房地产基金简述范文.docx

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房地产基金简述范文

房地产基金基本知识

1.1房地产基金定义

Ø房地产投资基金是产业投资基金的一种。

Ø产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。

产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。

Ø所谓房地产基金是指以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、销售、经营等价值链的不同环节进行投资的集合投资制度。

Ø在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金（REITS）的名义存在。

目前我国房地产投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业公司运作管理的资金。

1.2房地产基金的分类和形式

分类

Ø按法律地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金

Ø按基受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金

Ø按资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类

Ø按募集方式分为公募基金和私募基金

形式

Ø开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；

Ø投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；

Ø资产运营型基金，以房地产投资信托基金（REITS）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；

当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。

所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。

由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。

1.3房地产基金的投资领域

房地产基金投资在或房地产企业或房地产项目不同阶段（价值链）：

Ø既可以直接投资于某个房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；

Ø既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；

Ø既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；

Ø既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；

Ø在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，以保证资金的安全性和流动性。

1.4房地产基金投资特征

Ø受政策限制少，监管要求宽松，法律文件较少，信息披露灵活；

Ø回报较为稳定，收益率波动小；

Ø比直接投资地产形式灵活，又比投资二级市场更直接地参与物业投资，其投资目标可能更具有针对性，可根据客户的特殊需求提供度身定做的投资服务产品；

Ø能实现多样化投资，能有效控制风险；

Ø集中中小投资者资金，分享房地产投资的高收益；

1.5房地产投资基金的组织体系

房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等构成系统：

Ø基金持有人

基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。

在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。

Ø基金组织

在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。

其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。

在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。

Ø基金管理人

基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：

进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。

基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。

Ø基金托管人

基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：

保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。

1.6房地产投资基金的主要部门分工

根据发达国家经验．在设立封闭式的契约型房地产投资基金时，国外发达国家一般都设有5个部门分工管理，分别为：

Ø基金规划部

负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。

Ø基金募集部

负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证．募集资金。

Ø基金管理部

负责所有基金的房地产投资标的购买，开发与管理及其他业务。

Ø投资服务部

按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人名册，及时配发盈余给投资人。

Ø财务部

负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务。

2、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式

2.1房地产投资基金的管理模式

世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：

一是投资基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。

1、自行管理模式

在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理。

自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚至控股股东掌控。

优点：

这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体现"投资者主权"的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。

缺点：

经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：

董事会和大股东控制权太大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不利于发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。

有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为一种特殊的自行管理模式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基金管理的专业化水平。

2、委托管理模式

基本特征：

投资基金不设经营管理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的专业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效力的委托管理协议，从而实现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励机制和约束机制。

一般运作程序：

有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投资管理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策机构（如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项和投资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。

信托契约制地产投资基金由于“信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属于当然的“信托契约”委托管理模式。

优势：

相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言而喻，其最大的特征和优势就是"专家理财、专业投资"。

2.3房地产基金操盘关注点

房地产基金操盘关注点：

基金目标客户的选择、基金选择项目的倾向、组合投资

基金目标客户的选择

Ø项目规模——开发面积20-30万平米之间，年竣工销售面积10-20万平米，2-3年即可完成

Ø成长型企业——在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有聊相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段

Ø城市选择——首选战略城市，现在已进入二三线城市，如内陆重要省会城市如西安、济南、重庆和武汉等和非省会城市如宁波、大连等

Ø客户选择——在二三线城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在战略城市主要选择优秀的项目

Ø企业机制选择——民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。

这类企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则

基金选择项目的倾向

Ø风险收益稳定的项目

选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯性

Ø风险相对高收益也相对高的项目

选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目

Ø项目市场综合优势强

项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强

基金组合投资

Ø方式一

选择2-3个好项目，安全快速实现回报

Ø方式二

选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金的其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益

2.5三种典型的盈利模式

1、以投资管理能力为主导的盈利模式

以投资管理能力为主导的盈利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征，因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。

2、以融资业务为主导的盈利模式

以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务，由于房地产银根紧缩，这种运营模式在目前市场环境下有着一定的发展空间

3、以投资银行业务为主导的盈利模式

以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为基金的主要经营业务。

2.6以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和盈利模式

Ø一是开发型投资--对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值；

Ø二是风险投资型投资--运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值；

Ø三是收租型投资--长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值；

Ø四是抵押资产型投资--投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。

Ø五是不良资产处置型投资--投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。

如高盛、摩根斯坦利等几大国际著名投资银行就对国内不良资产的处置和投资情有独钟。

3.运营风险控制

房地产私募基金投资的风险主要包括运营风险、市场风险、政策风险以及合作方的道德风险。

其中市场风险和政策风险属于系统性风险，主要靠投资者的投资眼光规避，合作方的道德风险相对来说最难防范。

总体上看，目前GP一般比较重视运营风险的控制，全权控制从锁定项目到出售资产的全过程，并对项目各关键环节的风险予以把控。

同时，风险控制手段比较完备，主要包括：

一是项目投资前的尽职调查。

一般委托独立的第三方专业机构执行。

主要包括法律调查、财务调查、市场调查和工程技术调查，全部尽职调查的时间一般为1-3个月。

二是投资期绝对控制目标公司股份及董事会。

三是派驻财务总监管理房地产公司账目，有销售回款时开始控制资金。

四是严格共管公司印章、

证照等。

4.基金退出模式

目前，由于国内基金主要是投资于项目，退出形式主要是物业出售和股权转让。

具体来说，有直接买地、通过自己的开发队伍或找其他开发商合作开发，建成后出售退出的；有以较低价格收购物业，通过对其进行重新包装，再以较高价格出售获利的；也有以股权或债权形式提供过桥融资，帮助资金短缺的房地产企业完成土地收购和提供建设资金，达到一定条件以合作方股权回购或向第三方转让股权的方式退出。

另一方面，投资于公司层面的基金，一般通过资本市场退出，包括以公开上市方式退出，或者通过在二级市场出售已上市公司股票退出。

在国外，商业地产可以采取发行REITs退出，但目前国内相关环境尚不成熟，仍不能采用。