银行抵押物评估管理办法(试行)模版Word格式文档下载.docx
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第四条本办法适用于总行辖下各一级支行（含总行营业部,
下同）。
第二章组织架构及职责分工
第五条总行风险管理部门。
总行风险管理部门为抵押物评估工作的日常管理部门，主要职责包括:
（一）拟定抵押物评估制度，并依据有关＊场变化,定时公布
并及时调整抵押物评估指导价格。
（二）负责对外部评估机构的准入、退出审核及日常管理工作,主要包括对一级支行报送的候选评估机构进行审核、定时开展评估机构年审、对不符合条件的评估机构要求退出，并报总行信贷主管行长进行审批。
（三）负责统筹支行抵押物评估小组的管理工作。
第六条支行抵押物评估小组（下称“支行评估小组”）
（一）人员组建
由一级支行信贷管理部门、公司业务部门以及零售业务部门等部门人员组建，人数设置为5人。
（二）支行评估小组建员的任职条件
1、具备从事信贷或营销推广岗位2年（含）以上工作经
历;
2、掌握抵押物评估的基本方法;
3、具备较全面的信贷、经济、财务、法律等专业知识和
业务经验,且熟悉本地经济及房地产*场;
4、对主流抵押物的＊场价格及变更情形有较全面的了
解；
5、有强烈的工作责任心和良好的职业道德。
（三）一级支行筛选满足任职条件的人员组建支行评估小组,
最终成员名单报总行风险管理部门备案。
因实际情形对支行评估小组建员进行调整的，需将有关的调整报总行风险管理部门备
案。
对不符合任职条件的在任或拟任评估小组建员，总行风险管理部门有权要求一级支行进行更换。
（四）支行评估小组的主要职责
1、负责对本支行授信涉及的抵押物进行评估并签署认定建议或意见,认定抵押物的最终评估价值。
2、监督、评估外部评估机构的工作质量及工作效率,对异常情形及时报告总行风险管理部门；
协助配合总行风险管理部门开展外部评估机构的年审工作;
向总行风险管理部门推荐符合条件的外部评估机构。
3、对辖区内抵押物*场价格变化和环境变化进行动态跟踪，发现抵押物*场实际成交价格与认定指导价格出现较大差距的，及时搜集有关资料文件资料和数据以内部资料文件的形式上报总行风险管理部门。
4、关注我行抵押物的价值变化。
如发现价值发生较大变化，可能影响我行债权实现的抵押物,应及时调整抵押物评估价值，并通知贷款管理人参照贷后管理及风险应急处置等有关制度要求采取风险化解措施。
（五）支行评估小组建员在对抵押物评估时应分别独立地出具个人评估建议或意见，并就个人建议或意见签名确认。
对存在不同认定建议或意见的抵押物，应依据有关“就低不就高”的审慎原则认定其最终评估价值。
第三章外部评估机构管理
第七条外部评估机构与我行开展合作，应满足以下的准入条件:
（一）经工商行政管理部门批准依法登记注册设立,已办理营业执照、税务登记并经过年检合格的独立法人企业。
（二）具备关于主管部门审批认定的以下一种或多种评估资质,包括房地产估价资质（三级以上（含））、土地估价资质（C级以上（含））、资产评估资质（不限）、价格评估资质（乙级以上（含））,且在资质有效期内必须符合关于主管部门的审批认定要求。
（三）具备一定业务规模。
原则上年主营业务收入应不少于
30０万元（对于特殊业务种类或特殊区域环境可适当放宽）。
（四）符合国家及＊**＊关于管理机关、行业协会对评估机构专业人员人数、执业资格/资质及技术职称等限定要求。
（五）无不良信用记录且具备良好的业内口碑。
（六）原则上住所地应在我行分支机构所在地级*,且在我行分支机构所在地设有常规办事处或工作点，并配有专人跟进业务的开展。
（七）注册资金不低于５0万。
第八条 外部评估机构的准入程序
（一）向支行申请准入的评估机构
对于向支行申请准入的评估机构,经办支行信贷管理部门需依据有关准入条件对拟开展合作的评估机构进行初审，再将初审
合格的评估机构名单及有关资料文件资料上送总行风险管理部门审核；
总行风险管理部门依据有关经办支行推荐名单和有关资料文件资料对评估机构资质进行审核后，将合格者及其与我行的业务合作范围报总行信贷主管行长最终审批确定。
（二）向总行申请准入的评估机构
对于向总行申请准入的评估机构,直接由总行风险管理部门依据有关有关资料文件资料对评估机构资质进行审核后，将合格者及其与我行的业务合作范围报总行信贷主管行长最终审批确定。
第九条 我行与外部评估机构的合作方式
总行统一与审批确定后的评估机构签订《评估业务合作协议》（附件1）,建立合作关系,即为我行的合作评估机构；
对部分特殊情形需特别予以补充商定的,可另外签订补充协议。
合作协议有效期为一年，期满后，总行与年审通过的评估机构重新签订合作协议；
对于年审不通过的评估机构，自合作协议期满之日起各方终止业务合作关系。
第十条 合作评估机构的职责
（一）合作评估机构受借款申请人的委托,对借款申请人在贷款业务中涉及的抵押物进行评估，向其提供及时、优质、优惠的评估服务,且其出具的评估报告必须完整、客观、公正、科学、合理。
（二）合作评估机构应在借款申请人提出评估要求并在抵押
物有关资料文件资料信息齐备后3个工作日内提交评估报告,对于较复杂的评估项目,可酌情延长评估时间,但最长不得超过５个工作日。
（三）合作评估机构在履行借款申请人委托的评估工作后，仍应继续对评估标的物进行定时跟踪,若发现评估物*场价值发生异常变更时,必须及时通知我行，以便有效防范信贷风险。
（四）合作期间，若我行需要了解合作评估机构的经营运作、业务开展及资质资格/资质等方面的最新情形，合作评估机构须及时向我行提交有关的资信材料。
若合作评估机构资质资格/资质、高管人员、公司章程、业务范围等重要事项需变更的,须于变更前７个工作日内通知我行，并在变更后7个工作日内将有关行政部门出具的变更证明送达给我行。
（五）合作评估机构须在每年一月和七月向我行书面提供合作区域范围内,最近半年期间包括（但不限于）各大型楼盘、别墅、厂房与土地等的评估或交易平均价格,以及钢结构、混凝土、星棚及其他地上建筑类型的建筑成本。
第十一条合作评估机构的年审
总行风险管理部门于每年1**月开展对合作评估机构的年审工作，各一级支行信贷管理部门需于每年1**月底前总结与合作评估机构的合作情形，从合作的业务量、工作效率、评估质量、服务态度、工作协助配合的紧密度等方面对合作评估机构作出客观评估,同时形成书面报告并连同其他年审资料文件资料上送总
行风险管理部门汇总审核,总行风险管理部门审核通过的提交总行信贷主管行长审批（评估机构评估所需业务资料文件资料清单详见附件3）。
第十二条合作评估机构的暂停及退出
合作评估机构如出现以下任一情形的，我行有权解除与其之间的合作关系,且一年内不再受理其提出的准入申请。
对已发生的评估业务则依照原合作协议继续执行,直至贷款本息结清。
对我行造成损失的，依法追究其法律责任：
（一）未能协助配合我行开展工作；
（二）未能满足我行对于评估操作的有关要求及标准；
（三）评估价值严重虚高（评估机构评估价与合理的*场价格相差20%以上）个案达到3宗以上;
（四）抵押登记部门对评估机构提供的抵押物评估价值提出质疑，个案达到３宗以上；
（五）出具备虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报
告；
（六）以给予手续费返还或具备类似性质的不合理或非法费
用等手段开拓我行抵押物评估业务的；
（七）与借款申请人串通恶意高估或低估标的物价值;
（八）损害我行或借款申请人权益的其他行为。
第四章评估方法
第十三条房地产类抵押物的评估
（一）本地房地产类抵押物
对于本地（经办支行所在＊级*范围内的地区）的房地产，依照以下方法进行评估:
1、参照交易价格。
支行评估小组对以下抵押物可直接参照抵押物交易价格确定其价值：
（1）能提供近2年内签订的真实买卖协议的一手房地产
（一手房地产是指直接向房产商或政府土地出让部门购买的房地产）,包括普通商品房、别墅、商铺、写字楼、车位、厂房及土地等;
（2）能提供近2年内签订的真实买卖协议和支付契税凭证
（两者均需）的二手房地产（二手房地产是指除一手房地产以外的其他房地产）。
2、参照内部指导价格
总行风险管理部门须至少每年一次对**区内的房地产抵押物（包括工业建筑、工业用地、商品房、别墅及写字楼）拟定统一的指导价格,抵押物评估指导价格的认定需经总行风险管理部门集体审议决定。
支行评估小组在指导价格及其允许的浮动范围内,结合详细情形作出价值认定。
确需超越指导价格及其上浮幅度的,由支行评估小组对抵押物作出价值认定后，其对应授信业务依
照最新关于抵押物超指导价格的授信业务审批流程呈审。
3、参照外部公布／评估价格
对于我行没有出具评估指导价，且不符合本办法第十三条第
（一）款第1点所列规定的房地产，由支行评估小组依照以下任何一种方法进行认定:
（1）依据有关本地国土部门最新公布的基准地价（如**区国土城建和水利局最新公布的国有建设用地使用权基准地价）,结合实际情形合理评估认定其地价,认定单价不得高出本地国土部门最新公布的国有建设用地使用权基准地价的50%（行政区域内如有集体流转地的，按不高于对应国有建设用地基准地价进行认定）；
上盖物业则按建筑造价并合理摊分折旧后自行认定;
（2）支行评估小组在参考专业外部评估机构的评估建议或意见后,在不高于合作评估机构评估价值的基础上对抵押物价值作出最终认定。
（二）异地房地产类抵押物
对于异地（经办支行所在*级*以外的地区）的房地产,如符合本办法第十三条第
（一）款第1点所列规定的，支行评估小组可直接参照抵押物交易价格确定其价值；
如不符合本办法第十三条第
（一）款第１点所列规定的，支行评估小组须在参考评估机构的评估建议或意见后,依据有关抵押物自身的详细情形,并结合本地经济发展水平、同类同等抵押物的成交价格等外在因素,在不高于合作评估机构评估价值的基础上作出准确合理的价值认定。
第十四条对于汽车、机器等动产抵押物的评估,由支行评估小组综合购置成本、折旧情形及*场变化情形等因素确定抵押评估价值。
第十五条对于土地承包经营权等抵押物的评估，由支行评估小组在参考承包协议/协议商定的承包费用的基础上（如无有关协议则参考评估机构的评估建议或意见）,综合土地经营类型、坐落位置、四至界址、面积、地上作物类型、蓄积量等因素确认抵押评估价值。
第十六条 对于其他类型抵押物,支行评估小组须在参考评估机构出具的评估报告后,依据有关抵押物自身的详细情形,并结合本地经济发展水平、同类同等抵押物的成交价格等外在因素，在不高于合作评估机构评估价值的基础上作出准确合理的价值认定。
第十七条外部评估的强制引入规定
合作评估机构应依据其专业的评估方法,独立、自主、公平、客观的对抵押物进行评估,不受我行内部评估方法和流程的约束。
待评估抵押物存在以下情形之一的,必须引入外部评估机构。
支行评估小组须充份参考合作评估机构的评估建议或意见，在不高于合作评估机构评估价值的基础上对抵押物价值作出最终认定:
（一）总行风险管理部门没有制订统一指导价格且最近两年无可供参考的同类型＊场成交实例的抵押物；
（二）不符合本办法第十三条第
（一）款第1点所列规定的异地房地产类抵押物;
（三）具备特殊用途或特定使用条件的抵押物，如特殊行业的机器设备等；
（四）符合本办法第十五条、十六条规定的其他情形复杂、评估所需信息不对称的抵押物。
第五章评估流程及操作
第十八条参照交易价格的评估流程及操作
符合本办法第十三条第
（一）款第１点的规定可参照交易价格进行抵押物价值认定的，按以下流程执行:
（一）对于一手房地产,借款申请人提供近2年内真实的买卖协议,贷款调查人依据有关交易价格，综协议类同质楼盘的近期成交价后对抵押物进行价值认定。
在认定价格不高于交易价格的前提下，贷款调查人的认定价值作为贷款呈批报告的最终抵押物价值,支行评估小组可不参加抵押物价值认定及填写《抵押物价值认定表》（附件2）。
（二）对于二手房地产,借款申请人提供近2年内真实的买卖协议、支付契税的凭证，支行评估小组依据有关交易价格，综合其他情形后直接在不超过交易价格的基础上作认定，并由２名以上（含）评估小组建员将认定建议或意见直接填写于《抵押物价值认定表》中,对于认定价值超过５00万元的单个抵押物,参加认
定的小组建员人数不少于3人,无需就评估方法和认定依据作出描述。
第十九条其他评估方法的评估流程及操作
（一）支行评估小组的评估过程须至少２名评估小组建员参加;
对于认定价值超过500万元的单个抵押物,或认定价格超越指
导价格的抵押物,参加认定的小组建员人数不少于3人。
（二）支行评估小组应依据有关合作评估机构的估价（如有）,综合其他情形后将认定建议或意见填写于《抵押物价值认定表》中，除依据有关表格要求准确填写抵押物基本情形外,还应对评估方法和认定依据作出简要描述。
（三）引入合作评估机构作专业估价的，聘请评估机构的有关费用由借款申请人支付，一级支行同时提供不少于两家合作评估机构供借款人自行选择,严禁向借款人指定外部评估的评估机构。
第二十条评估价值的调整
贷款存续期内,如遇抵押物价值出现下降（下降幅度对比认定时超过 10％）的,需由支行评估小组重新进行评估认定,并视同风险预警信号由贷款管理人参照风险预案有关制度采取风险防范措施。
第六章监督管理
第二十一条 总行风险管理部门负责对各一级支行抵押物
评估工作的执行情形进行监督、检查，保证其按规定执行。
对检查中发现的问题要求有关部门、人员限期更正纠正。
第二十二条 一级支行承担抵押物评估失准的风险责任,
同时负责拟定关于预防措施防范风险的发生。
第二十三条 贷款管理人对所收集的抵押物信息及资料文件资料真实性负责。
第二十四条 对在评估过程中因越权、违规操作或其他不当行为而给我行造成损失或带来重大风险的一级支行、部门和人员,视情节轻重给予相应的经济或行政处罚。
第七章附则
第二十五条 本办法由*****农村商业银行股份有限公司负责拟定、说明和修改。
第二十六条 以往资料文件的有关规定与本办法有冲突的，以本办法为准。
第二十七条本办法自下发之日起施行，原《*****农村商业银行股份有限公司抵押物评估管理办法（试行）》（xx号）同时废止。
附件:
１、《评估业务合作协议》２、《抵押物价值认定表》
3、《我行合作评估机构评估所需业务资料文件资
料清单》
4、《各类评估资质的执业范围》
附件1
评估业务合作协议
甲 方:
*****农村商业银行股份有限公司
地 址:
*＊＊*佛山***区大良新城区拥翠路2号法定代表人:
乙 方:
XXＸX评估有限公司
ＸX＊ＸX路XX号法定代表人:
XＸX
为建立良好的业务合作关系，规范抵（质）押物估价行为,保证抵（质）押物估价质量,维护抵（质）押当事人的合法权益，防范信贷风险，依据有关关于法律法规的规定,甲乙各方本着自愿、平等的原则，经各方充份协商一致，达成如下协议,并承诺严格遵守本协议中的所有条款，履行各自的义务。
一、乙方自愿为拟与甲方发生信贷业务关系的企事业单位、
其他经济组织、个体工商户或自然人（以下简称借款申请人）提供抵（质）押物价值评估服务；
该抵（质）押物价值评估服务是指乙方以为甲方的抵（质）押贷款额度提供价值参考依据为目的，接受借款申请人的委托对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定
的活动。
二、本协议适用于甲方以下类型的抵（质）押物价值评估活
动：
□房地产评估，乙方资质允许执业范围
为 ;
□
土
地
评
估
乙 方 资 质 允
许
执
业
范
围
为
价
格
；
;
□资产评估,乙方资质允许执业范围为 ；
三、抵（质）押物价值评估的操作程序为:
借款申请人向甲方
提出融资申请,甲方经初步审核后要求该借款申请人向甲方提供抵（质）押物作担保的，在甲方认为有需要对抵（质）押物出具评估报告时,提供包括乙方在内的多家合作评估机构给借款申请人自行选择,若借款申请人选定乙方提供评估服务，则由乙方依照本协议商定的估价规范和标准要求出具抵（质）押物价值的评估报告。
四、甲方选定乙方为抵（质）押物价值评估的合作机构,乙方应严格依照营业执照、业务资质资格/资质证书和认定的业务范围及业务规范为借款申请人提供抵（质）押物价值评估服务。
五、甲方提供包括乙方在内的多家合作评估机构给借款申请人自行选择,乙方不得要求甲方向借款申请人指定由其提供评估
服务。
六、乙方受借款申请人的委托,对借款申请人在贷款业务中涉及的抵（质）押物进行评估，向其提供及时、优质、优惠的评估服务。
乙方保证其出具的评估报告完整、客观、公正、科学、合理。
七、乙方应及时出具评估报告,以满足甲方开展业务的时效要求。
一般情形下，乙方应在借款申请人提出评估要求并在抵（质）押物有关资料文件资料信息齐备后3个工作日内提交评估报告,对于较复杂的评估项目，可酌情延长评估时间，但最长不得超过5个工作日。
八、乙方办理评估的费用由借款申请人支付,乙方应自行督
促借款申请人付款。
九、乙方或乙方估价人员与借款申请人存在直接利害关系的,应当回避并向甲方说明有关情形。
乙方应对甲方或借款申请人提供的资料文件资料予以保密，非经甲方或借款申请人许可,不得向外泄露。
十、乙方提供评估服务时必须严格遵守公正、客观、独立、科学、规范、谨慎的评估原则,应严格执行以下估价规范和标准:
（一）乙方应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与有关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象位置、建筑范围、外立面、室内布局的照片,图片数量应不少于6张;
估书需附有估价对象所在镇区的地图，并标明估价对象所在的大概位置。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。
由于各种原因未能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。
（二）乙方估价人员应当勤勉尽责，应当对借款申请人提供的关于情形和资料文件资料进行核查,了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利或其他影响抵（质）押物价值的权利等情形。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵（质）押权时,法律规定优先于本次抵（质）押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵（质）押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款;
其他影响抵（质）押物价值的权利包括（但不限于）房屋的租赁状况、已出租年限等。
法定优先受偿权利或其他影响抵（质）押物价值的权利等情形的书面查询资料文件资料和调查记录,应当作为估价报告的附件。
（三）在存在不确定因素的情形下,乙方作出估价有关判断时，应当保持必要的谨慎，充份估计抵（质）押物在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估*场价值,不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提
示。
（四）对同类型抵（质）押物必须采用统一的评估标准，运用多种评估方法进行评估以选择合理的评估价格。
在运用＊场比较法估价时，不应选取成交价格明显偏离*场价格的交易实例作为可比实例,并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本
法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、关于费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发履行后的价值，不应低估开发成本、关于费税和利润。
（五）评估报告应当包含估价的依据、原则、方法、有关数据来源与确定、有关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息。
（六）评估报告书应明确该评估目的，评估目的必须列明作为“提供抵（质）押或拍卖参考”的字样。
（七）评估报告书应将房地产抵押物的建筑价值及水电装修价值分开评估。
房地产抵押物总评估价值必须剔除水电装修部分的价值,并在评估书中清楚列明“不含装修价值”的字样。
（八）评估报告书内容必须尽可能详尽反映抵（质）押物的情形及相应的评估价值。
如工业厂房,须明确评估范围（办公楼、生产车间、仓库、宿舍、星棚及其他地上建筑物）、面积、建筑结构、高度、层数、使用年限、成新率及占用形态（指自用、出租、空置）等等,并使用表格的填列方式反映有关情形。
十一、乙方在履行借款申请人委托的评估工作后，仍应继续对评估标的物进行定时跟踪,若发现评估物*场价值发生异常变更时，乙方有义务及时通知甲方，以便有效防范信贷风险。
十二、乙方须向甲方提供贴身优质的服务，包括口头或书面预估、介绍评估标的物的现状，定时传送内部资料文件资料,提
供最新的房地产*场动态及政策、法规等信息。
十三、合作期间，若甲方需要了解乙方经营运作、业务开展及资质资格/资质等方面的最新情形，乙方须及时向甲方提交营业执照、税务登记、验资报告、公司章程、评估资质资格/资质证书、公司情形介绍（包括公司基本情形、内部管理制度、信用档案信息以及业务开展情形等）、法定代表人证明书和身份证复印件等通常的资信材料。
若乙方资质资格／资质、高管人员、公司章程、业务范围等重要事项需变更的，乙方须于变更前７个工作日内通知甲方，并在变更后7个工作日内将有关行政部门出具的变更证明送达给甲方。
十四、乙方有权拒绝借款申请人的委托评
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