养老地产案例分析.ppt

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养老地产案例分析目录一二三良渚文化村随园嘉树绿城乌镇雅园绿城桃李春风四上海万科智汇坊五青岛万科怡园2024/2/13良渚文化村随园嘉树2024/2/13随园嘉树随园嘉树20km20kmp城市远郊的区位条件：

城市远郊的区位条件：

杭州市郊区余行区，距离杭州市半小时车程p中等规模低密度中等规模低密度：

占地100亩项目开盘即受到老年客户的追捧，开盘两个月两次推盘均售罄；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米特点概述良渚文化村随园嘉树适老社区适老社区+养老配套资源养老配套资源+产品细节打造产品细节打造2024/2/13万科随园嘉树位于万科良渚文化村内，总占地面积约62387平方米，其中包含500平米中央金十字配套，3000平米风雨连廊，容积率为1.0，绿地率35%。

规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70平米、100平米和110平米三种户型。

位置杭州良渚文化村规划产品5层电梯多层公寓，575户土地性质旅游用地，大产证，30年使用权运营管理万科酒店部管理养老配置万科随园嘉树老年公寓管理有限公司【外部营造适老社区】项目概况：

随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式项目概况良渚文化村随园嘉树2024/2/13区位区位选择交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套良渚文化村随园嘉树2024/2/13产品定位养老公寓养生休闲中心区颐养中心养老公寓产品定位产品定位经营模式健康楼护理楼（颐养中心）配套集约化服务统筹化活力长者自理老人使用权转让销售模式全生命周期的连续性护理阶段性持有租赁模式小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套借势外部资源解决医疗配套培育自主服务能力建立养老服务标准医疗护理类服务借助社会化资源良渚文化村随园嘉树2024/2/13良渚食街良渚食街银行银行社区便利店社区便利店玉鸟幼儿园玉鸟幼儿园乒乓球活动室乒乓球活动室玉鸟菜场玉鸟菜场【外部配套体系】选址在良渚文化村主商业配套周边，满足长者喜欢热闹的心态随园嘉树选址：

定位养老地产的随园嘉树选址在紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。

玉鸟流苏配套商业：

涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业外部配套良渚文化村随园嘉树2024/2/13内部配套良渚文化村随园嘉树浙医大分院浙医大分院“金十字”中央配套：

景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学“随园书院”浙江大学医学院附属第一医院（三等甲级）良渚门诊部：

直属门诊，设置全科，满足老年人常规慢性病的治疗和取药。

2024/2/13客户定位客户定位活力长者社区16栋58937平方米辅助生活社区1栋4571平方米活力长者健康自立，活动自如，年龄在6075之间专有配套设置：

健康管理中心、影音室、餐厅、阅览室、老年大学等日常娱乐设施有丰富多样的活动安排和社团组织，老人可以参加辅助生活社区（颐养中心）健康但是衰老老人，年龄较大（80+）每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能）需要日常生活照料服务每层12个房间作为一个管理单元良渚文化村随园嘉树2024/2/13室内配置室内配置装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处良渚文化村随园嘉树2024/2/13【产品细节】空调系统中央空调：

采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统也减少老人自己使用的不便。

门窗系统：

采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜静的特性；新风系统：

针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解决室内空气流通问题空调系统良渚文化村随园嘉树2024/2/13安全系统良渚文化村随园嘉树一键紧急报警：

套内多处安装一键紧急报警系统，防备老人发生意外时可以及时通知物业中心。

同时报警装置特别安装下拉延伸线，即便老人倒地也能顺利报警。

不活动通知：

在卫生间和客厅中间走道上方设置红外感应系统，老人在家的状态下，如果6小时没有经过该区域，红外感应会及时报警，通知物业中心。

数字监控系统：

配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系统合成在物业管理中心有对各户老人的数字监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是否在家、是否意外都可以及时了解。

2024/2/13入户转换细节良渚文化村随园嘉树无障碍入户门：

门宽增加设计为1米，便于轮椅和担架进出。

卡式数码锁：

电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。

入户搁架：

入户门旁边设置隔板，方便老人回来开门时放置手上物品，免去老人弯腰等危险动作。

2024/2/13卫浴细节良渚文化村随园嘉树防滑地砖和无高差地面：

防滑地砖的设置，把老人滑到的可能性降低到最小。

无高差的地面设置方便老人轮椅进出。

扶手装置：

卫浴和坐便器旁边都安装扶手，避免老人滑到暖气架兼毛巾架功能：

安装带毛巾架功能的暖气架，取暖和烘干毛巾一举两得，解决卫浴空间潮湿已生菌的问题。

无障碍洗脸池及暖足机：

洗脸池下方设计为凹进模式，凹进的宽度正好方便轮椅老人贴近洗脸池。

且下方凹进处设置暖足机，考虑到老人血液循环不好足部发凉的特征，洗脸同时烘干湿脚，避免老人生病。

2024/2/13厨房细节良渚文化村随园嘉树下拉式置物篮：

触碰即自动下拉，充分考虑老人尤其是轮椅老人的够高不便净水龙头照顾老人烧水的不便270度拐角置物架针对老年人收纳杂物较多的特点，该产品对空间的使用细节尤其关注高照明度操作台老年人一般视力相对减弱，针对这一特征，在厨房操作台上方专门设置了高照明度灯光，方便老人使用2024/2/13其他细节良渚文化村随园嘉树分床设计：

老人睡眠较差，为减轻相互间的干扰，采用分床设置，同室不同床。

按键的位置照顾轮椅老人生活便利性，所有家中的按键位置都是老人坐在轮椅上都直接能够着的位置阳台尺度针对老年人喜欢晒太阳和在阳台上种花花草草的生活习性，阳台尺度比一般居所尺度放宽折叠式晾衣架阳台栏杆处设置折叠式晾衣架，随手就可晾晒衣物，免去升高弯腰的危险动作一键式电话机大按键的贴心设计，且可将家人号码设置成固定键，一键就可拨通家人电话2024/2/13杭州万科随园嘉树1.精选产品区位，合理最大化利用周边配套2.根据客户定位精确确定产品定位，合理分区，更显专业性3.注重设计细节，亲身感受老人生活，从细节做到关爱老人收获良渚文化村随园嘉树2024/2/13绿城乌镇雅园2024/2/13区位乌镇雅园4040分钟进上海分钟进上海9090分钟到浦东分钟到浦东距杭州距杭州6060公里公里全程仅全程仅3535分钟分钟距苏州距苏州8080公里公里全程仅全程仅8080分钟分钟2024/2/13项目概述乌镇雅园2024/2/13城市区位乌镇雅园2.5公里绿城乌镇雅园申嘉湖高速乌镇出口2024/2/13项目定位乌镇雅园2024/2/13物业类型乌镇雅园2024/2/13户型设计乌镇雅园2024/2/13细节设计乌镇雅园2024/2/13颐乐学院乌镇雅园2024/2/13颐乐学院乌镇雅园2024/2/13乌镇雅园2024/2/13颐乐学院乌镇雅园乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，将成为长者生活、学习、娱乐的最主要活动空间。

2024/2/13康复医院乌镇雅园2024/2/13康复医院乌镇雅园l雅达国际康复医院由康复医院、体检中心和社区门诊组成，床位350张。

神经系统病患脑卒中（中风）、脑外伤术后、周围神经损伤亚健康人群健康管理功能评定体检、康复、运动处方l雅达国际康复医院主要提供的康复医疗服务：

雅达国际康复医院2024/2/13乌镇雅园2024/2/13乌镇雅园2024/2/13乌镇雅园2024/2/13乌镇雅园2024/2/13绿城桃李春风2024/2/13项目概况桃李春风桃李春风项目位于浙江临安县青山湖科技城西面，坐北朝南，与青山湖玫瑰园相对，距杭州市区40公里，近1小时车程。

规划地铁5号线与临安城际轻轨互通，预计2019年建成，其中民主村站离本项目仅约200米。

【项目概况】桃李春风项目位于青山湖区域，距离杭州近1小时车程，属于城市周边休闲度假版块项目2024/2/13项目指标桃李春风建筑类型别墅、花园洋房产权70年城区临安青山湖得房率100%占地面积约915亩建筑风格中式容积率0.3建筑外立面白墙绿化率36%总户数2000（别墅1000户，洋房1000户）主力户型105、130停车位2200物业绿城物业装修标准精装修物业费5-6元/平米/月建筑设计绿城建筑设计有限公司开发商临安金基房地产开发有限公司楼盘特色家庭颐乐生活住区投资商绿城集团、浙江省交通投资集团交房时间2017年待定总价200万起，折合均价24000元/。

2015年7月营销中心、颐乐学院开发，10月开盘，小户型为主，目前已基本售罄【项目指标】项目主打小面积中式院落，主力面积在100平米左右，总价200万起，成为近两年市场上争相考察的项目之一2024/2/13项目配套桃李春风小镇商业中心规划有菜场、超市等生活配套；咖啡吧、酒吧等慢生活配套；民宿、农家乐等度假配套；水系、垂钓等休闲配套；礼堂、进修堂等宗教信仰配套；颐乐学院给老人提供课堂学习、兴趣班等文娱活动配套；食堂、恒温泳池、小剧场、壁球馆、高尔夫球练习场等生活服务配套；引进幼儿园等学区配套。

【项目配套】项目主要配套为小镇商业中心及颐乐学院，并引进其他生活休闲所必须的配套2024/2/13桃李春风桃李春风以绿城健康医疗资源为基石，携手胡庆余堂等优质资源，打造健康促进中心，配备国际一流的健康管理理念和检测仪器，长期促进业主的身体健康和身心活力。

除此之外，设有社区诊所、日间照料中心，满足家庭基本的就医、配药、输液等需求，还可为长者提供药物管理等上门定制服务。

融合物联网、大数据、互联网等技术，实现社区医疗、居家养老、健康管理的全新服务模式，有望于今年在桃李春风落地。

未来，家人们不仅能够通过多种穿戴式设备，实时观测家中长者的动态生理指标；还能通过APP等智能手段搭建的服务平台，享有实时更新的健康数据库，在家人间实现健康信息互通；甚至可以在健康运动中心，根据自身状况获得定制健身方案等。

【项目配套】项目引进胡庆余堂等优质资源，并着力打造健康促进中心，在此基础上叠加互联网、大数据等技术，打造健康管理平台2024/2/13项目营销中心桃李春风【项目营销中心】2024/2/13样板展示区桃李春风【项目样板展示区】示范区入口开敞区域展示邻里活动区，加强交流互助空间的打造2024/2/13户型桃李春风格局：

2房2厅2卫建筑面积:

81庭院面积：

60-70户型特点：

1、四重院落设计、庭院面积方正，方便业主自由使用；2、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中；3、双卧设计，均配备卫浴间，盥洗、洗浴空间相互独立，家族起居并行不悖；4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗，瑜伽好不自在。

【户型一】2024/2/13户型桃李春风格局：

2房2厅2卫建筑面积:

83庭院面积：

80-95户型特点：

1、万色藏山，墅藏院，轩阔院落布局，种一份悠哉，收一份惬意；2、汲取中式精髓，连廊设计，屋檐下邂逅东方意境；3、南北双套房卧室设计，大幅窗体取景自然，雅致生活自成一体。

【户型二】2024/2/13桃李春风【户型二样板间入口及小院】2024/2/13桃李春风【户型二样板间主功能空间】2024/2/13桃李春风【户型二样板间装饰展示】2024/2/13格局：

2房2厅2卫建筑面积:

86庭院面积：

90-100户型特点：

1、院中有墅，墅中有院，四面环院，推窗见景；2、独有内院设计，平添室内景致，四水归堂的家宅传统；3、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中；4、南北双卧设计，均带独立卫浴间，互不干扰，南向卧室带储物空间；5、两房两厅均可一步通达院落，院中美景信手拈来。

户型桃李春风【户型三】2024/2/13户型桃李春风【户型四】格局：

3房2厅2卫建筑面积:

101庭院面积：

100-115户型特点：

1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好；2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密；3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求；4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。

2024/2/13户型桃李春风格局：

3房2厅2卫建筑面积:

105庭院面积：

105-115户型特点：

1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好；2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密；3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求；4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。

【户型五】2024/2/13户型桃李春风【户型六】格局：

3房2厅2卫建筑面积:

106庭院面积：

115-125户型特点：

1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好；2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密；3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求；4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。

2024/2/13桃李春风【户型六样板间入口及小院】2024/2/13户型桃李春风【户型六样板间主功能空间】2024/2/13户型桃李春风【户型六样板间装饰展示】2024/2/13户型桃李春风格局：

3房2厅2卫建筑面积:

106庭院面积：

115-125户型特点：

1、院在墅中，墅在园内，内外双院设计，自然美景信手拈来；2、阔绰景观双厅，一步可达室外美景，庭院可尽享家庭天伦之乐；3、奢适三房设计，书房空间可灵活应用，助长家庭生活情趣；4、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中。

【户型七】2024/2/13户型桃李春风格局：

3房2厅3卫建筑面积:

130庭院面积：

130-140户型特点：

1、一个院子，一个姓氏，三重庭院设计，人生得意，有天有地；2、汲取中式精髓，连廊设计，屋檐下邂逅东方意境；3、双厅连通奢级面宽，一步亲近庭院美景；4、三代同堂而居，一代人一套房，套房式三卧设计，尊享大宅坐卧气度。

【户型八】2024/2/13户型桃李春风格局：

3房2厅3卫建筑面积:

136庭院面积：

120-135户型特点：

1、四重院景，庭院围合而居，阔绰院落空间，让院子里的家族骄傲，在此复兴；2、汲取中式精髓，连廊设计，屋檐下邂逅东方意境；3、入户门厅衔接玄关设计，大宅归家礼仪，尊荣更具私密；4、三代同堂而居，一代人一套房，套房式三卧设计，尊享大宅坐卧气度。

【户型九】2024/2/13格局：

4房2厅3卫建筑面积:

155庭院面积：

170-180户型特点：

1、风景绝胜处，人生遇此院，围合式院落布局，美景在握自然信步闲庭；2、入户小院搭配玄关设计，多数门分内外，这道门分高低；3、先进宅门，再入家门，三套房卧室设计，长幼有序的大宅起居礼仪；4、书房空间可灵活使用，挥洒主人爱好，满足家庭居住需求。

户型桃李春风【户型十】2024/2/13户型桃李春风【户型十一】2024/2/13桃李春风格局：

4房2厅4卫建筑面积:

186庭院面积：

130-140户型特点：

1、围合式院落布局，连廊设计串通室内空间，屋檐下邂逅东方意境；2、入户小院搭配玄关设计，多数门分内外，这道门分高低；3、每一间都是一套，三套房卧室设计，长幼有序的大宅起居礼仪；4、二层主卧南向观景露台，品茗观景赏心悦目；5、书房空间可灵活使用，挥洒主人爱好，满足家庭居住需求。

【户型十一样板间入口及小院】2024/2/13户型桃李春风【户型十一样板间主功能空间】2024/2/13户型桃李春风【户型十一样板间装饰展示】2024/2/13上海万科智汇坊2024/2/13概述上海万科智汇坊智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。

2024/2/13区位上海万科智汇坊2024/2/13概述上海万科智汇坊2024/2/13功能分区上海万科智汇坊2024/2/13室内装修上海万科智汇坊2024/2/13室内装修上海万科智汇坊2024/2/13居住空间上海万科智汇坊2024/2/13室内装修上海万科智汇坊2024/2/13细节设计上海万科智汇坊2024/2/13上海万科智汇坊细节设计2024/2/13上海万科智汇坊细节设计2024/2/13高端配置上海万科智汇坊2024/2/13营销模式上海万科智汇坊2024/2/13服务内容上海万科智汇坊2024/2/13理解上海万科智汇坊1、为什么选在这个小区？

城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。

当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。

且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。

同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。

在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。

于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。

2、如何处理与小区的关系？

智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。

他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。

另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。

经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。

但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。

可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。

2024/2/131、规模不大，主要服务于业主万科社区养老中心规模都不大，一般只设置50个床位左右，可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。

白天老人可以在服务中心接受照料服务，晚上可以与子女同住。

而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况，给老人提供全天候照顾。

2、盈利模式清晰，按月收费进行日间照料服务的老人每个月收费2500元，进行托付照料的老人每个月收费4500-9000元不等，主要是依据服务的内容和所住的房间来决定。

如果按照该中心满员计算，若所有托付照料老人都选择每月4500元标准，日间照料老人为每月2500元，则该中心每月营收185000元。

3、标准化经营，降低成本万科智汇坊通过外包餐饮保洁、两人共用一间卫生间等方式，尽量降低运营成本，完成盈利目标。

目前万科已经在6个城市推进社区养老，准备标准化规模管理，连锁经营。

4、发展养老产业链，寻求更多增长点万科养老中心可以依托于互联网将其覆盖周边许多社区，服务内容也会不断增加。

未来许多的服务通过机构源源不断输出，可能会构成新的盈利模式。

小结上海万科智汇坊2024/2/13青岛万科怡园2024/2/13区位青岛万科怡园新都心，离岛城核心区最近的潜力板块，由政府牵头，将成长为一个全新的城市中心，在这里坐拥城心成熟配套，是理想的居住铂金地段。

青岛万科怡园公寓，位于新都心的核心位置，紧邻城市主干道黑龙江路、重庆路、福州路、南京路、山东路，距离青岛率先开通的地铁M3号线双山站仅约400米，交通极为便利，可快速到达城市各个位置。

2024/2/13青岛万科怡园同时周边数十万平社区商业万科中心、凯德广场、麦凯乐等举步可至，满足便利舒适的购物需求。

旁边约5100平方的运动公园，在长者亲近自然的同时，还可约上三五好友，打一场门球赛，或去篮球场潇洒投一回，或去乒乓球场观看一场精彩比赛，亦或去健身步道轻松漫步随时享受运动带来的健康和快乐。

公寓周边医疗配套十分完善，社区医院近在咫尺，山东大学齐鲁医院（青岛院区）、青岛阜外医院、青岛市立医院等省市级优秀医疗机构环绕周边，提供强有力的健康保障；社区配有2所幼儿园、1所小学，在享受个人生活的同时更与儿孙亲密无间。

区位2024/2/13青岛万科怡园项目概况2024/2/13青岛万科怡园配套设施2024/2/13青岛万科怡园经营模式2024/2/13青岛万科怡园理念怡园公寓位于青岛市市北区，是万科地产早年开发的怡园小区规划配建的养老公寓项目，占地0.6公顷，建面8000平米，北入户，南朝向，地上6层，地下1层，属于标准型公寓项目。

作为中国房地产龙头的万科，早在2010年就已宣布进入老龄化住宅开发与运营领域，不同于其他开发商，万科打造一站式适老服务的终极意义在于对生命的尊重和敬仰，秉承尊重每一位入住长者的生活习惯，从硬件设施到适老服务一切围绕长者所想、所需的适老理念。

硬件怡园公寓借鉴日本成熟先进长者公寓产品，科学规划、精心设计，潜心研究人与建筑、空间的关系，考量人性化空间动线，共120床位，大部分采用标准间布局，少量单间，收住人群为80%健康老人，10%半失能，10%失能老人。

公寓由海尔整体家装规划设计实施适老化家装产品，全面融入无障碍适老元素，从入户门到客厅、卧室、洗手间等40余处适老细节设计可谓费尽心思。

怡园公寓拥有完善的公共配套，泡汤池、阅览室、健康咨询室、餐厅、助浴室、健身理疗室、棋牌室、多功能室、娱乐室、大堂等，设计贴心，配套健全。

产品定位2024/2/13青岛万科怡园服务怡园公寓不仅硬件设施完善，护理服务更是独具匠心，将现代管理办法、培训体系和服务引入传统养老行业，在养老理念、模式、服务方式等维度全面创新，创造出一套独具特色的适老服务标准，服务体系包括7大基础服务与4大特色服务，简称“7+4”适老服务体系。

17项基础服务：

生活照料、日常护理、康复保健、健康管理、心理服务、饮食服务、娱乐服务。

24项增值服务：

建立健康档案，制定个性化护理方案；聘请老年大学讲师定期开展养生讲座；专业医师坐诊；温馨心灵慰藉，维护情绪健康，提升长者生活质量。

医疗保障方面，怡园公寓与当地公立医院签署了战略合作协议，给入住长者提供强有力的健康保障。

万科怡园健康管理中心，为长者提供365天24小时全天候服务，时刻满足长者需求，随时可以应对紧急情况。

2024/2/13青岛万科怡园户型2024/2/13青岛万科怡园户型2024/2/13青岛万科怡园室内效果2024/2/13青岛万科怡园室内效果2024/2/13谢谢2024/2/13