土地管理一百问.docx

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土地管理一百问

土地管理一百问

   一、基础知识

    1、我国的基本国策是什么？

    十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

   2、什么是土地用途管制制度？

   国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。

严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

   3、什么是基本农田保护制度？

   国家实行基本农田保护制度。

下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区严格管理：

（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田；（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

   4、什么是占用耕地的补偿制度？

   国家实行占用耕地补偿制度。

《土地管理法》规定，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

   5、什么是严格保护基本农田？

   严格保护基本农田的表述是：

（1）基本农田是确保国家粮食安全的基础；

（2）基本农田要落实到地块和农户，并在土地所有权证书和土地承包经营权证书中注明；（3）符合法律条件，确需改变和占用基本农田的，必须经国务院批准；（4）经批准占用基本农田的，征地补偿按法定最高标准执行。

   6、土地所有权分几类？

   土地所有权分两类：

一类是国有土地，另一类是集体土地。

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

       7、国有土地是否可以承包经营？

   国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

   8、什么是国有土地的租赁？

   国有土地租赁是指市、区（县）人民政府按照建设用地批准权限，将国有土地以一定年限出租给土地使用者，并收取租金的行为。

租赁国有土地使用权登记后，市房地资源局向承租人颁发“土地租赁

证”。

   9、国有土地包括哪些？

   国有土地包括：

（1）城市市区的土地；

（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有土地的；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于农村集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

      10、取得国有土地使用权的途径？

   取得国有土地使用权的途径有下列4种：

（1）通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；

（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。

      11、国有土地使用权如何确认？

   单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书确认使用权，其中，中央国家机关使用国有土地的具体登记发证机关由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖所有权，分别依照《森林法》、《草原法》、和《渔业法》的有关规定办理。

   12、集体土地所有权和使用权如何确认？

   农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册、核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册、核发证书，确认建设用地使用权。

      13、集体土地如何承包经营？

   农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

土地承包经营期限为三十年。

发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利义务。

农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门的批准。

农民集体所有土地，也可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利义务。

土地承包经营期限由承包合同约定。

承包经营土地的单位和个人有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上村民或代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。

   14、基本农田应占本行政区域内耕地的比例是多少？

   《土地法》规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80％以上。

      15、集体土地包括哪些？

   农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

      16、什么是农用地？

   农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利地、养殖水面等。

      17、什么是建设用地？

   建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公用设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。

      18、什么是未利用土地？

   未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。

      19、土地权属和用途如何变更？

   用地单位需变更土地权属和用途的，应当依法到土地管理部门办理土地变更登记手续。

依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

      20、什么情况应缴纳土地闲置费？

   建设单位在取得土地使用权后，一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳土地闲置费。

   21、什么情况下可以收回土地使用权？

   有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

（1）为公共利益需要使用土地的；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第

（一）

（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

      22、一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩批准权限的规定是什么？

   一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发600公顷以上的，报国务院批准。

      23、什么是经营性六类项目？

   根据“上海市土地使用权出让、招标、拍卖试行办法”的规定，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等建设项目属经营性六类项目。

以上六类项目的建设用地，必须通过市场招标、拍卖等有偿方式取得土地使用权。

      24、什么情况下土地使用权终止？

（1）土地使用权因土地灭失而终止；

（2）因土地使用者的抛弃而终止。

   25、土地使用权划拨的概念是什么？

   土地使用权的划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

      26、土地使用权划拨的含义是什么？

   划拨土地使用权的含义有：

（1）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式；

（2）除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动；（3）取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续；（4）在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让以外的土地，均按划拨土地进行管理。

   27、对划拨土地的转让有何规定？

   划拨土地转让有两种规定：

（1）报有批准权的人民政府审批准予转让，应当由受让方办理土地使用权的出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

（2）可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

      28、划拨土地使用权的出租有何规定？

（1）房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含有土地收益上缴国家；

（2）用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁；（3）租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

      29、划拨土地使用权的抵押有什么规定？

   划拨土地使用权抵押时，其抵押金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

      30、划拨土地使用权什么情况下应采取土地出让或出租方式处置？

   下列情况下应采取土地出让或出租方式处置：

（1）国有企业改造或改组为有限责任公司或股份有限公司以及组建企业集团的；

（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。

   31、划拨土地使用权在什么情况下经批准可保留？

   下列情况经批准可保留划拨土地使用权：

（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地，原土地用途不发生改变，但改造、改组成为公司制企业除外；

（2）国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业兼并后的企业是国有工业企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

（2）、（3）、（4）项保留划拨土地方式的期限不得超过5年。

      32、划拨土地使用权收回的原因是什么？

   国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：

（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；

（2）国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；（4）土地使用者自动放弃土地使用权的；（5）未经批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、机场、矿场等核准报废的土地。

国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。

      33、什么是闲置土地？

   下列土地属于闲置土地：

（1）未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；

（2）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；3）已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25％且未经批准中止开发建设连续满1年的。

（4）法律、法规规定的其他情形。

      34、闲置土地处置的方式有哪几种？

   对于闲置土地的处置有下列方式：

（1）延长开发建设期限，但最长不得超过1年；

（2）改变土地用途，办理手续后继续开发；（3）安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿；（6）政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书。

对因政府及政府有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。

   二、规划、计划

       35、土地利用总体规划编制的依据是什么？

   各级人民政府编制土地利用总体规划的依据是：

国民经济和社会发展规划、国土资源和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求。

下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

   36、土地利用总体规划编制的原则是什么？

（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；

（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

（6）土地利用总体规划实行分级审批，一经批准，必须严格执行。

      37、土地利用总体规划的规划期限为多少年？

   土地利用总体规划的规划期限一般为15年。

   38、土地利用年度计划包括哪些方面？

   包括三个方面：

（1）耕地保有量计划指标；

（2）农用地转用计划指标；（3）土地开发整理计划指标。

其中农用地转用计划指标根据国民经济与社会发展计划、土地利用总体规划、国家供地政策及土地利用的实际情况确定。

   39、土地利用年度计划管理应遵循哪些规定？

   土地利用年度计划管理应遵循的原则是：

（1）以土地供应要求，合理、有效利用土地；

（2）占用耕地与补充耕地相平衡；（3）保护和改善生态环境，保障土地可持续利用；严格依据土地利用总体规划控制建设用地总量，保护耕地。

      40、农用地转用计划指标下达范围是什么？

   农用地计划指标下达的范围是：

（1）城镇村（包括独立矿区）建设占用农用地计划指标；

（2）有省审批农用地转用的建设项目占用农用地计划指标。

   41、批转农用地转用的前提是什么？

   农用地转用实行指令性管理，没有农用地转用计划指标的，不得批准农用地转用。

节约农用地转用计划指标，经核准后，可结转下一年度继续使用。

   42、土地用途是否要公告？

   县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途，并给予公告。

   43、土地等级一般多少年调整一次？

   土地等级一般6年调整一次。

   三、建设用地

   44、乡、镇、村公共设施、公益事业建设需要使用土地如何申请？

   乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。

涉及占用农用地的依照《土地管理法》的规定办理审批手续。

   45、建设占用土地..涉及农用地转为建设用地的..如何办理审批手续？

   省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地的规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的核准机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目可以由市、县人民政府批准；其中涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。

   46、什么项目的建设用地..可以以划拨方式取得？

   下列建设用地，可以以划拨方式取得：

（1）国家机关用地和军事用地;

（2）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;（3）城市基础设施用地和公益事业用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

      47、临时使用土地如何申请？

   建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有城市规划行政主管部门同意。

土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者，应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。

临时使用土地期限一般不超过二年。

   48、哪类建设项目用地可通过国有土地租赁方式取得？

   除商品房项目用地应当通过国有土地使用权出让方式取得外，其他项目用地可以通过国有土地租赁方式取得。

教育、科技、文化、卫生、体育用地的国有土地租赁年限，最高不得超过50年。

   49、工业项目建设用地有哪些主要控制规定？

   工业项目的建筑系数不得低于30％，工业项目用地范围内严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

   50、建设项目占用基本农田如何报批？

   建设项目确需占用基本农田的，必须经国务院批准。

城市分批次建设用地，市、县每年报批应控制在5个批次内。

农用地转用的土地征收批准文件有效期为2年。

   51、建设项目用地预审的原则是什么？

   建设项目用地预审的原则是：

（1）符合土地利用总体规划；

（2）保护耕地，特别是基本农田；（3）合理和集约利用土地；（4）符合国家供地政策。

52、哪些项目用地..建设单位可直接向国土资源部提出预审申请？

    预审申请的项目是：

（1）涉密军事项目；

（2）国务院批准的特殊建设项目。

   53、建设项目用地需修改土地利用总体规划的..应当出具哪些材料？

   应出具的材料是：

（1）专家论证的规划修改方案；

（2）建设项目对规划实施影响评估报告；（3）相关部门的规划修改方案；（4）修改规划听证会纪要。

   四、土地使用权出让

   54、什么是国有土地使用权出让、含义是什么？

   国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

      含义：

（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；

（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内享有土地使用、占有、受益、处分权；土地使用权可以进入土地市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有；（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书；（4）集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让；（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

   55、土地使用权有哪几种出让方式？

   国有土地使用权出让可以采用拍卖、招标或者双方协议、挂牌方式。

商业、旅游、金融、服务、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

   56、土地使用权出让年限是多少？

   《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让年限如下：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐、金融、服务用地40年；（5）综合或其他用地50年。

    57、土地使用权出让、招标、拍卖底价如何评估、确认？

   土地使用权出让、招标、拍卖前，由区（县）招标拍卖办公室委托有资格的房地产估价机构综合考虑各种因素，对出让地块招标拍卖底价进行评估后，由市招标拍卖办公室确认。

   58、土地使用权招标..评标委员会在人数上多少是合规的？

   土地使用权招标评标委员会5位专家、2位出让人代表；或7位专家、2位出让人代表是合规的。

   59、土地使用权有偿招标..拍卖应由什么部门负责实施？

   土地使用权招标、拍卖应由市房地资源局审查、报市政府批准，委托区（县）人民政府土地使用权招标、拍卖办公室负责编制年度计划，并实施招标、拍卖工作。

   60、上海市土地使用权招标..拍卖的信息在什么地方公示？

   由市房地资源局汇总全市土地使用权招标、拍卖的信息，在市房地产交易中心进行公示。

土地使用权采用公开招标的，应在投标截止前60日发布招标公告。

采用拍卖方式的，须在拍卖前30日发布拍卖公告。

   61、新增建设用地招标..拍卖的底价评估..应包括哪些方面？

   新增建设用地招标、拍卖的底价应包括土地出让金和征地费。

   62、依法取得使用权的土地..由哪个部门负责勘测定界？

   《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定：

农村集体所有的土地，单位和个人依法取得使用权的土地，由市或者区（县）土地管理部门勘测定界，埋设土地界桩。

   63、土地出让金如何缴纳？

   土地使用权受让人应在规定的期限内按照招标或拍卖成交价格的30％缴纳土地使用权出让金，并向市房地产登记机构办理土地使用权的初始登记。

   64、出让金用于农业土地开发的比率是多少？

   根据国务院的规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，按各市、县不低于土地出让金的纯收益的15％来确定。

   65、集体土地有偿出让的前提是什么？

   城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

   66、土地使用权出让金如何使用？

   以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给地方人民政府，都专项用于耕地的开垦。

   67、农民集体所有土地使用权是否可以出让？

   农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

   68、农村集体所有土地使用权是否可以收回？

   有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（1）为乡（镇）公共实施和公益事业建设，需要使用土地的；

（2）不按照批准用途使用土地的；（3）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第

（1）

（2）项的规定收回农村集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

   69、房屋建设工程什么情况下可转让？

   以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25％以上，方可以转让房地产。

   70、土地使用权出让合同的主要组成部分是什么？

   土地使用权出让合同主要包括三个部分：

（1）合同的正、副本；

（2）土地使用权出让合同附件；（3）补充合同。

   71、土地使用权合同在什么情况下解除？

（1）在签订土地出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付地价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以要求违约赔偿；

（2）土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还地价款并可以要求违约赔偿。

   五、土地执法

   72、土地所有权和使用权争议如何处理？

   土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的