冯仑谈房地产的商业模式.docx
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冯仑谈房地产的商业模式
冯仑谈房地产的商业模式
主持人：
下面要为我们进行讲解的是万通集团的董事主席冯仑先生。
冯仑先生毕业于西北大学，并获得西北大学的经济学学士学位，1984天他毕业于中国中央党校，获法学士学位，那么他是万通实业集团董事局主席。
下面有请冯总就房地产收购与重组进行讲解。
冯仑：
刚才我走到门口，听到介绍，这个介绍就像我来找同方大厦一样，很难找到的，而这个介绍也是曲里拐弯大家都不知道我是干什么的。
然后我发现这个介绍也是历史转型时候特殊的介绍方法，要是在二十年以前肯定说我是贫农，二十年以后介绍就是办过什么企业，所以我觉得这个很有意思。
今天是跟大家一起分享一下我们的一个研究心得，这个心得和刚才的介绍也有点不一样，我不是讲企业重组这些事情，是重点介绍一下我们最近的一个研究，就是关于房地产公司的商业模式。
为什么要讲这个商业模式呢？
大家会理解，地产公司中，大家谈到最多的一个行为方式呢，大概是三个词：
第一是机会，这有一块地，这机会好，中国这伟大，那伟大，然后这个也涨价，那个又迁政府，新区又挪到哪儿，这儿又怎么着。
第二个词就是关系，我和市长什么姑又有什么关系，他们甚至还有什么暧昧关系，所以这一定能搞定。
第三个事就是搞定然后就是利益。
那么我们试想在中国目前的地产公司，基本上内心世界都是这样运作和想事情，那么这样是一个什么东西呢？
接下来的价值观就是盗贼心态不是阳光心态。
因为你首先想到的是机会，机会是公共的，但是关系是私人的，是暧昧的，然后搞定，是不能拿到台面上来的，于是搞定以后的结果，你所挣的钱又没有办法和大家说的，于是外人就认为你道德上有问题，叫做比如说包工头行贿，房地产公司都很黑有暴利，因为你说不清楚你收益额是多少，你净资产是多少，收益率多高，都说不清楚，也不敢说，那么你和谁有什么关系，搞定什么，那么你也不敢说，私下里可以说，那么公开说就把人家卖了，那么公司的价值观就出现了问题。
那么这件事情又不可以拷贝，换一个人就不对了，机会是公开的，关系可是私人的，而要把这个关系由生人变成熟人，你才能做后面的交易，所以在中国熟人之间才做交易，生人是不作，亲人之间才不能分你我。
所以人家现在开玩笑说理想和米卢是零距离心灵对话，那么零距离怎么心灵对话，那么就叫做负距离心灵对话，那么就是说非常亲密才有心灵对话，那么心灵对话是包括利益的交换。
所以跨地区就得死，这件事情今天这个人在的时候，机会是相同的，关系不同了，你这个公司又死了，于是我们才会出现这么多公司最后公司很难做大，然后很多公司就陷入烂市里面不可自拔，然后今天这个进去了，明天那个出来，然后放人的捞人的，就做这个事，今天谁又被查了，所以这就是我们目前出现的现象。
在房地产公司里面讲得最多的是机会、关系、搞定。
然后在IT行业讲得最多的是商业模式、管理团队，还有激励机制什么期权，你会发现这两件事情为什么这么大差别呢？
也就是说为什么在IT行业会出现一种完全靠自己就能够拿到很多钱，一个商业计划书就可以拿到很多钱，而且挣了钱，田素宁挣的钱都是阳光状态，他靠的钱都是公开的挣，那么网易有多少钱，张朝阳有多少钱，王志东有多少钱，那么大家都知道。
那么最近我们工商局查中国的首富，都是搞房地产的，得出一个很不愉快的结论，个人都不交税。
于是有关领导就说这件事情，首富里面100家有25家是做房地产的，甚至有一些间接做的还更多，那也就是说，有很多是不阳光的事情。
所以，现在我们才看出来这样一个问题，也就是说我们目前房地产公司的营销方式是不可能把公司做到，你想盗贼能成为亿万富翁吗？
能成为国际性企业嘛，那么别人都不能模仿和拷贝的事情能连续成长吗？
成长不了，所以这些企业做不大，所以这些企业一个错误犯了，结果用第二个错误掩盖，比如说项目套牢了，已经错了，然后就上市公司，然后上市公司编个假故事圈钱，然后这个错误不行了，然后上市公司卖给别人，再去骗一道。
我最后亲身经历过有一个朋友这样的故事，所以在一个企业当中，我认为房地产公司，商业模式是一个非常重要的问题，如果你不能有一个清晰、健康、成长、阳光的商业模式，你这个企业不可能成长，而这个企业一定就像现在这样，很多故事没有意义，就是说个人快活了，社会也看不到一个很好的企业，所以我今天跟大家要分享，就是我们花了一年多时间，包括和清华大家做研究的时候，还有国外很多大的研究机构一块研究的一个商业模式的问题。
那么，时间关系，我都是简单提示一下。
商业模式大概分成两类，一类叫做开发的模式，一类就是非开发模式，那么开发的模式呢，有分成三种，那么我先说一下，大家谁能回答清楚，什么叫房地产开发？
这五个字，我想所有人想一句话说清楚这件事情是说不清楚，但是世界上恰好很有意思，最好的公司必须是自己一句话说清楚，别人一眼看得懂，但是用我这个话来衡量全世界的公司就是，联想是一句话就说清楚，别人都看得懂，可口可乐谁不懂吗？
如果说难得，穆随中做的公司，那么他做了半天没有说清楚，那么别人也看不懂。
那么房地产公司大家知道的是机会、关系他们搞定了，那么这些东西等于你不可能有好公司出现。
那么从文字上来看，房地产开发，房产还是地产？
你也不知道，方正是房中有地，地中有房，房离不开地，地中长房子。
但是实际上我们很多房地产开发公司大量的利润根本是来自于房子，大量的利润是搞定和利用土地制度的缺陷，拿到的，比如说这块地现在是协议转让，你又认识某领导，现在地价比较便宜，你交一点钱，然后占住了，然后耗了三年没开发，土地增值了，要么你卖给下面炒家，然后你自己开发赚税收，那么实际上你最后赚了是地钱，你一没有品牌，二没有固定客户，房子是没有增值的，而且建安成本大家是固定的，差距就是在土地的利润上。
现在土地的制度是国家所有、单位支配、台下交易，那么基本上台下交易就是解决利润的问题，所以你的利润大量的来自于地，所以所谓房地产开发实际上就是一个公关公司去拿土地就能赚钱。
那么什么叫开发呢？
谁用一句话可以说清楚何为开发？
问世间何为开发，直叫人生死相许，大家都天天开发，大到西部开发，小到科研开发，什么脑力开发，实际上开发也是个含糊的概念，开发不是制造，制造是按照一种固定的流程、标准的尺寸重复拷贝，连续成为，大规模成为，所以批量越大，单价越低，那么开发是什么呢？
西部大开发，美国中部开发，现在中国西部开发，开发就是由无值到有值的惊险跳跃，由无到有，由未知到已知，现在开发房地产的现状都是由无知到有知，就是赌博，老百姓简单理解就是开发，所以房地产开发本身商业模式这5个字就注定了你自己是糊里糊涂的事，每件事都瞎赌，那么在这里面我们细分看出规律来，我们就看出有三种模式，把它看得清楚一点：
第一种模式就是沃尔玛的模式，就是在城乡结合部标准化的拷贝、作业、扩张，这个我估计昨天王石王总不知道讲的什么话题，大家我想万科就是这种模式，所以也可以叫万科模式。
大家仔细看，万科差不多走了19年的历史，万科地产的历史是第一阶段跟咱们在座现在很多公司一样，叫做全国、全方位、各品种全面开发，有写字楼、有商场，锦州有、北海有、上海有，一共14个城市，北京有，然后有写字楼、有宾馆、有住宅，这是第一阶段。
这一阶段，后来调整，调整收缩到4个城市，品种就调整成城乡结合部，城市花园，这一段调整也花了五六年时间，以至于到现在，比如说武汉原来的商场，现在又在把它拆了，重新做成公寓了，这还在调整，包括俊园原来是写字楼又调成公寓等等，这个调整到现在，呖呖拉拉的，90％已经结束了，但还有一点还在做，这就是调整到单一产品、固定区位、目标客户群非常集中，中产阶级，这是他的调整。
从去年开始，这个商业模式成熟了，开始大规模的拷贝，那么我最近也看了万科的一些项目，我认为他已经非常成熟的一个模式，就是目标人群是中产阶级，然后城乡结合部成片规模的住宅，新的市区、市镇，然后产品一级一级升级换代，内部的资源控制到全部都是独资，没有合资企业，总部控制所有的规划、财务、人力资源，土地的获得一律市场化。
所以大家老是在想，你们光看到王石在潇洒，我不知道大家研究过没有，为什么他能这样？
为什么他这样子企业的房子买的还哄抢，他也不搞定，我跟他接触非常多，他不搞定，他跟我们在一起从来没有说搞定谁，跟银行吃饭非要什么，他也没有什么特权背景，他也没有什么特殊关系，说跟谁又怎么着，但是你想他怎么能做的，而且他去年做成了中国第一，去年卖了30多亿，最后你发现出现一种状况，不搞定，不通过这个最后反而做成了大企业了，为什么？
就是因为他商业模式非常清晰，已经跟类似IT行业一样，目标客户群很清楚，做的产品非常单一，资源非常集中在那地方，然后土地获得是投标拍卖，用不着搞这些，然后产品靠自己的研发，销售靠品牌，他搞定谁？
然后的他一切都市场化，那么成为市场上的最受欢迎的公司，那么需要钱我就增发新股，那么最近发了20亿可转债，那么最后发B股，然后香港上市，那么就是这些玩意儿，他不需要谁。
于是前一段发可转债，有几十家公司在报批，都在公关，那么我们前一段我们和王石在非洲玩，那么最后打电话告诉他批了，他说批就批了，那么他每年交两亿多税，那么这个模式他内部的基础就非常扎实，总部的资源非常集中，然后良性市场力量固定的关系，然后产品非常的精致，然后作业拷贝非常流程化，那么现在我们为什么不能跨区域化经营呢？
你现在是通过某人搞定了某一个领导，那么然后组建了一个项目公司，那么搞定的人不能把他炒了，那么用他当项目经理，那么他再找银行借钱，那么最后他为什么不当老板？
他为什么还在那儿当经理，一个月拿几千块钱工资，那么他最后一定会给你闹点事。
那么万科在以前也是这样的，比如说城市花园前面闹事，那么城市花园前面叛将、逃兵，那么所以万科现在已经没有这样的，全部是全资公司了，万科是什么？
拍卖拿他的地，然后公司内部招标，竞争上岗，谁去成都当老总，然后人力资源部考评行了，直接任命就去了，这时候地已经在这儿了，地在这儿以后，接下来规划，万科整个系统能他有个内部网络的系统，在网上恩大家都可以讨论，怎么来规划怎么做，集全集团的力量最后把规划做好，做好以后招标开工，然后整个的采购集团有一部分统一集中才就，你想这就是项目经理，把这个项目集中做细就完了，所以这种情况下就是一种模式。
他现在已经能够像沃尔玛一样全中国拷贝进入一个城市，那么现在又进入另外一个城市，不需要搞定谁，他只需要作经济测算，人均GDP比如说一千美元以上这个城市我就可以进了，这就完了，然后100万以上的人口人均GDP100美元以上我就可以投资了，这就进入一种非常理性的管理，这就是万科最核心的竞争力。
还不是物业管理，物业管理都在学，所以大家知道万科今年大概要有60亿的销售，王石5月份又要去非洲了，那么我说你去那么多，他说不影响。
第二种模式是百货公司模式，现在是各种大公司的模式，比如在北京，现在的华润置地，以前的华远，就是东南西北都有，高中低档都有，产品是写字楼、商场、住宅都有，那么就像百货公司一样，从电脑到针线产品都卖，那么跨地区不成功，在某一个城市也成功，因为他可以规避到超大规模城市当中的区位风险，产品替代性的机会风险。
比如说这段写字楼好，正好有一个写字楼，住宅不行，那么写字楼卖了，那么过一段住宅好了，那么写字楼不好，那么住宅卖了。
那么但是跨地区的百货公司全国的地产公司没有成功的，这是一种模式。
这种模式的管理体制上比较复杂，那么体制复杂到什么程度？
基本上是我们说的集团管理，或者叫做一种总公司体制，那么万科这个博士他基本上是矩阵式的网络式的管理，横向的全部都是事业部，纵向是利润中心执行的一个机构，都是地方公司。
但是，总公司体制也就是说这种百货公司制，公司体制比较乱，特别是国营的从城建转过来的这种所谓这种公司，大部分都是百货公司式、集团式管理，所谓我们总公司的，这种公司在一个地区暂时还行，但是实际上未来也有很大问题。
这是一个模式。
第三个模式，就是专门店的模式，这是万通这两年致力于的一种商业模式，在开发领域万通致力于的一种模式，你有普通的桑塔纳，也有卖比如说宝石捷，宝马这样的，和万科模式没什么区别，但是只是产品类型不同，我们做的都是一万以上的这种高级的住宅，我的量套数不多，营业额可能很大，可能我一套就是两百万以上，我算了一下，万科这一套房的目标人群基本上在50—80万的为多，那么万通现在的客户一套平均在150—200万的最多这个客户，所以这就是一个差别。
其余的没有差别，管理上应该都是一样的。
那么万通做这种专门店模式、精品店模式，他并不是以大量的客户为依据的，但是它是以单价非常高的客户为诉求的，这样的话，也做了一个区隔，所以这三种店在市场上都能活，但是百货公司受到挑战是越来越大，要么你便利店，要么是专卖店、精品店，要么是沃尔玛这种大超市，你发现这也是零售业的业态，但是地产公司这三种模式都可以选择，当然大家也可以总结一些其他的模式，但是不管怎么样你都发现这些模式都有一个要求，第一个你的诉求非常清楚，第二个产品单一，要能够商业模式连续靠别，一个商业模式要可以连续拷贝，别人也能学，第二个你内部资源可以很好的配合，集中使用，而避免比如说今天我搞定这个城市，明天我搞定那个城市，我前面搞定的都没有用，因为这个城市得重新来过。
就像我一个朋友在一个城市做最大的地产公司，他算了一下，他做了十多年，他说做了十年的话，大概我们公司酒的消费量大概在10吨左右，以一个人主力在外边搞定这些社会能力，一天一个人喝一斤酒，一年喝200天吧，现在我们有效工作日是220多天，那么就一天自己喝一斤酒，还不算请人家喝，你陪人家总得喝点，那么一年是200斤，200天200斤，10年是2000斤，2000斤就一吨多，将近一吨酒，那么这个情况下，你算一下，当然你这波人喝完了你换个城市得从头喝，所以你的竞争力是没有积累的，你没有办法自我拷贝的，你今天做的是商场，要跟这一群人搞定，过两天你又做写字楼了，又是另外一种关系，你想你又不能拷贝，所以万科为什么产品不断进步，他的客户是同质化的，他一年几千个这种中产阶级，所以对中产阶级这种细微的需求他已经能掌握了，所以他的产品做的和我们一般的产品来说，差距不在形似，现在我们的产品之间形的同构性非常容易学，就是形相近都是相近的，但是万科在形之上他还慢慢有神了，就是中产阶级那个神有了，然后最终会有那个韵，所谓丰韵是什么呢？
闭着眼睛闻都能闻出来，这叫韵，不需要那么直截了当的看到那些外在的东西，你凭心灵能感觉到很多东西就是韵，所以气韵，那么人和人之间的差别不在于外在的差别，一百多斤的肉的差别不多，那么差别就在外来的场、气、韵、神，那么万科已经做到了中产阶级的气韵神都掌握住了，那么所以他的产品一但发功做出来的产品，中产阶级马上就闻风而动，然后奔走相告过去了，所以越做越顺。
当然我们现在这种比如说商业模式不清楚，百货公司式，什么都弄，你发现你老是形似，商场就是这样，最后神韵一点都没有，你每一件都是新手做新事。
所以我觉得大家如果在开发公司里面继续做，我觉得要选一种商业模式，这是对公司最重要的，你如果不能选择一种自己合适的商业模式，这公司的成长就会打折扣。
这是第一个问题。
第二个问题，是非开发的模式，也就是跟房地产这个行业相关的赢利模式，还有6种模式，前面讲了有3种模式，非开发还有6种模式。
第一种就是经营的模式，物业经营模式
物业经营模式我们现在跟香港置地合作，香港置地就是这样，他做一个产品，然后自己持有，然后收租，那么这种模式都是什么企业会适合呢？
这种家族公司、私人公司，就是特别有钱的世界上的大家族，在全世界的一些著名的城市和著名的街道的一些标志性的物业全部控制在全世界从荷兰人开始以来的三四百年的这些沉淀下来的全是最富有的家族和私人，大量的都采取这种模式，就是说拥有很好的物业，然后收租经营，香港置地一年5亿美金的租金，这个家族背景是谁？
是怡和家族，就是1840以来搜刮我们的帝国主义其中和这个有关系，就是议和家族就是东印度公司，他已经有110年的历史，去年我们成立10周年的时候他们来，他们大班和我们吃饭，不惊异看到我们衬衫上印的万通是10年，他就说我在你后面要加100年，所以你想他这种家族和商业模式是非常成功的，那么比如说中国的首富我想到第二、第三代以后慢慢都会变成这样，所以这种商业模式它的好处就是稳健、隐蔽、财产继承容易，另外不会贬值，非常稳定，就是我们说比如到旧金山你会发现，在旧金山最好的一组建筑是洛克非落的家族，你到纽约原来世贸中心曼哈顿这一带华尔街的这些建筑很多都是私人家族持有的。
那么我们说的这个经营模式主要是以收租为目的。
那么跟这个模式相关派生出来的模式是类似的，不是私人家族所有，但是不断的配合去做纯粹物业去收租的，比如说沃尔玛全美国开店，就有一家物业公私合他配合，那么你走到哪儿沃尔玛有一个标准，然后成本是多少，然后他一租二十年，然后这个物业公司去投资，投资完了租给他，签20年合约，这也是一种物业经营的模式，我就跟着这些全世界或者全中国开连锁店的，和他形成战略伙伴，这个大家发现也是可拷贝，你自己可以拷贝自己。
另外商业模式很简单，越做越精，你比如说给沃尔玛做你可以计算，每一根梁是多少钱，你都可以计算然后做下去。
比如说北京华联，他专门搞了一帮朋友做了一个物业投资公司，这个公司和他是平行走的，谈走到哪儿然后需要的物业都是由物业公司投资，投资之后他也租10年，然后都这样走下去。
那么现在沃尔玛在跟万科谈，那么希望万科所有的社区都有沃尔玛，那么希望万科做物业，然后租他的店，这是一种物业的经营模式。
第二种模式就是土地开发模式
就是把房屋和土地分开，你只做地，这种商业模式也是可以自我拷贝的，你每天做吧。
那么在房屋和土地开发中间做得比较成功的和大家比较注意的就是路嘉嘴，那么路嘉嘴他主要是卖地，他一年房屋销售五六个地，他主要是卖地。
那么所以全世界都有这样的公司，专门经营土地，利用政策和城市规划的变化，然后适当的买进一些土地，买进土地以后，把它重新规划，包装成项目，最后卖掉，你这产品就是地，你也不做房子了，至于那个房子盖成什么样，那是后面一家。
在美国，由于整个的这样一个进步的变化，现在多数土地开发商和房屋供应商是分离的，大家试想在中国，为什么地产公司做不大，你说你十年公司才做几个项目啊？
为什么呢？
在北京一个项目如果是30万平米以上，我相信你要不做七到十年是做不完的，你要做这么长时间，你的财务过程你仔细算一下，你5—7年，7—10年正好是一个经济周期，就是由箫条到繁荣整个一个周期，四个环节都要走完，那么在这个经济周期当中你肯定已经死掉了，时间太长。
万科城市华远到北京已经做了9年了，最后的决算还没完，虽然一期一期在做，但是最后还没有完。
我们做新欣家园这几个项目都是10年至少，那么新城国际的项目我们现在已经做了6年多了，再做5年就是11年，肯定是这样的，这是在北京非常正常的。
那么而这个过程经济周期打击非常大，那么现在在美国已经分离出来，土地开发商我只做三年，那么我把土地分成一块一块，卖给建房子的，有的人买5块，有的人买8块，那么各自干各自的，我就卖土地。
土地开发的商业模式是一个非常好的模式，所以也许在座的很多公司把你的生意简化一下，你就做土地开发，你不是关系多嘛，你就不要去研究房子了，别老是又研究房子、又研究土地，这一个公司你想你把你的财务周期放到7年好还是2年好？
当然财务周期越短越好，你风险小，银行借这个钱才1年，你一个项目要搁7年，你还不早死了，又不能像万科一样资本市场还有良性的互动融资，你搞了一个银行好不容易搞定1年期的，房子还没有卖出去，银行行长被抓了，那么就要查你的贷款，那么就算你一切顺利，那么你经济周期来了，那么你房价下进了，你房子卖不出去你怎么办。
广州前10位的房地产公司平均负债率在80％以上，都这样，所以说负债率高，开发周期长，你又要研究地，又要研究房子，你肯定是不容易成功的，所以如果你只研究地，你就做土地生意，你就做地产商，而不是做房地产开发商，你就简单了。
所以，这种商业模式应当说在市场上是很容易活下去的。
而且，管理非常简单，大家知道，你买一块地，需要管理的强度很小，但是你要盖房需要管理的链条很长，因为你拿到土地以后，如果按照协议转让，你最重要的是把这些关系维持住，把这个权政保住，另外银行不要逼你，剩下的事你就每天睡觉，土地增值，你就在地上种庄稼、养牲口，不影响你土地价值，规划只要是明确的，其实管理很简单，对于这些没有管理耐心的人来说，其实土地是非常好的生意。
你要定位成开发公司，你又是地又是房，你想你公司管理非常复杂，所以这是第二种非传统的开发公司模式。
第三种就是房屋制造公司，也就是房屋供应商这种模式
那么就我刚才说的，有一种公司的商业模式就只做房屋，地我不管，这种模式在日本的制造业里头，像大和房屋、基水，现在包括日本钢铁都做了，现在日本钢铁做了很多钢结构很好的房子，现在和北新建材合作，那么北新建材就是只做房屋，大陆还有什么德盛洋房。
那么在美国也是，在澳洲、加拿大很多这样的公司，所以我们原来不知道，都说房地产交流，一去看，你们那事我都不懂，我就是弄房子的，我就做房子，我就在那儿买5块地盖三栋房子卖给人家，反正地都规划好了，挂着牌子，我觉得这地好，买一块，然后我觉得好就买两块，然后盖完了就卖掉。
那么日本大和就是我给你做房子，那么至于那个地和我没关系，你自己找。
所以这种模式大和一个独立住宅的产品，一年的销售额300多亿人民币，他是跟可口可乐一样工业化生产，所以这也是一种商业模式，而这种商业模式我觉得未来大陆像北新建材现在走的这个路子也可能成功，也简单，就做房子，所谓商业模式实际上回答起来非常简单，你要回答的问题就是是什么，干什么，怎么干，就是这些基本问题，你说我是房子，房屋供应商，我做哪个档次的房屋，是独立式的，还是复合式的，如果我用机器做还是用网络营销，还是我现场试作业等等，等等你无非回答这些问题，最后成本是多少，营销怎么控制，团队怎么配合，把这种营销模式捋一下。
那么第三种模式就是房屋供应商模式，就做房屋供应商品之。
第四种模式就是专业投资公司模式
专业投资公司模式也就是美国有一家现在上市的最近表现很好的一个房地产的公司，就是专业投资公司，上面是一个投资控股公司，下面有散状的有三个系统，一个系统是公寓的投资和经营出租，另外一个系统是写字楼的投资和出租，他有370多幢写字楼，第三个有配合前两个系统的营销、服务整个的这样一套机构，那么他一年的营业额是25亿美金，在全世界算是最大的上市的地产公司了，在美国，那么这种模式非常清晰，他是投资公司，母公司这部分是个投资主体不是利润公司，他跟房子没关系，他只是在选择我投在哪儿个产品上，但是他投资的领域不会投到金融、饮料、保健品，他只在房有关的领域，所以他开发很小，他也做一点开发，但是做得很小，主要就是投资、物业经营和出租，然后他股票涨得很好，他一年租金也将近5亿美金，他的总收入是25亿，所以这样一个公司，那么就叫做投资公司，这种投资公司到亚洲以后，我也看到一些投资的公司，比如说我认识一个台湾著名的老板，他这个投资更潇洒，他是私人家族投资公司，但是他只投资在房地产领域，跟我说公众的上市投资公司还不一样，他每天主要的工作是听歌剧，与世界主要领袖聊天，然后世界政治经济专家分析世界形势，开始我们老不懂，说你做房地产天天这么转悠，那么怎么做呀？
他说我们这就是生意，他有一段想收购我们万通，他说你万通有多少人？
我说整个我们是150多人，那么他说你这么多人？
我15个人就能做。
他说我所谓的总公司投资主体就是十几个人，我是投资公司，我是私人，我也不需要出名，比如说柬埔寨红森当权了，战争结束和平之前，我已经分析了亚洲形势，我要判断这个和平是持久的繁荣和平，还是暂时的军政府过两天又要政变？
如果他是长期所有专家告诉我，这个政权可以支撑比如说5—10年，经济会繁荣、会复苏，我就知道，我就
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