多福山庄旧体改造测算方案原稿.docx
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多福山庄旧体改造测算方案原稿
一、多福山庄现有自身情况分析
1、山庄环境现状 P3
2、山庄现有状况 P3
﹙1﹚主体建筑现状
﹙2﹚装饰装修现状
﹙3﹚电器设备现状
﹙4﹚人员配备现状
﹙5﹚康乐设施现状
﹙6﹚环境景观现状
3、酒店经营现状 P5
﹙1﹚2010年全年的利润 P5表1
﹙2﹚第4季度财务数据 P6表2
二、多福山庄部分维修、电器更新 P7
1、建议和增加设施P7
﹙1﹚湖边亲水平台
﹙2﹚绿色环保菜园
﹙3﹚绿色放养土鸡
﹙4﹚烧烤场
﹙5﹚野外拓展（有待研究）
2、翻新和维修P9
﹙1﹚建筑物
﹙2﹚电器设备
﹙3﹚环境景观
﹙4﹚人员配备
﹙5﹚设备配套
﹙6﹚消防设备
3、改造、更新费用明细表P11表3
三、多福山庄利润测算P11
1、主营业务收入P11
2、主营业务成本P13
3、主营业务税金P13
4、营业费用P14
5、管理费用P14
6、利润表P14表4
四、项目投资回报评估分析P14
多福山庄旧体改造测算方案
一、多福山庄现有自身情况分析
1、山庄环境现状：
山庄坐落在蔡甸区大集张家渡村，整体交通状况良好，整个度假区周边主要道路都已硬化，距汉阳王家湾车程约20分钟。
山庄占地约89亩，依山傍水。
建设于2001年，已经经营十年，其间没有进行大规模装修改造，对于一般硬件设施5-8年做为更换标准的酒店来讲，山庄目前设备设施严重老旧，已经影响酒店正常经营。
目前山庄的服务标准、管理水平低于三星级的水平。
2、山庄现有状况：
①主体建筑现状
山庄现有综合楼一栋：
客房部共四层，含标间40套，套房4套，可容纳88人入住；餐饮部共两层，一楼大厅可容纳250人同时进餐，二楼共有包房11间（大包2间，豪包2间，普包7间）；三楼会议室共6间（分别可容纳100人、60人、40人、20人、10人）。
别墅楼共10栋（其中6栋沿河而建，4栋依山而建）可容纳135人入住。
②装饰装修现状
山庄室内装修于2001年，经过十年经营，设施设备均已陈旧，某些部位存在破旧漏水现象（别墅楼尤其严重）。
其中坐落于湖边的6栋别墅楼由于室内空气潮湿、阴暗，受潮情况十分严重，墙面出现发霉、渗水状况。
③电器、设备现状
客房空调、电视机等电器设备均是2001年开业时购入，经过十年的使用，现已陈旧、落后或已到了使用年限，需要更换。
综合楼大厅的中央空调因所需使用面积较大，空间密封性不好等原因，总体效果极差。
目前别墅楼中，热水器是两间客房共用一个，难以满足客人的需求。
山庄开业购入桑塔纳轿车一辆，现已到报废年限，需更换。
④人员配备现状
受劳动力市场用工慌的影响以及蔡甸区城镇化进程过快，新的工业园区落户企业大幅增加，本地周边的就业机会和选择余地有了根本性的变化，加上山庄员工工资水平太低等多种因素，致使近两年来山庄一直处于缺员运营的状态，也使得服务质量大大降低。
⑤、娱乐设施现状
山庄现有娱乐设施：
KTV、乒乓球室1间、台球室1间、棋牌室4间、钓鱼池2个、网球场1个、沙滩浴场1处。
⑥、环境景观现状
环境景观在近年来一直是所有经营项目的卖点，现在的酒店不仅仅是代表睡觉的地方，优美的生态环境也是大家选择的重要标准。
坏境景观直接影响着一个酒店房价的高低，只有环境、空间、管理相得益彰，才能有一个好的品牌形象。
山庄原有的一批花草树木在十年的经营过程中由于没有专业人员维护打理，显得零乱无序。
3、酒店经营现状
多福山庄2010年全年利润表（表1）
注明：
净利润中含折旧费：
905，432.91元
2010年
4季度
餐饮部
客房部
前厅
销售部
会议室
行政部门
小计
10月
-27,869.12
50,602.71
1,538.91
4,843.92
-88,753.69
-59,637.27
11月
5,213.37
35,613.42
4,211.87
3,692.35
-94,527.93
-45796.92
12月
-5,332.19
101,951.26
2,390.52
10,660.38
-93,518.72
-16,151.25
合计
-27,987.94
188,167.39
8,141.30
19,196.65
-276,800.34
-89,282.94
2010年第4季度财务数据（表2）
二、多福山庄部分维修、电器更新：
随着经济的发展人们生活水平的提高，城郊的一些度假村都成为人们休闲、渡假、娱乐倍受欢迎的场所，去那里消费以渐渐成为一种潮流。
喧闹的城市生活，高压力的工作，让人烦躁不安，而朴实的城郊则会让人平静下来，那里清新的空气、碧绿的花草树木、清脆的鸟鸣声、绿油油的菜地无时无刻不让人融入自然，回归天地的感觉。
多福山庄依山傍水，空气清新，风景秀美，飞鸟蝶舞，鱼跃清波，湖光相映.俨然一幅美妙的天然画卷。
本项目是利用当地自然的湖景山色以及山庄现有的田园资源，意欲打造一个生态度假及农家乐为一体的休闲场所。
度假山庄的装修是一个在原有的建筑基础上进行改造，所以必须从功能定位、规划布局、设备系统配置、及有效使用空间设置、有利维护等多方面统筹考虑的。
1、建议和增加设施
休闲农庄越来越有市场，生意也开始热起来。
经营一个大型的休闲农庄是非常有市场价值的。
那如何建立并经营一个大型的休闲农庄呢？
这就是这个项目的核心！
绿化与美化是相结合的，只有给人留下深刻、美好的印象，赏心悦目的感觉，怡情益智的感受，文明欢乐的氛围，活动自如的方便，并能激发人对生活的留恋和对未来的期望，才能拥有持久稳定的客源和不断地扩大知名度，进而产生品牌效应。
那多福山庄在这次旧体改造中就要改变一下经营模式，使其变为一个休闲农庄，有其特色，有其内涵。
在原有的基础上，我们可以增加一些设施。
﹙1﹚湖边亲水平台
室外空间主题是自然的湖景山色，利用湖边别墅群的地形地貌，开辟一条亲水平台，四周种植各种具有特色的花卉乔木，让客人不知疲倦，流连忘返，让其融和在身临其境当中，享受大自然的气息。
﹙2﹚绿色环保菜园（出租）
环境的污染，以及过量化肥、农药的使用，蔬菜瓜果有害物质超标已成为严重的社会问题。
让人很不放心。
而山庄生态菜园生长期内只使用专用营养液，无需农药化肥，种的蔬菜都是让自己放心的无公害蔬菜，吃起来更放心，所蕴含的营养成分也更高。
并且可实现水下养鱼，水上种菜的休闲种植模式。
根据现有的资源，建议将山庄鱼塘边开辟一片菜园，让客人参与其中，让他们体会到其中农家乐的采摘乐趣。
一般来说，农家乐的业主都是利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。
而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。
（3）绿色放养土鸡、鸭或鹅………….
大家不需要为买不到正宗的土鸡和土鸡蛋而发愁了，这里就有纯正的放养果园走地鸡，这些鸡，肉实、味美、骨香。
鸡的主食是：
麦皮、玉米、糠、草、虫子等五谷杂粮。
吃的全是健康绿色食品。
而且是放养的哦！
大家可在果园实地参观挑选．
（4）烧烤场
可在沙滩浴场边限有的条件下加设一个烧烤场，夏日可用游泳避暑，平时可以自助烧烤，篝火晚会。
对于现代青年人（如大学生、QQ群友）来说也是一种无穷乐趣。
（5）野外拓展（有待研究）
2、翻新和维修
﹙1﹚建筑物
综合楼和别墅的墙面要部分翻修；湖边别墅群一楼墙面需做防潮处理；有严重问题的卫生间需要大修，投资多少，需现场测算。
﹙2﹚电器设备
综合楼、大厅中央空调需更换，可以增加2个
①大5匹的空调
②柜机40台
③挂机129台
④热水器33台
⑤电视8台
⑥电脑62台
⑦自动麻将桌14台
⑧无线基站4个
﹙3﹚车辆配备
山庄开业购入桑塔纳轿车一辆，现已到报废年限，需配备一台工作车。
﹙4﹚环境景观
可增加一些花草树木，使其山庄有灵气和生机勃勃,
因为绿化和人文是相结合的。
﹙5﹚人员配备
人员和工资需从新调整，统一员工的服饰。
﹙6﹚设备配套
ⅰ.发电机组设备是否正常工作
ⅱ.电线线路是否正常
山庄园区的照明系统需要全面检查一下。
ⅲ.弱电系统
①互联网：
光纤10M流量
②电视系统。
用有线数字电视作前端处理，最少40个频道
③安防监控摄像系统，可利用红外线感应摄像、录像功能
以上如有问题都需待维修。
﹙6﹚消防设备
按国家规定要求设立消防栓，外围消防接合器及消防蓄水池。
10栋别墅都需曾加10个便携式消防栓。
3、改造、更新费用明细表
费用明细表（表3）
序号
项目
数量
单价
总价
1
墙面维修和治漏
综合楼和别墅维修费用
652,000.00
2
员工服装费用
70人
95.00
6,650.00
3
餐厅桌椅费用
128,000.00
4
麻将机费用
14台
3,000.00
42,000.00
5
电器、设备费用
空调
综合楼大厅（大5P）
51,500.00
柜机（3P，格力）
40台
4,899.00
195,960.00
挂机（大1.5P，格力）
129台
2,950.00
380,550.00
热水器
阿里斯顿（80升）
33台
1,698.00
56,034.00
电视机
长虹（46寸，LED）
8台
4,999.00
39,992.00
电脑（兼容机）
综合楼
6台
2,300.00
13,800.00
别墅
56台
128,800.00
10兆光纤（年使用费）
29,000.00
无线基站4个点
5,300.00
网线、人工费
15,000.00
6
山庄园区绿化
52,000.00
7
烧烤场
1,000.00
8
菜园
外租
合计
1,797,586.00
三、多福山庄利润测算
1、主营业务收入
1客房收入：
综合楼共有标间40间、套房4套，可容纳88人入住；别墅楼10栋，可容纳135人入住。
标间预计价格160元/天，套房预计价格280元/天，别墅楼预计价格每人100元/天。
周末（周五、周六）全年按全部客房65%入住率概算：
40间×160元+4间×280元+135人×100元=21020元×2天×52周=2186080元×65%=142.1万元
周日~周四全年按全部客房18%入住率概算：
40间×160元+4间×280元+135人×100元=21020元×5天×52周=5465200元×18%=98.37万元
全年客房营业收入：
142.1万元+98.37万元=240.47万元
2餐饮收入：
周末全年按65%入住率概算：
（88人+135人）×52周×2天×65%=15075人
周日~周四全年按全部客房18%入住率概算：
（88人+135人）×52周×5天×18%=10436人
共计：
15075人+10436人=25511人
进餐按每桌10人计算：
25511人÷10人/桌=2551桌
每天进餐2次，平均消费按600元/桌计算
全年餐饮经营收入：
2551桌×2餐×600元=306.12万元
3会议室收入：
11.71万元/年（参照2010年销售额）
4前厅收入：
6.77万元/年（参照2010年销售额）
合计：
240.47+306.12+11.71+6.77=565.07万元
2、主营业务成本（参照2010年多福山庄经营成本费率）：
1客房部成本按销售额的6%概算（一次性用品、洗涤费）：
240.47万元×6%=14.43万元
2餐饮部成本按销售额的65%概算：
306.12万元×65%=198.98万元
3前厅部成本按销售额的7%概算：
6.77万元×7%=0.47万元
4会议部成本按销售额的3%概算：
11.71万元×3%=0.35万元
合计：
14.43+198.98+0.47+0.35=214.23万元
3、主营业务税金：
1营业税：
565.07万元×5.8%=32.77万元
2土地税：
23.94万元
3房产税：
14.62万元
合计：
32.77+23.94+14.62=71.33万元
4、营业费用：
1职工工资：
70万元/年
2燃油费（综合楼锅炉柴油费）：
10万元/年
3修理费：
3万元/年
4水电费：
48万元/年
5折旧费（新增固定资产103.63万元，按10年摊销）：
10.36万元/年
6其他费用：
6万元/年
合计：
70+10+3+48+10.36+6=147.36万元/年
5、管理费用：
1职工工资：
58万元/年
2差旅费：
5万元/年
3办公费：
3万元/年
4水电费：
3万元/年
5业务招待费：
5万元/年
6其他费用：
8万元/年
合计：
58+5+3+3+5+8=82万元/年
6、不可预计费：
按总收入1%概算：
565.07万元×1%=5.65万元
7、利润表：
（表4）
四、项目投资回报评估分析
1.本预算会计年度假定为从2011年4月1日至2012年4月1日止。
2．假设国家继续实行社会主义市场经济宏观调控、开放物价，各项费用指标基本保持稳定，物价维持现时水平，本预算未考虑通货膨胀的因素。
3.假定国家对企业的各项税收、地方费用及其他间接收入政策保持不变。
4.为所内减轻负担，消化三名人员，由于项目远离城区，工作和生活的不便利会给个人及家庭造成聚少离多的现象，在原收入的基础上必然要增加，（三名原收入共17.62万元）现在估计每年工资大约20万，按6年算是120万。
5.项目的投资概算
根据本研究方案的测算,多福山庄房屋装修预算65.2万元,设备预算114.56万元,合计约179.76万元。
6.项目的投资回报分析
预算首年营业收入565.07万元，经营利润44.5万元，经营利润率为7.88%，投资回收期为6年（第一年为扶持期，投资回报从第二年开始计算，每年按40万元计算）。
投资收益率为22.25%。
期待一个斩新的多福山庄！
春有桃李争妍，夏有荷塘月色，秋有丹桂飘香，冬有腊梅傲雪使人流连忘返的独特休闲湖庄。
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