物业筹建管理方案.doc
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****
物
业
筹
备
方
案
（报审稿）
物业筹备组
2018年10月10日
目录
一、*******项目概况 4
二、本项目适合自主运营模式 4
三、本项目适合综合经营性物业 5
四、物业的服务定位与目标 6
五、*******物业组织架构 7
*******物业组织架构（单纯服务型） 7
*******服务中心组织架构（综合运营型） 8
客服部开展工作示意图 9
职能部门及岗位职责说明（略，详见附件） 10
六、物业绩效考核评分及奖惩方案（略，详见附件） 10
七、*******物业组建及运营收支预算 10
*******预期年营收 10
*******物业营收测算 12
*******物业人员配置表 18
布岗示意图 23
员工保险及福利 24
环境卫生及绿化养护 25
行政办公费 26
开办物资配备预估费用表 27
八、现阶段急需工作 30
1、专业人才的招聘和培养储备 30
2、明确物业与公司其他部门责权利 30
3、房屋的承接查验及资料的移交 30
4、物业用房及社区活动室布置方案需尽快审批实施； 31
5、维修（保障金）基金计提。
31
6、老配电房需整改及物资库房需尽快解决 31
7、设立综合审计（内审）部 31
九、武汉市物业服务星级标准（略，详见附件） 31
十、业主手册及装修管理文件（略，详见附件） 31
十一、进度表（略，详见附件） 31
一、*******项目概况
*******小区目前房屋主体是由1、2#地小高层公寓、公司自有房产、老商业区、新商城综合体四部分组成。
整个项目（住宅小区+商业综合）规划建筑面积46万平方米左右。
整个小区道路都是相互连通处于开放式状态，小区周围没有围墙及相应的安防措施，南面紧临森林大道出入口较多，老商业区管理不规范，路面和街面脏乱，车辆停放无序状态。
从物业管理角度看，除****外小区整体分布不是规则的地块，并且相互有咬合，特别是老商业部分与2#地住宅出入通道高度重合，停车和营业时段的噪声对园区管理的影响；综合来看管理环境还是比较复杂，管理难度高。
****住宅区和底商比达到****2，现总体租售率勉强达到****。
整个项目增值变现成为当务之急，先期交付部分房之后无论是收房业户的需要还是房屋租售的需要，物业服务急需同步跟上。
二、本项目适合自主运营模式
（一）优势分析
1、本土化优势。
由于直接对口公司相关部门和领导，对于公司整体经营策略把握更为贴近，能上下保持一心。
而如果外包物业，我司没有相关专业人员对外判单位作业过程和结果的把控，很容易背离公司进行物业管理的初衷；
2、成本优势。
自主经营，花的每一分钱都是自己的，因此在管理中必然会更重视成本管理的绩效。
3、团队优势。
由于一开始就可以着手建立自己的企业文化，这种文化熏陶下的员工具有更强的团队归属感，因而员工队伍结构将更趋向于稳定，这对于物业持续发展来说相当重要。
（二）劣势分析
一、经验劣势。
由于不具有或不完全具有物业服务的管理经验，在管理理念和管理思路上将遭遇重大挑战。
如不能及时调整思路，跟上行业发展的步伐，将有可能导致失败。
二、专业知识劣势。
物业管理是一个对相关知识积累度要求较高的行业，这需要对内部培训及培训考核要有高度重视和计划。
三、本项目适合综合经营性物业
1、物业用工成本上涨但物业费增长很难。
人力成本所占比例最大，大约在60%左右。
如果公司闲置资产运营纳入到物业服务中心，由物业进行统一调度和安排，充分利用人力资源，降低人力综合成本；
2、物业有与业主、租户最短距离的先天优势，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。
以业主潜在的和未来的需求为导向，整合资源、丰富服务的内涵、延伸服务的范围，实行多元化经营，为企业创造新的经营模式，增加服务中心利润增长点。
万科、绿城为代表的优秀企业率先通过调整产业结构，向业主提供基本服务的同时，积极开展多种经营，实现了企业净利润的持续增长。
3、空置的房屋租售过程中需要物业基础服务的密切配合，如此才能更好的将空置房屋资产变现，这样加速空置资产利用率，减少隐形损耗；
4、属地原则，*******土地产权为公司所有，作为产权单位对产权范围内整体公共利益需要负有管理服务义务。
如属地范围内的基础公共设施、消防设施保障义务。
5、一般商住比低于***的小区首先考虑作为商住综合体来运营和服务。
而*******中仅****商住比平均为***，具体如下：
区域
住宅数量
住宅面积
底商面积
商住比
***
*19
820***
***000
1:
***
2#地
**1
640***
***500
1:
***
合计
**30
***6000
***500
1:
***
四、物业的服务定位与目标
1、***地住宅**市三星级物业服务标准。
服务于民，为业主提供优质的基础服务，保障小区环境整洁、安全的同时给营销创造良好的租售环境；
2、依托****地三星级服务的经验积累和业绩承接3#地商城的物业和外接业务，进而增强物业自我造血能力；
3、通过不断组织开展社区活动，提高居民的幸福指数进而实现物业的社会价值；
4、利用物业有与业主、租户最短距离的先天优势积极参与空置资产的租售，以达到快速增值的目的。
26/26
五、*******物业组织架构
*******物业组织架构（单纯服务型）
服务中心经理1人
副经理1人
客服部5人
财务部2人
综合行政内勤2人
员工食堂2人
工程部7人
秩序部20人
环境部21人
经理1人
*******服务中心组织架构（综合运营型）
行政综合品质内勤4人
财务2人
招商策划运营部6人
管理（客服）部5人
秩序20人
工程维修7人
环境21人
客服部开展工作示意图
工程、环境、秩序专业主管
房管
前台
经理、副经理
业主、其他相关方
说明：
通常综合商业物业分营运、服务两大体系。
营运由物业经营、租赁代理、策划推广三大板块组成；服务由物业培训、政策咨询、工程咨询、物业管理四大板块组成。
每一板块独立成型，但又互为支援，互为补充。
客服部作为商业体物业营运、物业服务两大体系之中物业基础服务的转运枢纽核心，担负服务中心和业主联系的纽带，其他专业部门在做好本职工作基础上无条件配合支持客服部的报事报修安排。
职能部门及岗位职责说明（略，详见附件）
六、物业绩效考核评分及奖惩方案（略，详见附件）
七、*******物业组建及运营收支预算
*******预期年营收
序号
项目
预期年收入（元）
备注
入住期年收入
成熟期年收入
物业费、泊车服务费等
2,713,323
4,487,989
受租售因素影响，前两年为入住期
预期收益
-1,181,624
593,043
*******年支出费用预算
序号
项目
单项费用（元）
备注
占比
单项年费用
单项月费用
1
人员工资
2,498,600
208,217
64.15%
2
保险及福利
457,522
38,127
11.75%
3
环境卫生及绿化养护
43,200
3,600
参照原13万㎡项目，预估值
1.11%
4
维修保养
120,000
17,667
3.08%
5
设备运行能源费
280,000
23,333
7.19%
6
电梯维保费
200,000
16,667
40部电梯，每部电梯每年5000元
5.13%
7
行政办公费
48,360
4,030
含外联及社区活动费用
1.24%
8
固定资产折旧费
37,225
3,102
0.96%
9
小计
3,684,907
307,076
0.00%
10
税金
210,040
17,503
按5.7%计提
5.39%
11
小计
0
0
0.00%
12
服务费用总支出
3,894,946
324,579
9项+11项
100.00%
*******物业人员配置表
序号
部门
人数
人均月工资（含社保补贴）
年工资（一年13个月计算，含社保补贴）
人员配备说明
1
物业经理
1
600
7,000
含社保补贴部分，下同
2
客服部
客服部主管
1
500
7,500
经理助理（副经理）兼任
前台
1
200
3,400
前台接待、易耗品库管、收费
房屋管家1
1
200
3,700
1#地1~6#楼731户住宅，48个商业门面
房屋管家2
1
200
3,700
2#地1~3#楼811户住宅，37个商业门面
房屋管家3
1
200
37,700
老区1~16#楼
房屋管家4
0
200
0
1#地7#楼及4#地商户
小计
5
221,000
客服管家不设倒休
3
财务部
2
4000
104,000
出纳会计各一人，会计兼采购、内勤等部分内勤工作
4
综合行政
2
3500
91,000
人均工资。
职责：
外联、人事、内勤、品质、库管，可考虑会计兼任一职
5
招商运营部
6
4000
312,000
人均4000，6人年工资288000元。
园区底商和3#地商城招商、宣传、运营策划
6
工程维修部
领班
1
4300
55,900
非专职
综合维修
4
2800
145,600
设备运行
2
4000
104,000
高压电工1人，低压电工1人，主责强弱电公共设施维护保养及零星维修
小计
7
305,500
7
秩序部
领班
1
3500
45,500
出入口1
3
2600
101,400
1#地7#楼主出入口一班一人兼收费，三班倒
花园行人出入口
0
2600
0
1#地7#楼东设为活动人行出入口，需要时人工开启
出入口2
3
2600
101,400
家**********设置为4#地双向出口一班一人兼收费，三班倒
出入口3
0
2600
0
农贸超市处可设置单向入口
监控中心
3
2600
101,400
主监控中心一班一人，三班倒
1#地监控室
0
2600
0
分区管理一班一人，两班倒。
整体综合管理不设专人值守
2#地监控室
0
2600
0
分区管理一班一人，两班倒。
整体综合管理不设专人值守
园区巡逻
6
2600
202,800
园区巡逻一班二人，三班倒，集中装修期后可调整为一班1人
车场管理
0
2600
0
倒休
4
2600
135,200
单休，每6人配备1人倒休
小计
20
687,700
8
环境部
保洁领班
1
3500
45,500
保洁员1
3
2300
89,700
1#地1~7#楼楼内
保洁员2
2
2300
59,800
1#地1~7#楼外及******等前停车场
保洁员3
2
2300
59,800
2#地1~3#楼内
保洁员4
1
2300
29,900
2#地1~3#楼外及*******
2#地车库
2
2300
59,800
2#地车库配备洗地机，如不配备设2人
老区
4
2300
119,600
保洁兼服务员
绿化工
2
2200
57,200
倒休
4
2300
119,600
单休，每6人配备1人倒休
小计
21
640,900
9
食堂
主厨
1
2500
32,500
帮厨
1
2000
26,000
小计
2
58,500
10
3#地招商中心
水吧
0
3000
0
如需：
服务人员1人，前停车场及招商中心内3人，形象岗暂设，一班一人，三班倒，3人。
年工资252000元
保洁
0
2800
0
保安
0
3200
0
合计
66
2,498,600
布岗示意图
员工保险及福利
序号
项目
单项费用
计算依据
备注
年费用（元/年）
月费用（元/月）
1
社会保险
127,296
10,608
17人x624元（单位缴纳部分981元扣除个人社保补贴357）/人/月
管理人员及工程、客服17人购买社保
2
工作餐
288,000
24,000
400元/人/月
60人包两餐
3
节假日加班费
22,786
1,899
50%人员值班，基本工资2%计提
法定节假日
11天
4
服装费
13,440
1,120
--
人均20元/月
5
意外伤害
6,000
500
--
60人，人均100元/年
合计
457,522
38,127
--
--
环境卫生及绿化养护
序号
项目
单项费用（元）
计算依据
备注
年费用（元/年）
月费用（元/月）
1
生活垃圾清运费
43200
3600
经验估值
每户5.00元
2
化粪池清掏费
一次/年；3000元/次；
3
绿化养护费
4
生活水箱清洗消毒
一次/年；3000元/次；
5
清洁物耗费
--
6
灭虫害消杀费
--
7
其他
--
合计
43200
3600
--
行政办公费
序号
项目
单项费用
备注
年费用（元/年）
月费用（元/月）
1
通讯费
3000
250
含座机电话、宽带
2
办公用品低耗
960
80
3
员工招聘、培训费
3600
300
4
社区文化活动
28800
5400
5
外联
12000
1000
合计
48360
4030
开办物资配备预估费用表
项目
单位
单价
数量
费用合计
年限
月均费用
年均费用
一、办公用品
1
办公桌椅柜
套
900
5
4,500
5
75
900
2
其它办公用具
批
1,000
1
1,000
2
42
500
3
电脑
台
2,500
5
12,500
5
208
2,500
4
打印机
部
1,450
1
1,450
5
24
290
5
电话机
部
200
1
200
5
3
40
6
复印机
部
3,500
1
3,500
5
58
700
二、员工宿舍用品
0
0
0
1
床
套
380
10
3,800
5
63
760
2
热水器
台
1,500
1
1,500
5
25
300
3
电视机
部
3,000
1
3,000
5
50
600
4
铁皮柜等其它用品
组
1,000
5
5,000
5
83
1,000
三、工程工具
0
0
0
1
对讲机
部
500
3
1,500
3
42
500
2
应急灯
部
100
4
400
2
17
200
3
冲击机
部
1,500
2
3,000
5
50
600
4
手电钻
部
500
2
1,000
5
17
200
5
切割机
台
780
1
780
5
13
156
6
疏通机
台
1,500
1
1,500
5
25
300
7
万用表
个
100
2
200
3
6
67
8
绝缘表
个
500
2
1,000
3
28
333
9
砂轮机
台
200
1
200
3
6
67
10
气泵
台
0
1
0
5
0
0
11
铝合金梯
部
500
2
1,000
5
17
200
12
工衣柜
套
200
2
400
5
7
80
13
材料架
若干
1,000
5
5,000
10
42
500
14
个人工具
套
500
4
2,000
2
83
1,000
四、保安执勤用品
0
0
0
1
对讲机
部
500
6
3,000
3
83
1,000
2
应急灯
部
100
4
400
2
17
200
3
雨衣
套
120
10
1,200
3
33
400
4
警棍
根
75
10
750
5
13
150
5
盾牌
个
180
5
900
5
15
180
6
灭火器
具
60
30
1,800
1
150
1,800
7
巡更系统
套
3,000
1
3,000
5
50
600
五、清洁用品
0
0
0
1
手推车
部
300
10
3,000
3
83
1,000
2
杂物车
部
3,600
2
7,200
3
200
2,400
3
垃圾桶
个
150
30
4,500
3
125
1,500
4
园区道路机动清扫车
辆
60,000
1
60,000
5
1,000
12,000
5
手推室内电动清洗车
辆
8,000
2
16,000
5
267
3,200
六、绿化工具
0
0
0
1
枝剪
个
30
2
60
3
2
20
2
高枝剪
个
18
2
36
3
1
12
3
锄头
个
20
2
40
3
1
13
4
铲锹
个
30
2
60
3
2
20
5
人力斗车
部
305
2
610
3
17
203
6
胶管
卷
200
1
200
2
8
100
7
绿篱机
台
1,900
1
1,900
3
53
633
合计
159,086
3,102
37,225
月折旧费
3,102
年折旧费
37,225
说明：
灭火器可考虑先行购买，集中装修期按每具100元/3个月出租给业主，表中每具60元是每年换药费用
八、现阶段急需工作
1、专业人才的招聘和培养储备
（1）物业工程主管可以考虑先行招聘到位，物业内部的工作核心是工程维保，只有物业工程尽快规范运行才能为我们的服务打下坚实的基础。
也可以考虑在筹备试运行期间可以对于现有人员进行有效的培训进而提高物业工程整体水平；
（2）物业客服主管可以考虑先行招聘到位，客服是串联物业内部和业户的枢纽，也是社区活动的重要组织者之一；
（3）筹备期间以上两名专业人员尽早到位可以从更专业的角度协助项目经理开展工作，同时可以加快物业运作体系构建的完善；
2、明确物业与公司其他部门责权利
（1）如物业筹备启动及物资采购资金保障；
（2）明确物业与****公司其他部门责权利，物业才会有相应的对接流程和制度，物业方能进一步责任到人；
3、房屋的承接查验及资料的移交
（1）房屋的隐蔽工程查验单，如闭水试验、等电位测试、通水试压等查验单；
（2）物业需交房前介入每户门窗开启、对讲等使用功能查验；
（3）公共设施设备资料移交，以便物业建档和日后使用；
（4）消缺单的汇总及整改日期需明确，如天井处公共窗户低于规范标准，谁来改、如何改、到位时间都需明确；
（5）公共设施设备实物移交及操作培训；
（6）竣工资料移交。
4、物业用房及社区活动室布置方案需尽快审批实施；
5、维修（保障金）基金计提。
由于项目资产的特殊性，可以考虑从每户物业费中按5%计提（或增加物业费5%）留存物业专户备用（主要用于质保期后的公共部位的维修）；
6、老配电房需整改及物资库房需尽快解决
7、设立综合审计（内审）部
公司设立综合审计部对于物业工程预算、对外行文、内部制度流程、外判审核，也可考虑常设一负责人人，需要时由负责人在领导授权下临时组织相关专业人员实施。
九、***市物业服务星级标准（略，详见附件）
十、业主手册及装修管理文件（略，详见附件）
十一、进度表（略，详见附件）
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