房地产各部门部门职责.docx

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房地产各部门部门职责

部门职责目录

一.投资发展部部门职责2

二.规划设计部部门职责4

三.工程管理部部门职责6

四.成本管理部部门职责8

五.招标采购部部门职责10

六.营销策划部部门职责12

七.销售管理部部门职责………………………………………………13

八.财务管理部部门职责14

九.办公室部门职责16

十.人力资源部部门职责18

十一．风险管控部部门职责21

十二．济南公司职责22

一．集团总部各部门职责

1.投资发展部部门职责

1.1政策研究

1.1.1根据集团经营发展规划，实施国家宏观政策研究，包含住房供应结构、土地政策、房价调控政策、融资政策、税收政策等，每季度编制宏观政策报告；

1.1.2根据宏观政策研究成果，针对性开展房地产行业政策研究分析，包含市场状况、热点区域、人力资源、标杆企业等，每季度编制行业政策报告。

1.2投资发展相关流程和管理制度制定完善

1.2.1负责集团政策研究、拓展论证、产品定位、土地获取等工作流程、作业指引和相关制度、细则的制定完善。

1.3战略合作研究

1.3.1根据集团发展要求，负责发展模式的研究，明确土地获取、资金和产业等合作形式的策略模式；

1.3.2组织编制战略合作合同或协议版本，并报总经理审批；

1.3.3负责集团合作、投资、开发、参建、兼并等项目的分析、研究、评审、谈判等工作；

1.3.4组织寻找并管理集团各种形式的战略合作伙伴。

1.4项目投资规划

1.4.1负责制定集团区域发展规划和项目发展规划；

1.4.2搜集目标市场土地信息，建立市场土地信息库；

1.4.3制定集团年度土地储备计划，并组织实施；

1.4.4负责分析提出项目立项的建议。

1.5项目可行性研究及投资决策

1.5.1组建可行性研究小组，开展集团新进入城市的土地投资项目的可行性研究工作；

1.5.2主持编制集团新进入城市项目的可行性研究报告，为项目投资决策提供依据；

1.5.3组织审核分、子公司上报的项目立项报告及可行性研究报告；

1.5.4组织跟踪、收集目标城市项目开发的相关政策法规信息与设计相关的技术参数；

1.5.4组织集团项目投资决策会议，并准备相关资料。

1.6项目、土地获取

1.6.1根据集团市场开发策略和市场可行性分析提出商务谈判方案，确定商务条件；

1.6.2组织相关各方进行项目、土地投资的商务谈判工作；

1.6.3组织项目合作协议、土地出让合同的签订等相关事宜；

1.6.4组织项目前期筹备的各项工作；

1.6.5组织编制项目详细定位报告。

1.7项目公司筹建

1.7.1负责牵头筹建区域公司、项目公司并对相关工作进行移交。

1.8招商管理

1.8.1商业物业定位

1.8.1.1参与商业物业概念、方案及初步设计评审，提出商业物业产品设计调整及完善的建议。

1.8.2商业合作资源的管理

1.8.2.1收集合作商家及商业经营公司的信息资料，建立商业物业运营供应商及合作商家信息资源库；

1.8.2.2整合及维护各类商业运营资源，收集各类商业物业的产品及配套需求，为产品定位及设计提供充分的信息。

1.8.3招商及商业物业运营筹建

1.8.3.1负责制定商业物业招商、物业移交及经营管理流程及作业指引；

1.8.3.2参与商业物业的竣工验收，指导开展商业物业的移交及物业管理工作；

1.8.3.3拟定商业物业经营管理目标及经营管理方案并实施；

1.8.3.4负责商业物业运营管理公司的筹建。

1.9公共关系维护

1.9.1协助董事长、总经理维护公司与政府及行业主管部门的关系。

1.10部门管理

1.10.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

1.10.2制定部门预算，控制费用支出。

2．规划设计部部门职责

2.1设计相关流程和管理制度制定完善

2.1.1负责集团设计相关的流程、作业指引及管理制度、工作细则的制定完善。

2.2项目拓展配合

2.2.1参与项目拓展阶段的可行性研究，提供产品形态及技术指标建议；

2.2.2拟定初步概念规划设计要点。

2.3规划方案及单体方案、景观方案、样板间、标识、智能化等方案设计的管理（含概念方案及扩初）

2.3.1编制项目规划方案设计任务书并提出技术要求细节；

2.3.2组织选择规划方案设计单位；

2.3.3保持与规划方案设计单位的沟通，协调和解决设计过程中出现的问题和争议；

2.3.4组织对规划设计单位提供的项目方案设计成果的评审，并根据评审意见与设计单位进行沟通并督促修改；

2.3.5详规及单体方案设计及配合报批、日照测试。

2.4施工图设计管理

2.4.1组织编制施工图设计任务书并提出相应的技术要求细节；

2.4.2组织扩初设计方案及施工图设计成果的评审；

2.4.3解决设计过程中出现的问题和争议；

2.4.4参与拟定项目设备、材料清单，并参与评审。

2.5施工阶段设计支持

2.5.1组织涉及外立面、景观及重大建安成本的变更的评审；

2.5.2组织或参与项目重大工程技术问题解决方案的制定；

2.5.3参与项目竣工验收工作；

2.5.4组织或参与门窗、百页、护栏等的深化设计。

2.6品类研究

2.6.1收集国内外房地产市场产品及行业技术、标准等信息和资料，建立公司技术资料库；

2.6.2组织开展新产品研究成果评审，并选择分/子公司开展推广运用工作，总结应用情况;

2.6.3组织开展集团新技术、新材料、新工艺及新设备研究成果的推广应用；

2.6.4建立集团标准产品系列，建立标准产品图集，并组织推广运用。

2.7供应商管理

2.7.1收集设计单位信息，建立设计单位信息库，并及时更新相关信息；

2.7.2审核设计单位资质，组织考察设计单位并评估，建立合格设计单位名单；

2.7.3组织对设计单位的履约评估工作；

2.7.4设计过程中对相关设计单位的服务质量进行监督和考评；

2.7.5参与大宗材料及重要设备的招标工作。

2.8设计合同的管理

2.8.1组织分管设计任务、设计委托合同的签订；

2.8.2监督相关合同的履约执行情况，并进行总结分析和完善合同管理工作。

2.9配合报批报建、销售、交房

2.9.1负责协助与规划设计相关的报批报建工作；

2.9.2负责《使用说明书》的编制；

2.9.3配合完成开盘前规划设计产品优势的销售培训；

2.9.4负责完成项目户型图的编制、审核、签发；

2.9.5配合完成房屋面积预测报告；

2.9.6配合完成项目销售资料的核对及销售道具的制作、验收；

2.10选型定样

2.10.1负责材料、部品及设备选型定样。

2.11项目后评估

项目交房以后负责组织设计方面的总结和评估并形成书面总结报告。

2.12部门管理

2.12.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

2.12.2制定部门预算，控制费用支出。

3.工程管理部部门职责

3.1工程管理相关流程和管理制度制定完善

3.1.1负责集团工程管理等工作流程、作业指引和相关制度、细则的制定完善。

3.2项目前期论证与评审

3.2.1参与项目可行性论证工作；

3.2.2参与项目前期规划设计方案的评审工作；

3.2.3参与评审分/子公司项目总体实施计划。

3.3项目工程管理

3.3.1参与总、分包施工工程类及大宗材料设备招标采购决策工作；

3.3.2负责推荐部分施工单位、监理单位；

3.3.3组织检查、考核、监控分/子公司的项目开发计划的实施情况并预警；

3.3.4组织检查、考核各分/子公司的工程质量、安全、文明施工；

3.3.5收集各分/子公司工程管理的信息，对发现的工程管理问题提出整改要求，并监督实施；

3.3.6参与各分/子公司组织的竣工验收及后评估工作。

3.4工程技术管理

3.4.1协助分/子公司处理重大质量、安全事故；

3.4.2组织对重大技术难题的研究及解决方案的确定。

3.5项目后评估

3.5.1对各区域公司、项目公司的工程管理后评估工作进行检查、指导。

3.6部门管理

3.6.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

3.6.2制定部门预算，控制费用支出。

4.成本管理部部门职责

4.1成本管理相关流程和管理制度制定完善

4.1.1负责集团成本管理相关的流程、作业指引和管理制度、工作细则的制定完善。

4.2全成本管理体系的建立

4.2.1建立并完善包含成本监控预警机制在内的项目全过程成本管理体系；

4.2.2组织策划和制订项目目标成本，并组织实施；

4.2.3收集行业、市场成本及价格相关信息，建立成本及价格信息库；

4.2.4建立责任成本体系，分解责任成本，明确相关人员及部门的成本考核指标。

4.3项目论证及设计阶段的成本管理

4.3.1参与投资项目论证阶段的可行性分析，进行成本估算的编制工作；

4.3.2在项目方案设计阶段编制项目成本测算，并下达初步设计成本限额；

4.3.3负责或指导分/子公司编制项目成本概算及项目目标成本；

4.3.4组织评审和监督分/子公司的项目成本概算和目标成本；

4.3.5参与对建筑方案设计、初步设计的经济性评审；

4.3.6协助规划设计部建立产品系列选型标准方案的成本测算。

4.4项目招标阶段的成本管理

4.4.1负责总包、分包等施工工程类商务标及招标清单编制；

4.4.2参与商务标开标及开标后商务内容的谈判及商务报价的确定；

4.4.3参与投标入围队伍考察及评定。

4.5成本动态管理

4.5.1收集、整理项目成本信息，并对成本信息进行汇总及分析；

4.5.2指导、监督分/子公司建立动态成本信息台帐；

4.5.3指导、监督分/子公司对各项目超出目标成本范围的项目支出进行原因分析汇报会签；

4.5.4对项目动态成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；

4.5.5收集项目动态成本信息并分析，提出目标成本调整建议；

4.5.6审核各项目进度付款计划，监控工程进度款的支付情况；

4.5.7按照权限会签工程现场签证和重大设计变更。

4.6预结算管理

4.6.1负责收集积累造价咨询单位信息，审核造价单位资质，考察并评估，建立合格造价咨询单位名单，确定合作造价咨询单位，对于总包工程及造价超过500万的分包工程委托复审；

4.6.2对造价咨询单位的工作进行配合、跟踪、审核，组织造价咨询单位根据项目进展要求进行清单编制、预算、结算、竣工决算和审计等工作。

4.7成本后评估

4.7.1组织开展项目成本后评估，并落实成本责任制；

4.7.2收集、分析已完工项目的成本指标，并纳入成本信息库管理。

4.8合同管理

4.8.1审核合同经济条款；

4.8.2检查各分/子公司合同生效后的执行情况，并作出评估。

4.9部门管理

4.9.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

4.9.2制定部门预算，控制费用支出。

5.招标采购部部门职责

5.1招标采购相关流程和管理制度的制定完善

5.1.1负责集团范围内招标、采购工作相关的流程、作业指引和管理制度、工作细则的制定完善。

5.2负责集团施工单位、甲供材料、设备等的考察、招标采购工作

5.2.1组织编制招标文件，修订招文及合同条款；

5.2.2组织相关部门参与整个招标，开标，定标工作；

5.2.3依据规划设计部提供的技术规范，提出意见和建议，重大招投标项目应组织评审；

5.2.4广泛收集邀请投标候选人名单和相应的资料，组织对投标单位的资格评审工作；

5.2.5组织与投标单位的议标工作，组织招标答疑和投标澄清文件，审核招标文件、澄清文件、评标及定标报告。

5.3合作承包商及供应商管理

5.3.1收集材料设备及工程合作承包商信息，包括对其的评价信息；

5.3.2建立工程及材料设备供应商信息、价格信息库，监控市场采购材料、设备的价格变动情况，不断更新并建立共享信息平台；

5.3.3组织战略采购供应商提供材料样品库、信息库，协助开展材料设备选型，并组织分管采购项目的样板确定活动；

5.3.4定期组织对合作承包商、材料设备供应商的的评价工作，并将相关部门、人员的评价结果反映到合格分供方档案管理中。

5.4合同管理

5.4.1制定合同标准版本，并在实施中不断修订；

5.4.2组织签订战略采购协议或合同。

5.5部门管理

5.5.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

5.5.2制定部门预算，控制费用支出。

6.营销策划部部门职责

6.1营销策划相关流程和管理制度制定完善

6.1.1负责营销策划工作相关的流程、作业指引和管理制度、工作细则的制定完善。

6.2市场调研、产品定位分析

6.2.1负责项目市场分析，进行SWOT研究；

6.2.2负责协助投资发展部根据项目市场情况确定客户细分标准，进行产品定位研究并提出产品定位设计建议书；

6.2.3负责编制可行性研究报告营销部分；

6.2.4参与项目概念、规划设计方案的评审；

6.2.5提出项目销售节点要求的建议；

6.2.6提供景观及装饰设计建议书，供设计人员参考；

6.2.7参与材料和设备的选型，从客户角度提供相关建议。

6.2.8负责沙盘制作要求及跟进完成。

6.3营销策划

6.3.1编制项目的营销策划报告，并组织进行评审，收集提出的改进建议；

6.3.2审核已成立分/子公司营销团队的年度、季度营销工作计划及费用预算；

6.3.3监督各分/子公司营销团队营销策划方案的落实情况；

6.3.4收集汇总各项目销售信息并进行分析，指导分/子公司营销团队调整营销策略。

6.4推广管理

6.4.1负责组织实施项目命名征集；

6.4.2负责制订项目推广计划及预算；

6.4.3负责撰写推广文案；

6.4.4负责实施项目推广平面设计；

6.4.5负责实施媒体、广告公司事务管理；

6.4.5收集阶段性项目推广效果的总结与分析资料，并汇总分析。

6.5品牌管理

6.5.1负责集团品牌推广的工作规划，审批分/子公司品牌推广的年度工作计划；

6.5.2负责集团对外宣传用画册、宣传片等资料的统一策划与传播管理工作，审核分/子公司对外宣传中涉及集团品牌的宣传资料；

6.5.3主持制定集团项目品牌统一建设方案，并指导和监督各分/子公司实施；

6.5.4收集集团与分/子公司品牌推广重大成果，监控品牌危机事件。

6.6项目定价

6.6.1负责拟定及调整项目销售价格策略，组织财务、成本、项目或区域公司等部门会审后报集团总部总经理办公会批准。

6.7品类研究

6.7.1负责提供品类研究市场方向的相关信息。

6.8部门管理

6.8.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

6.8.2制定部门预算，控制费用支出。

7.销售管理部部门职责

7.1销售相关流程和管理制度制定完善

7.1.1负责销售工作相关的流程、作业指引和管理制度、工作细则的制定完善。

7.2销售管理

7.2.1负责销售团队建设；

7.2.2负责编制项目销售手册；

7.2.3负责组织销售人员培训；

7.2.4负责销售案场管理；

7.2.5负责销售计划制定并实施；

7.2.6负责编制销售周/月报表，并按程序报批；

7.2.7负责审阅汇总分析销售活动信息，编制销售总结。

提出下一阶段销售工作开展建议；

7.2.8根据财务提供信息对交房之前未及时按揭还款的客户/业主负责催收；

7.2.9负责销售合同的起草、拟定、审核；

7.2.10负责指导、监督电话客户资源的管理，包括电话客户信息整理、统计与保密工作；

7.2.11负责监督检查销售现场日常分析、销控专案形成的方案、计划、报告等资料的搜集、整理、归档和保密工作；

7.2.11负责指导监督销售资料的编辑、印制、发放管理；

7.2.12负责指导监督销售示范区、样板房道具管理。

7.3团队组建

7.3.1负责集团新项目的销售团队组建。

7.4客户关系管理

7.4.1负责建立集团客户关系管理体系，制订客户关系维护标准；

7.4.2负责以客户关系管理软件系统之上的客户信息资料系统。

7.4.3负责结合行业信息及项目可研报告配合投资发展部识别潜在客户；

7.4.4负责建立客户沟通渠道，并监督客户申告、建议、投诉；

7.4.5负责重大客户关系类应急、危机事件的处理。

7.5项目售罄后完成项目总体营销评估报告。

7.6部门管理

7.6.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

7.6.2制定部门预算，控制费用支出。

8.财务部管理部门职责

8.1财务相关流程和管理制度制定完善

8.1.1负责财务相关的流程、作业指引和管理制度、细则的制定和完善。

8.2全面预算管理

8.2.1组织编制集团年度财务预算并监督实施情况，分析总结并调整预算方案。

8.3会计核算与资金管理

8.3.1按会计核算制度的要求如实记录、反映集团业务活动和资产债务情况，并准确及时上报各类财务报表；

8.3.2开展日常财务管理工作，办理费用支付、业务性款项支付、有价单证、现金管理等各种财务收支业务。

8.4融资管理

8.4.1编制融资计划，拓展融资渠道，筹措项目所需资金；

8.4.2编制并执行集团资金计划，监督分/子公司资金计划的编制和执行；

确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷。

8.5税务管理

8.5.1掌握国家税收政策，开展税务筹划；

8.5.2按期申报纳税、缴纳税款及与税务部门联络，沟通各项税务事宜。

8.6财务管理与决策支持

8.6.1参与项目论证，测算项目经济效益，为项目投资决策提供支持；

8.6.2审核各类合同的经济条款，确保合同的合理性及资金保障；

8.6.3定期组织财务及专项分析，监测企业运营风险，为集团经营决策提供参考。

8.7项目财务管理

8.7.1建立和完善项目财务管理制度和监管体系；

8.7.2负责项目的财务管理工作，委派项目财务人员；

8.7.3组织编制集团各项目财务预算、结算并监督实施；

8.7.4不定期进行项目财务审查，预防财务风险。

8.8固定资产管理

8.8.1实施固定资产的价值管理，建立固定资产原值台帐；

8.8.2处理固定资产账务，计提固定资产折旧和完成资产的核算工作；

8.8.3审核固定资产处置方案；

8.8.4对各种不良资产及时进行账务处理并向法务资产相关部门提出预警。

8.9财务统计和分析

8.9.1编制并提交集团各类财务统计报表和组织开展财务分析工作；

8.9.2提供各类财务信息数据和资料，及时反映集团财务运作状况；

8.9.3协助建立和完善财务管理信息系统。

8.10外部审计

8.10.1负责外部审计的接待、配合及组织。

8.11部门管理

8.11.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价及人员梯队建设，组织部门内部技能培训；

8.11.2制定部门预算，控制费用支出。

9.办公室部门职责

9.1行政文秘管理

9.1.1行政相关流程和管理制度制定完善：

行政等相关工作的流程、作业指引和管理制度、细则的制定和完善。

9.1.2公文及印鉴管理：

以集团名义上报下发的各种文件、印鉴和机要文电、传真的收发、传递工作；负责集团对外发布重要公告、告示、通知及介绍公司概况；负责集团各级行政和有关重要文件的分类、传阅、登记、传递、送审、催办工作；负责来信来访、文件材料处理,定期进行文档清理和归档工作；负责集团印鉴的使用和管理工作；

9.1.3档案管理：

负责集团档案的保存、整理、鉴定、归档、报送、销毁等管理工作（包括工程技术档案）；

9.1.4文秘服务：

负责董事长、总经理的日常工作服务与支持，及来宾来客接待；集团主要领导及重要会议的报告、文件和交流材料的文秘工作。

9.2行政事务管理

9.2.1车辆管理：

公用车辆统一调配、使用、年检、保险、维修保养、交通安全等管理工作，包括车辆费用报销的审批、应急调用；车辆保养、修理的定点；

9.2.2办公资源管理：

负责所有办公资源的管理和办公用品的采购工作；

9.2.3证照管理：

负责营业执照、资质等证照的办理登记变更等工作；

9.2.4会议组织：

负责组织安排集团会议、董事会会议、总经理办公会议及其他有关会议与活动，并检查对集团办公会决议履行贯彻、落实情况；

9.2.5行政费用：

负责集团行政费用的审核控制管理；

9.2.6邮件报刊：

负责集团邮件的寄发和报刊订阅工作；

9.2.7接待管理：

接待用餐、招待费、礼品及接待用品的归口管理。

9.3固定资产管理

9.3.1办理固定资产的采购审批手续，实施采购并登记建档；

9.3.2办理固定资产的转移、报废手续，并实施转移、报废；

9.3.3组织固定资产的实物盘点工作，并编制报表；

9.3.4实施固定资产的日常维护工作，建立和更新固定资产台帐。

9.4安全及危机管理

9.4.1组织建立危机管理风险防范体系和集团安全保障体系；

9.4.2牵头组织突发事件的处理，建立相关预案；

9.4.3牵头处理涉及集团层面的安全及危机事件；

9.4.4组织开展各类安全教育，制定总部安全保障制度；

9.4.5指导及协助各分/子公司建立安全管理制度。

9.5公共关系管理

9.5.1做好对外接待和对外交往活动事物，统一管理集团与外部各相关部门的关系，并进行日常的关系维护工作；

9.5.2集团重大活动的筹备活动。

9.6部门管理

9.6.1负责部门内部人员选拔、培养、考核、评价，组织部门内部技能培训；

9.6.2制定部门预算，控制费用支出。

10.人力资源部部门职责

10.1人力资源相关流程和管理制度制定完善

10.1.1负责集团计划管理、人力资源、企业文化、法律事务等各项流程、作业指引及相关制度、细则的制定和完善。

10.2计划管理

10.2.1主持编制集团年度经营计划，明确公司年度经营目标，并报审批；

10.2.2根据集团年度经营目标，分解制定分/子公司、各部门年度经营考核指标；

10.2.3组织总部各部门及分/子公司制定年度计划、季度计划及月度计划；

10.2.4主持年中和年终对年度计划执行情况的评审和滚动修正；

10.2.5每月定期召开总经理主持的计划协调会议，确保计划的协调一致及按期完成；

10.2.6对计划的执行情况进行监督、检查、考核。

10.3人力资源管理

10.3.1组织编制架构调整或优化方案，并进行动态调整；

10.3.2负责制定集团的人力资源规划，并组织实施；

10.3.3人员招聘、选拔、入职引导、转正、调动、离职管理；

10.3.4负责组织拟定集团年度员工培训计划，并组织实施；

10.3.5负责建立、完善集团员工薪酬制度与福利制度；

10.3.6牵头组织各部门的员工绩效考核，汇总整理考核成果；

10.3.7员工人事档案、户口和劳动合同管理；

10.3.8负责集团人员梯队建设及员工职业生涯规划管理；

10.3.9指导、监督各分/子公司的人力资源管理体系建设。

10.4信息化管理

10.4.1制定并组织实施信息化建设的发展规划及信息系统的改进方案；

10.4.2实施计算机信息管理系统的开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；

10.4.3计算机及相关设备的购置、调配、维修和维护保养；

10.4.4处理总部日常电脑和网络故障，维护信息系统的正常