开盘推量大幅上涨的主要原因，频繁的开盘自然也提高了推新房源的频率，故而相较于2012年，通过开盘所推向市场的房源大幅度上升。
以北部山水新区作为新的支撑点的盘龙区，在2013年区域活跃度较高，16项目38次开盘，便将盘龙区推到了公众视野。
尤其是，北部山水新城的一批新项目纷纷面市，更是激起了开发商对盘龙区的开发热情。
同时，住宅依然是开盘所推的主要物业类型，26483套住宅加之260套洋房，占据了今年总房源的半壁江山；而在价格方面，开盘均价介于8000-9000元/平米的项目开盘次数最多，可以看出，这一价格相对而言，更容易受到购房者认可，昆明房价正式进入“进八满九”的状态，主城区内均价低于8000元/平米的项目已不多见。
2013年昆明每月所推房源数量表
从12个月昆明市场的开盘情况来看，除了受农历新年假期影响的2月份，开盘推量不足千套之外，其余每个月均在2000套之上，而就数量而言。
开盘的高潮出现在5月份，2013年5月，在春季房交会结束之后，在楼市情况一片大好的形势下，20项目20次开盘，共计推出5779套房源。
其实自3月份，各项工作步入正轨以后，开盘项目所推房源数量便一直在上升。
除了传统的金九银十开发商开盘热情不高之外，其余每月的推盘量均在3000套之上。
临年末，昆明楼市便呈现出“暖冬”的趋势，12月19项目推4546套房源，为全年的开盘画上了圆满的句号。
就开盘频率来看，受海伦国际的启示，许多项目在2013年纷纷加大了其开盘的频率，据统计，在2013年昆明房地产市场上，便有41项目的多次开盘，其中最为典型的便是官渡区的海伦国际。
从推盘手法来看，海伦国际在2013年的开盘推量节奏与2012年大致相似，而2013年，海伦国际开盘的次数更为频繁，甚至在2013年6月份开盘2次，推出其一贯主推的住宅和写字楼。
遗憾的是，其所推出的写字楼入市遇冷，销售率为0的成绩不但是2013年昆明开盘所获成绩的最低点，而且还在一定程度上打击了海伦国际向来高傲的定调。
此外，俊发盛唐城一年内开盘6次，也属于开盘频率较高的项目之一。
而一些项目虽然多次开盘，但是就其在2013年全年中的表现来看，开盘节奏并不是特别紧密，大多数项目一年内开盘2-3次，推盘节奏比较正常。
多次开盘，也是2013年开盘推量较之去年大幅上升的原因之一。
项目开盘的节奏密集的同时，其所推出的新房源数量自然而然的就增加了。
在海伦国际的带领下，多次开盘去化成为了开发商所惯用的手段，在推盘期，一个月甚至会多次开盘，或推出不同的物业类型，或继续推售其他的新房源，这种连锁效应在一定程度上便增加了项目本身的曝光度，自然也容易引起购房者的关注。
然而，这一招并非可以适用于每个项目。
东盟森林曾连续三个月开盘，同时推出小面积的公寓产品，而所获得的销售率均低于50%，最低的销售率仅为9%，由此可看，虽然密集开盘为其赢得了一定的关注度，然而却并未能为其销售做出贡献。
而同时，俊发系的一些项目，在2013年也曾多次开盘。
其中，滨江俊有开盘4次，河畔俊园（注：
现名为俊发湾流海）开盘3次，金尚俊园开盘三次，于10月入市的俊发城也开盘3次，俊发盛唐城开盘6次。
据了解，俊发曾定下2013年销售额过200亿的销售目标，多次开盘推量在一定程度上加快了其产品的去化速度，更为其销售业绩作出不小的贡献。
价格分析：
昆明房价进入“进八满九”状态主城区内低于8000的项目不多见
按价格统计的住宅开盘次数表
价格向来就是影响购房者购买力的决定因素，从2013年开盘项目的均价来看，主城区开盘均价低于8000元/平米的项目已经不多见，大多数均价低于7000元/平米的项目均位于呈贡等周边郊县。
从价格区间来看，开盘均价介于8000-9000元之间的项目的开盘次数最多，为36次。
其中，盘龙区和五华区均有12次开盘均价介于8000-9000元之间；其次，官渡区一些靠近新螺蛳湾版块的项目均价便没有其他南市区项目那么走高。
据云南房网统计的数据，开盘均价低于6000元/平米的项目主要位于安宁等周边郊县，而开盘均价介于6000-7000元/平米之间的项目则主要位于呈贡。
同时，开盘项目高于9000元/平米的项目也不少，住宅开盘的最高均价便是于5月开盘的银杏金川，其开盘均价高达14031元/平米；而曾数次开盘的万科学府均价也不算低，介于12000-13000元/平米之间的均价并不是所有购房者都能消受的。
毕竟，万科提供的所谓优质服务优质生活也是为少部分人所准备的。
按价格统计的公寓开盘次数表
就公寓的开盘均价来看，地段便是决定公寓价格的最重要的因素。
作为市场上一种投资性物业，公寓的主要属性便是钱生钱的资本游戏，故而地段的好坏在很大程度上决定了公寓的投资价格。
而因地段差距，2013年开盘的公寓项目均价也是参差不齐，开盘均价最高的公寓为昆明西山万达广场的公寓产品，13500元/平米的价格更彰显了万达作为商业地产发展先锋的气魄与门槛；而开盘均价最低的则为东盟森林，不到5000元/平米的均价的确让人觉得投资门槛不高，然而在地段不占优势的情况下，即便价格偏低投资门槛不高，而其销售率依然惨淡。
相反，万达的公寓虽然价格走高，但是凭借着万达在市场中的影响力以及物业的地段，其开盘当天依然取得了不俗的销售业绩。
按价格统计的商铺开盘次数表
同样作为投资型物业类型的商铺，影响其开盘均价的依然是地段。
而商铺的投资价值比公寓略微高一点，因而就价格也较公寓要高出不少。
在昆明市场上，开盘均价介于20000-30000元/平米之间的商铺开盘次数最多，为12次。
其中，盘龙区均价介于20000-30000元/平米之间的商铺开盘次数较多。
尤为值得一提的是，呈贡新都昌商业广场所推出的地铁商铺，均价高达26494元/平米。
对于呈贡这样一个正在发展中的新城，商业便显得尤为重要。
而呈贡新都昌商业广场更是借助地铁，身价便走高。
其开盘均价便直逼主城的一些商铺项目。
而许多投资者对于地铁物业的升值空间还是有信心的，呈贡新都昌商业广场开盘当天便取得了85%的销售成绩。
而开盘均价最高的商铺项目为海伦国际，海伦国际在6月29日所推出的商铺最高价格高达60000元/平米，为2013年开盘均价最高的商铺项目。
写字楼，是近几年兴起的投资型物业。
而由于一般的写字楼面积区间均较大，且投资价值在市场上的承认度也不高，故而价格与公寓的价格持平。
大多数写字楼的开盘均价介于10000-20000元/平米之间。
就区域来看，盘龙区所推向市场的写字楼开盘次数最多，仅葡萄街区就曾经3次推售写字楼。
而开盘均价在20000元/平米以上的写字楼均为昆明西山万达广场所推出的。
物业类型开盘分析：
住宅为主物业类型十分丰富
2013年开盘项目物业类型占比表
从物业类型来看，2013年开盘项目所推物业类型较为丰富，而仍以住宅为主。
2013年以开盘方式所推向市场的住宅总量共计27412套（包含普通住宅、洋房以及别墅），占据全年开盘所推物业总数量的64.36%。
从住宅性质的物业来看，有普通住宅、洋房以及别墅，其中洋房主要位于郊县和西山区；而在商业方面，则有公寓、商铺、写字楼等物业类型，其中以公寓和商铺为主；此外，在车位越来越重要的都市生活中，不少项目均为车位单独制定开盘计划，基本是尾盘的西府景苑，便在2013年7月推出了876套车位，均价14万元/个。
2013年官渡区最为活跃度别墅项目便是滇池ONE和中航云玺大宅，在一众营销活动的渲染下，滇池ONE和中航云玺大宅便奠定了其市场的地位。
所以，官渡区所推出的别墅数量便一直居高不下。
公寓分区域统计表
商铺分区域统计表格
而就投资性物业而言，2013年昆明及周围郊县所开盘的项目共推出商铺5002套，写字楼2402间，公寓6898套，由此可以看出，市场上的投资物业以公寓为主，小户型的投资性公寓在一定程度很符合投资者的口味，因而所推量也大。
而商铺作为传统的投资性物业，所推量也十分大。
而写字楼则是新兴的投资性物业，2013年全年面市的写字楼数量并不多。
写字楼分区域统计表
从商业物业所分布的区域来分析，商铺主要位于呈贡，写字楼则主要位于西山区，公寓则多位于郊县区。
由此可以看出，呈贡的商业入市量也比较大，这是由呈贡目前的现状所决定的。
呈贡目前缺乏商业的现状，更是催生了一批以商业为主的项目，而与此同时，商业作为一个区域发展的引擎，更会在一定程度上推动呈贡区域发展。
普通住宅分区域统计表格
别墅分区域统计表
住宅一直都是开盘市场中主要的物业类型，据云南房网统计的数据，2013年开盘中所推出的普通住宅总共26399套，洋房260套，别墅753套。
从区域分布来看，普通住宅主要位于五华区，6678套住宅占据了普通住宅的总数量的25.47%。
而其次，盘龙区所推出的普通住宅共计6566套，官渡区6071套，西山区略少，为3629套，而郊县区的普通住宅数量最少，为3269套。
此外，2013年昆明及周边郊县区共推出别墅总量为753套，其中以官渡区所推的别墅数量最多，为383套，盘龙区推出的别墅为265要。
值得一提的是，官渡区作为低密度住宅的聚集区，别墅项目不少。
区域开盘分析：
盘龙官渡居首区域活跃度高
昆明各区开盘项目数量次数对比图
从2013年开盘项目所分布的区域来看，官渡区和盘龙区便是昆明主城区及郊县中最为活跃的区域。
其中，官渡区共有17项目开盘38次，而盘龙区则有16项目开盘38次。
此外，五华区有20项目开盘34次，郊县区有19项目开盘29次，而区域活跃度最差的便是西山区，仅有15项目开盘29次，略弱于郊县区。
单从开盘项目的个数来看，五华区的活跃度最高，郊县区的活跃度次之。
而从开盘次数来看，自然是官渡区和盘龙区更为活跃。
而西山区虽然开盘项目并不少，然而开盘次数却低于其它四个区域。
官渡区一直都是房地产开发的重点区域，此前云南房网关于昆明进入新湖基时代的一组稿子中，便论证了滇池对昆明人选择居所的影响越来越强。
随着新会展中心开建，中海招商正式进驻临滇池的三个半岛区域，南市区的宜居程度便愈发的被重视。
而在昆明人的心目中，“南帝北丐”已经成为一种根深蒂固的思想，因而在选择上，许多人会倾向于居南的官渡区。
而同时，相较于传统市中心的五华区，官渡区有着充足的土地储备，面市的新项目也较多，能给购房者提供较为丰富的选择。
而同时，官渡区与呈贡卫星新城相连，未来的发展前景更是被许多购房者和投资者看好。
在这些利好因素的影响下，官渡区自然而然的就成为了活跃度较高的区域之一。
而传统中的盘龙区，在城市发展中的地位很重要。
然而随着城市向外扩张发展，盘龙区逐渐没落。
北部山水新城的成立开发，便为盘龙区的深度发展提供了条件。
北部山水新城，作为与官渡区环滇池区域相提并论的一个新区，在近年内也吸引了不少开发商的进驻。
本土赫赫有名的俊发，便在北部山水新城的门户位置开盘历史文化大盘俊发城。
值得一提的便是，这些项目在2013年均进入销售期，更让北部山水新城从规划逐渐走向现实，也愈发的引来大鳄房企的关注。
据传闻，华润1号作品，便落地北部山水新城，而雅其他的一些大鳄房企也纷纷表示出了浓厚的兴趣。
从整体来看，北部山水新城的发展，对整个盘龙区的发展影响巨大。
而此外，与主城区相比，郊县的一些项目在价格上有着绝对的优势。
呈贡、安宁、嵩明、宜良的一些项目纷纷开盘，所推房源在一定程度上会吸引主城的人投资置业，总体来看，19项目29次开盘，区域活跃度较之主城一些区域都有过之而无不及。
随着城市交通的快速发展，随着周边新城区的发展，利用其在房价上的优势，更是能吸引购房者的眼光。
值得指出的是，相比而言，2013年西山区的区域活跃度实在不高。
虽然开盘项目并不算少，15项目开盘，比起官渡区和盘龙区并不是绝对处于弱势地位，然而西山区的项目并未将多次开盘作为去化的重要手段，多次开盘的项目并不多，一定程度上削弱了其区域的活跃度。
2013年，昆明开盘项目和开盘次数均有不俗的表现，同步上涨幅度也高。
可以说，在稳中有升的市场环境中，在稳当的行业政策中，昆明房地产市场发展形势一片大好，因而也在一定程度上推动着开发商开盘推量的积极性，因而2013年昆明房地产开盘市场形势一片大好。
值得一提的便是，2013年土地市场精彩不断，招商中海进驻环湖东路三个半岛区域，俊发拿下东风广场兴仁街地块，再加上盘龙区北部山水新城的土地放量，不少企业纷纷进驻，这些土地市场的精彩势必会在2014年的新房市场中完全的呈现出来，因而展望2014年，昆明房地产市场也定会成为一出精彩的好戏。
（程瑶/云南房网资讯中心）
附：
2013年开盘项目表格
2013年昆明开盘项目统计表
月份
项目名称
开盘时间
区域分布
开盘物业类型
面积区间（㎡）
均价（元/㎡）
推出数量（套）
销售率（%）
1月
滇池ONE
1月12日
官渡区
别墅
389-880
16245
104
87%
海伦国际
1月12日
官渡区
住宅
91.66-159.25
7973
186
87.60%
万科学府
1月12日
五华区
住宅
89.67-129.08
12175
104
72%
天怡峰景
1月12日
盘龙区
商铺
12.95-370.55
10683
64
33%
泛亚国际悦城
1月13日
官渡区
住宅
93.78-164.12
7201
63
33%
泛亚国际逸境
1月13日
官渡区
住宅
65.57-151.03
7515
100
17%
温泉半岛
1月13日
郊县区
住宅
77-161
7027
60
32%
产权式酒店
57-77
10012
24
26%
别墅
152-185
8517
7
14%
滇池润园
1月13日
西山区
住宅
89.31-89.96
11571
102
47%
中国水电金檀
1月19日
盘龙区
住宅
83.38-132.76
8934
339
54%
大都
1月19日
官渡区
商铺
7.79-378.51
19463
248
55%
莲花国际
1月19日
五华区
住宅
45-115
9117
198
48%
盛高大城
1月20日
西山区
住宅
68-120
8709
462
90%
西城时代
1月26日
五华区
住宅
78-138
7218
204
60%
融城优郡
1月26日
西山区
住宅
45-135
9815
216
96%
2月
都市MOCA三栋美宅
2月3日
盘龙区
住宅
35.31-75.64
8204
264
48%
海伦国际
2月23日
官渡区
住宅
91.66-159.23
8200
100
36%
万科学府
2月23日
五华区
住宅
105-128
12000
56
92.86%
恒大金碧天下
2月24日
郊县区
住宅
80-130
不详
200
80%
3月
金尚俊园
3月2日
盘龙区
写字楼
303.06-329.34
13163
32
88%
万科学府
3月9日
五华区
住宅
89-128
12076
30
80%
龙湾1号
3月9日
郊县区
住宅
71.47-141.4
4470
144
80.68%
金尚俊园
3月16日
盘龙区
写字楼
337-1106
15169
90
30%
华侨城群樱荟
3月16日
郊县区
公寓
51-122
70万/套
210
30%
莲花国际
3月16日
五华区
住宅
46.76-115.27
9933
362
70%
滇池ONE
3月23日
官渡区
别墅
388.97-758.39
18934
132
49%
海伦国际
3月23日
官渡区
住宅
91.67-159.26
9418
372
81%
实力心城
3月24日
郊县区
住宅
89-142
6382
244
52%
东盟森林
3月24日
郊县区
公寓
57-96
4795
930
9%
万科学府
3月24日
五华区
住宅
89-125
12000
25
80%
新亚洲体育城星宇园
3月30日
官渡区
住宅
112-150
7461
178
65%
朝九晚五
3月31日
盘龙区
住宅
30-141
8442
96
84%
银海尚御
3月31日
官渡区
住宅
35.43-97.44
10668
416
7%
商铺
10.7-13730.53
22837
291
42%
龙苑盛景
3月31日
五华区
住宅
54-127
8533
147
41%
4月
融城优郡
4月6日
西山区
住宅
43-379
10520
159
80%
一二一乐淘淘数码城
4月7日
五华区
商铺
5-15
22194
311
25%
奥宸财富广场
4月8日
西山区
住宅
84-87
8422
54
28%
金坤尚城
4月13日
西山区
住宅
34.34-154.34
8913
160
8.75%
昆明西山万达广场
4月14日
西山区
公寓
43-87
13500
1026
93%
海伦国际
4月20日
官渡区
住宅
91-132.48
9445
186
63%
西城时代
4月20日
五华区
住宅
62-138
8300
508
85%
滨江俊园
4月20日
盘龙区
住宅
36.27-127.12
9314
295
80%
呈贡新都昌商业广场
4月21日
郊县区
商铺
23-146.91
26494
299
85%
滨江俊园
4月27日
盘龙区
住宅
86-141
11600
120
42%
安宁世贸广场
4月28日
郊县区
酒店式公寓
33.74-87
8856
174
80%
东盟森林
4月29日
郊县区
公寓
57-96
4764
469
13%
实力心城
4月29日
郊县区
住宅
89-147
6742
244
27%
5月
保利宁湖壹号
5月4日
郊县区
公寓
43.18-68.78
7985
65
62%
河畔俊园
5月4日
官渡区
住宅
74-113
8500
263
20%
银杏金川
5月5日
官渡区
住宅
73.49-152.45
14031
73
35.62%
兰亭上锦
5月5日
五华区
住宅
74-131
8394
288
42%
红星国际广场
5月5日
西山区
住宅
89.79-138.47
9500
96
92%
昆明广场
5月11日
盘龙区
住宅
85-149
12100
500
100%
新亚洲体育城星宇园
5月11日
官渡区
住宅
118-150
7315
105
53%
野鸭湖酩悦台
5月18日
盘龙区
别墅
170-542
13881
193
4.14%
别样幸福城
5月18日
官渡区
住宅
65.05-424.66
8944
619
60%
恒大雅苑
5月18日
盘龙区
住宅
77.84-130.53
11484
263
40.68%
保利六合
5月25日
西山区
住宅
77.85-221.2
13580
351
83%
白沙润园
5月25日
盘龙区
别墅
128.56-165.89
12231
72
16.66%
滨江俊园
5月25日
盘龙区
住宅
86.77-132.48
11746
159
44%
广基锦悦四季
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