丹东时尚地下丹兰尚街项目定位(2014、1、13最终版)(1).ppt

丹东时尚地下丹兰尚街项目定位(2014、1、13最终版)(1).ppt

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丹东市时尚地下丹兰尚街市场调研及规划定位报告,北京联合致远,丹东市时尚地下丹兰尚街市场调研及规划定位报告,2014年1月,目录,一、丹东市概况二、丹东商业现状三、丹东商业地产现状四、项目概况五、项目分析六、商业定位,七、招商建议八、销售建议九、销售、招商市场营销策略十、项目亮点十一、风险提示,丹东市概况,第一部分,丹东市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是东北亚经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，是连接朝鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要陆路通道，是中国万里长城的最东端起点和中国万里海疆的最北端起点，具有沿海、沿江、沿边的“三沿”独特优势。

【丹东市概况】,【丹东地理位置】,丹东与朝鲜半岛有300公里的边境线，丹东铁路距平壤220公里，距首尔420公里，是连接日本下关、韩国首尔、朝鲜平壤、中国北京和俄罗斯莫斯科的欧亚铁路大动脉的重要组成部分。

丹东港距韩国的仁川港仅245海里，是联结韩国、日本十分便利的海上通道。

丹东将成为中国及欧亚大陆经陆路、海路与日本、朝鲜半岛开展经贸合作的重要城市。

丹东市2012年全地区生产总值（GDP）1015.4亿元，比上年增长14.3%。

是辽东地区的经济中心，未来东北东部地区经济中心，东北亚经济重要的中心城市之一。

丹东工业历史悠久，是一个工业门类比较齐全的轻工业城市，工业经济技术基础比较雄厚。

【经济收入】,【经济分析】,【区域价值】,【丹东规划】,【丹东交通】,【丹东人文】,【丹东旅游】丹东是个旅游目的地，因为紧邻朝鲜，特别是鸭绿江让这座城市更加美丽。

鸭绿江断桥,凤凰山景区,【丹东边贸】因朝鲜经济落后，中朝贸易很差，只是有少量的人参及烟草等卖给旅游人群，中国的过境物流也是不多，没有集中大型市场交易,丹东商业现状,第二部分,火车站商圈,金元宝、新柳大商新玛特商圈,（火车站）新一百、汇侨国际商圈,【新一百】,【新一百】,【乐美商城】,【乐美商城】,【金元宝商业城】,【金元宝品牌】,卓拉阿依莲淑女坊给彩A+CC&DD麦考林木子城市部落汉绣听说台湾风鲨鱼乔奇阿玛尼雅鹿佐罗世家皮尔丹盾第七街,【金元宝商业城】,【新柳商业城】,【新柳商业城】,【新柳商业城】,【大商新玛特】,【大商新玛特】,【万达广场】,万达商业广场,【白马商厦】,【汇侨国际广场】,【苏宁电器】,【滔搏运动】,【步行街】,【七经街】,【七经街】,【商业分析】,【丹东目前商业业态】,综合体：

万达广场百货：

新一百、大商新玛特、汇侨国际广场超市：

沃尔玛、乐购、乐天、华润万家、市场：

金元宝商业城、新柳商业城专业商业：

苏宁电器、国美电器KFC、麦当劳、必胜客、德克士,【商圈分析】,1、站前商圈：

新一百、汇侨、白马和我们项目都属于这个商圈，发展比较早，是中高端商圈，人气一般；2、新柳、金元宝商圈：

除大商新玛特外，有市场集中的地方，是中低端商圈，人气很旺；3、万达商圈：

是时尚年轻休闲的商圈，万达开业，这种模式会给丹东一个新的商业气息。

【丹东商业业态分析总结】,百货商场：

丹东百货商场发展稳步进行中。

由中低档逐渐向中高档或高档发展的趋势，未来将以中高档百货店为主，新一百和大商新玛特是百货行业品牌资源优势较大，但随着未来万达等商业巨头入驻，垄断格局将逐渐被打破，高端以汇侨为主，百货以新一百和大商新玛特为主，综合体以万达为主。

主题购物商场：

主题购物商场在丹东发展较早，但成型较晚，经过数年的发展，已基本满足了部分业态和服装中低端的消费需求，如新柳和金元宝等，这个商圈经营稳定，租金较高，转让费极高，每铺10万20万左右，人气也高。

超市：

大型超市发展迅猛。

知名品牌沃尔玛、华润万家、乐购、乐天都已经入住等。

专业市场：

大型专业市场在丹东发展较快，其中建材类、五金电器类发展相对较好，但是随着市场日趋饱和，竞争也开始较为激烈。

餐饮：

丹东餐饮较好，各类餐饮齐全，消费水平较高，但相对缺乏知名的品牌餐饮和高端商务宴请及异域特色餐饮。

休闲娱乐：

丹东休闲娱乐业发展比较早，休闲娱乐场虽然较多，但是缺乏高品质休闲娱乐场所，但未来发展空间较大。

丹东旅游也发展比较好，但口岸经济比较弱，未来发展空间较大。

丹东是多种业态协同发展的态势，各业态近年来的发展速度普遍较快。

未来丹东商业市场将进入快速发展的阶段，前景非常可观。

丹东商业地产现状,第三部分,丹东商业地产现状,丹东商业地产还处于起步阶段，投资商铺意识不浓，这跟北方整个商业地产营销和投资客意识有关系。

目前万达广场的商铺投资有了很大的触动，但因万达铺量有限和投资是不管返租的，所以没有很大带动。

尽来随着我们项目的启动，加上木都广场和葵花新天地的商铺入市，投资商铺概念意识进一步加强，但因为我们都没有开业运营，更看不到火爆经营场面，加上投资客又有限，导致我们三家商铺产品近似的都陷入低谷，商业地产还是在投资心目中没有方向感。

【销售竞品关系】,1、木都广场：

紧邻我项目，地下一层，目前销售26000-50000（使用面积每平米）,160个铺已售出110个；2、时尚地下葵花新天地（金元宝和新柳尚城前广场地下）：

是葵花新天地开发公司运作，地下一层，销售价格计划23800（建筑面积）起；价格建面均价25000元，销售不好3、万达广场：

主要销售住宅周边街区商业，一拖二，26000到36000不等，建筑面积，销售一般；4、水游城;未动工，计划30000，使用面积；还有我们项目主体楼上，也计划销售。

地下时尚新天地该项目是由葵花集团投资、丹东嘉财恒润房地产开发有限公司开发、北京葵花嘉财商业发展有限公司经营管理、世邦魏理仕负责商业规划的地下商业步行街。

于2013年12月14日开盘，商铺分割面积420，总建筑面积10000。

建筑面积售价2.5万，40年产权，首付50%已销售60%自持35%2014年10月1日开业交房标准（毛坯）返租（第一年6%第二年9%第三年双方商议）,项目一,项目二,木都广场总建筑面积12万，商铺分割面积60-200均价4万地上部分门市60200地下部分共4000投资回报第一年6%、第二年7%、第三年8%招商已经启动：

招商租金政策：

第一年免租，第二年交50%，第三年正常。

木都广场新推出定位韩品汇打造时尚购物,项目三,薇茂购物广场投资商浙江商会，建筑面积3.5万。

共5层，计划经营时尚皮革等。

销售模式按销售返租：

10年返租，前三年8%、四年9%、五年10%、六年10%、七年11%、八年11%、九年12%，预计2014年5月开盘。

浙江人胆子比较大，返租回报高，时间长，求稳定,项目概况,第四部分,时尚地下丹兰尚街是丹东市人民防空办公室招商引资的城市建设重点项目。

总投资近2亿元，总建筑面积1.2万，共分为地下两层，是由北京华安富控股有限公司投资、北京联合致远商业管理公司全程策划招商、由丹东时尚地下百货有限公司运营管理的集餐饮、休闲、购物为一体的主题时尚地下商业街。

位于丹东市绝对核心地段，东邻七经街、南接华联商厦、北靠市政府和客运站，西面则与丹东火车站隔街相望并扼守八纬路、九纬路、十纬路、五经街、六经街、七经街交汇之咽喉处，交通及区位优势明显。

高峰时期每日人流量达20多万人。

【项目概况】,【项目位置】,本案,项目自2006年5月破土动工以来，受各方面因素影响，至今已历经三次开盘，个中过程喜忧掺半。

项目首次开盘时间：

2011年12月28日项目二次开盘时间：

2012年01月09日项目三次开盘时间：

2013年06月01日项目总建筑面积约1.2万，公摊50%项目已销售面积：

3515.84（使用面积）项目未销售面积：

946.05（使用面积）项目已销售商铺：

572间项目未销售商铺：

141间项目已销售金额：

88962139.00元项目未销售金额：

33101664.00元,项目遇到销售瓶颈的因素与问题,相比之下本案的各种推广方案实施周期过长；项目周边竞争楼盘较多，本案推广渠道和力度不够加之本案体量较小；因本案“五证”不全，没有相关批文证明本案有产权。

使我项目公信力不够，造成口碑不好的负面影响；因项目的工程停滞不进，造成很多潜在客户放弃本案，投资转向其他周边项目；前期大部分客户成交因素源于最初摇号，因此价格仍是影响成交之首要因素本案因前期造成的负面影响，现今已无“以老带新”之客户；因工程停滞、竞品项目增加等负面影响，本案近三月才成交2户，来电、来访之客户也少之又少；因前期造成的负面影响，客户综合各方面因素后提出要求退铺率已占比达到15%；工程严重滞后，且无准确开工和交工时间，以至于在舆论上给本案带来较多负面效应。

【项目效果图】,商业定位,第五部分,项目地理位置好，紧邻新一百成熟商圈，和汇侨国际广场隔了一条马路，中高端商圈已经成熟,项目定位方向,区位,体量,概念,业态,【市场定位】,高端商圈20万高端时尚商圈,【项目优势、劣势】,城市主商圈，客流量较大；人口居住密度大；交通便利、通达性好：

地理位置优越；,优势,项目体量较小，搁置时间过长；与周边同类项目相比无竞争优势；“销控”控制不合理，后期销售难度加大；资金回笼周期过长；,劣势,【借鉴项目】,案例一：

大连胜利广场，大连火车站前，周边有大商新玛特等百货，地下两层，经营稳定，租金可观（2011年调研，每平米租金到30元40元（每天每平米），转让费20万30万（每铺），主要经营时尚服装、饰品；案例二：

广州流行前线，商业区地下，周边有中华广场购物中心，与地铁联通，租金50元-80元（每天每平米），是广州最高租金，经营稳定，转让费50万到100万（每铺），主要经营时尚女装，饰品；案例三：

南京时尚莱迪，在南京新街口商业区地下，周边有大型百货中央百货和金鹰百货，有地铁联通，租金30元-50元（每天每平米）极高，经营很好，转让费在30万-50万不等，主要经营女装、小饰品、餐饮等。

【我国知名地下商业项目】,“地一大道”是由人和商业控股有限公司投资运营的人防地下商业开发项目。

目前已开发的项目有哈尔滨地一大道、哈尔滨新春天、沈阳地一大道、广州地一大道、大连地一大道、大庆地一大道、武汉地一大道、成都地一大道、邯郸地一大道、安阳地一大道、鞍山地一大道、锦州地一大道、赣州地一大道、抚顺地一大道、重庆地一大道、莆田地一大道等.济南人防商城。

北京远大地下商业街山东济宁秀水地下商城,打造：

时尚、年轻、休闲的主题性购物中心商场（新商圈业态的全新补充）,在新一百、汇侨国际广场等诸多大型商业之中寻找市场空白点,2023/10/21,75,五彩缤纷时尚之城,打造丹东年轻时尚商业中心！

【丹兰尚街LOGO】,【丹兰尚城LOGO】,功能业态定位,餐饮娱乐,时尚服饰,中西快餐、正餐、咖啡、茶餐厅、牛排、美容、美甲、化妆造型、影吧、密室逃脱、台球、电玩城等,品牌连锁专卖店、休闲品牌连锁店、韩国服饰店、黄金珠宝连锁店、化妆品、小饰品、内衣等,【店中店装修】,档次：

凸显时尚的高档、实际高中低档均有，考虑到到高端阶层消费和年轻时尚的客群，适应度高。

形象：

开业时间加长，亮化灯光要求高，多主张LED和霓虹灯的渲染，LED电子屏要突出。

表现时尚凸显个性突出动感,品牌餐饮品牌服饰时尚饰品韩国服饰品牌电玩品牌KTV品牌美容品牌美发品牌快餐品牌台球品牌美甲品牌足浴,【项目业态规划】（品牌集中的零售购物美食休闲广场）,购物是年轻人的天下、时尚是年轻的主场、这里是流行的前线,时尚生活：

真正引领城市生活的，将来购物餐饮娱乐为一体的商业是主宰流行前线：

功能综合、形象引领、消费模式改变。

【定位主题店中店】,【业态规划】,【根据规划定位分析】,【商户占比】1、知名品牌商家要占20%2、本地没有品牌占20%3、大众的品牌占60%,【消费客群配比】1、年轻时尚占50%2、高端收入者占20%3、大众占20%4、学生占10%,【业态组合配比】1、零售业占60%2、餐饮业占20%3、休闲业10%4、其它10%,【性别搭配】1、女性70%2、男性30%,商品档次凸显时尚潮流，高、中、低档配比合理：

高档占比20%、中档占比60%、低档占比20%，充分满足年轻时尚的消费群体。

消费群体18岁28岁消费群体占比80%；28岁35岁消费群体占比20%；招商目标招商目标客户除北京沈阳等主力商户外，还要以本市品牌实力商户为主：

新柳商业城、金元宝商业城、元宝区步行街等；外阜连锁快餐为辅。

知名服饰连锁：

杰克琼斯、浪漫一身、诺曼琦、三彩、秋水伊人、播、片段、美特斯邦威、以纯、森马、潮流前线、唐狮、辽宁、鸿星尔克、特步、361度、劲霸、阿依莲、大嘴猴、美爆、三福时尚店等餐饮连锁品牌：

真功夫、面爱面、东方既白、汉堡王、德克士、一麻一辣、土大力、麻辣诱惑、鱼酷烤鱼、金百济、好伦哥、渔火日本料理、王品台朔牛排、西提牛排、欧罗巴等连锁咖啡品牌：

上岛咖啡、老树咖啡、真锅咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、麦田咖啡、西提岛咖啡、米萝咖啡、蓝山咖啡等,步行街店中店的优势：

是我国商业正在流行的一种商业主流，经营百货，但区别于百货，是年轻人和女人休闲消费一种首先目的地。

店中店业态优势:

店中店是步行街的组合体，店中店可大可小。

市场式经营，商场式管理。

陈列货品展示面大，货品陈列多，是商家喜爱的一种经营场地。

店中店分割产权销售也是国家唯一允许的产权式销售模式，销售返租,步行街+店中店,【建议铺位】,运动休闲品牌店+时尚品牌餐饮连锁店,品牌服饰及餐饮整体定位,打造完美商业演绎时尚传奇,围挡一,围挡二,招商建议,第六部分,运营要考虑未来,根据木都广场的招商政策，我们必须要考虑：

3年的培养期,合作方式：

租赁，租期3年租金价格：

B1：

使用面积90元月（均价）分为A、B、C区域价格；B2：

使用面积60元月（均价）分为A、B、C区域价格；招商政策：

交纳12个月租金，使用24个月；第三年租金递增6%；,【招商建议】,销售建议,第七部分,未售商铺面积：

A区：

402.84；B区：

244.92；D区：

298.29；C区：

7.19共计：

953.24未售商铺价格：

A区：

15757459.00元；B区：

8348483.00元；C区：

249924D区：

8995722.00元；共计：

33351588.00元建议在原有销售价格的基础上下浮10%,【未销售面积及价格】,销售、招商市场营销策略,第八部分,【战略原则】,全新定位、招商先行、以招商促进销售1、带租约销售2、招商成功能增加投资者信息3、销售要有招商的支撑,返租销售按原来的模式延续,策略1【操作模式】,策略2【规划调整】,价格没有优势，价格要考虑暗降明不降，用优惠政策做突破口。

目前的售楼处老化，整体的昭示性较差，不利于项目形象展示及销售促进，建议将现有售楼处与招商处合为一处，进行全面包装，名称为招商销售中心,策略3【售楼处包装】,在项目周边的主干道建立道旗导示系统，引导客户进入项目售楼处；在项目售楼处路口设置导视牌进行进入指引；在项目售楼处周边围挡更换。

策略4【导示系统建立】,作为三线城市的大型商业项目，需要在前期建立高形象，要在市场中形成“抢铺”的效应，因此，项目需要采用“认筹”的模式进行操作，用认筹模式尽可能地实现项目营销效果的最大化。

运用认筹手段进行诚意客户筛选，客户分级更加精准和量化。

降低了对诚意客户的维护成本有效拦截前期等待时间过长的诚意客户，抢占市场时机认筹客户量是成交判断的量化标准降低了判断风险认筹客户的购铺意向是推售数量和铺位的精准判断依据准确的判断为整体销售的平衡提供了可行性预告可降低风险。

策略5【重新认购】,【营销手段】,招商先行，销售跟随营销活动炒作整合资源，建立长期发展战略现场包装展示，展示形象提升信心挖掘现有客户资源，实现突破外部景观先行提升品质专业营销，提升服务紧迫性推广现场专业性操盘，提升销售,招商,销售,策略执行,取得新的价值认同,招商先行,有人租，自然卖得好,【招商先行】,工程全面启动设定开业日期,【配合启动】,大公司入资（北京华安富集团）专业公司操作（北京联合致远）未来经营无忧,【重塑信心】,改头换面,【展示策略】,通过招商期的运作，加强与已成交及目标客户的感情交流，进一步挖掘潜在客户群体。

【挖掘潜在客户】,项目现场部分做直观的样品间，提升项目感官效果。

【样品间展示】,利用我司专业的北京专业管理营销团队，对目标客户进行一对一的服务模式，加强投资分析方面的引导，促进成交。

【专业营销提升服务】,推广诉求点为：

主力商家签约入驻，开业倒计时，财富盛宴即将起航，最后抢铺倒计时为主，逐步推进,【紧迫型推广策略】,主流媒体全方位轰炸覆盖通过主流媒体，主要宣传渠道，全方位立体覆盖宣传，短时间内通过对产品的卖点宣传，将项目知名度及认可度提高到较高程度，为内部预约提供强有力的宣传支持。

【推广原则】,短信：

利用短信公司资源，进行重点区域覆盖式发布；增加客户持续关注度，并照顾客户专属性感受；区域内部派单：

资源性直投；商场、酒店、门头房，商业市场等重点区域进行派单。

【推广策略直效投放】,点状突破：

路口、广场、商场等进行点状户外投放，进行信息告知，并结合销售节点时时更新诉求；线性引导：

项目周边道路的导引系统，有效指引到访；地域覆盖：

市区重点客户分布区域进行集中打击，公交站展板、高炮及重点区域宣传车广告设立，形成绝对形象优势，并根据销售动作进行信息告知；,【推广策略户外投放】,波段式投放：

配合关键传播节点，重要资源集中投放打击；集中点式投放：

可在开盘引爆期提前选取首页最醒目资源上线，以引发客户同一时间的关注热度；脉动式持续投放：

辅助性资源（网络活动、电视访谈、软文）持续维持市场热度，保持高调声音。

【推广策略电广、网络投放】,大众媒体：

配合销售及其他重要节点，及时更新项目直效诉求信息，进行形象建立，品牌传递，引爆社会效应，如地方性传媒、DM等。

【推广策略纸媒投递】,【项目再次销售成功的可行性】,完美的招商成功来拉高销售,招商先行，主力品牌店来拉动,位置的优势,零售兼批发物业未来的升值空间,体验式业态是未来发展商业方向,时尚、年轻、女性完美的定位,【销售价格预期】,延续一期价格和销售返租政策执行，现有面积销售应该在每平米35000左右（使用面积），剩余3500平，销售价格按35000，销售价格在1.225亿。

【销售的计划】,2014年1月30前，摸底阶段。

2014年2月1日2014年3月30日，加大招商和工程力度，同时蓄客。

2014年4月1日2014年5月1日，争取一次性认购完成。

2014年5月1日2014年8月31日缴费。

【项目招商成功的可行性】,时尚服饰与餐饮娱乐的业态魅力结合,招商要高调，形成选商局面,租金要合理，优惠政策要明显,主力店和品牌现行来拉动商户,团队把控能力要强，招商专业,以时尚年轻、女性、休闲体验式科学定位,要考虑品牌嫁接和经营引导的环节,主力商户先行招商利用联合致远在北京的优势和资源优势，把主力商户先招商入驻，如一些适合的餐饮品牌必须先行接触谈判。

品牌商户优先招商，以增强其他商户的经营信心、带动和促进其他商户的招商。

如快餐：

真功夫、永和豆浆、李先生加州面等,广告配合,充分利用各种广告宣传媒体，将商业物业的特征、形象以及市场信息等传达给目标商家，已达到促进招商的目的；如：

DM、招商手册、短信等有效攻击,优惠政策配合,优惠招商是最常用的传统招商策略。

在招商条件方面给予承租户适当的优惠，以降低承租户经营风险、增强其经营信心、从而有效地促进招商工作。

招商条件的优惠措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。

对于主力、重点之商户招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。

招商策略原则,适合的才是最好的好中选好，优中选优！

项目亮点,第九部分,年轻、时尚店中店定位是填补丹东城市商业的空白,年轻动感激情的地方,HAPPY特区可玩可栖可赏都市驿站,报告结束，谢谢！

风险提示,1、项目地处站前商圈，行业竞争异常激烈。

需要一定的市场培育期；2、成熟商圈会分流项目的消费人流；3、丹东市商业的业态、业种已较为齐全，项目经营需要有较强的特色性；4、就项目本身规模而言，与紧邻的同行业相比经营难度加大；5、投资者日趋理性、投资更为谨慎，令项目销售难度加大；6、项目工期过长，令投资者对项目失去信心。

7、本项目在拥有足够市场竞争优势和市场机会的同时，其不足之处所产生的市场威胁也同时存在。

因此，要想在今后的市场竞争中立于不败之地，并保持经营中的稳定性和持久性，应当最大化的发挥项目优势，制定优惠政策和保证体系。

以增强投资者和经营者的信心。

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