许昌市场研究报告定稿.docx

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许昌市场研究报告定稿

许昌市场研究报告（定稿）

许昌市场研究报告（定稿）许昌许继大道项目市场研究报告1宏观市场环境分析1.1政策环境描述1.1.1政策导向2007年中国房地产市场宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。

Ø2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，它的主旨恰恰不在房价，而在保障。

Ø《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等细化执行文件出台政策解读：

近两年国家政策的导向住房保障方面，解决关系民生的重大问题。

抑制房价上涨的速度，让老百姓住得起房子是重点。

而经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。

Ø《中华人民共和国物权法》经人大审议通过《物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。

一些法律专家评价说，中国制定物权法，一个主要目的就是“构建完善的私有财产保护法律制度，依法保护私有财产，最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”。

“私产入宪”被认为是物权法制定过程中最重要事件。

Ø《许昌市经济适用住房建设管理意见的通知》出台明确了经济适用住房的准入条件、建设标准、优惠政策、销售定价、审核程序、上市交易管理等方面的内容,为经济适用住房的建设管理提供了政策依据。

Ø2008年1月，《许昌市加强住房保障建设解决市区低收入家庭住房困难发展规划》出台以市区低收入住房困难家庭为保障对象,力争2008年至2010年,许昌市区建设经济适用房35万平方米,建设廉租住房1.85万平方米,实现市区低收入家庭人均住房面积达到城市平均住房面积的60%以上。

廉租住房保障资金要纳入年度财政预算安排,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设,土地出让净收益的10%用于廉租住房建设,廉租住房租金收入专项用于廉租住房的维护和管理。

1.1.2土地政策Ø《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定了本规定。

Ø《国土资源部表示要采取四项措施防止部分开发商囤地》这项措施将从以下三方面影响未来土地市场供应：

一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是在开发项目严格控制三年开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。

Ø《土地储备管理办法》土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国土地市场发展影响深远。

制定《土地储备管理办法》，对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。

Ø土地管理将实行问责制，违法面积超15％将被问责未来土地管理工作将重点探索建立共同责任机制、激励约束机制、土地管理控制、参与宏观调控机制和土地管理长效机制。

甘藏春还透露，土地管理还将实行问责制，凡辖区内土地违法面积超过增量土地面积15％的政府，将面临被问责。

Ø国土资源部：

坚决停止供应别墅类房地产开发用地国土资源部高级官员28日在北京强调，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

Ø对经营性土地出让进行专项检查清理国土资源部今年将继续从严控制新增建设用地规模。

按照管住总量、严控增量、盘活存量、节约集约的原则，落实土地宏观调控各项政策措施。

健全完善征地管理政策措施。

今年国土资源部还将出台实施建设用地监督管理办法，确保征地程序的严格履行、征地补偿安置措施的落实。

全国招拍挂出让土地面积和价款，从2006年的7.11万公顷、5796亿元，提高到2007年的11.53万公顷、9551亿元，有力地促进了资源的市场配置。

Ø国土部拟推出土地调控指标体系为加强宏观调控，国土资源部将通过多项政策，拟推出土地调控指标体系。

如城市地价指数、土地金融等相关政策。

1.1.3金融政策Ø央行、银监会发布《关于加强商业房地产信贷管理的补充通知》，明确规定第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍.《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

政策解读：

提高首付比例，对抑制投资性的购房需求是有好处的。

首付比例提高以后，投资就不那么容易了。

客观上，无论是对投资性需求还是消费性需求，都会有所抑制，使房价上涨的势头有所减缓，进而平稳房价。

Ø连续加息，提高存款准备金率为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，6月25日又将存款准备金率从17%上调至17.5%政策解读：

加息最直接的影响是增加房地产企业的财务费用。

此外，销售环节受加息影响，商品房销售量可能下降，这还会影响到现金回笼和资金周转效率。

中国房地产企业尤其是小型房地产企业由于资金来源相对较少，在国内信托等其它融资渠道尚不完善的情况下，目前国内房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高，据统计，房地产业的资金来源中银行贷款一般占到60%左右，因此贷款规模的下降将对融资渠道及项目单一的中小企业将产生一定负面影响。

1.1.4税收Ø国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整Ø国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。

显然，该政策的锋头直指开发商的囤地现象。

1.1.5行业管理Ø建设部等8个部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》此通知有利于强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

Ø关于规范房屋登记费收费标准等有关问题的通知为规范房屋登记收费行为，保护权利人合法权益，依据《物权法》等相关规定，国家发展改革委网站今天（4月29日）刊发了关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知。

Ø2007年9月《许昌市住宅小区物业管理办法》出台《物业管理办法》明确规定了业主、业主大会和业主委员会的权利、义务及履行职责，并对物业服务的具体内部进行明确的界定，业主与物业服务企业的关系进行系统的说明，从法律上规定了业主和物业服务企业的相关权利及承担的责任。

1.1.6结论1.近两年国家的房地产宏观调控政策中心和资源都放在了住房的公共保障上，三房对接等政策都是解决民生的住房问题，并通过土地、金融、税收及行业法规等政策措施，抑制房价上涨的幅度，优化房地产供应结构，使老百姓买得起房子。

2.打击屯地、规范土地管理、建立土地储备制度有力的促进了土地资源的市场配置，同时对以屯地为主的开发商的开发战略提出严峻的考验。

3.从紧的货币政策对开发商的资质提出了更高的要求；首付比例的提高抑制了投资需求，客观上减缓了房价上涨的势头，有利于平稳房价。

4.税收及行业规范将更有利于房地产行业的健康、稳定、透明的发展。

1.2宏观经济环境1.2.1城市概况许昌市位于河南省中部，东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会郑州仅80公里。

许昌市辖3县（许昌县、鄢陵县、襄城县）2市（禹州市、长葛市）1区（魏都区），总面积4996平方公里，总人口454万人。

其中许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口51万人，享有“魏都”、“钧都”、“花都”之称，被评为“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”。

1.2.2国民生产总值数据来源：

许昌市政府网许昌市国民经济保持着高效、持续、健康、稳定的发展态势，2004年以来一直以高于13%的速度增长。

2007年全市生产总值比上年增长14.4%，达到867.25亿元，继郑州、洛阳、南阳之后在全省居于第4位。

人均生产总值20245元，增长13.9%，增幅较大。

经济的高位运行为许昌房地产市场的迅速发展奠定了基础。

1.2.32007年许昌产业结构数据来源：

许昌市政府网许昌市工业化色彩较重，工业经济十分发达，在国民经济中占绝对主导地位。

2007年许昌第二产业增加值548.10亿元，占国民经济的比重的64%。

从增长速度看，第二产业增长16.9%，增幅较大。

雄厚的工业经济为许昌积累了相当一批富裕群体，这些富裕群体是许昌房地产发展的主力需求。

1.2.4社会固定资产数据来源：

许昌市政府网近年来许昌重视加大基本建设投入和城市设施改善力度。

2004、2005年许昌固定资产投资额分别为162.7亿元和239.4亿元，增长率分别为54.9%、47.20%，投资极为活跃。

2006年达到293.68亿元，2007年达到397.22亿元，增长率分别为31.9%和35.3%，高速增长后趋缓，但仍然处于高位增长的态势。

1.2.5工业增加值数据来源：

许昌市政府网工业是许昌国民经济的支柱产业，在国民经济中一直处于持续、快速的增长态势，2004年以来，一直以16%以上的速度高速增长。

2007年工业增加值为517.59，比上年增加17.70%，其中煤炭开采、洗选业、非金属矿物制品业、发制品业、烟草制品业、电气机械业、有色金属冶炼及压延加工业、纺织业等七个行业增加值超过20亿元。

1.2.6社会消费品零售总额数据来源：

许昌市政府网许昌消费市场异常活跃，以15%以上的速度迅猛增长。

2007年社会消费品零售总额为200.75亿元，比去年增长18.3%，连续4年来增幅最大。

1.2.7城乡居民储蓄存款余额数据来源：

许昌市政府网城乡居民储蓄存款余额在2004年以来持续上涨，2007年为319.06亿元，比上年增长7.6%，较2006年涨幅虽有回落，但仍处于绝对增长的态势。

1.2.8人均可支配收入数据来源：

许昌市政府网由于国民经济的持续、快速、高效增长，相应人均收入也增长较快，2007年许昌人均可支配收入为10741元，比去年增长15.6%。

全省城镇居民人均可支配收入为11477.05元，低于全省平均水平。

1.2.9许昌经济特点1.工业经济发达，工业门类齐全。

已形成了以电力装备、金刚石制品、发制品、能源、纺织、建材等为支柱的工业体系。

在许昌国民经济中占绝对主导地位。

现有“许继电气”、“黄河旋风”、“许昌瑞贝卡”三家上市公司和两家“中川国际”、“天宇电气”控股上市公司。

2.烟草业发达。

许昌烤烟在国内国际市场上久负盛名，许多知名品牌的卷烟，都把许昌烟叶作为重要的配方原料。

我国首条拥有自主知识产权的新世纪制丝生产线诞生在许昌。

其中许昌卷烟总厂跻身中国企业500强，创造的效益曾占全省卷烟工业的98%以上。

3.消费市场活跃，创10年来的最高增幅。

2007年城市市场实现社会消费品零售额142.95亿元，比上年增长18.6%。

住宿餐饮市场持续火爆。

全市餐饮业实现零售额41.26亿元，增长26.4%。

1.3城市发展及未来规划黄色：

居住用地红色：

商业金融用地紫色：

行政办公用地1.3.1城市外部发展及未来规划中原城市群核心区《中原城市群总体发展规划纲要》提出：

“十一五”期间，先期建设并初步形成以郑州为中心，东连开封，西接洛阳，北通新乡，南达许昌的“大十字”型基本架构，初步形成中原城市群核心区。

许昌市在中原城市群中的功能定位。

中原城市群南部重要的支点城市，高新技术产业和能源基地，轻工、食品、电力装备制造业基地，特色高效农业示范基地和生态观光区。

以107国道为轴线，进一步完善城市规划和产业布局，自南向北、重点向北延伸城市发展空间。

加快与中原城市群的互动发展，推进新乡—郑州—许昌产业城镇带的建设步伐，强化与郑州的经济联系和功能对接。

加快行政区划调整步伐，积极推进许昌、长葛城市一体化发展，拉大城市框架，按照带状城市发展布局，进行组团式发展，初步形成自南（蒋李集镇）向北（长葛市）的大城市框架，市区经济承载能力和城市服务功能更加完善，区域中心城市地位更加突出。

1.3.2城市内部发展及未来规划市委、市政府已经确定把“重点改造东城区适度发展老城区”作为许昌城市建设的指导方针。

老城区以城中村改造为主。

2008年至2010年拟改造城中村17个。

改造工作实施政府主导、计划控制、市场运作、先行试点、以点带面、辐射带动方式。

通过拆迁腾地、补偿安置、土地收储经营、招标开发建设等一系列改造措施，利用三年左右时间对城区内的“城中村”分期、分批改造完毕，真正实现农民市民化、土地国有化、城乡一体化的总体目标，并在工作中坚持四个原则，即以人为本、可持续发展原则；依法改造、积极稳妥的原则；统一规划、自主开发原则；政策推动、市场运作原则。

东区定位为许昌市政治中心、文化中心、中高档居住中心。

规划面积20平方公里，规划人口20万，至2005年底东区人口达8万，许昌市委、市府、人大、政协“四大班子”及市属机关及重点行业纷纷东迁。

经济技术开发区用地确定在西外环以东，南外环以北，五里岗路以西，许由路及新兴路以南，规划面积16.6平方公里。

距许昌市中心3公里，主要分为工业区、仓储区和商贸区。

开发区主要发展机电装备、烟草、发制品、现代生物医药、新材料以及现代信息产业等六大支柱产业。

1.3.3城镇化发展目标到2010年，城镇常住人口达到185万人以上，全市城镇化率达到40%以上。

市区建成区面积达到80平方公里以上，市区人口超过80万人，市区经济总量（GDP）占全市GDP的50%以上，财政收入占全市财政收入的50%以上。

城镇化发展目标指标单位2005年实际2010年目标城镇化率％3240以上市区面积平方公里50.880市区人口万人51.480建制镇个3542城市气化率％87.8%大于90％未来许昌城市框架的拉大，城镇化的高速发展，将使大量人口涌进城区，将进一步推动许昌房地产的发展。

1.3.4许昌交通体系许昌拥有完善的交通道路体系。

市区距新郑国际机场仅50公里。

311国道、地方铁路横穿东西；107国道、京广铁路纵贯南北，京珠高速公路与许昌至南阳、许昌至兰考到日照、许昌至登封到洛阳、许昌至扶沟到亳州的高速公路以许昌市为中心形成“米”字形的高速公路框架。

高速公路与辖区内县乡公路相互衔接，构成了比较发达的交通运输网络。

1.4房地产发展环境逐步完善1.4.1固定投资增长明显固定资产投资规模扩大，增势强劲，对经济发展的拉动作用明显增强。

2007年许昌全社会固定资产投资完成397.22亿元，比上年增长35.3%。

1.4.2建筑业生产快速增长全年全社会建筑业增加值30.51亿元，比上年增长4.7%。

具有资质等级的建筑企业利润总额5965万元，增长76.2%；税金总额13058万元，增长111.5%。

增势迅猛。

1.4.3城市建设成效显著、城市环境得到改善按照提升老城区，建设完善东城区，有序开发推进开发区。

开工建设41个城建重点项目，完成投资6.87亿元，许都公园、帝豪游园、魏武帝广场、许扶运河公园建成开放，107国道城区段改线、京珠高速南连接线改造、延安路南北贯通、万丰路综合整治等城市道路竣工通车。

集中整治市区运粮河等5条内河，基本实现了清水长流，城市品位和形象明显提升。

1.4.4结论1.许昌持续、快速、稳定发展的国民经济是其房地产发展的基础，为房地产市场的健康发展提供良好的经济环境。

2.许昌雄厚的工业经济基础造就了相当一批富裕群体，是许昌房地产需求的中流砥柱。

3.许昌城镇化进程的加快使城区新增大量人员，从而刺激房地产市场的进一步发展。

4.许昌发达的外向性交通体系在许昌经济的发展和房地产市场的发展中起到了重要的推动作用。

2许昌房地产市场总体分析2.1房地产投资高位运行2005年以来许昌房地产投资保持高速增长势头，2006年实现爆发式增长，增长率为121.8%，2007年许昌房地产投资额29.98亿元，在上年增长的基础上又提高44.20%，高出全市GDP增长率的近30个百分点，房地产业投资高位增长。

数据来源：

许昌市政府网随着许昌市基本建设投入增加，城市设施日趋完善，经济环境进一步改善；城市房地产开发投资的增长也异常迅速。

2006年许昌房地产投资额为20.78亿元，比2005年增长121.8%，处于爆发式增长阶段，2007年投资额为29.98亿元，比去年增长44.20%，增势仍然较高。

2.22007年住宅市场供需对比年份2005年2006年2007年2008年（1-6月）新开工面积（万平米）55.5153.9390.7136．84同期增长幅度_177.10%153．8%41．1%销售面积（万平米）62.078.6218.147．66同期增长幅度_26.70%177.60%-41.2%数据来源：

许昌市政府网许昌进入2006年以后，住宅市场一片红红火火的景象，在销售面积大幅度激增的刺激下，新开工项目纷纷上马，供应呈现井喷现象，以三位数的速度猛增，2007年为390.7万平米，达到最高点。

其中90平方米以下住宅新开工面积70.7万平方米，占住宅新开工面积的18%，随着政策的进一步落实到位，90平方米以下住宅的比重将进一步提高。

2008年在销售趋缓的市场环境下，开发公司对新开工项目谨慎观望，新开工量大幅度缩小，但增长绝对值仍然较高。

2.3价格节节攀升数据来源：

许昌市政府网2005年许昌房地产均价为1400元，2006年为1800元，2007年涨至2300元，涨幅较大。

目前市场上价格在1600-3000元之间，中高品质楼盘主流价格在2400-3000元，普通品质楼盘价格在1600-2300元之间。

2.42008年1-6月整体市场状况数据来源：

许昌市政府网受2008年全国市场的影响，许昌商品房竣工面积锐减，施工进度放缓。

1-6月，全市房屋施工面积339.58万平方米，比上年同期增长43.8％。

其中新开工面积142.32万平方米，比上年同期增长44.7％；房屋竣工面积1.08万平方米，比上年同期下降97.9％。

全市商品房销售面积49.95万平方米，比上年同期下降39.7%，其中，商品住宅销售面积47.66万平方米，下降41.2%。

2.5土地供应分析数据来源：

许昌市政府网十一五期间，许昌市规划土地放量约4110亩，主要集中区域为东城区，其它区域依次为开发区、西城片区。

2007年许昌土地放量826亩，东城区446亩。

土地放量预示着，2008年的东城新区是许昌房地产市场发展的主要方向。

3住宅市场分析整体城市向东发展，东区楼盘比较高档，但因居住环境不成熟，配套不足，人们更倾向于老城区的便捷生活，目前许昌楼盘多集中在老城区，东区较少，呈现集中化分布的态势。

样本选取：

选取12个代表性项目对许昌市的整体供应特征、产品特征、价格特征及销售状况进行分析3.1供应市场分析3.1.1总体供应特征区域项目名称位置物业形态规模老城区万象新天五一路北段多层、小高层占地163亩，建筑面积约20万平方米茂源·金色家园文峰路与八一路交叉口小高层建筑面积8万平方米宇华·名郡二期八一路与文化路交会处小高层总建筑面积10万平方米锦绣华府许继大道与延安路交汇处多层建筑面积6万平米恒达·相府魏武帝广场（清虚街以东，机房街以南）多层建筑面积9万平米万象时代广场七一路许昌大酒店对面高层建筑面积18万平米恒达·文博名苑文峰广场东侧前进路街西口多层小高层总规划用地220亩总建筑面积约26万平米凤凰城六一路中段多层、小高层占地面积60亩，总建筑面积6万平米许继翡翠台许继大道1163号小高层、高层建筑面积2.6万平米东区帕拉帝奥市委市政府向东100米小高层建筑面积10万平米腾飞花园天宝路与潩河路交汇处多层、小高层、高层占地220亩，建筑面积约20万平方米瑞贝卡家天下魏文路与天宝路交汇处多层、小高层占地180亩，建筑面积21.2万平米1）位置分布：

从在售楼盘的分布可以看出，目前许昌市楼盘多集中在老城区，配套齐全，生活氛围浓厚的市中心区域，东区目前生活配套欠缺，尚缺乏居住人气。

2）规模供应万平米在售楼盘总供应量为155万平米，规模普遍不高，总建筑面积基本都在20万平米以下，超过20万平米的已算超级大盘，只有万象新天、恒达文博名苑、瑞贝卡家天下、腾飞花园。

规模最高为恒达文博名苑，总建筑面积为26万平米。

本案对面的许继翡翠台为4栋小高层、2栋高层（16.5F），规模为2.6万，现为地基阶段。

3）小区规划：

许昌在售楼基本以基础绿化为主，配套重视度不高，东区新推出楼盘在小区规划及景观布局方面较为重视，如瑞贝卡步行景观轴、会所等，腾飞花园沿小区水系景观进行建筑布局。

3.1.2物业类型高层小高层多层腾飞花园锦绣华府恒达相府万象新天金色家园瑞贝卡家天下瑞凤凰城帕拉帝奥色家园时代广场宇华名郡二期色家园恒达·文博名苑许继翡翠台从在售楼盘的物业形态可以看出，目前市场上主流产品仍为多层，小高层一般作为后期销售，通过前期的多层销售奠定市场基础，被市场认可后销售小高层。

纯小高层基本上拥有无可比拟的地段优势或景观资源优势，高层市场上供应较少，时代广场、腾飞花园尚未开始销售。

腾飞花园后期推出部分高层，时代广场地处火车站繁华地带，目前尚未动工。

许继翡翠台为前期认购阶段，小高层基本已认购完毕，高层认购较缓。

由此可见，多层为市场完全接受，小高层逐渐被市场所接受，高层属市场试探阶段，存在一定的销售风险，需要进一步引导。

3.1.3户型、价格和销售情况区域项目名称物业形态户型（㎡）价格（元）销售老城区万象新天多层、小高层87－170多层2400小高层27004期销售近50%茂源·金色家园小高层90－140250070%宇华·名郡二期小高层30－1402700销售较好锦绣华府多层85-1802500销售10%恒达·相府多层60－186