房地产开发企业代建行为的确认标准.doc

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房地产开发企业代建行为的确认标准

是否认定为代建，主要看立项

典型案例：

关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复

国税函[1998]413号07-07

广东省地方税务局：

你局《关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的请示》（粤地税函[1998]97号）收悉。

广州市东山区商贸发展总公司（以下称商贸公司）以土地使用权投资、香港中国海外发展有限公司（以下称海外公司）以货币出资，成立中外合作经营企业广州海粤房地产发展有限公司（以下称海粤公司），开发经营"广州市东山广场"（以下称东山广场）项目。

关于海粤公司将建成后的房屋所有权按比例分配给商贸公司和海外公司各自经营的行为，是否征收营业税问题，经研究，批复如下：

一、海粤公司将房屋分配给商贸公司和海外公司，房屋的所有权发生了转移，因此，应按"销售不动产"税目征收营业税；

二、商贸公司以土地使用权投资入股，但不承担经营风险，不符合《营业税税目注释》对土地使用权投资入股不征营业税的法规，

因此，应按“转让无形资产”税目征税。

三、商贸公司和海外公司将分得房屋再转让时，也应按法规征收营业税。

1，房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？

参考答案：

根据《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函（1998）554号）规定，

房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并按施工进度预收房款，工程完工后，办理产权转移等手续，应按“销售不动产”税目征收营业税；

如房地产公司自备施工力量修建该房屋，还应按“建筑业”税目征收房地产开发企业的营业税。

2，、上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定

沪地税一[1996]43号

关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。

房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。

对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：

（一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。

（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税；

1.受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的,对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税；

2.如果受托方不垫付资金,不负担房产造价成本的结转,仅是收取管理费,所有的房产建造成本由委托方自行负责,则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。

如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。

（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。

如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。

3、河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知

冀地税发［2000］93号

二、委托建房征税问题

对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。

这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（三）与委托方事前签订委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。

4、浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知

浙地税函〔2004〕437号

十二、关于停止执行的几个政策问题

停止执行《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税一[1998]71号）中的下列规定，按现行有关规定执行。

（一）对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

（二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。

这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：

1．由委托方自行立项；

2．不发生土地使用权或产权转移；

3．受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消）

4.事先与委托方订有委托代建合同。

凡不同时符合上述四个条件的代建行为。

对受托方应按“销售不动产”征收营业税。

5、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复

发文字号：

宁地税（流）发[1998]073号

你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》（银地税（流）发[1998]008号）收悉。

经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：

第一种是土地使用权归房地产开发企业；

第二种是土地使用权归建设单位。

以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。

房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费（代建费）或按代建工程的建筑面积定额收取管理费（代建费）。

经研究，现批复如下：

一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费（代建费）和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。

二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税