三亚孔雀城项目报告16426.docx

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三亚孔雀城项目报告16426

三亚孔雀城

之

项目报告

2016年4月

第一部分项目背景

一、项目背景

项目融资方为三亚贵丰投资发展有限公司（以下简称“贵丰”），申请融资金额为4个亿，期限为2年，项目成立满一年对应的当日设置一次提前还款日。

贷款用途：

用于三亚孔雀城项目（以下称“标的项目”）的建设。

标的项目位于三亚市迎宾路中段，距离市中心10分钟路程，是三亚市打造的新的生活圈。

根据三亚市城市总体规划修编对该片区的功能定位和设施配套的要求：

“该地区的用地功能定位以旅游度假为主，兼顾部分旅游服务功能，适当增加旅游用地及公共服务设施类用地量。

在旅游服务功能为主导前提下，该地区可以适当配置公寓、住宅类用地。

在此类区域，必须按照城市或社区生活圈的概念，按照国家相关标准配置商业、文化、托幼、医疗等各类公共服务设施及用地，并且必须具体、明确落实到用地”。

标的项目占地114亩，分两期开发。

一期占地约82.4亩（用地面积54932平米，规划用地性质为商住用地），总建筑面积195105.83平米（地下室52530.43平米），容积率2.5，建筑密度14.2%，绿地率37.06%，计容建筑面积139029.58平米，其中住宅面积131946平米（保障房16000平米），商业面积3144.16平米（商业未计容面积3656平米）。

2013年11月12日经三亚市规划委会（三规委办[2013]110号三亚市城乡规划委员会关于市规委会对“三亚贵丰住宅小区”项目修建性详细规划及建筑设计方案审议决定的通知）要求，于2014年4月17日经发改委批准三发改（2014）39号文进行项目备案，于2014年6月6日取得（三规建设[2014]109号）文件，三亚市规划局关于“三亚同心家园十九期”项目建筑方案的技术审查意见。

2014年10月27日取得三规建设[2014]237号，三亚市规划局关于三亚同心家园十九期项目孔雀城项目设计方案的审查意见，并通过了规划审图。

贵丰公司于2015年6月10日与三亚市住房保障管理中心签订了《三亚市“同心家园”十九期保障性住房项目代建合同》；于2015年12月17日取得项目保障房5号楼《三亚市建设工程规划许可证（临时）》[2015]165号。

土地获得来源：

该土地属于海南省农垦总局下属海南省国营南新农场，2009年该地块经中间人介绍促成交易，并在此过程中产生了1.616亿元费用，由于该笔费用无凭证，暂时不计入土地成本。

2009年9月24日，贵丰公司与海南省国营南新农场签订《土地转让补充合同》。

同时，海南省国营南新农场向海南省农垦总局发（南场字[2009]79号）“关于转让我场二区2队114.57亩土地给三亚贵丰投资发展有限公司的请示”。

2009年11月5日，得到海南省农垦总局对同意南新农场转让该块土地的批复（琼垦局字[2009]723号）。

根据贵丰公司与南新农场签订《土地转让补充合同》约定，南新农场向贵丰公司转让114.57亩土地，转让价格为7177.8105万元，根据约定，贵丰公司于2011年6月9日向南新农场支付了60%的土地转让款4306.68万元，并且还需向三亚市国土局缴纳40%的地价款。

2014年，三亚市国土局对该土地进行了重新评估，2014年3月28日贵丰公司与海南省三亚市国土环境资源局签订《土地使用权受让补充合同》约定，需向国土局缴纳地价款136,143,454.00元。

二、交易结构及建议风控方案

1、交易结构

资金方指定的第三方作为GP，与资金方共同成立有限合伙A，注册资本900万元。

GP出资10万元，资金方作为LP出资890万元。

有限合伙A出资900万元收购贵丰投资90%股权。

收购完成后有限合伙A占90%股权，贵丰公司原股东合计占10%的股权。

另外，资金方将最多不超过39100万元通过银行委贷的形式放款至贵丰投资。

待项目期满，由贵丰投资归还资金方银行委贷本息。

同时，由王修贵、李立峰、李永才按n%/年的资金占用费溢价回购有限合伙A持有的贵丰投资90%的股权。

建议风控方案：

1、项目公司进行债权公示

2、有限合伙A控制项目公司90%的股权，并将王修贵、李立峰、李永才持有的剩余10%股权质押给有限合伙；

3、待项目公司取得土地证后，将土地抵押至委贷行名下；

4、有限合伙A向项目公司委派执行董事，并控制董事会，必要时采取降价销售策略；

5、向项目公司委派财务专员，对项目公司财务印鉴、融资款的使用进行监管，并全程监管工程进度；

6、销售回款资金归集

7、王修贵、李立峰、李永才为项目公司银行委托贷款还款义务提供连带责任担保。

8、王修贵、李立峰、李永才向有限合伙A提供股权远期回购。

第二部分公司基本情况

一、概况

（一）基础信息

企业名称

三亚贵丰投资发展有限公司

注册号

460200000062340

统一社会信用代码

91460200693152348G

企业住所

三亚市南新农场机关二区1号C座一层

法人代表

王修贵

公司类型

有限责任公司（自然人投资或控股）

注册资本

1000万

经营范围

房地产开发与经营，旅业开发，农业开发，工程

机械设备，房屋信息咨询服务。

成立日期

2009年8月12日

（二）股权结构

三亚贵丰投资发展有限公司成立于2009年8月12日，注册及实收资本1000万元，由王修贵、李立峰、李永才三位自然人投资成立，其中王修贵占股51%，李永才、李立峰分别占股25%和24%，王修贵为公司实际控制人。

股东名称

出资方式

出资额（万元）

持股比例

王修贵

货币

510

51%

李永才

货币

250

25%

李立峰

货币

240

24%

合计

1000

100%

（三）股东简介

二、财务状况

（一）基本财务数据

资产负债表（单位：

元）

资产

2015年12月

2014年12月

负债及所有者权益

2015年12月

2014年12月

流动资产：

流动负债：

货币资金

909,811.98

469,345.04

短期借款

4,999,500.00

短期投资

应付票据

应收票据

应付账款

26,097,759.94

1,060,724.60

应收账款

预收账款

减：

坏账准备

其他应付款

194,335,431.22

129,236,734.88

应收账款净额

应付职工薪酬

270,050.83

269,467.3

预付账款

52,510,752.89

62,807,480.10

其他应收款

3,540,723.89

3,082,251.43

应交税金

3,440.95

3,043.75

存货

150,981,169.21

103,394,830.28

应付利润

其中:

在建开发产品

其他应交款

待摊费用

预提费用

待处理流动资产净损失

一年内到期的长期负债

一年内到期的长期债券投资

其他流动负债

其他流动资产

流动负债合计

220,706,682.94

135,569,470.53

流动资产合计

207,942,457.97

169,753,906.85

长期投资：

长期负债：

长期股权投资

长期债权投资

长期借款

固定资产：

应付债券

固定资产原价

1,031,852.85

1,030,802.85

长期应付款

减：

累计折旧

503,027.32

283,376.15

递延出租收入

固定资产净值

528,825.53

747,426.70

其他长期负债

固定资产清理

其中：

住房周转金

固定资产购建支出

长期负债合计

待处理固定资产净损失

固定资产合计

528,825.53

747,426.70

递延税款贷项

无形资产及递延资产：

负债合计

220,706,682.94

135,569,470.53

无形资产

所有者权益：

递延资产

实收资本

10,000,000.00

10,000,000.00

无形资产及递延资产合计

资本公积

41,780,403.34

其他长期资产：

盈余公积

长期待摊费用

其中：

公益金

其他长期资产

未分配利润

-22,235,399.44

-16,703,224.32

递延税款借项

所有者权益合计

-12,235,399.44

35,077,179.02

资产总计

208,471,283.50

170,646,649.55

负债及所有者权益总计

208,471,283.50

170,646,649.55

其中：

1、预付账款

截至2015年12月，公司预付账款为52,510,752.89元，主要构成为支付给南新农场的4306万元土地转让价款，剩余1000万元主要是预付的工程款。

2、存货

存货主要为开发成本，截至2015年12月项目公司存货为150,981,169.21元。

其中土地出让金及相关费用为7400万元，契税1300万元，前期工程费用1600万元，基础设施费146万元，主体建安3600万元，配套费及开发间接费用约900万元。

3、应付账款

截至2015年12月，公司应付账款为26,097,759.94元，其中主要为应付中国一冶的工程款2400万元。

4、其他应付

截至2015年12月公司其他应付余额194,335,431.22元，其中大额的为自然人徐龙宪6,314.6万元，王修贵6176万元，李永才1077.4万元，李立峰1693.6万元，自然人赫玉晶1500万元，永康市长龙工具有限公司976万元，张立富410万元。

损益表（单位：

元）

项目

2015年12月

本年累计

2014年12月

本年累计

一、主营业务收入

减：

主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）

加：

其他业务收入

投资收益

减：

其他业务支出

销售费用

73,172.00

2,028,618.48

185,743.60

4,297,085.43

管理费用

504,379.08

3,928,822.81

370,027.52

6,685,557.94

财务费用

849.37

7,919.08

231.99

9,189.27

三、营业利润

-578,400.45

-5,965,360.37

-556,003.11

-10,991,832.64

加：

营业外收入

以前年度损益调整

434,700.00

434,700.00

减：

营业外支出

1,514.75

17,920.13

四、利润总额

-143,700.45

-5,532,175.12

-556,003.11

-11,009,752.77

减：

所得税

五、净利润

-143,700.45

-5,532,175.12

-556,003.11

-11,009,752.77

（二）项目前期投入

事项

已投入金额

土地中介费（股东个人账户）

1.616亿

国土局地价款及相关费用

7480万

向南新农场支付土地转让价款（60%）

4306万

契税

1300万

前期工程费

1600万

主体建安

3600万

基础设施

146万

配套费及间接费用

900万

共计

19332万（中介费未算）

（三）政府保障房代建合同：

2015年6月10日，贵丰公司已与三亚市住房保障管理中心签订了《三亚市“同心家园”十九期保障性住房项目（公共租赁住房）代建合同》。

合同约定贵丰公司从自有土地（82.4亩）地块项目中提供独立成片的6400平方米项目用地登记至三亚市住房保障管理中心名下，同时贵丰公司按本合同约定的建设标准在6400平方米用地上为住房保障管理中心有偿建设公共租赁住房297套，总住宅建筑面积不得少于16000平方米，并按贵丰公司整体标准为保障性住房配套建设相应的公共设施及服务型设施，但不得以公共设施或其他面积抵扣配建面积。

建设成本按固定单价3200元/平方米住宅建筑面积计算（不含地价款），已含营业税、地下室及相关配套分摊设施等所有成本。

第三部分项目概况

一、项目情况概述

（一）项目区位

标的项目位于河东路片区迎宾路主干道中段，是三亚市新城规划中心，背靠南丁山、面迎海螺岭，远眺三亚湾。

依山而建，项目高出区域地面约30米，楼宇高度约100米，俯仰之间，连绵山景、湖景、城市美景、眺望海景一览无余，云雾之间，新城众楼台、繁星点点迎面而来，开启一片新风景的视觉盛宴，是现代养生、居家之地。

（二）项目规划

项目总占地54932平方米，总建面积195105.83平方米，绿化率37%，建筑密度16%，容积率2.5，总户数为2303户（其中商品房：

2006户，配建保障房：

297户），停车位2286个。

主力户型为39平米一房一厅，62平米两房两厅。

小区配套了6820平方米的风情商业街，满足业主平时一站式购物，并且小区内部自设了600平米的三班托儿所，400平米老年大学，300平米社区卫生服务站，450平米文化活动中心，超大泳池等等，丰富每一位业主的生活。

居山、近海、品生活之韵。

项目基础建设数据

指标名称

单位

数值

　说明

用地面积

平方米

54932

总建筑面积

平方米

195105.83

　其中

地上

平方米

142575.40

地下

平方米

52530.43

计容积率面积

平方米

137291.59

容积率

平方米

2.5

建筑密度

%

16

绿地率

%

37

总户数

户

2303

　其中

住宅1

平方米

16000

住房保障管理中心定向收购5#楼

住宅2

平方米

115946

自行销售

商业面积

平方米

3144.16

车位数

个

2286

　其中

地上

个

290

地下

个

1996

（三）项目历史背景及现状

2009年9月24日，贵丰公司与海南省国营南新农场签订《土地转让补充合同》。

同时，海南省国营南新农场向海南省农垦总局发（南场字[2009]79号）“关于转让我场二区2队114.57亩土地给三亚贵丰投资发展有限公司的请示”。

2009年11月5日，得到海南省农垦总局对同意南新农场转让该块土地的批复（琼垦局字[2009]723号）。

根据贵丰公司与南新农场签订《土地转让补充合同》约定，南新农场向贵丰公司转让114.57亩土地，转让价格为7177.8105万元，根据约定，贵丰公司于2011年6月9日向南新农场支付了60%的土地转让款4306.68万元，并且还需向三亚市国土局缴纳40%的地价款。

2014年，三亚市国土局对该土地进行了重新评估，2014年3月28日贵丰公司与海南省三亚市国土环境资源局签订《土地使用权受让补充合同》约定，需向国土局缴纳地价款136,143,454.00元。

2015年6月10日，《三亚市“同心家园”十九期保障性住房项目（公共租赁住房）代建合同》。

贵丰公司按本合同约定的建设标准在6400平方米用地上为住房保障管理中心有偿建设公共租赁住房297套，总住宅建筑面积不得少于16000平方米，建设成本按固定单价3200元/平方米住宅建筑面积计算。

2015年12月17日，5#楼《建设工程规划许可证（临时）》【2015】165号。

（四）项目规划图及现状图

项目区位图：

项目现状图：

1号楼

2号楼3号楼

4号楼5号楼

样板间实景图

（五）周边楼盘对比

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率（%）

绿化率（%）

成交均价

装修标准

开盘时间

万科湖畔

63万㎡

1.40%

30%

18000

精装拎包入住2500

2014年1月

山海墅

24万㎡

1.80%

56%

16000

硬装2500；精装拎包入住4500

2016/3/6

山林君悦

19万㎡

2.2

50%

15000

精装

待定

上述三个楼盘价格由尽调人员实地考察获得，由表格可知，项目周边楼盘对外报价区间为15000元/平方米至18000元/平方米不等，且都采用精装送家具家电的形式销售，但小户型楼盘稀缺。

其中万科自2014年1月开盘，目前已开发了三期，一期已全部售完，二期所剩套数不多，目前主推三期。

山海墅自2016年3月开盘，根据现场调查目前底层已经售完，高楼层所剩户型也不多。

山林君悦由于预售证的问题目前尚未开盘。

本项目同样采取精装修形式，拟销售价格低于15000元/平方米，5号楼由政府回购。

小户型楼盘占比80%以上，销售前景较好。

二、项目合规情况

土地证编号

面积（㎡）

用途

暂未取得土地证

114.57亩

住宅

孔雀城项目目前暂未取得土地证，计划缴纳剩余地价款及滞纳金后办理土地过户，并及时办理土地证，截至尽调日，1#2#楼已结构封顶，进入装修阶段。

三、项目市场情况

（一）宏观经济情况

三亚位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，中国海滨城市，是中国空气质量最好的城市、全国最长寿地区。

三亚地处热带，属季风热带气候区域。

受南海海洋气候影响较大，终年气温高，寒暑变化不大，四季温暖，年均气温25.4℃，气温最高为七月，平均气温28.4℃；气温最低为一月，平均气温20℃。

全年日照时间多达2563小时，年均降雨量1279毫米。

三亚没有真正的冬季，四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称。

位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，拥有全岛最美丽的海滨风光。

拥有亚龙湾国家旅游度假区、南山文化旅游区、天涯海角风景区、海棠湾国家海岸等国家级旅游度假天堂。

（二）区位分析

三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。

境内海岸线长258.65公里，有大小港湾19个。

主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。

主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。

有大小岛屿40个，主要岛屿10个。

根据搜狐焦点网数据监控显示，2015年（1月-12月）三亚商品房共网签17975套，同比去年上升15.51%；签约面积为151.22万平方米，同比去年上升6.31%；而在签约套数和面积都上升的情况下，签约金额为2898481万元，同比下降10.7%；成交均价19015.51元/㎡，同比去年下跌12.80%。

签约金额及成交均价的不同程度下跌，说明今年以来市场均以“低价走量”的策略为主，通过不同程度的降低成交均价，实现楼市分化，获得更高的成交数量。

同时，政府为了解决一直以来存在的库存量大的难题，出台了：

1、2015年初以来，央行共计降息5次、降准4次，一年期存款基准利率由2.75%降至1.5%，一年期贷款基准利率下调至4.35%。

2、2015年8月27日，根据住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（建金〔2015〕128号）决定，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。

3、根据海南省住房与城乡建设厅发，停止批准套型建筑面积在80平方米以下的商品住宅建设。

4、三亚棚户区改造。

三亚已完成了2014年棚户区改造任务3410户，剩余46203户改造任务将在2015-2017年按计划落实。

2015年，三亚大范围进行棚户区改造，逐步完成了东岸城中村、海坡村、月川村、临春片区等18个棚户区9842户改造，2016年的棚改任务为10002户。

同时首次制定了三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法，明确棚户区改造安置4类人员可获棚改安置。

5、根据海南省政府办公厅（琼府[2016]22号文）明确指出暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

6、契税和营业税的调整：

根据财政部、国家税务总局、国家住建部2016年2月17日联发的（财税[2016]23号文）明确指出，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

（三）交通概况

航空：

三亚凤凰国际机场位于三亚市以西26公里处，是中国国内的运输大机场之一，承担着三亚通往国内乃至世界的重任。

机场东距三亚市中心约14公里，西距天涯海角旅游风景区5公里，建成于1994年6月，2011年机场客运吞吐量已突破1000万。

铁路：

西环：

粤海铁路即为西环铁路，西环铁路现已开通三亚—北京西，海口—上海南，海口—长沙，海口—西安，海口—成都东这5趟出海旅客列车。

[40] 新建海南西环铁路全长345公里，总投资为271亿元。

东环：

东环铁路全长308公里，投资202亿元，2010年12月30日正式通车，经过海口美兰机场、文昌、琼海、博鳌、万宁、陵水等站直达三亚，全程运营时间约2小时。

“三亚—海口东“对开。

四、项目财务分析

项目总投资估算

投资估算包含六个方面：

一是土地成本、二是前期工程费、三是基础设施费、四是主体建筑安装工程费、五是公共配套设施费、六是开发间接费用。

名称

数额（万元）

投资单价（元/m2）

土地价款

22,920.00

1,669.44

建设工程款

前期工程费

6,533.16

475.86

基础设施费

2,146.14

156.32

建安工程费

53,867.36

3,923.57

配套设施费

1,000.00

72.84

销售费

8,000

582.70

财务成本

12,000

874.05

合计

106,466.66

7,754.78

（一）销售收入测算

项目销售情况总计（万元）

期间

住宅

商业

车库

合计

面积

销售额

面积

销售额

个数

销售额

2016年

17840

24,976.00

1100

3,400.00

180

1,800.00

30,176.00

2017年

36000

54,490.00

2970

10,395.00

551

6,873.00

71,758.00

2018年

39000

61,690.00

2730

10,849