重要税务检查中房地产企业涉税案件的取证技巧.docx

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税务检查中房地产企业涉税案件的取证技巧

　　收集和取得证据是查办各类涉税案件的基础。

房地产业因其行业的特殊性和涉及的税种较多，在实施税务检查的过程中，其证据的取得有独特的一面。

笔者现对房地产业涉税案件证据如何有效取得以及应注意的一些问题，谈几点己见。

　　税务案件证据取得的种类及原则

　　税务案件证据，是指税务检查人员在日常检查、专项检查、专案检查当中，依据法定的程序收集的事实根据，并通过审查核实用以证明纳税人、扣缴义务人税收违法事实真实情况的基础和依据。

证据要成为税务案件有效的定案依据，必须具有关联性、合法性和真实性。

其种类主要有：

书证、物证、被查对象的陈述、证人证言、视听资料、鉴定结论、勘验笔录。

以网络资料作为证据的，应当根据其具体表现形式确定其证据属性，分别归入书证、视听资料等证据形式。

　　对纳税人涉税案件取证时，应把握以下原则：

一是证据符合法律规定。

这是证据取得的基本要求，包含形式合法、主体合法、程序合法。

二是证据客观真实。

所谓客观地取得证据，就是要从实际出发，尊重客观事实，符合事物的本来面貌。

三是证据充分完整。

税务检查人员在获取证据时，应做到全面、充分、完整，尽量取得直接证据和原始证据，形成一个完整的证据链。

四是证据取得迅速及时。

税务案件证据具有很强的时间性，税务检查人员在检查中一旦发现违法事实后，应立刻取得相应证据；如果不能及时准确取得有效证据，作为证据的事实材料，可能会随着时间的推移发生变化甚至损毁、灭失，从而失去证明作用，或者给被查对象留下破坏、转移、伪造证据的机会。

　　房地产业涉税案件不同类型的取证

　　房地产的开发形式主要包括商品房开发、合伙建房（或合作建房）、房屋拆旧建新和地产开发等。

根据不同的类型，在检查取证时，应从不同的角度采取不同的方法进行。

（一）商品房销售类。

在涉及此类案件时应取得如下证据：

1．商品房销售合同或转售合同书：

2．以出让方式取得的土地使用权证书，建设工程规划许可证、商品房预售许可证和从事房地产开发经营的营业执照和税务登记证复印件；3．预售房建设情况及预购方预付房款数额等证明材料；4．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。

（二）合伙建房或称合作建房。

在涉及此类案件时应取得如下证据：

1．合作建房的书面合同及补充协议等证明材料；2．对出地一方应取得其土地使用权证书、建设工程规划许可证、土地使用权转让合同等证明材料，对出资一方应取得其出资数额、资金到位时间等证明材料；3．提供房屋建设情况及资金使用情况等证明材料，房屋已建成并出售的，应提供收回资金数额及由谁占有和利润分配等证明材料；4．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。

　　（三）土地使用权有偿出让、转让。

在涉及此类案件时应取得如下证据：

1．土地使用权有偿出让或转让合同书；2．土地使用权出让金或转让金数额、交付时间的证明材料，如收款收据等；3．有偿出让取得土地使用权证书和经主管部门批准转让土地使用权的证明材料；4．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。

　　（四）房屋拆迁安置类。

在涉及此类案件时应取得如下证据：

1.房屋拆迁许可证、土地使用权证书、建设规划许可证、房屋拆迁公告时间等证明材料；2．委托拆迁合同书；3．拆迁建筑面积、结构及质量等级、附属物的名称、数量等证明材料；4．拆迁补偿安置书面协议，包括补偿金额、安置用房面积、安置地点，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方式和过渡期限等；5．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。

　　影响房地产业涉税案件取证的因素

（一）获得土地的方式多样化。

有通过与政府协议出让获得土地的；有做市政工程后，由政府用土地作补偿而获得土地的；也有是房地产商之间互相买卖土地，有些地块甚至在倒卖了几轮后，用的仍是第一个获得土地的公司名称，以此手段来隐瞒其中的多次交易，达到避税的目的；有的甚至到省外去注册公司，摇身一变成为外来客商，或利用外地公司的名义，再回到当地套取土地。

房地产商取得土地的渠道如此混乱，加大了税务部门对土地买卖监控的难度。

（二）经营主体混乱。

没有房地产开发资质的各种经济类型，通过挂靠方式参与房地产业经营，而不办税务登记，以逃避税收管理；房地产开发商不按财务会计制度办事，不建账目；在经营中不开具发票，不申报纳税，或通过造假合同，隐瞒收入偷逃税。

　　（三）购房者受骗或贪小利的心理。

许多买主认为只要拿到房产证，签不签合同、给不给发票都无所谓，反正只要有土地证、房产证，这块地在法律上已经属于自己了。

由于买主缺乏税收意识，给开发商的造假避税开了方便之门。

房地产商向买主承诺统一帮助办证，在向有关部门申报纳税时少报土地价格，隐瞒收入。

有的开发商在与买主签订合同和开具收款收据时，抓住买主不了解税法的弱点，欺骗买主如果如实写上价格，办土地证时就要多花钱。

开发商一般都会和买主签订真、假两份合同和两份收款收据，用假合同、假收款收据去报税，将真合同和真收款收据留存公司。

　　（四）执法权限受制。

法律未授予税务机关可以进入民宅调查取证的权力，而购房者没有法定的义务要向税务机关提供相关证据，因此向购房者取证时要取得公安部门的支持方可人户调查，这在一定程度上影响检查的实施和取证；虽然《税收征管法》规定有关部门在税务机关处理涉税事宜时应积极配合，但有的受部门利益影响，不如实提供相关证据；在对房地产商品实施税务强制执行时，有的因产权关系转移问题阻碍税务机关的依法拍卖。

　　（五）账务处理的随意性。

一是利用关联方关系，收支对抵，不在账上体现。

这直接影响到关联双方的计税营业额的确定，很容易造成关联双方的税款隐瞒流失。

二是账务处理随意性大，账面体现销售数同实际销售数不一致。

这直接造成房地产公司申报滞后，甚至出现匿报、不报等现象的发生。

三是拆迁安置房等面积部分营业额的确定在税法上不明确。

企业自行确定数同税务机关确定的营业额不一致，税务机关之间确定这部分的营业额口径也不统一，各地处理也不一致，使这类政策问题相对混乱和造成税负不公的现象。

四是打着合伙建房的名义，企图逃避纳税。

不少房地产公司以个人合伙建房、合作建房的名义进行开发，以达到不缴或少缴税款的目的，实际上是房地产公司统一购买土地，统一开发，统一销售行为，完全不具备合作建房户之间利益共享、风险共担、共负盈亏的基本条件。

　　房地产业涉税案件取证的途径

（一）从企业账证寻找证据。

查账是税务案件证据取得的主要方法。

通过检查、核对企业账证，被查对象的土地取得、建筑装修、房产地产销售、开发成本和经营利润、债权和债务等财务情况便会很清楚，就此可以从中发现疑点、线索，甚至直接获取税务案件证据。

同时在查账中还可采取异常情况分析法。

此种方法主要是检查账证间的勾稽关系，注重资金运作情况，了解经营环节之间的内在关系，发现被查对象账务中不合乎运作实际、不合乎逻辑的疑点和问题，从而发现检查工作的突破口。

（二）从征管资料中提取证据。

征管资料是征管部门日常向纳税人收集的与纳税有关的所有资料，税务机关可以根据需要从中调取与案件有关的税务登记、营业执照、纳税申报资料、财务报表、相关合同协议及其他有关税务文书送达回证等作为证据使用。

这种方式提取的证据，可以有效地防止案件当事人在稽查介入后，自行先向征管部门补报隐瞒的收入，逃避稽查惩处的行为发生。

　　（三）从外围收集补充证据。

通过从建设、国土、房管所、招标办、计委等相关部门收集证据，了解总体开发情况，掌握房地产公司开发项目的立项性质及相关批文、占地面积和土地金额等资料，来证实企业有无出现漏报或少报项目。

通过从建安企业取得建安合同、工程结算书等证据，掌握房地产公司开发工程的建筑面积、支付工程款和工程进度等情况。

通过从购房户取得销售合同、单价、数量、金额等证据，来证实房地产公司入账情况同实际销售是否相符，有无套开发票等违法行为。

通过异地协查取得证据，对重要的外来原始凭证、款项往来、购销合同等，可以函请异地有管辖权的税务机关协助调查。

　　（四）从实地挖掘掌握证据。

也就是进入房地产开发项目实地调查取证，直观的掌握房地产公司开发数量、结构组成、建筑面积、占地面积、工程进度、房屋销售情况等有关资料证据。

这方面取得的证据主要特点是直观、有效，可以迅速地掌握企业的开发经营和销售情况。

举个案例来说明，某公司账面体现预收账款收入400万元，税务检查人员到实地调查得知，该公司共开发两幢房屋，每幢收入均为400多万元，分幢向有关部门申报审批，结果该公司隐瞒了其中一幢的收入。

这个案例主要说明税务机关应根据实际需要，可从实地调查，挖掘证据。

　　（五）从资金流佐印证据。

通过银行账户、个人储蓄查询获取证据，这是从资金流取证的重要途径。

虽然仅有资金流的证据是不能作为定案依据的，它要与物流形成证据链，因为它只是证明了被查对象收到和支付款项的实际数额，而不能说明款项往来的性质，究竟是借入款项还是销房款项，是借出款项还是分利款项，没有相应的证据来证明。

但以此了解其资金往来情况，同账面体现的资金流情况进行比对，是可以从中发现问题的。