物业服务项目安全设施设备保洁服务实施方案.docx
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物业服务项目安全设施设备保洁服务实施方案
物业服务项目安全、设施设备、保洁服务实施方案
★安全管理
一、治安形式分析
天垣居住区在治安防范方面存在以下一些难点和重点：
（一）周边闲杂人员及外来劳务工的流动性大、数量多；
（二）在入伙期居住区内将存在大量的临时装修施工人员；
（三）入伙与居住可能不同时分期进行，导致居住区面临着边入住、边施工、边管理的情况；
（四）智能化技防设施及停车场管理系统有待配置和完善。
上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了极高的要求。
为此，我们将在保安员的素质培养、安全防范体系的设定、安全管理的重点转移等方面采取对应措施，确保居住区内的安全秩序。
二、安全管理的措施及对策
（一）确保保安员的综合素质
1、素质管理。
对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。
2、意识培养。
努力培养保安员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的护卫功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的有机统一体。
（二）安全管理体系的建立
1．确定“动态管理”思想，即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗亭与流动岗位相结合的设置，对居住区实行动态监控管理。
2．在动态管理的层次上我们采用机动巡逻、单车巡逻和步行巡逻三种方式。
机动巡逻负责小区整体外围的安全巡视，单车巡逻负责组团之间与楼宇之间的安全巡视，步行巡逻负责楼宇内部、重点防范部位及治安死角的安全巡视。
三者之间构成立体交叉式的巡逻网络，确保管理不出现盲点。
3．在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。
4．强调全员管理。
车管员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应,快速支援”体系。
5．充分发挥业主的力量，共同参与社区安全防范。
（三）安全管理的重点转移
1、接管入伙期，我们主要以人防为主，物防为辅。
安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。
这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。
2、正常居住期，安全防范逐步转向人防、物防、技防相结合，着重体现技防的威力。
安全管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，疏导车辆，家庭防盗和公共秩序维护。
（四）逐步完善技防手段
我们将通过多种渠道筹集资金，并积极争取开发商及业主的支持，逐步完善居住区内的技术防范手段，向科技要平安。
我们拟逐步在居住区内配备包括门禁系统、楼宇可视对讲系统、家庭报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统、电子围墙等安全防护设施。
★车辆及交通管理
社区的车辆及交通管理历来是物业管理的难点之一，如何确保居住区内的车辆安全，交通顺畅以及行人的安全？
需要对社区内的交通状况有准确的预测和合理的安排。
一、交通状况预测及分析
（一）入伙初期居住区内的公交线路存在难以全部开通的可能，部分业主面临乘车难的问题；
（二）入伙初期居住区内的交通安全设施（如减速驳，交通标识等）亟待完善，管理好人行道、小区交通主道的人车分流。
（三）车辆以私家车、公务车数量较多，交通自觉意识不强，极少数“特殊公民”存在不服从管理，超速、乱停放、占用消防通道等行为。
二、管理措施与对策
（一）对机动车辆
1、我们将汇同开发商积极与公交公司联系和协商，促成公交线路的开通尽量与业主入伙同步，减少业主出入的不便。
2、大门岗保安员（车管员）在出入口协助疏导车辆进出。
同时，要求保安员对进入小区的车辆进行正确引导，加强巡视安排车辆合理停放。
3、强化保安员的巡逻职责，同时在居住区内三级道路增设挡车桩。
除紧急救助和搬家外，严禁机动车辆进入院落空间。
4、树立保险意识，实现风险转移。
要求业主购买车辆保险后方可办理居住区停车卡，同时管理处将定期购买停车场公共保险。
5、面对“特殊公民”值勤时车管员将存在一定的心理压力，为此我们将要求他们一视同仁，规范管理。
对违章行驶或停泊且屡教不改者，我们将积极向其上级监管机关反映情况，取得行政上的支持。
（二）对自行车
1、经过对自行车各种防盗方法的调研,我们认为业主为自行车有偿安装“可分式防盗车牌”，是防止车辆丢失的有效方法。
2、外来自行车进入居住区必须发卡并凭卡放行。
3、在自行车存放点采用防盗地锁，既利于防盗，又使自行车停放有序。
★消防管理
消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。
我们着重开展以下几项工作：
一、我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。
二、加强消防教育宣传和培训演练工作
（一）消防教育宣传工作：
我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。
居住区入伙时，我们还将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。
（二）做好消防培训及演练工作：
重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的“自救”意识和能力，防范于“未燃”。
三、加强二次装修的消防管理
（一）对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。
（二）对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。
（三）在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。
四、建立天垣居住区消防快速反应分队
结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。
附火警应急程序如下：
（一）报警
1、管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。
2、管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。
（二）召集
1、火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。
2、管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。
管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥。
3、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。
（三）灭火
1、现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。
灭火人员执行命令应迅速、准确。
2、灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。
抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。
疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。
3、后续赶往火场的人员为支援组。
按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。
4、若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。
义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。
（四）善后与恢复
火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。
★园林绿化与养护
园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。
通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益。
一、实行园林绿化管理
小区的绿化系统由庭院绿化的“点”，道路绿化的“线”，公共绿地的“面”组成。
绿化本着“经济、美观”的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到“立地成景，四季常青的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。
园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果。
二、绿化养护管理
俗话说：
“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分重要。
绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。
在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。
做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。
（一）树木、草坪养护管理指标
1、新种树苗：
本地苗成活率95％，外地苗成活率85％
2、虫害的树木不超过2％；
3、绿化建筑小品无损坏；
4、草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；
5、草地整洁无砖块、垃圾。
（二）树木、草坪养护管理的质量标准
1、树木：
生长态势基本正常；叶子枝干基本正常。
2、草坪：
覆盖率在90％以上；基本上无杂草；生长和颜色基本正常不枯黄；基本无病虫害。
（三）绿化养护技术措施要求：
1、树木：
定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次；
2、绿篱：
定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次；
3、草坪：
按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。
★机电、智能化等设备设施的管理
一、供电系统设备的养护管理
变配电房是供电系统的心脏，加强变配电房的管理及设备养护极为重要。
变配电房配专人值班管理，做到“一看二闻”，即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常，闻是否有焦味；定期打扫，始终保持室内清洁，经常进行检测试验，对配备发电机定期进行试运行检查，做到有备无患。
另外加强对照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修，保证机电设备的完好正常运行。
同时还要经常检查各用户用电情况，了解用户用电是否规范，发现问题及时帮助解决。
（一）系统养护与管理
1、严格的配送电运行制度和电气维修制度；
2、实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除；
3、加强日常维护检修。
公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。
4、停电、停电提前通知业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡；
5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施；
6、发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源；
7、电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。
（二）电梯系统养护与管理
1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的规章制度；
2、电梯运行人员和维修人员必须持证上岗，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担；
3、必须坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案及修理记录，做好电梯的安全年检工作；
4、电梯运行发生任何故障时，应首先救护乘客出梯；
5、保持机房、井道、轿厢的清洁。
（三）公共空调设施设备养护管理
1、做好小区公共区域空调设施设备的核查登记，制订完善、合理的保养计划和巡查制度；
2、认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作，确保设备安全运行；
3、日常保养要做到
A、按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件；
B、检查安全防护装置，清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等；
C、检查冷却、电气和控制装置，添加雪种；
D、消除设备故障或隐患，保证功能正常，符合使用要求。
二、智能化设备的养护管理
智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警、远程抄表系统等。
所有智能化设备管理实行24小时值班制度，运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。
智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。
对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好，通话音质、图象是否清晰等；对闭路监控系统检查摄像机、［甘肃法律服务网版权所有］录像机工作是否正常，监视器图象、色彩是否清晰等；对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子，检查运行指示灯是否正常，控制系统是否正常。
通过加强管理和养护，保证智能化设备的正常运行。
在使用和运行中发现的日常报修处理，按故障级别，应急处理方法如下：
（一）摄像监控及红外监控故障，15分钟到达现场维修；
（二）停车场智能管理系统故障，15分钟到达现场维修；
（三）公用天线故障，20分钟达到现场维修；
（四）自动报警系统故障，10分钟达到现场维修。
对于技术难度大的故障，及时与供货商和安装单位联系解决，管理处有关人员对此过程进行监督。
建立主要智能化设备的维护档案，把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存，以便查阅。
★环境保护与消杀服务
一、环境保护
随着住宅产业的迅速发展，封闭式住宅小区的日益增多，人口的集聚带来了系列的环保问题。
在天垣居住区的环境保护上，我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的问题。
（一）垃圾处理
垃圾并非废物，我们认为：
垃圾是放错位置的资源，因此加强对这一类资源的管理非常重要。
在现阶段垃圾分类实施难的因素在于：
居民环保意识有待提高，普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类；生活垃圾客观构成较复杂，分类难度大，分类成本高；垃圾回收系统组织不健全，部分垃圾“回收尚可，求售无门”。
我们将竭力推进垃圾分类工作，变废为宝，具体做法是：
通过开展系列的社区文化活动，积极宣传社区环保的重要性及垃圾分类的方式；合作设计多种造型美观，经济实用的垃圾分类设施，以实现垃圾减量化收集，降低垃圾分类回收的难度；同时，管理处将设专人对居住区内的垃圾进行人力分检，确保分类效果。
此外，我们将积极与环保部门合作，多方开辟垃圾分类后的回收渠道，使“放错位置的资源”真正得以利用。
（二）噪音消除
居住区内噪音产生的来源主要包括：
装修施工、汽车、商业网点、设备以及日常的社区活动等。
我们拟采取如下措施进行预防及消除：
1、严格控制二次装修及周边建筑施工的时间，以避免噪音扰民；
2、严格车辆管理，组团或院落内的三级道路除搬家、急救外，禁止车辆行驶、停放，小区内车辆禁止鸣笛；
3、做好商铺的规划及招商工作，杜绝有可能产生强烈噪音的商业机构在小区内经营；
4、在施工工地与小区周界培育绿化围墙，同时在业主中倡导阳台绿化，以立体绿化减弱噪音。
（三）美化观瞻
我们将与城管、派出所等有关部门密切配合，同时对保安员、保洁员等设定具体管理目标，加强巡查和清洁，杜绝居住区内的“乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂”等六乱现象，为业主营造美丽的家园。
（四）净化空气
客观上，对于净化空气物业管理人所能做的工作有限，但是我们仍旧尽最大努力去改善居住区内的空气质量。
比如，加强绿化管理及养护工作，减少地面黄土裸露，有效减少区内扬尘；严格控制，要求区内餐饮店铺提供环保部门的核准证明方可开业，以减少区内油烟污染；提倡使用节能环保产品，积极向业主推荐使用诸如无磷洗衣粉、无氟冰箱、环保空调、节水马桶等，减少业主对周边环境承载的压力。
我们还将通过系列活动包括开展废物环艺作品展示会，编印和发放《居住区环保手册》，在区内设宠物粪便收集区，举办家庭园艺培训班等，提升全体社区成员的环保意识。
二、环境管理
（一）环境卫生管理要点：
1．全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。
2．确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；
3．建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务；
4．生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式。
（二）环境管理的具体措施及工作标准：
1、垃圾箱
每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物；垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次；垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍。
2、楼道地面
（1）水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次
（2）瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍
（3）大理石地面定期抛光打蜡；水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰；大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹。
3、公共墙面
（1）内墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处
（2）天棚、墙角每周除尘、除蛛网；抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网；瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭表面50厘米，纸巾不被明显污染。
（3）外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍
4、公共照明灯罩
每月用清洁剂清洗擦抹一次；目视灯罩表面干净，内部无积尘。
5、消火栓、电表盖、管线等
每周用清洁毛巾擦抹：
玻璃明亮，目视无尘；箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染；无明显积尘、无蛛网。
6、玻璃门、窗、幕、墙
每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次：
玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠；窗台目视无积尘；镀膜玻璃半米之内可照出人影像。
7、楼梯扶手
每日用清洁毛巾擦抹：
无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被明显污染；楼梯梯级：
每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次；目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹（油污、黑印等）。
8、各种指示牌、标识
每周清洗擦抹一次：
目视无明显积尘、无水珠、无破损。
9、集中绿地
每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次；草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机。
10、宣传栏
每天擦抹一次：
玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘。
11、花池
每月彻底擦抹及冲洗一次；随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢。
12、地面其他公共设施
每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处；无乱张贴，无乱涂划，无破损。
13、广场地砖、小区道路
每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次；目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草。
14、单车棚、地面停车设施
每天用清洁毛巾擦抹一次；每季度刷漆一次；目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象。
15、雨水井、排水沟
每周冲洗一次，每月彻底消杀三次；无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生。
16、不锈钢门框、扶手
每周彻底清洁保养一次，随时清洁污染处：
亚光不锈钢表面无污迹，无灰尘，半米内可映出人影；镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。
三、“四害”消杀
维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。
管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。
经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。
（一）消杀时间：
每周五下午。
（二）消杀地点：
垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。
（三）消杀过程及方法：
用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患。
（四）经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。
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