江西省房地产估价师《相关知识》：建筑材料的耐久性考试试题.doc

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江西省2015年房地产估价师《相关知识》：

建筑材料的耐久性考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是。

A：

20％

B：

25％

C：

30％

D：

35％

E：

执行层的组织协调

2、下列不属于征收土地特点的是。

A：

具有一定的强制性

B：

要妥善安置被征地单位人员的生产和生活

C：

被征收后的土地所有权不发生转移

D：

用地单位给予被征地单位经济补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

4、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。

A：

3758.57

B：

3942.03

C：

3966.10

D：

4769.85

E：

工业用地的监测点评估价格

5、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。

A．新建房地产项目

B．购买机器设备

C．购买生产原料

D．市政工程建设

6、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。

A．盈亏平衡

B．敏感性

C．风险

D．概率

7、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元

A．500

B．1000

C．2250

D．3000

8、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。

A：

假定建筑结构是安全的

B：

肯定建筑物是安全的

C：

强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D：

说明建筑结构安全难以确定

E：

工业用地的监测点评估价格

9、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

A．合法原则

B．公平原则

C．替代原则

D．估价时点原则

10、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A．2003年1月1日

B．2004年1月1日

C．2004年12月1日

D．2003年12月1日

11、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic与Pt无关

12、以下各组商品之间，一种商品的价格下降后，另外一种商品的消费也会随着多起来的是。

A：

普通商品住房和经济适用住房

B：

普通住房及其配套的商业住房

C：

普通商品住房和廉租房

D：

普通商品住房和宾馆

E：

工业用地的监测点评估价格

13、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。

A．18%

B．20%

C．15%

D．25%

14、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。

债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

15、估价报告应用有效期最长不宜超过。

A：

三个月

B：

半年

C：

一年

D：

两年

E：

工业用地的监测点评估价格

16、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是。

A：

宗地图

B：

房产分幅图

C：

房产分丘图

D：

房产分户图

E：

执行层的组织协调

17、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法

18、修建性详细规划应当符合规划。

A：

控制性详细

B：

区域

C：

近期建设

D：

分区

E：

执行层的组织协调

19、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

A：

3300

B：

3324

C：

3335

D：

3573

E：

工业用地的监测点评估价格

20、经济适用住房价格__。

A．由市（县）人民政府制定

B．实行市场调节价

C．由房地产开发商定价格

D．由政府限定销售价格

21、为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的__。

A．最终付款

B．预付款

C．保留金

D．工程款

22、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】

A：

单独深度价格修正率

B：

累计深度价格修正率

C：

平均深度价格修正率

D：

混合深度价格修正率

E：

工业用地的监测点评估价格

23、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括__。

①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费

A．①②③④⑤⑥

B．②③④⑤⑥⑦

C．③④⑤⑥⑦⑧

D．①②③⑥⑦⑧

24、会计的基本职能不包括__。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

25、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.

A：

原始价值高于账面价值

B：

投资价值高于市场价值

C：

谨慎价值低于市场价值

D：

快速变现价值低于市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、.2008年11月，w房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设土地使用权，项目开发总投资1600万元，建设工期为16个月。

w房地产开发公司通过招标方式，选择了H施工企业，工程合同价为1100万元。

按照规定，w房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于万元。

A：

300

B：

330

C：

550

D：

600

E：

执行层的组织协调

2、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

则该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

3、估价中的最高最佳使用具体包括__等。

A．最佳用途

B．最佳位置

C．最佳规模

D．最佳环境

E．最佳集约度

4、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。

某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。

若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%

5、所有者权益中，合称为留存收益。

A：

实收资本

B：

资本公积

C：

盈余公积

D：

已分配利润

E：

未分配利润

6、收益乘数有__。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

7、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

8、按我国现行规定，预备费包括两部分。

A：

基本预备费

B：

人工预备费

C：

涨价预备费

D：

工程预备费

E：

材料预备费

9、不属于城市规划的实施管理范畴的是。

A：

建设项目选址意见书

B：

建设工程施工许可证

C：

建设用地规划许可证

D：

建设工程规划许可证

E：

执行层的组织协调

10、一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。

A．估价委托人

B．估价师

C．估价目的

D．估价对象

11、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

A：

项目投资资本金可以用货币出资

B：

项目投资资本金也可以用实物出资

C：

项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

D：

项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

E：

以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

12、下列不属于我国信托机构开办的业务是__。

A．信托业务

B．委托业务

C．代营业务

D．外汇业务

13、商品住宅价格中的利润是以__为基数核定。

A．征地费及拆迁安置补偿费

B．勘察设计及前期工程费

C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E．住宅建筑、安装工程费

14、房地产业。

A：

是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业

B：

包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动

C：

在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门

D：

关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业

E：

是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务

15、采取随行就市定价法确定价格的情形有__。

A．开发商处于市场领导者地位

B．开发商难以估算成本

C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D．开发商打算与同行和平共处

E．开发商具有向市场领导者挑战的实力

16、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%

17、关于下列数据表述正确的是。

A：

上述数据的众数为100

B：

上述数据的众数为101

C：

上述数据的算术平均数为101

D：

上述数据的中位数为101

E：

执行层的组织协调

18、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产市场在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

19、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起__日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A．7

B．15

C．30

D．60

20、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。

A．法院

B．检察院

C．海关

D．军队

21、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。

A．安置标准

B．补偿方式

C．补偿金额

D．安置用房面积

E．拆迁方式

22、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。

A：

按存量增量细分

B：

按交易形式细分

C：

按目标市场细分

D：

按房地产用途细分

E：

按地域细分

23、房屋的开工一般应以日期为准。

A：

施工队进场

B：

地基处理

C：

房屋正式开始破土刨槽

D：

打永久桩

E：

取得施工许可证

24、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33

25、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。

A：

实物构成范围

B：

权益范围

C：

空间范围

D：

时间范围

E：

影响范围