吉林省下半房地产估价师《制度与政策》：物业服务从业人员职业资格制度考试试题.doc

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吉林省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：

物业服务从业人员职业资格制度考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A．0.060

B．0.940

C．1.060

D．1.064

2、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．90

3、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

4、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

5、信用卡的功能不包括__功能。

A．转账结算

B．储蓄

C．汇兑

D．期权

6、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A．开发利润率

B．财务利润率

C．项目利润率

D．成本利润率

7、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月

B．6个月

C．3个月

D．1年

8、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。

A．政策性银行

B．商业银行

C．中央银行

D．人民银行

9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：

同一估价原则、同一估价时点

B：

司一估价目的、同一估价方法

C：

同一估价目的、同一估价时点

D：

同一估价原则、同一估价日的

E：

工业用地的监测点评估价格

10、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。

A：

房屋的天面

B：

与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊

C：

有围护结构的门廊

D：

不封闭有顶盖的永久性架空走廊

E：

执行层的组织协调

11、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．（2009年试题）

A：

净现值

B：

净现值期望值

C：

净现值标准差

D：

净现值标准差系数

E：

借款合同

12、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化

13、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正：

⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格

A．①②③④⑤⑥⑦

B．②①③⑤④⑥⑦

C．①③②④⑥⑤⑦

D．②①③④⑤⑥⑦

14、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。

则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．3379

15、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资

B．累计折旧

C．未分配利润

D．存货

16、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。

A．初始

B．变更

C．转移

D．他项权利

17、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。

A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

18、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿

B．适当补偿

C．等价补偿

D．收取罚款

19、在我国宪法不是。

A：

国家的根本大法

B：

由全国人民代表大会及其常务委员会经由特殊程序制定和修改

C：

具有最高法律效力的一种法

D：

具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得与宪法相抵触

E：

执行层的组织协调

20、是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。

A：

相对指标

B：

平均指标

C：

时点指标

D：

时期指标

E：

执行层的组织协调

21、功能折旧违背了以下哪个原理__。

A．收益递减原理

B．收益递增原理

C．均衡原理

D．适合原理

22、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。

A：

扎实的理论知识

B：

广泛的人际关系

C：

丰富的实践经验

D：

良好的职业道德

E：

工业用地的监测点评估价格

23、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

24、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予209/6的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。

A．现金折扣

B．数量折扣

C．折让

D．季节折扣

25、一个国家的城市规划体系一般不包括。

A：

规划法律体系

B：

规划行政体系

C：

规划运作体系

D：

规划核心体系

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。

A．交换价值

B．公开市场价值

C．投资价值

D．理论价格

E．标定地价

2、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。

A：

重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B：

重新购建价格是在估价时点的价格

C：

重新购建价格是客观的价格

D：

建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E：

土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

3、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。

A．消费者类别

B．消费者社会阶层分布

C．消费者购买能力

D．消费者购买习惯

4、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。

A：

形象差异化

B：

人员差别化

C：

服务差别化

D：

产品差别化

E：

借款合同

5、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券

6、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

7、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘

B．国有土地出让合同签订

C．拆迁公司现场动员搬迁

D．房屋拆迁许可证颁发

8、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧

B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧

D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

9、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为__。

A．定值保险和不定值保险

B．单一危险保险和综合危险保险

C．财产保险和人身保险

D．原保险和再保险

10、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为__万元。

A．1830.4

B．2176.88

C．2169.27

D．2285.71

11、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有__。

A．竞争性

B．垄断性

C．外部性

D．均衡性

E．信息不对称性

12、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。

A：

1000

B：

3000

C：

10000

D：

30000

E：

执行层的组织协调

13、防水材料包括三大类。

A：

防水卷材

B：

防水涂料

C：

防水物理材料

D：

防水化学材料

E：

建筑密封材料

14、物业服务企业的工作内容包括．（2009年试题）

A：

确立管理目标

B：

制定维修养护方案

C：

制定安全保卫方案

D：

提出预算

E：

确定物业服务费的收费标准

15、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是__。

A．拍卖人宣布的起拍价

B．买方的报价

C．拍卖的保留价

D．竞买人的报价

16、__是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化

17、下列属于品质标志的包括。

A：

人的性别

B：

班干部人数

C：

人的年龄

D：

工种

E：

工人工资

18、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。

A：

该类房地产的价格水平

B：

消费者的收入水平

C：

该类房地产的开发成本

D：

该类房地产的开发技术水平

E：

房地产开发企业对未来的预期

19、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。

A．3816

B．3899

C．4087

D．4920

20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：

直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

21、求取建筑物折旧的方法主要有__。

A．年限法

B．市场提取法

C．分解法

D．功能法

E．对比分析法

22、宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有。

A：

剥购买经济适用住房提供优惠利率

B：

提高法定存款准备金率

C：

在公开市场卖出政府债券

D：

规定商业银行最高贷款额度

E：

提高再贴现利率

23、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A．包含了对通货膨胀的补偿

B．不包含对通货膨胀的补偿

C．没有实际意义

D．不能直接用于财务评价

24、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法

25、房地产估价的主要难点是__。

A．市场行情变化不定

B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D．房地产价格的影响因素影响程度不同