司考钟秀勇物权法讲义：地役权.doc

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司考钟秀勇物权法讲义：

地役权

司考钟秀勇物权法讲义：

地役权。

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精彩链接：

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拾得遗失物

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善意取得

司考钟秀勇物权法讲义：

共有

司考钟秀勇物权法讲义：

添附、先占

一、地役权的概念

《物权法》

第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

1．概念与特征。

地役权，是以他人不动产供自己的不动产便利之用的用益物权。

地役权具有以下特征：

①地役权同时涉及需役地和供役地，是通过在供役地上设立负担来满足需役地之便利的权利。

②权利主体的广泛性。

地役权人可以是不动产的所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人。

③内容的意定性。

地役权素有“类型法定，内容意定”之名。

④客体亦具广泛性。

地役权的客体即供役地包括他人的土地、房屋、空间。

2．地役权与相邻关系。

相邻关系，指依据法律规定，两个或两个以上相互毗邻的不动产“所有人”或“使用人”，在行使不动产所有权或者使用权的过程中，彼此应当给予必要便利或者接受一定限制而发生的权利义务关系。

相邻关系的实质是相邻的不动产所有人或使用人（主要包括用益物权人、承租人）一方权利的延伸和扩张，以及与此相伴随的另一方权利受到的限制。

权利扩张一方依据相邻关系所得主张的权利，一般称为“相邻权”。

相邻权不是一种独立的物权，而是一种受保护的法益。

【概念辨析】【相邻权】VS【地役权】基于相邻关系可产生相邻权，相邻权与地役权均涉及两个不动产权利之间的关系，具有相似性，但区别是主要的。

二者的区别如下：

①相邻权基于法律规定产生；地役权主要通过约定产生。

②相邻权是不动产所有权或使用权的延伸与扩张，非独立的物权；地役权是独立的用益物权。

③相邻权的内容是请求相邻的不动产权利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行权；采光权）；地役权所能提供的便利的内容，概由当事人约定，只要不违反公序良俗，即按照约定确定地役权的内容。

④相邻权的取得均为无偿；地役权的取得有偿无偿均可。

⑤相邻关系规则主要是裁判规范，往往是在发生纠纷后才发挥作用；地役权规则主要是行为规范（当然在发生纠纷后也是裁判规范）。

【真题研习】某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。

据此，学校享有的是下列哪一项权利？

（2010年试卷三第9题）

A．相邻权B．地役权C．建设用地使用权D．宅基地使用权

【答案】B

二、地役权的取得

1．地役权的设立。

指通过合同设立地役权。

这是考试的重点，须说明者有三：

①根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记；但未经登记，不得对抗善意第三人。

需强调：

所谓不得对抗善意第三人，指不能对抗取得供役地权利的善意第三人（此点在物权变动一章已作强调）。

②根据《物权法》第161条，约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。

③根据《物权法》第163条，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。

2．地役权合同的法定解除。

根据《物权法》第168条的规定，在下列两种情况下，供役地权利人享有法定解除权，地役权合同一经解除，地役权消灭：

①地役权人滥用地役权的；②地役权人未按照约定支付到期费用，在合理期限内经两次催告后仍未支付的。

3．地役权的法定取得与法定负担。

《物权法》第162条规定：

“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

”（见【例1】与【例2】）

【例1】甲村有一养鸡场通行不便，便在乙村的土地上设立了通行地役权。

此后，甲村将该养鸡场承包给丙。

①丙法定取得地役权，有权继续在乙村的土地上通行。

②该地役权是否登记，对丙法定取得地役权不生影响。

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【例2】甲村在乙村的一个水库上设立取水地役权，约定每年取水1万吨，甲村每年支付乙村2000元。

此后，乙村经村民表决，将该水库承包给丁。

①丁法定负担甲村的取水地役权。

②若地役权没有登记，则善意的丁就不负担该地役权。

这和地役权的法定取得并不相同。

三、地役权的从属性

《物权法》

第一百六十四条地役权不得单独转让。

土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条地役权不得单独抵押。

土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

地役权虽为用益物权，但其功能在于为了需役地的便利，故地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权（甚至是租赁权）。

地役权的从属性规定在《物权法》第164条和第165条。

可分解为四层含义：

①地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地使用权）分离而单独转让（见【例3】）。

②地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地使用权）分离而单独抵押。

③需役地权利（所有权、建设用地使用权、土地承包经营权）转让的，只要让与人与受让人无相反约定，受让人同时取得地役权。

④曾经的地役权人，若完全丧失对需役地的权利（所有权、建设用地使用权等），其地役权（因无所附丽）消灭（参见下文所述2007年试卷三第12题）。

【例3】建设用地使用权人甲为了通行方便，在乙的土地上设立通行地役权。

①假设甲仅将地役权转让被丙，转让无效，甲仍享有地役权。

②假设甲仅将建设用地使用权转让给丙，丙仅取得建设用地使用权，不能取得地役权。

地役权消灭。

③假设甲将建设用地使用权转让给丙，将地役权转给丁。

则丙仅取得建设用地使用权，对丁的转让无效，该地役权消灭。

【真题研习】李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。

下列哪一选项是错误的？

（2008年试卷三第11题）

A．该约定属于有关相邻关系的约定

B．该约定属于地役权合同

C．如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

D．如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

【答案】A

四、地役权的不可分性

《物权法》

第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

地役权还具有不可分性。

地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影响。

地役权的不可分性乃其从属性的延伸，包含以下内容：

1．地役权不受需役地部分转让的影响。

根据《物权法》第166条，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，受让人“同时享有”地役权。

须注意：

此情形下，地役权是否登记在所不问。

2．地役权不受供役地部分转让的影响。

根据《物权法》第167条，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，地役权对受让人“具有约束力”。

须注意：

在此情形下，若地役权未登记，供役地部分转让的，地役权不得对抗善意第三人。

【真题研习】甲公司与乙公司约定：

为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。

甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。

下列哪一选项是正确的？

（2007年试卷三第12题）

A．小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

B．甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

C．甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

D．甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

【答案】A

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