房地产估价师A成本法及其运用二.docx
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房地产估价师A成本法及其运用二
（A）成本法及其运用
（二）
（总分：
100.00，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：
34，分数：
34.00）
1.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。
该商品房的单价为______元/m2。
∙A.3700
∙B.4040
∙C.4250
∙D.5300
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]容积率=总建筑面积/占地面积，2=总建筑面积/占地面积，总建筑面积=2×占地面积，该商品房的单价=（3200×总建筑面积+2100×占地面积）/总建筑面积（3200×2×占地面积+2100×占地面积）/2×占地面积=4250元/m2。
2.某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为______。
∙A.78.40%
∙B.82.00%
∙C.82.70%
∙D.85.60%
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]q=1-dt=1-2%×9=82%
3.某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯需要100万元（包括土建工程费用、电梯购置亏安装费用等）。
类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为______万元。
∙A.2400
∙B.2410
∙C.2490
∙D.2500
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-100=2400万元。
4.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。
2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。
该办公楼在2012年8月31日的评估价值为______万元。
∙A.5850
∙B.6125
∙C.6510
∙D.6675
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]旧的房地价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧=3000+4500×[1-（1-S）/Nt]=3000+4500×（1-1/60×11）=6675万元
5.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是______。
∙A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
∙B.开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径
∙C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
∙D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
6.某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为______万元。
∙A.17087.20
∙B.18699.20
∙C.19666.40
∙D.20666.67
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]开发利润=房地产价值×销售利润率，销售税费=房产价值×销售税费率该写字楼的价值V=土地取得成本+建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=8000+6000+800+600+720+V×（6%+16%），得V=20666.67万元
7.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是______。
∙A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间
∙B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
∙C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
∙D.剩余经济寿命与有效年龄之和的时间
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]A选项是自然寿命，C选项也是自然寿命的影响因素，B选项的说法不完整，应该是从竣工之日到在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间。
8.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用，以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为______万元（建筑物报酬率为10%）。
∙A.11.80
∙B.16.07
∙C.23.57
∙D.31.07
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]此题考查功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含无效成本和超额持有成本部分，其中，超额持有成本可用超额运营费用资本化法计算。
无效成本=5×1500×10=7.5万元，超额持有成本=（2.5/10%）/[1-1/（1+10%）30]=23.57万元，则折旧额=7.5+23.57=31.07万元。
收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值，此题未说明建筑物剩余经济寿命是个缺陷。
9.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，采用直线法计算该建筑物的成新率是______。
∙A.81.00%
∙B.84.00%
∙C.84.17%
∙D.84.80%
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]d=D/C×100%=1440/（120×600）=2%，q=1-dt=1-2%×8=84%
10.某成片荒地面积1000m2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理、费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是______元/m2。
∙A.310.61
∙B.321.60
∙C.477.87
∙D.494.77
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23万元，总成本=31061.23万元，单位成本为310.61万元，可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87万元。
11.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。
∙A.2.00%
∙B.2.13%
∙C.2.22%
∙D.2.50%
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧。
折旧期限=50-5=45年，折旧率=1/45=2.22%。
12.成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是______。
∙A.价格
∙B.利润
∙C.生产费用
∙D.劳动价值
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]成本法中的“成本”不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。
13.下列各类房地产中，适用于成本法估价的是______。
∙A.标准厂房
∙B.农地
∙C.化工厂
∙D.写字楼
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]成本法适用对象：
新开发的房地产；旧的房地产；在建工程；计划开发建设的房地产；因很少发生交易而不适用市场法的房地产，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产；有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产；单纯的建筑物或者其装修部分；房地产保险及房地产损害赔偿；房地产市场不活跃或类似房地产交易较少而无法适用市场法的项目。
14.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用______估价。
∙A.市场法
∙B.收益法
∙C.假设开发法
∙D.成本法
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。
15.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、______和可直接归属于该土地的其他支出构成。
∙A.应由房地产开发企业缴纳的税费
∙B.土地出让方缴纳的税费
∙C.政府管理部门缴纳的税费
∙D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]在有活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。
16.某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为______万元。
∙A.494.4
∙B.1396.8
∙C.1440
∙D.1483.2
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]土地取得成本为：
800×3×6000×（1+3%）=1483.2万元。
17.A市的B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/m2。
按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为______万元。
∙A.30
∙B.60
∙C.80
∙D.100
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低=1000×6=60万元。
18.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为______元/m2。
∙A.1840
∙B.2840
∙C.2966
∙D.3000
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率=（1000+1500）×6%=150；土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润率=1000+1500+（1000+1500）×5%+（1000+1500）×5%+100+150=3000。
19.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/m2。
根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应向每个农民支付______元的安置补助费。
∙A.1000
∙B.2000
∙C.4000
∙D.6000
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]按最低标准，B房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000×1×4=4000元。
20.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000m2。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m2。
∙A.55.20
∙B.103.22
∙C.109.63
∙D.114.82
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]土地取得费用=36×10000/666.67=540元/m2，土地开发费用=150元/m2，该土地的投资利息=540×[（1+8%）2-1]+150×（60%×[（1+8%）1.5-1]+40%×[（1+8%）0.5-1]）=103.22元/m2。
21.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为______万元。
∙A.180.0
∙B.300.0
∙C.309.0
∙D.313.2
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]此题中开发成本是指建设成本。
投资利润率=开发利润/（土地取得成本+建设成本+管理费+销售费用），开发利润=12%×（1000+1500+75+35）=313.2万元。
22.成本法中一般不计息的项目是______。
∙A.管理费用
∙B.销售费用
∙C.建设成本
∙D.销售税费
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]成本法中计息的项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。
销售税费一般不计算利息。
23.通常房地产开发投资利润率的计算基数为______。
∙A.土地取得成本+建设成本
∙B.土地取得成本+建设成本+管理费用
∙C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用
∙D.开发完成后的房地产价值
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]投资利润率=开发利润/（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）。
24.某房地产的土地取得成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为______。
∙A.10.0%
∙B.11.1%
∙C.11.9%
∙D.12.5%
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]投资利润率=开发利润/（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）=500/（1000+3000+200+300）=11.1%
25.某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2。
采用成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低______元/m2。
∙A.200
∙B.300
∙C.700
∙D.1000
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]该类房地产的重置价格=1800×1000=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）×10000/1000=300元/m2。
26.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，宜采用______。
∙A.重建成本
∙B.重置成本
∙C.完全成本
∙D.重新购建价格
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
所以对有特殊保护价值的建筑物采用成本法估价时，采用重建成本最好。
27.通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是______年。
∙A.50
∙B.10
∙C.20
∙D.无法确定
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]因为不知建筑物的残值率，因此无法确定。
28.从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于______，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如开发建设。
∙A.替代原理
∙B.生产费用价值论
∙C.预期收益原理
∙D.价格构成原理
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
29.一般来说，重置价格比重建价格______。
∙A.低
∙B.高
∙C.一样
∙D.难说
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]技术的进步，使原来的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，所以，通常重置价格要比重建价格低。
30.当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应______直线法计算出的成新率。
∙A.大于
∙B.大于或等于
∙C.小于
∙D.小于或等于
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长，所以其实际成新率应大于直线法计算出的成新率。
31.在测算开发利润时要注意______与利润率的匹配。
∙A.开发成本
∙B.计算基数
∙C.利润
∙D.投资
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相应的利润率；反之，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。
32.工料测量法的优点是翔实，缺点是费时费力并需要其他专家参与，它主要用于______建筑物的估价。
∙A.具有研究价值
∙B.具有保存价值
∙C.具有重大经济价值
∙D.具有历史价值
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]工料测量法是先测算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工数，然后逐一乘以以估价时点相应的单价和人工费用标准，再相加来求取建筑物重新购建价格的方法，其优点是翔实，缺点是费时费力，主要用于有历史价值的建筑物估价。
33.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统在功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。
∙A.1838.00
∙B.1844.55
∙C.1845.87
∙D.1850.00
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]2000-150-0.8/12%×[1-1/（1+12%）15]=1844.55万元
34.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为______万元。
∙A.10.2
∙B.11.0
∙C.11.3
∙D.11.5
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]建筑物现值V=C×[1-（1-R）×t/N]×建筑面积=800×[1-（1-2%）×12/40]×200=11.30万元。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：
19，分数：
38.00）
35.对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有______。
∙A.销售利润率小于投资利润率
∙B.投资利润率小于成本利润率
∙C.成本利润率小于直接成本利润率
∙D.直接成本利润率小于销售利润率
∙E.年利润率小于总利润率
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D. √
E.
解析：
[解析]各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。
其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开利润。
因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。
36.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括______。
∙A.应采用客观成本而不是买际成本
∙B.应采用实际成本而不是客观成本
∙C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
∙D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
∙E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析：
[解析]采用成本法估价，特别要注意3个问题：
一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求的分析进行调整。
37.成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括______。
∙A.土地取得成本
∙B.开发成本
∙C.管理费用
∙D.销售费用
∙E.销售税费
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
[解析]土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
38.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有______。
∙A.单位比较法
∙B.市场提取法
∙C.分解法
∙D.工料测量法
∙E.指数调整法
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D. √
E. √
解析：
39.在运用成本法时
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