四川省成都市房地产商铺市场分析报告.docx
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四川省成都市房地产商铺市场分析报告
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一.市场环境分析4
1.宏观经济环境4
2.政策规划6
3.市场动态7
二．销售市场分析8
1.整体特征8
2.供应特征9
2.1供应紧缩，一铺难求9
2.2社区型商铺为主导形态9
2.3新增供应向次中心区转移10
2.4城南为供应集中区11
3.需求特征11
3.1销售火爆11
3.2价格快速上升12
4.销售市场小结12
三．租赁市场分析12
1.商圈概况12
2.新增商业项目13
3.租金水平14
4.未来商业项目分析15
四．典型项目分析15
1.银石广场15
2.凯丹广场16
五．总结16
1.小结16
2.后市预测17
图表目录
图1：
成都市GDP增长情况（2004-2010年）4
图2：
成都市社会消费品零售情况（2004-2010年11月）4
图3：
成都市居民人均收入与消费支出情况（2004-2010年）5
图4：
成都市商铺建设情况（2004-2009年）5
图5：
成都市商铺供需情况（2004-2010年）8
图6：
成都市商铺月度供应情况（2010年1-12月）9
图7：
成都市商铺供应类型（2010年1-12月）9
图8：
成都市商铺供应环域分析（2010年1--12月）10
图9：
成都市商铺供应方位分析（2010年1-12月）11
图10：
成都市商铺月度销售情况（2010年1-12月）11
图11：
成都市商铺销售价格（2005-2010年）12
图12：
成都市各商圈分布图13
图13：
成都市各商圈新增供应情况13
表1：
2010年新增大型商业项目概览14
表2：
各商圈租金水平14
表3：
未来大型商业项目供应列表15
注：
销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。
一.市场环境分析
1.宏观经济环境
1.1GDP保持高速增长
2010年，成都市国民生产总值为5500亿元（预计），同比增长16%，第三产业增加值2700亿元，同比增长13%，占全市国民生产总值的48.1%。
经济的强势增长以及第三产业的快速发展为商业市场繁荣提供了有力的支撑。
图1：
成都市GDP增长情况（2004-2010年）
数据来源：
成都市统计局
1.2社会零售商品销售总额持续走高
2010年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2179.72亿元，其中，批发零售业实现销售额1888.28亿元，同比增长18%，占社会消费品零售总额比重为86.63%。
餐饮住宿业实现销售额291.44亿元，增长较快。
受到经济强劲增长的影响，居民消费者水平提高，商品市场持续繁荣。
图2：
成都市社会消费品零售情况（2004-2010年11月）
数据来源：
成都市统计局
1.3居民购买力不断增强
2010年成都市城市居民人均可支配收入达18659元（预计），位于西部城市之首，可支配收入逐年提高，购买力不断增强。
与此同时，人均消费性支出为14264元（预计），占可支配收入的76.4%，居民消费意愿较为强烈，商业市场发展具有较好的基础。
图3：
成都市居民人均收入与消费支出情况（2004-2010年）
数据来源：
成都市统计局
1.4商铺开发建设放缓
2009年商铺施工面积516.36万平方米，同比上升5.1%。
大量的商业项目处于修建过程中，未来商铺供应量充足。
新开工面积84.19万平方米，同比减少21.4%，由于受到金融危机的影响，开发商纷纷放缓开发节奏，推迟或暂停开发导致新开工面积下降。
竣工面积64.56万平米，同比增加16.1%，但是新竣工投入使用的商铺仍然不多。
图4：
成都市商铺建设情况（2004-2009年）
数据来源：
成都市统计局
2.政策规划
Ø首次限定商业用房层高
2010年3月1日，成都市规划局下发了关于对《成都市规划管理技术规定》中容积率、建筑面积等指标的补充解释。
其中提到商业用房层高不大于6.1米，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。
此外，超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。
影响：
该文件的是针对商品房在建筑设计上较为混乱，“偷面积”较为普遍的情况下提出的。
该文件首次对商铺层高进行明确限定，能有效限制开发商将增加层高、赠送面积等做为营销手段，从而规范商铺建筑设计。
Ø4.17“国十条”出台
2010年4月17日，针对房地产市场价格持续飙升等情况，国务院出台房地产市场调控政策，以金融手段限制二次及二次以上的购房行为。
其中二次购房首付比例提高至五成，贷款利率为1.1倍，三次及以上购房则不予贷款。
影响：
此政策旨在通过金融手段对二次及二次以上购买住宅行为加以限制，并未提及商业地产，但是对商业地产的影响深远。
购买住宅的二套房与购买商铺在首付及贷款利率上执行一样的政策，导致部分投资者将资金投向商业地产领域。
Ø土地增值税清算
2010年5月19日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了清算补缴的土地增值税的部分细则。
影响：
商业地产的开发难度大，风险也较大，销售价格相对较高。
土地增值税对增值额30%-60%的征收率有可能导致开发商利润缩水，对于优质商业项目来说，规避土地增值税的办法将物业转变为自己持有，不仅能获得稳定的现金收入，还能有效避税。
从这一层面上看，土地增值税的清算促使商业地产只租不售将成为潮流。
3.市场动态
Ø西武百货撤出成都，乐森百货进入
2010年1月1日，盘踞成都3年的西武百货因经营不善撤出总府路，四川美嘉森名品百货有限公司将进驻，并专门注册了一个新品牌——乐森，定位为成都奢侈品牌购物中心。
在西武百货撤离之前，美嘉森与西武百货物业的业主之一四川和正（集团）有限公司签下一份租金超2亿元的租赁合同，正式启动计划，把原西武百货物业打造成为成都奢侈品新中心乐森百货。
Ø凯德商用收购万科魅力之城购物中心
2010年2月4日，凯德商用以4.5985亿元收购万科魅力之城项目内的购物中心。
总建筑面积58350平方米，地下一层至地上四层为商场，地下二层共有318个停车位。
该购物中心将成为凯德商用继金牛、沙湾、天府后在成都的第四个购物中心。
Ø乐森收购东风广场
2010年3月11日，成都乐森百货斥资3亿元收购原东风商场产权。
物业总建筑面积15327平方米，共计六层，负一层为地下车库，出让房产土地使用面积约3763.50平方米，拍卖参考价1.8亿元。
东风商场将打通后与乐森百货统一经营，物业面积将达到3万平方米。
Ø百联天府购物中心撤走，王府井入驻
2010年3月，百联天府购物中心将撤走，该购物中心是百联集团投资5.5亿元打造的西部第一家购物中心，占地面积85亩，建筑面积16万平方米，共计5个楼层，集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。
商场于2004年4月开业。
但百联天府购物中心由于股东合作问题被迫撤出，预计王府井百货2号店将进驻。
Ø红星美凯龙三号店入驻城北
2010年3月17日，由中国家居流通业巨头红星美凯龙和上海绿地集团联手打造的“绿地·世纪城奠基仪式暨红星美凯龙西南旗舰店入驻仪式”在北新干道三环路内侧隆重举行。
红星美凯龙在成都的西南旗舰店三号店将入驻城北。
Ø盐市口地下商城开建
2010年4月6日上午，人和商业控股有限公司以722.5万元/年的挂牌起始价，拿下顺城街、盐市口、东御街地下空间40年的使用权及经营权用于修建地下商城，总价达2.89亿元。
建筑面积则将在原有的4.01万平方米基础上新增5.04万平方米，总面积达9.05万平方米。
商城将和染房街直接相连，成为一个以休闲为主，并承担交通转换功能的地下区间。
预计地下商城6月动工，2011年上半年建成。
Ø春熙新馆42间商铺以3350万拍卖
2010年6月12日，由于债务纠纷，位于科甲巷17号的春熙新馆一层42间商铺被送上拍卖台，被拍卖商铺建筑面积为745.21平方米。
由于该批商铺与成都春熙大厦房屋开发有限公司签下了长达16年的委托经营合同，每年只能享有156万元的“固定收益”（合同期限为2008年4月1日至2024年3月31日），因此商铺价值大打折扣，拍卖参考价3132万元。
最终商铺被一买家以3350万买走，每平方米的单价近4.5万元。
Ø100个交易市场逐步搬迁至三环外
2010年6月22日，成都市商务局召开了中心城区商品市场调整工作新闻通气会，根据《成都市商品市场布局规划（2009-2020）》规划，将用3-5年时间，大力推进中心城区商品市场调整工作，主要将中心城区商品批发市场全部迁至绕城高速外的北部商贸城、青白江、双流、龙泉驿四个商品市场集中发展区。
二．销售市场分析
1.整体特征
2010年成都市商铺新增供应55.19万平方米，同比下降5.1%，成交56.45万平方米，同比下降35.3%。
从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量呈现逐年下降的趋势，由于后续供应不足，可供出售房源较少，导致成交量出现较大幅度的下降。
2010年商铺市场的供需比为0.98，表面上看二者已经趋于平衡，但实际上商铺市场供不应求的情形仍然较为突出。
随着近年来的经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，零售业规模扩张步伐加快，对商铺的需求也急剧上升，但是由于供应有限，市场缺口依旧较大。
图5：
成都市商铺供需情况（2004-2010年）
数据来源：
中原地产数据库
2.供应特征
2.1供应紧缩，一铺难求
2010年商铺的供应明显减少，可供出售的商铺十分有限。
月度供应呈现出一定的波动性，整体来看，月均供应量在在5万平方米上下波动。
由于供应不足，“一铺难求”的情形较为突出。
造成供应紧缩的原因有多方面：
首先，商业地产在逐步走向成熟的过程中，大型商业项目基本只租不售的策略，分散出售已经成为商场运营的“禁忌”被广泛遵循；其次，规模较大的专业市场逐渐外移到绕城外的周边郊县，主城区内无专业市场项目上市；再次，在住宅高密化发展的条件下，底商的规模也受到较大的限制，而且为了保证项目的品质，开发商也尽量减少底商的开发量，以保持物业的纯居住性。
在多种原因的影响下，销售市场的商铺紧缺。
图6：
成都市商铺月度供应情况（2010年1-12月）
数据来源：
中原地产数据库
2.2社区型商铺为主导形态
社区型商铺供应量为28.79万平方米，占到整体供应量的52%，成为商铺供应的主导形态。
社区型商铺一般以住宅底商的形式出现，多规划为临街商铺或商业街，满足社区的日常综合性消费需求。
社区型商铺面积较小，价格相对较低，分布也较为分散，通常以分散销售的方式进入销售市场。
商业广场供应量为22.38万平方米，占整体供应量的41%。
由于单体体量较大，通常为2-4万平方米，因此面积占比较大。
2010年开始，大型住宅项目中开始出现大型集中商业的趋势，例如万科魅力之城、中大君悦金沙、中海国际社区等项目均规划了较大规模的集中商业，但通常采取整售或整层销售的策略。
写字楼底商为3.32万平方米，约占6%的比重。
由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。
写字楼底商主要满足商务服务及洽谈需求，一般规模较小。
图7：
成都市商铺供应类型（2010年1-12月）
数据来源：
中原地产数据库
2.3新增供应向次中心区转移
图8：
成都市商铺供应环域分析（2010年1--12月）
数据来源：
中原地产数据库
二至三环商铺供应达到25.64万平方米，三环外为22.32万平方米，二者合计达到86.9%，新增的商铺主要分布在二环以外区域，呈现出与住宅的分布一致的特性，由中心城区向次中心区域转移。
中心城区土地稀缺，新增项目较少而商铺供应较为有限。
而二环以外通常为高层住宅密集区，人口集中，对商业的需求量较大，而这些区域原本的商业架构就比较薄弱，因此市场开发规模较大。
随着住宅的向外发展，销售市场上新增商铺呈现出不断外移的趋势。
2.4城南为供应集中区
图9：
成都市商铺供应方位分析（2010年1-12月）
数据来源：
中原地产数据库
在新增的商铺中，约25.04万平方米供应来自城南，大大高于其他方位，成为供应的集中区域。
作为政府规划的新的商务中心，政府计划在城南“再造一个市中心”，房地产开发量较大，较多的商业项目云集在此，造成了区域商铺供应相对较多。
而其他方位的供应相对较为均衡，基本集中在5-10万平方米。
3.需求特征
3.1销售火爆
图10：
成都市商铺月度销售情况（2010年1-12月）
数据来源：
中原地产数据库
2010年商铺销售较为火爆，保持了每月4-6万平方米的销售水平。
在“一铺养三代”的传统思想下，社会闲置资金购买商铺的情形较为普遍，其中自用需求也占到相当大的比重。
而近期针对住宅市场的宏观调控日趋严厉，商业地产逐渐成为楼市资金的主要出口，商铺作为主要的投资渠道持续受到关注，投资需求较为旺盛。
在自用及投资量大需求的推动下，整体市场销售火爆。
3.2价格快速上升
图11：
成都市商铺销售价格（2005-2010年）
数据来源：
中原地产数据库
2010年商铺平均销售价格为17185元/平方米，环比上涨54.7%，出现较大幅度的上涨。
由于商铺供应有限，需求较为旺盛，2010年价格快速上涨。
各种类型商铺价格均出现快速攀升，社区型商铺首层价格集中在2-3万元/平方米。
商业广场价格相对较高，核心商业区的商铺价格突破10万元/平方米，如银石广场8-20万/平方米，地一大道8-12万/平方米的价格为市场树立了新的价格标杆。
写字楼底商由于地理位置较为优越客源稳定，价格也相对较高，一般集中在3-5万元/平方米。
4.销售市场小结
在商业地产逐步走向成熟的过程中，大型商业项目基本采取只租不售策略，销售市场上可供出售的商铺极为有限。
可供出售的商铺主要以社区型商铺为主，集中分布在二环以外。
在市场需求旺盛的条件下，商铺市场成交活跃，价格急剧攀升。
三．租赁市场分析
1.商圈概况
春盐商圈作为成都市的核心商圈，由春熙路及盐市口商圈合并发展而来，在各大商圈中处于霸主地位。
辐射整个成都市区甚至部分西部城市。
商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。
除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。
次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。
随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。
图12：
成都市各商圈分布图
2.新增商业项目
2010年底多个商业项目集体开业，为市场带来较大的供应量。
其中，春盐商圈新增商业面积26.17万平方米，处于各大商圈之首，商圈内存量商业面积最大，并且未来仍然有较多的项目供应。
新南天地及建设路商圈近年来发展迅速，不断有新的项目填充，商圈实力逐渐增强。
图13：
成都市各商圈新增供应情况
数据来源：
中原地产数据库
表1：
2010年新增大型商业项目概览
新增商业项目
开业时间
商业面积
业态规划
特点
红牌楼广场
4月29日
120000
超市（家乐福）、精品店、餐饮、电影院（万达影院）、KTV
成为红牌楼片区大型商业中心，但是商场部分定位为中低端，人气不足
仁恒置地广场
9月3日
44399
奢侈品专卖店、餐饮、休闲等多种业态
针对高端人群，辐射西南的奢侈品购物中心
龙湖三千集
9月28日
38043
书店、运动服饰、户外用品、流行服饰、SPA美容美体、休闲餐饮、UME影院、
城东建设路商圈的新成员，定位城东中产人群，众多品牌追随商家
群光百货
10月23日
10500
生活超市、服饰、童装、家居、餐饮
楼层跨度大，体量大，定位中高端人群，引领商圈升级
凯丹广场
11月24日
50000
运动休闲用品，名品服饰、影院（嘉禾）、休闲餐饮
定位年轻时尚人群，引入国际快销型大牌，欧美风情
富力天汇（部分）
11月29日
100000（开业部分）
富力美居天下、广百百货、影院、溜冰场、餐饮
超大型购物中心，卖场商业体量较大，考验市场消化能力
财富又一城
12月18日
53000
大型超市（家乐福）、精品服饰、家居用品
弥补城北商业配套的缺乏
兰桂坊
12月23日
43029
酒吧、餐厅和特色餐吧，服装、名表展厅、美容美发店、SPA、KTV
借力水井坊酒文化，打造为以酒吧餐饮服饰专卖为主的特色商业街
数据来源：
中原地产数据库
3.租金水平
2010年各大商圈的租金均出现一定幅度的上涨。
春盐商圈作为成都市的核心商圈是各大零售商家的必争之地，租金水平居高不下，租金从200-1800元/平方米.月不等。
其他次级商圈，租金水平集中在60-400元/平方米.月之间。
在2010年的市场表现中，除了春盐商圈，建设路商圈及新南天地商圈表现较为突出，租金涨幅较大。
表2：
各商圈租金水平
商圈
主要租金范围
2010年租金变化
春盐商圈
200-1800
上涨5%-10%
光华-金沙商圈
80-300
上涨5%
双楠商圈
50-400
上涨5%
新南天地商圈
80-300
上涨5%-10%
万达商圈
60-480
上涨5%
建设路商圈
70-350
上涨5%-12%
数据来源：
中原地产数据库
4.未来商业项目分析
成都未来还将有多个大型商业项目进入市场，主要集中在城中及城南，并且较多的商业项目将以城市综合体的姿态出现，具有体量大、业态全、档次高、分布广等特征。
根据中原对已知项目统计，未来大型商业供应的体量超过300万平方米，对现有市场冲击较大。
表3：
未来大型商业项目供应列表
方位
未来大型商业项目
城中
成都国际商城（12）、百扬大厦（6）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、地一大道（9）
城西
金沙太阳城（18）、沙湾现代城（10）
城南
王府井（9.8）、苏宁广场（12）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、世豪广场（15）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（12）
城东
万象城（24.4）、环球贸易广场（13）
城北
北城天街（30）、瑞安新天地（6）、万达金牛广场（20）
数据来源：
中原地产数据库
四．典型项目分析
1.银石广场
项目名称
银石广场
地址
红星路步行街
投资商
成都盈康投资有限公司
开发商
成都市福来房地产开发有限公司
总投资
6亿
建筑面积
总10万平方米
商业面积
2.29万平方米，地下部分0.62万平方米
开盘时间
2010-7-31
销售价格
地下部分价格8-20万，均价15万元/平方米，地上部分只租不售
车位
地下339个
客梯
垂直电梯15部，电扶梯15部
业态规划
B2F-B1F:
潮流商店、服饰、美甲休闲
1F:
时尚精品店、化妆品、箱包类
2F:
精品女装、饰品、西餐、快餐
3F:
精品女装、礼品、特色餐厅
4F:
精品男装、男包，特色餐厅
5F:
美食城；中餐、特色餐厅
6F:
健身俱乐部
周边商场
伊势丹百货、伊藤洋华堂、时代百盛、第一城、香槟广场、太平洋百货、王府井百货等
项目点评
项目采取租售结合的做法，开发商保持地上部分同时通过出售地下商铺快速回流资金。
作为春熙路地铁2、3号线的出入口，巨大的人流量将来带来巨大的商机。
但是地下商铺价格较高，对未来市场的租金承受能力要求较高。
2.凯丹广场
项目名称
凯丹广场
地址
武侯区盛和一路99号
投资商
荷兰环达通
开发商
环达通（成都）资产管理有限公司
总投资
7.3亿
建筑面积
8.6万平方米
商业面积
5.0万平方米
开业时间
2010-11-24
运营模式
只租不售
商铺数
200个
车位
1000个
业态及代表商家
B1F:
停车场、快餐、服务；乡村基、屈臣氏、阿迪达斯、耐克、极光户外
1F:
国际品牌时装；H&M、ZARA、Stradivarluis、Bershka、Pull&Bear、SEPHORA
2F:
精品时装；H&M、思莱德、杰斯卡、艾格、优衣库、拉夏贝尔、APPLE
3F:
家居、生活；雅戈尔、伊洲、玛玛珂、思妍丽、安莉芳、爱乐游
4F:
影院、美食城；嘉禾影院、侑荣寿司、韩林碳烤
周边商场
宜家、欧尚、富森美、苏宁广场、迪卡侬
项目点评
项目处于未来的新兴的商务核心区内，区域内汇聚了较多国际巨头零售商业项目，商业氛围日趋浓厚。
项目外观酷似船型较为独特，内部动线规划合理，购物环境营造舒适。
较为成功的引入了众多国际知名快消品大牌，对年轻时尚人群具有较高的吸引力，推广活动持续性强，力度大，开业以来人气充足。
五．总结
1.小结
Ø销售市场商铺供应紧缩，供应量仅为55.19万平方米，并且主要以社区型商铺为主，分布在二环以外，集中在城南；商铺成交量为56.45万平方米，市场销售较为火爆，价格为17185元/平方米，上涨幅度较大。
Ø租赁市场逐渐形成了以核心商圈为主，多个次级商圈共同发展的局面。
2010年多个商圈均有新的商业项目投入使用，租金水平均有一定程度的上升。
2.后市预测
Ø在宏观政策的引导下，楼市的投机及投资性需求逐渐转向商业地产。
而大型商业项目基本采取只租不售的策略，可供出售的商铺规模依旧较小。
预计未来销售市场依旧保持火热。
Ø由于未来商业供应体量较大，多个城市综合体项目都包含有大面积的商场，随着这些项目的开业，租赁市场压力将不断加大，各项目对客源的争夺将趋于激烈。
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