山东临沂市住宅市场调研整理.docx

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山东临沂市住宅市场调研整理

河东区（自南向北方向）

恒大·绿洲

价格：

开盘价3600~4000元/㎡，现均价5000元/㎡左右。

（带1500精装）

去化：

1400/1600

面积段：

90~140㎡

主力户型：

110~130㎡套三

客源：

50%开放区客群（产业工人、养老需求、景观品质）；30%下属县市；市区极少；部分罗庄客群（开罗大桥通车后到，罗庄路程缩短为15分钟）

购房目的：

养老、部分婚房

卖点：

环境好、安静、楼间距大、项目品质高、配套好（影院、会所、超市、幼儿园、人工湖x3）

未来供应：

70~90㎡小面积，预计价格约6000元/㎡，装修价格＞1500元/㎡

银河·龙门花园

业态：

双拼、联排（4~5联）、洋房、多层、小体量商业街

价格：

开盘价3500元/㎡起，现均价4000元/㎡左右；别墅5000~8000元/㎡

总价接受范围：

100万上下

去化：

在售200套，已售过半（洋房下层、别墅边套几乎售尽）

面积段：

电梯洋房200㎡左右；别墅300㎡左右；多层（带电梯）120~150㎡未售

户型特点：

洋房送100㎡左右庭院；

客源：

40~50岁；市区客户的改善型选择；企事业单位中高层、商人为主；多选择一次性付款。

购房目的：

养老、改善型需求

卖点：

环境好、安静、院子

未来供应：

300~500㎡大面积别墅

福布斯湾

业态：

独栋、双拼、联排、洋房、会所x2（2000㎡）、酒店（招商中）

价格：

独栋10000元/㎡；双拼8500元/㎡；联排6500元/㎡

去化：

2011年6月首开，一期推102套，去化一半（独栋剩余2套）

面积段：

独栋473~525㎡；双拼420~470㎡；联排320㎡、380㎡、400㎡

户型特点：

送花园最小100㎡，最大500㎡

客源：

30~60岁，商人为主（无区域局限，有一定数量外地客户）

购房目的：

50%改善和养老，50%投资

卖点：

环境好、大盘

未来供应：

5期有洋房（所有别墅后）；以300~500㎡以车库为连接的类独栋为主

一品观园（一期）

规模：

600亩，分三期开发

业态：

独栋、双拼、联排、会所（4000㎡）

户数：

一期98户，总计600多户

户型特点：

别墅地上3层，地下1层，房间较多；带庭院60~70㎡、300~400㎡

价格：

联排最低4700起；别墅类均价7000元/㎡，独栋最高9000元/㎡

去化：

1/3（意向）

面积段：

300~900㎡

客源：

本地客户为主，外地客户较少

交付时间：

预计2015年5月底

清华苑

规模：

一期200套，二期规划三室为主

产品：

洋房

去化：

一期200套，余量20-30套；二期正在认筹

价格：

3150元

主力户型：

90平米两室；40-50平米一室

客群：

学生家长，工业区单身人士，周边县市

配套：

31中，1中

金榜龙城

产品：

联排别墅；5层洋房&7层电梯洋房；12、15层小高（一梯两户一梯二户、三户）

去化：

已开盘300套小高层，洋房基本去华完毕

价格：

均价3700元；1层送庭院4700元；地下室3000

主力户型：

90-100平米三室；部分40平米小户型

客群：

多为周边厂区职工、村民和下属县（郯城、临沭等）进城村民，临工集团等客户量较大

配套：

31中，1中，会所

其他：

地下室1：

1，面积10平米左右有产权，剪力墙结构

迪尚家园

产品：

高层，洋房4+1，6+1

去化：

13年整年销售额1亿

价格：

均价3300元；多层与洋房价差200-300元

主力户型：

110平米三室；80-90平米两室

客群：

周边厂区职工20%;下属县（郯城、临沭等）40%;刚需40%

配套：

31中，1中

其他：

学区房，商住比3：

7

万和城

现状：

未开盘，售楼处即将对外开放

规模：

86万平综合体（商业住宅1:

1）；一期8万平商业

业态：

住宅、商业、酒店公寓11F、

户型：

住宅90~130㎡，酒店公寓35~53㎡

卖点：

位置好

客源：

周边上班族、工人居多

代理公司：

合富辉煌

玫瑰园

物业形态：

电梯洋房－6层，小高层－12层，沿街1－3层为商铺，储藏间－地上1层，4层以上酒店式公寓（部分招商如家宾馆）

项目体量：

约300套，17栋多层，3栋小高层（1梯2户）

结构：

砖混

开盘：

2012年年初

主力户型：

70－80平米两室，90平米三室；小高层100－120平米两室两厅

价格：

商铺8300元/平米（只卖不租）；洋房3300－3900元/平米；小高层3200－4000元/平米，储藏间（单位面积约15平米）2000元/平米

客群：

周边产业人口，当地居民为主；少量周边九县居民

去化：

90%

物业费：

0.7元/平米/月，电梯：

1.0元/平米/月

其他：

阁楼单独销售，面积约60－70平米

莱茵国际

物业形态：

电梯洋房－8层（3#5#8#楼王），－1&－2层为地下室和车库

项目体量：

1期开盘10栋（1梯2户），配套4000平米幼儿园

结构：

框架剪力墙

开盘：

2012年11月

主力户型：

110平米以上三室；88平米两室

其他户型：

113－140平米三室，79平米两室

价格：

商铺7000元/平米；开盘初期3300元/平米，后期3900元/平米；储藏间（单位面积约13－20平米）2500元/平米，一楼3800元/平米以上

客群：

周边产业人口，当地居民为主；少量周边九县居民

去化：

1期基本去化完毕

物业费：

1.2元/平米/月（含电梯）

其他：

1楼赠送20－30平米花园

元丰家园

物业形态：

洋房5+1

项目体量：

洋房15栋，商业约6－8万平米

结构：

砖混

开盘：

住宅2014年3月2日认筹，商业已开始运营

主力户型：

82－125平米二室三室

价格：

未定，1楼4200元/平米左右

客群：

周边产业人口，当地居民为主；少量周边九县居民

其他：

1楼赠送花园，下沉式庭院；顶层赠送阁楼，平台；中间层赠送露台

幸福小镇

物业形态：

洋房5+1

项目体量：

共24栋，840套，二期开盘9栋，约200套。

结构：

砖混

开盘：

2013年10月（11月加推）

主力户型：

88平米两室，90－100平米三室

价格：

4000元/平米；一楼4300元/平米；阁楼3900元/平米；车库2800元/平米;储藏间2600元/平米（单位面积7－14平米）

客群：

周边产业人口，当地居民为主；少量周边九县，市区居民

去化：

95%本去化完毕

其他：

1楼赠送25平米花园，阁楼赠送30平米以上露台；5重坡度绿化；配套电影院，双语幼儿园

盛唐·时代

业态：

高层、公寓、办公、底商

户数：

高层160户（160㎡32套，其余全为140㎡）；公寓105户

户型：

高层140㎡和160㎡两种；公寓（小面积住宅）65~120㎡

户型特点：

毛坯，阳台错落有致

价格：

均价4000元/㎡上下；公寓未售，预计3000~4000元/㎡

去化：

近半

客源：

较为分散，刚需（婚房较多）

交付时间：

2014年9月

供暖：

市政供暖（25元/㎡）

注：

该项目公寓去化难，南北不通透，公摊大，投资收益低

日月城

业态：

别墅、多层

户数：

1、2期别墅多层各300多套，3期共700多套

面积段：

多层80~124㎡；别墅415~700㎡

户型特点：

别墅面积较大；洋房没有院子

价格：

多层均价4000元/㎡上下（总价50万上下）；别墅7000元/㎡上下（总价250万左右，最高400万）

客源：

多层20~30岁，婚房

接受价位：

多层50万以内

配套：

Ladies酒店

交付时间：

最晚至2015年4月

供暖：

市政供暖（25元/㎡）

注：

具置业顾问介绍，周边多层已不批规划

伊丽莎白公元

产品：

高层、联排、洋房/小高层

分期：

一期：

洋房、小高层、联排（联排封盘）

二期：

高层

面积段：

洋房/小高层：

120—150、高层：

92/118、联排：

240—260

开盘：

2011年，300套左右洋房小高基本售罄，目前在售高层

价格：

洋房开盘3800左右，目前4500；多层目前4000左右

客户：

以开发区客户为主，包括周边县市的客户，市区客户不多，主要看中区域环境和项目价格

特征：

项目高层为92平米两房和118平米三房，先比而言，92平米主要优势在于总价空间，但区域市场似乎更认同三房产品

御山河

产品：

电梯洋房（7层），别墅（联排/双拼）

分期：

一期别墅、二期洋房

去化：

一期2012年中旬，98套剩余2套；二期2013年11月，目前去化60%以上

价格：

别墅6000-8000左右，洋房4000左右，洋房首层约6000，年价格涨幅在500左右

赠送：

首层院子在150左右，别墅院子在300-400

客户：

本区域客户，周边县里的客户，市区客户；市区客户看中本项目品质高，环境好，价格相对有优势；小一点的洋房有婚房的刚需客

皇山华府

与皇山花园没有联系

目前尚未开盘，一期以洋房为主，110以上大户型，预计价格4000,180套到访约100组

皇山花园

城投开发建设，高层，开发区管委会内部消化5栋楼（共八栋楼），目前对外价格约3800左右

冠亚星城

80万平方米大盘，100座楼，1万户，周边最大盘，2009年开始销售

产品：

早期有多层和小高层，目前已高层为主

价格：

目前价格在3800—4200之间

客户：

本区域客户为主，开发区产业工人、周边县市客户等

户型：

80—110平米为主，中小户型刚需产品为主

竞争优势：

客户购买本项目主要关注价格优势

劣势：

目前没有市政供暖，自己烧锅炉

紫荆城

规模：

共25栋，17栋电梯洋房（6+1），8栋联排别墅

去化：

一期400套去化完毕，余10余别墅

价格：

洋房6000元，一层送花园、半地下室7500-8000元，顶层6200元；别墅280万元起；储藏间2000元；车位10.5万

主力户型：

90平米左右两室

客群:

河东区生意人70%；公务员，企业管理者，银行家等30%

物业费:

1.3元含电梯

其他：

半地下车位，1：

1.2

三江领秀

规模：

2250户

产品：

32层高层2栋，17层高层1栋，8层电梯洋房1栋

去化：

一期多层去化完毕，在售二期高层、电梯洋房（蓄客20天，推广25天；2013年11月16日开盘高层240套，剩余30-40套）

价格：

高层均价4600；电梯洋房均价5500

主力户型：

130平米三室

配套：

二滩城市公园，2万平米商街，幼儿园，五星就酒店，办公楼

其他：

错层设计，送露台（6米层高）

怡海国际

规模：

一期5栋，600套

产品：

高层，两梯三/四户

去化：

一期去化完毕，用时半年；二期正在认筹

主力户型：

100平米左右三室

其他：

阳台半送，负一层车位，地段好，三期规划酒店公寓

御河湾

物业形态：

洋房，高层，小高层，连拍别墅

项目体量：

10万平米商业，50万平米住宅；32#小高层1梯2户，37#小高层1梯4户

结构：

框架剪力墙

主力户型：

90平米两室半

其他户型：

97－118－130平米，两室/三室

价格：

多层3800元/平米；洋房4000元/平米；一楼4400元/平米；车库2700元/平米;储藏间2200元/平米

客群：

周边产业人口，当地居民为主；市区居民20%；少量周边九县居民

去化：

多层13年去化90%，约300套，价值1.5亿，剩余少量大面积户型

其他：

洋房1楼送庭院，配套游泳池，超市，娱乐室

荣盛系列

规模：

共1000余亩

产品：

多层，洋房，高层，别墅

去化：

沂河郡府一二期2000套，去化完毕；塞纳容府1070套，余30套；沂河观邸在售；沂河馨苑在售

价格：

沂河观邸4200-4900元，一楼送花园5000元以上；塞纳荣府别墅230万起；储藏间1000元；车位8万左右

主力户型：

90-100以上三室

客群:

周边县市40%，五金市场等生意人50%，小部分兰山区等投资客；返乡客户，毕业生，婚房客户有一定占比

配套:

小初高学校，60万平米商业中心，荣盛五星酒店

其他：

电梯洋房送露台、阳台；卖点配套齐全，学区房。

罗庄区

青啤

业态：

多层、高层、洋房、别墅

面积段：

别墅310~480㎡；洋房129~220㎡；

户型特点：

洋房大户复式，送-1F车库，-2F储藏室，送花园

价格：

洋房4800~5300元/㎡左右，年前开盘3980元/㎡

客源：

市区、郯城、罗庄

配套：

幼儿园x3、小学x1

供暖：

市政供暖（25元/㎡）

白鹭金岸

业态：

高层（未开）、洋房（在售）、联排（封盘）

户数：

洋房404套

面积段：

洋房87~144㎡、联排300~700㎡

户型特点：

洋房一梯两户，一楼跃层，均带15㎡左右半地下储藏室

价格：

别墅9000~10000元/㎡，洋房4700元/㎡

去化：

洋房80%

客源：

市区+罗庄占70%

配套：

大型会所

交付时间：

洋房2015年5月

光耀·子贡

业态：

高层x2、别墅

户型：

90㎡、100㎡两室，128㎡三室；别墅200~300㎡

户型特点：

两梯四户，两室n+1可变户型

价格：

5100~5600元/㎡

去化：

90㎡还剩2套，128㎡剩1套

客源：

有一定批量投资客

配套：

妇幼保健医院

中央华府

业态：

户数：

高层160户（160㎡32套，其余全为140㎡）；公寓105户

户型：

高层140㎡和160㎡两种；公寓（小面积住宅）65~120㎡

户型特点：

毛坯，阳台错落有致

价格：

均价4000元/㎡上下；公寓未售，预计3000~4000元/㎡

去化：

近半

客源：

较为分散，刚需（婚房较多）

交付时间：

2014年9月

供暖：

市政供暖（25元/㎡）

注：

该项目公寓去化难，南北不通透，公摊大，投资收益低