湖北十堰武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告Word格式.doc
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它给武当游增添了南水北调水源地和亚洲第一大人工湖两大自然景观卖点，它不仅可以极大地吸引游客，而且伴随着水上游乐项目的开发，可以有效的滞延游客的行程。
5、产业的投资效应，随着众多企业家在特区旅游基础设施上数十亿元的巨额投入，一方面完善了特区的旅游基础设施，提升了服务能力及服务等级。
另一方面武当山的旅游促销，必将由目前政府的单一行为，逐步转化为投资商和政府的共同行为，不仅力度得到了加强，且方式也将变的多元化、具体化。
6、旅游者旅游目的的改变。
纵观国际旅游市场，随着人们生活水平及文化素质的不断提高，人们的旅游行为正从单一的游山玩水式观光，逐步走向注重参与、注重知识积累、注重精神层面的收获。
武当山的武当武术与道教文化正迎合了旅游者的这种需求。
7、旅游者出行目的地的选择，重复性极小，未去过的新景区，新产品是旅游者出行的首选。
而武当山做为知名度高，内涵丰富，特征鲜明而又很少有人来过的著名景区，必将成为下一阶段游客旅游的热点目的地。
六、客源规模预测
㈠、预测条件
1、武当山未来旅游人数的预测，以2007年实际购票进山的人数为基础，该年购票进入景区的人数为52万人。
2、武当山未来旅游人数的增长率，取2001年至2007年的7年间的平均年增长率，年增长率为15%。
3、本项目2008年开工，2010年投入使用后，中、高端游客的比例定位在50%。
㈡、近、中、远期游客量预测结果：
1、近期游客规模：
预测条件，游客基数为68.77万人，平均增长率为15%，中、高端游客量为50%。
武当山2010年—2014年游客数量预测表一
年份
年增长率（%）
游客量（万人次）
中高端游客量（万人次）
2010
15
68.77
34.38
2011
79
39.5
2012
91
45.5
2013
104.65
52.32
2014
120.34
60.17
2、中期游客规模：
预测条件，游客基数为138.39万人，增长率15%，中、高端游客量为50%。
武当山2015年—2019年游客数量预测表二
2015
138.39
69.2
2016
159.14
79.57
2017
183.02
91.51
2018
210.47
105.23
2019
240.05
121.02
3、远期游客规模：
预测条件，游客量基数为240.05万人次，年增长率为7%，中、高端游客量为总人数的50%。
武当山2020年—2024年游客数量预测表三
2020
8
259.25
129.62
2021
279.99
139.99
2022
302.39
151.19
2023
326.58
163.29
2024
352.71
176.35
七、项目背景环境竞争能力分析
武当山是国家级重点风景名胜区，国家首批4A景区，是世界文化遗产和国际旅游品牌。
区域内旅游资源丰富，特色鲜明。
地理区位和交通条件优越。
同其它同类景区相比，不仅具有道教圣地，武当武术的文化资源优势，同时具有天下第一名山，亚州第一大湖的山、水齐备的自然资源优势，旅游目的选择的后发优势、发展前景广阔，具有十分强大的综合竞争能力。
八、项目服务市场定位
本项目组团建设完成后的服务对象，定位于中、高端客户群体。
所以在市场培育过程中，必须统筹兼顾，集中管理。
在经营项目的选择上，宁缺勿滥。
所经营的商品、项目必须同时具备名、优、特的属性，保证市场的高水准、高格调，使其从创办伊始即具备旺盛的生命力。
九、项目市场培育
传统旅游市场的经营受时间、季节的制约程度较深，在一年中不同的时段，经营收益起伏较大，这在一定程度上影响了投资置业者的信心。
为减少这一不利影响，市场的服务对象应定位在中、高端市场。
在市场培育过程中，不仅要开拓中远程市场，同时还要把相当的精力用于开拓周边县市的中、高端客源市场，力争使其成为周边县市中、高端收入人群休闲、聚会的首选之地。
于此同时，尤其注重开发太极爱好者这一庞大的群体市场。
相关资料显示，全球太极爱好者有12亿人众，如果用得力有效的措施，使得每年有万分之一的爱好者组团前来，就可使广场全年接待量基本达到饱和，真正做到淡季不淡，旺季更旺，平稳发展。
十、项目市场盈利能力分析
本项目建成后，不仅其地理位置独特优越，而且在建成使用后的二至三年内，它是特区区域内唯一的一家最大规模、最高档次、最多功能的核心型旅游服务基地。
因其地理位置的独特性，规模、功能上的唯一性，无需担心客源，只需在刺激消费行为上下功夫，即可达到预期收入。
项目拟在2010年5月1日前建成使用，根据预测，届时的年游客总量不少于70万人次。
假定70万在本市场经过、逗留的游客中，有70%的游客产生消费行为，在吃、购、娱三个环节中，人均消费按250元计算，则该部分游客的年消费总额为（49万×
250元）12250万元。
广场中，四星级的养生度假酒店的日接待能力为380人，入住者均为中、高端游客，在吃、购、住、娱四个环节中按人均消费400元计算、入住率按80%计算、则该部分游客的年消费总额[（380人×
400元×
365天）×
80%]为4438万元，两项合计约为16688万元。
通过分析可以看出，按最保守的估算，三丰广场建成后，只要使得在此逗留及住宿的游客产生预期的消费行为，市场的年营业收入就可达到16688万元；
考虑到景区旅游服务行业的整体盈利水准较高，如均按45%的毛利率考虑计算,三丰广场的年整体毛利润将达到7509万元。
如以20%的净利润考虑计算，三丰广场年经营利润总额约为3337万元。
十一、项目建设规划方案
㈠、项目选址
本项目建设用地位于武当山经济特区东天门段，武银高速公路武当山出入口正南约百米处的219国道南侧，武当景区山门西侧，东西向长度约130米，南北向长度约100米。
该地段是进出武当景区的必经之地。
㈡、用地面积
项目用地面积为13995㎡，襄渝铁路从其中穿越。
建设时，将以桥涵封闭铁路。
项目以铁路中心线南延9米为界，划分成两个区域。
界南：
商贸区，用地面积约8000㎡
界北：
广场区，用地面积约6000㎡
㈢、建设方案
本项目的建设，利用地势的高差，共分为三个台阶；
其中：
A区、广场地面标高为212M，同该区出入口公路持平，其上二至五层，其下二层。
B区、广场地面标高为216.5M，同该区出入口公路持平，其上二至五层，其下三层。
C区、广场地面标高为221M，同该区景区山门出入口公路持平。
其上二至三层，其下四层。
㈣、建筑面积
组团总建筑面积为40356㎡，
一层独立式商业铺面8623㎡
二层独立式商业铺面1768㎡
三层商业用房280㎡
一层美食广场及铺面3151㎡
一层购物广场及铺面3149㎡
负一层多功能演艺厅1200㎡
负一层休闲娱乐中心2814㎡
负一负二层室内地下停车场8940㎡
地面一至五层养生度假酒店9583㎡
负一层广场综合服务区848㎡
十二、区域功能定位
该项目从区域上划分，分为两个区域：
1、广场休闲区，占地面积约6000㎡
功能：
游客集散、形象宣传、临时停车
设置：
广场主景观为张三丰铜像，回廊设有石桌、石椅、可移动盆栽、景观小品、养生功及武术表演，借以营造气氛，聚集人气。
该区设有80个临时泊车车位。
2、商贸区，占地面积约8000㎡，建筑面积40356㎡，从使用功能上，它划分为如下七个区域：
①养生度假酒店，面积9583㎡
广场地面一至五层，含会议室等公用设施。
住宿、会议，为游客及商务人士提供一个快捷、卫生、舒适的住宿环境。
酒店标准：
四星级
运营模式：
持有自营
②商业铺面，面积10671㎡
广场一至二层，其中一层商业铺面8623㎡，二、三层商业铺面2048㎡
中、高档旅游产品购物街
分业态销售、招商辅助销售
③美食广场
A区地面一层，面积3151㎡
为游客提供地方特色名优餐饮。
先行招商、统一经营、租售并行、产权式销售。
④购物广场
A区地面一层，面积3149㎡
高档旅游纪念品专营区
⑤休闲娱乐广场
A区负一层，面积2814㎡
洗浴中心、恒温游泳馆、室内网球等酒店配套服务设施。
⑥多功能演艺厅
A区负一层，面积1200㎡
民族、民俗、武当武术、名人绝技表演
⑦室内地下停车场，面积8940㎡
停车服务、代客泊车、代客洗车
⑧广场综合服务区
A区负一层，面积848㎡
机房、厨房、职工宿舍
十三、建筑结构及建筑风格
该组团的建筑结构为全框架、全现浇，建筑风格为仿明清式仿古建筑。
在建筑表现形式上，力求古朴典雅；
在装饰上，要做到内外一致。
要注重回廊景观小品，喷泉等附属工程的建造设置。
不仅要追求恢宏大气，而且要注重细节完美，整体和谐，使组团项目自身就能成为一道靓丽的风景线。
十四、建设进度安排
本项目定于2008年10月20日开工2010年4月20日完工，计划工期18个月。
十五、投资估算：
经估算，本项目的投资总额约为11401万元。
1.土地补偿及出让费用21亩×
40万840万元
2.居民拆迁安置费用12户×
30万360万元
3.设计费用160万元
4.报建费用40356㎡×
50元202万元
5.场平费用120万元
6.铁路涵洞施工费用125m×
12万1500万元
7.土建施工费用40356㎡×
1200元4842万元
8.暖通消防施工费40356㎡×
300元1210万元
9.广场景观及地面建设费用7000㎡×
400元280万元
10.建设期间管理费用（5～9）×
4.5%358万元
11．不可预见费（1～10）×
5%493万元
12.财务成本（平均一年）（1～11）×
10%1036万元
合计：
11401万元
十六、资金筹措
经估算，项目建设资金的总投资约为11401万元，资金来源为：
1、公司自有货币资金为3200万元，公司自有其它固定资产抵押融资1500万元，两项合计4700万元，自有资本金占投资总额的40%。
2、项目总投资达到40%时，以项目做抵押，向银行贷款6800万元，约占项目投资总额的60%
十七、效益分析
项目建设完工后，企业获取商业回报的方式有三种：
㈠、将产权一次性卖断
1、本项目的工程概算中，已计入了地源式热泵、暖通、消防设施的工程成本，故所有出售的房产，均含中央空调、热水、消防设施。
2、在计入上述设施后，商业铺面的售价按武当金街2006年开盘价的70%考虑。
产权式酒店按武汉、长沙等中原地区省会城市2008年售价的60%考虑，本物业的售价及销售收入如下表：
三丰广场物业销售价格及销售收入汇总表四
区域
楼层
物业名称
面积
（㎡）
每平米售价（元）
总额
（万元）
A区
负二
地下停车场
8940
1500
1341
负一
演艺广场
1200
3000
360
职工宿舍
848
254
休闲广场
2814
844
正一
商业门面
601
10000
美食广场
3151
5000
1575
购物广场
3149
B区
商铺
5021
一至五
度假酒店
9583
3500
3354
正二三
商业用房
582
4500
261
C区
3001
12000
3601
正二
1466
660
合计
19447
3、税后利润：
销售收入19447-税费（19447×
11%）-投资114015906万
㈡、统一招商，集中管理，返点提成，择机出售。
从武当山旅游产业的发展前景考虑，尤其是本项目所处区位的独特性，本项目所属物业，伴随着特区旅游业的快速发展，一定有着巨大的升值空间。
为求利润最大化，可先盘活市场，待物业升值到一定空间后，再择机出售。
具体的操作方式为：
1、委托相关的专业机构，对广场的业态进行科学划分，合理规划，作出科学的招商方案。
2、根据招商方案统一招商。
由市场方和有意愿的商家进行双向选择，对符合招商条件的入驻经营者，根据区域的不同，每平方米收取2000～3000元的设施及信誉保证金后，即可进驻经营。
3、在经营期间，由市场方统一办理工商税务事宜。
集中管理、统一收银。
市场方按经营收入的25%提取房租、水电、人员、税费等综合费用，入市经营者不再支付除自身经营所需以外的任何开支。
4、采用此种方式的好处在于：
对商户而言，在经营投资风险上，几乎是零风险投入，无经营业绩，则无经营费用，在经营利润上，利润率较高。
如按45%的经营毛利率计算，其利润率可达20%；
在市场准入上，门槛较低。
如以30平方米的商业面积为经营单位，含押金在内，其一次性经营投入不会高于10万元。
对公司而言，通过收取经营押金的方式，可一次性收回6000万至7000万元左右的前期投入资金，缓解公司在项目资金成本上的压力。
5、如果按项目建成投入使用后的2010年的游客总量为70万人，市场各功能区域的营业收入预测如下：
三丰广场各功能区域年度营业收入预测表五
消费场所
营业面
积（㎡）
日接待
能力
日接待量
人均消
费（元）
年营业
额（万元）
平米产
出（元）
2500人
1200人
40
1752
5560
380人
300人
150
1642
1713
购物商业区
13820
3000人
1350人
250
12320
8914
演艺厅
400人
200人
60
438
3650
140人
80
409
1453
300辆
180辆
20
131
146
16692
按上表计算，三丰广场各功能区域年度营业收入总额为16692万；
如按25%提取各项综合费用，所提费用额约为4173万元。
在上述费用中：
1、水、电、人员等营业成本费用，按营业收入总额的8%计算为1335万元。
2、开发投入尚未回收的资金约6000万元，资金成本按10%的年息计算约为600万元。
3、达到能进行经营活动的室内二次装修及配置相关设施费用约需重新投入2000万元，该笔投入按5年摊销，年平均摊销额约为400万元。
4、房屋固定资产折旧，折旧期按25年计算，固定资产总额按投资总额计算，年折旧提成费用约为460万元。
5、营业税按5%计算，约543万元。
减除上述各项支出后，本项目的年综合收益约为643万元。
㈢、采用完全租赁的方式
本项目完工后，除停车场外，实际商业使用面积约有30000㎡。
如采用按租赁面积收取一定数额的押金后，按月收取租金的方式经营，其相关情况如下：
三丰广场各功能区域租赁收入预测表表六
面积㎡
月租金
（元/㎡）
年租金总
押金标准
押金总额
一楼街铺
8623
70
724
2500
2155
二三楼商铺
2048
35
86
246
50
189
472
3157
综合演艺广场
30
43
180
402
800
766
101
422
合计
40356
1734
4713
按此操作：
1、房屋押金连同预收的半年房租，可收回约5500万元的前期建设投入。
2、将停车场、中央空调、物业管理的收益一并考虑，整个市场物业租赁及物业管理收入约为1900万元。
3、扣减6000万元未收回的资金成本600万元、固定资产折旧460万元、税收270万元、管理费用200万元，约有370万元盈余。
㈣、收益方式的比较
1、采用一次性卖断的方式。
简单明了，可以在短期内收回全部投资并获利，但将物业巨大的升值空间让与了他人。
2、采用集中经营、返点提成的方式。
在市场的培育、发展过程中，必须要有一支过硬的管理团队，否则，极易将市场做垮，具有一定的经营风险，但获利最丰。
3、采用收取押金、租赁经营的方式。
在未来的两三年内，不仅效益较低，且易使市场陷入无序状态，影响市场的健康发展。
比较之下，采用集中经营、返点提成的方式最为有利。
原因是在物业待售期内企业有较高收益，同时又为物业留下了等待升值的时间及营造升值氛围的空间，当为首选。
十八、项目风险分析
该组团项目建设完成后，商用面积近30000㎡。
如果全部卖断产权，在保证了开发商预期利润的前提下，置业者的物业购买费用约达2亿元。
加上经营所必须的约0.5亿元的后期投入，项目运营总资本额约2.5亿元。
如按10%的净回报计算，每年投资置业者的净收入要达到2500万元。
要完成这一指标，市场要满足如下两个条件：
1、年综合经营收入要达到1.2亿元。
2、经营环节的毛利率要达到45%。
从数据上看，满足可以完成预期回报的条件存在一定的组织难度。
如操做不当，有可能造成有场无市或有市不继的局面，存在着一定的经营风险。
十九、风险规避
为了有效的避免出现项目建成后的有场无市或有市不继，凋零败落,在项目启动时，就应组织专班，精心规划、科学组织，采用各种措施，开拓市场、培育市场，从而切实有效的盘活市场，具体措施是：
1、建立严格的质量保障及信誉保障体系。
严控产品价格定价关，明码标价，言无二价。
营造一个买得放心、用得放心、童叟无欺的购物消费场所。
从制度上，彻底消除游客普遍存在的“景区购物被人宰”的心理担忧，扩大营业额。
2、所有商品必须同时兼备名、优、特的三重属性。
经营过程中，掌握第一货源，减少流通环节，一则降低经营成本，二则确保商品货真
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