房地产评估重点复习资料汇编.docx
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房地产评估重点复习资料汇编
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房地产评估概论
1、自然属性——位置的固定性、产品的异质性、使用的耐久性、使用的适用性、供给的有限性
2、经济属性——高价值性、保值增值性、投资与消费的双重性、利用的外部性、难以变现性
3、法律属性——交易的登记性、产权的重要性、产权的可分割性、易受限制性）
4、社会属性——社会保障性、文化美学价值、心理效应
一、房地产的概念、类型属性
房地产的概念
房地产的内涵：
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的有机结合。
1．土地。
土地是人类社会和经济活动提供了基础。
如一块无建筑物的空地。
2．建筑物。
建筑物包括房屋和构筑物。
3．其他地上定着物。
其他地上定着物是指与土地，建筑物不能分离，或虽能分离，但分离后会破坏土地，建筑物的功能或完整性的物。
4．实物、权益和区位：
房地产是实物、权益和区位三者的有机结合。
实物是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益，区位是影响房地产价值的重要因素。
权益时房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。
区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置以外，还包括可及性、与其他地方往来的便捷性、与重要场所的距离（分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离），以及周围环境、景观、在城市区域中的地位等。
二、房地产的类型
1、按用途划分
①居住房地产。
它是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产，如普通住宅、高档公寓和别墅等。
集体宿舍如单身职工宿舍、学生宿舍等。
②商业房地产。
它是指出售商品使用的房地产,如商铺、商店、商场、购物中心超级市场、专卖店、批发市场等.。
③办公房地产。
它是指供处理各种事务性工作使用的房地产，办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。
④旅游房地产。
它是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒楼、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。
⑤餐饮房地产。
它是指供顾客用餐使用的房地产如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。
2、按开发程度划分
房地产按开发程度的不同，可以分为以下凢类:
①生地。
它是指不具有城市基础设施的土地。
如荒地、农地等。
②毛地。
它是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
③熟地。
它是指具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
房地产的属性
1）自然属性
（1）位置的固定性：
土地位置的不可移动性，决定了房地产位置的固定性，决定了房地产只能就地生产、流通和消费，并受制于其所在空间环境，决定了房地产市场是一个区域性市场，房地产利用具有鲜明的地域性特征。
位置还直接决定了房地产利用的利用价值。
决定了房地产利用价值的根本因素=====:
区位、区位、还是区位。
（2）产品的异质性：
产品的异质性决定了房地产市场不是一个完全统一的市场，而是一个具有区域性和垄断性的市场，其供求状况、价格水平及价格走势都是地区性的，在不同地区之间不仅不同，甚至可能是相反的。
（3）使用的耐久性：
根据我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年，房屋的经济寿命不能超过70年。
房地产使用的耐久性决定了房地产投资具有长期性。
2）经济属性
1高价质性
2保值增值性
因此房地产价格的上涨幅度通常大于一般物价的上涨幅度，这使得房地产具有保值增值性。
3投资与消费的双重性
4.难以变现性
3）法律属性
（1）交易的登记性
（2）产权的重要性产权的可分割性。
房地产交易实质上是房地产权益的交易。
（3）产权的可分割性
（4）易受限制性
4）社会属性
（1）社会保障性。
近年来，我国不断加强廉租房和经济适用房的建设，就是房地产的社会保障性的体现。
三、房地产市场的概念：
房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，是房地产商品一切交换或流通关系的总和。
房地产市场作为房地产经济活动的载体，本身是一个相对独立的子系统。
一个健全的房地产市场，必须具有完整的体系结构和良好的运行状态。
房地产由三个方面的要素组成。
即房地产市场参与者。
房地产产品和房地产交易的组织机构。
按区域分类决定了房地产市场是一个区域性的市场。
按交易顺序分类。
一级市场是指土地使用权的出让、租赁市场，政府为唯一的出让者，这类房地产市场具有国家垄断的性质；
二级市场是指房地产开发企业与房地产使用者之间的交易市场，即新房交易市场；
三级市场是指房地产消费者之间的交易市场，即存量房地产的交易市场。
又称二手房交易市场，这类房地产市场具有消费性质，是使用者之间的交易行为。
如私房出租，出售、置换、赠与等。
房地产市场的属性：
1区域性。
房地产具有的位置的固定性和产品的异质性，决定了房地产市场具有区域性。
因为房地产市场具有很强的区域性。
房地产价格的形成条件：
必须满足效用性、行对稀缺性、有效需求三个条件。
房地产价格的影响因素：
1.自身因素，.2.房地产权益因素，3.房地产区位因素。
价值、使用价值和交换价值。
房地产估价所评估的类似房地产的交换价值。
原始价值、账面价值、市场价值和交换价值
就原始价值、账面价值与市场价值而言，房地产估价评估的是房地产的市场价值。
公允价值：
是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。
公充价值的前提条件主要有：
1.公平交易2.交易双方均熟悉情况3.交易双方均是自愿的。
评估价值：
又称评估价格，评估价值，是评价师对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。
基准地价、标定地价和房屋重置价格。
基准地价：
是以一个城市为对象，在该城市的一定区域范围的，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，从而调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
总价格，单位价格和楼面地价。
这是一组主要与价格的内涵、面积范围和面积内涵相联系的房地产价格类型。
1.总价格。
是指一宗房地产的总体价格，可以是一宗土地的土地总价格，业可以是一宗建筑物的建筑物总价格。
2.单位价格：
是指分摊到单位面积的价格。
通常，对土地而言，单位价格即单位地价。
3.楼面地价。
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率
现房价格和期房价格。
现房价格是指以竣工验收合格的房地产为交易标的的价格。
期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
期房价格=现房价格-预计从期房到达现房期间出租的净收益的折现值-风险补偿
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是房地产拍卖中的几种价格。
1.评估价。
房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关方式人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据
2.保留价。
第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
房地产估价的必要性：
1.理论上的必要性2.现实的需要3.房地产抵押的需要：
（1）初次抵押估价
（2）再次抵押估价（3）转抵押估价（4）续贷抵押估价（5）抵押期间估价
房地产估价的基本要素估价当事人是指与估价有关的单位和个人，包括估价委托人、房地产估价机构、房地产估价师。
房地产估价机构资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质四个等级。
估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告的预期用途。
任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。
估价时点又称为估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
房地产估价的基本原则
本章概览：
1.独立、客观、公正原则2.合法原则：
依法判定的权利类型及归属；依法判定的使用权利；依法判定的处分权利；依法判定的其他权益3.估价时点原则：
过去现在未来三个时点4.替代原则5.最高最佳利用原则：
最佳用途、最佳规模、最佳集约度、最佳档次6.谨慎原则
《国务院通知》规定：
“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
依照《中华人民共和国合同法》规定：
“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
”
估价时点原则。
要求房地产估价结果应是由估价目的决定的估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
替代原则。
要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途，规模，档次，建筑结构，权利性质等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求圈是指估价对象具有替代关系，价格会相互影响的适当范围。
替代原则的理论依据是同一市场上的相同物品具有相同的市场价值的经济学原理。
市场比较法的概念和理论依据：
市场比较法也称比较法，市场法，交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产（即可比实例）进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
市场比较法适用的估价对象：
市场比较法适用的估价对象是数量较多，经常发生交易且具有一定可比性的房地产。
也就是说，市场比较法的基础是同一供求圈内有与估价对象相类似的近期交易的房地产。
下列房地产适合采用市场比较法估价：
1.住宅，包括普通住宅，高档公寓，别墅等，特别是数量较多，可比性较好的存量成套住宅；2.写字楼；3.商铺；4.标准厂房；5.房地产开发用地。
下列房地产难以采用市场比较法估价：
1.数量很少的房地产，如特殊厂房，机场，码头，博物馆，教堂，寺庙，古建筑等；2.很少发生交易的房地产。
如学校，医院，行政办公楼等；3.可比性很差的房地产，如在建工程等。
市场比较法适用的条件：
市场比较法适用的条件是在估价时点近期拥有大量类似房地产的交易实例。
如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，还会使市场比较法无法采用。
搜集交易实例的内容:
1.交易双方情况及交易目的，2.交易实例房地产状况，3.成交价格及计价方式，4.付款方式，付款方式包括一次付清，分期付款及比例，抵押贷款比例，租金支付方式等内容。
搜集交易实例的途径：
1.走访房地产交易当事人，2.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员，相关律师，房地产交易当事人的邻居等，3.查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。
4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。
5.查阅报刊，网站上有关房地产出售，出租广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主，开发企业，经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获得房地产的要价，标价，挂牌价，报价等资料，了解房地产市场价格行情。
估价需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例，这些用作参照比较的交易实例，称为可比实例。
选取可比实例的质量要求：
一．可比实例是与估价对象类似的房地产：
与估价对象处在同一供求圈内。
与估价对象用途相同。
与估价对象规模相当。
与估价对象档次相当。
与估价对象建筑结构相同。
与估价对象权利性质相同。
交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，不应超过两年，因为在这种情况下，难以进行市场状况调整。
二.不宜选为可比实例的交易实例：
1.利害关系人之间的交易；2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3.急于出售或急于购买的交易；4.人民法院拍卖的交易；5.有人为哄抬的交易；6.对交易对象有特殊偏好的交易；7.相邻房地产合并的交易；8.受迷信影响的交易；9.其他非正常的交易。
换算处理应包括下列内容：
1.统一房地产范围；2.统一付款方式（统一在成交日期一次付清）；3.统一价格标示单位；4.统一币种和货币单位；5.统一面积内涵和面积单位。
交易请款修正的含义：
交易情况修正是指排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
市场状况调整的含义：
市场状况调整是将可比实例在其成交日期的价格修正到在估价时点的价格。
可比实例的成交价格是其成交日期的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况形成的。
市场状况调整主要采用百分率法，还可采用价格指数法或价格变动率法。
房地长状况调整的思路有两种：
一是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较；二是设定一种“标准房地产”，以该标准房地长状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。
房地产状况调整的步骤：
1.确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产的自身因素，包括实物因素，权益因素和区位因素。
2.将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。
3.将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异，即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度，如朝向价差，楼层价差，房龄价差等。
4.根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。
收益法1.理论依据：
预期收益原理；2.适用对象：
有经济收益或潜在经济收益的房地产，3.适用条件：
收益的可计量性，连续性，稳定性；资本化率可确定性；风险的可衡量性。
4.操作步骤：
1）搜集有关房地产收入和费用的资料；2）估算潜在毛收入；3）估算有效毛收入；4）估算运营费用，5）估算净收益；6）选用适当的资本化率；7）选用适宜的计算公式求出收益价格。
资本化率等于房地产价格的确定方法：
市场提取法，安全利率加风险调整值法，复合收益率法，投资收益率排序插入法。
收益法的概念：
收益法又称为收益资本化法，收益还原法，是预测估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
报酬资本化法师一种现金流量折现法。
收益法的理论依据：
收益法师以预期收益原理为基础的。
收益法的适用对象和条件：
收益法的适用对象是有经济收益或潜在经济收益的房地产，如商店，商务办公楼，公寓，旅馆，餐馆，游乐馆，影剧院，厂房等，但不限于估价对象本身现在是否有经济收益，只要它所属的这类房地产由获得经济收益的能力即可。
收益法的适用条件主要有以下几点：
收益的可计量性是房地产未来年净收益可以用货币计量。
由房地产产生的收益包括有形收益和无形收益。
有形收益如出租房地产每年所获得的租金收入，无形收益如房地产使人们生活水平的舒适方便性的增加。
基于租凭收入测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛收入—空置等造成的收入损失+其他收入—运营费用=潜在毛收入—运营费用。
理解该公式要把握以下几点：
1.潜在毛收入是假定房地产在充分利用，无空置状况下可获得的收入。
2.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置，拖欠租金，收租损失以及其他原因等造成的收入损失后所得到的收入。
3.运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税，保险费，人员工资及办公费用，保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护，维修费）,为承租人提供服务的费用（如清洁，保安）等。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不用，它不包含所得税，房地产抵押贷款偿还额，房地长改扩建费用，以及建筑物折旧额（寿命比整个建筑物寿命短的设备装修等除外，但还要看其是否被考虑在维修费用中）等。
运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率。
4.潜在毛收入，有效毛收入，运营费用，净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
出租的房地产是采用收益法估价的典型对象，其净收益通常为租凭收入扣除由收租人负担的费用后的余额。
租凭收人包括有效毛租金收入和租凭保证金，押金等的利息收入。
出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租，房屋折旧费，维修费，管理费，投资利息，保险费，房地产税，租凭费用，租凭税费和利润），一般为其中的维修费，管理费，保险费，房地产税，租凭费用，租凭税费。
资本化率是将房地产的净收益折现为估价时点该房地产价格的收益率，通常用r表示。
资本化率的本质是投资收益率。
资本化率的种类：
1）.综合资本化率：
综合资本化率是求取土地和其上建筑物合二为一的房地产价值时应采用的资本化率。
这时对应的净收益是土地与建筑物共同产生的净收益。
2）土地资本化率：
土地资本化率是求取单纯土地的价值时所采用的资本化率，这时对应的净收益是土地一项所产生的净收益，不包括其他方面带来的净收益。
3），建筑物资本化率：
建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所应采用的资本化率，这时对应的净收益是建筑物一项所产生的净收益，不包括土地产生的净收益。
资本化率的确定方法有很多，主要是：
1.市场提取法，1）直接法例题：
通过搜集，已知6个可比实例的资本化率分别为8%，8.2%，8.5%，8.4%，8.6%,8.8%，计算待估价房地产的资本化率。
答：
r=（8%+8.2%+8.5%+8.4%+8.6%+8.8%）÷6=8.42%
2）间接法，2.安全利率加风险调整值法，3.复合投资收益率法4.投资收益率排序插入法。
例题：
1.某宗房地产预计未来每年的净收益为10万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%，计算该宗房地产的收益价格。
解：
V=a/r=10/9%=111.11万元
2.某宗房地产是在政府有偿出让的土地开发建造的，当时获得的土地使用权年限为40年，至今使用了5年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益6万元，该类房地产的资本化率为7%。
计算该宗房地产的收益价格。
解V=a/r〔1-1/（1+r）n〕=6/7%〔1-1/（1+7%）40-5〕=77.69万元
3.某宗房地产预计未来第1年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限为无限年，该类房地产的资本化率为8%，求该宗房地产的收益价格。
解V=a/r+b/r2=20/8%+1/8%2=406.25万元
4.某宗房地产预计未来第1年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长1%,收益年限为无限年，该类房地产的资本化率为8%，求该宗房地产的收益价格。
解V=a/r-g=20/8%-1%=285.71万元
5.某宗房地产预计未来第1年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少1%，收益年限为无限年，该类房地产的资本化率为9%，求该宗房地产的收益价格。
解V=a/r+g=20/9%+1%=200万元
成本法的概念及理论依据：
成本法又称为成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值的。
成本法的理论依据可以分别从卖方和买房的角度考虑。
从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。
从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。
成本法的适用对象和条件：
成本法特别适用于评估那些既无收益又很少发生交易的房地产的价格，如学校，图书馆，体育场馆，医院，政府办公楼，军队营房，公园等应用，公益房地产，以及化工厂，钢铁厂，发电厂，油田，码头，机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
运用成本法估价应注意以下几点:
一是要区分实际成本和客观成本。
实际成本也称个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。
客观成也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。
估价时采用的应是客观成本，而不是实际成本。
成本法的局限性：
运用成本法估价要注意的是，现实中俄房地产价格，特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其有效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格，房地产成本的增加并不一定能增加其价格，投入的成本不多也不一定说明其价格不高，故利用成本法估价，其结果不一定能真实地反映房地产的市场价值。
成本法估价比较费时费力，估算重新构建价格和折旧也有相当的难度。
尤其是那些较老的，旧的房地产，往往需要估价师针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观进行判断。
因此，旧房的公开市场价值较难形成，靠市场来确定旧房的折旧也就只能是理论上的希望。
房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费。
开发成本+土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
土地取得成本也称也读费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（如土地和房屋征收补偿费，相关税费，地上物拆除费，渣头清地运费，场地平整费），城市基础设施建设费，建设用地使用权出让金和土地取得税费等。
建设成本是指取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用，税金等。
主要包括以下几项：
1.勘察设计和前期工程费，2.基础设施建设费，包括“七通一平”等建设费用。
如道路，给水，排水，电力，通信，燃气，热力等设施的建设费用。
3.房屋建筑安装工程费，4.公共配套设施建设费，5.其他工程费，包括工程监理费，竣工验收费等，6.开发建设过程中的税费，如绿化建设费，人防工程费。
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费，办公费，差旅费等。
销售费用也成为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括广告费，销售资料制作费，样板房或样板间建设费，售楼处建设费，销售人员费用或者销售代理费等。
投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。
销售税费：
1.销售税金及附加，包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，2.其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税，交易手续费，产权转移登记费等
成本法估价的操作步骤：
1.搜集有关成本，税费，开发利润等资料；2.估算重置价格或重建价格；3.估算折旧；4.求出积算价格。
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发，重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理，必要的费用，税金和应得的利润之和。
重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的全新状态的建筑物的正常价格。
重建价格又称重建成本，是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
这种重新建造方式可形象地称为“复制”。
建筑物折旧是指建筑物的价值减损，估价上的建筑物折旧是各种原因造成的建筑物价值损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其在估价时点的重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。
建筑物折旧的计算公式为：
建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
物质折旧分为：
1.自然经过的老化，2.正常使用的磨损，3.意外破坏的损毁，4.延迟维修的损坏残存。
例题：
某套旧住宅，测算其重新构建价格为40万元，地面，门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因房型设计部不好，没有独立卫生间和共同电视天线等导致的功能折旧为6万元，因位于城市衰落地区导致的外部折旧为3万元。
请求取该套旧住宅的折旧总额和现值。
解该套旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=1+6+
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