万科项目前期工作计划Word格式.docx

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　　管理范围说明：

　　项目的经营管理目标：

　　利润分期实现表：

　　进度目标见2章。

　　风险管理目标：

提前识别项目前期开发阶段面临的运作管理风

　　险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。

详细的风险管理内容见3章。

　　2.进度管理

　　重要说明：

　　项目前期开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为：

万创公司召集各专业部门制订—〉总办审议通过—〉公司领导审批。

　　项目前期开发工作进度控制目标（xxxxxx审批生效）制定项目前期开发进度控制目标的前提条件例：

x年x月前，成功购得项目相关A地块?

地块内没有大规模的文物、古迹?

……

　　项目前期开发进度控制性里程碑

　　应至少包括如下方面：

　　1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。

2.项目开发关键路径的描述。

　　3.项目管理过程中一些非常规措施的说明。

　　3.项目前期开发风险管理

　　篇二：

万科项目前期策划全流程

　　万科项目前期策划全流程，营销人都要懂万科项目前期策划全流程，营销人都要懂万科项目前期策划流程到底有什么与众不同之处，本文从可行性研究、项目定位以及市场推广3个大的方面进行介绍。

　　整体看点

　　可行性研究：

市场分析→市场预测→财务评估等

　　项目定位：

SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析

　　市场推广：

卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略可行性研究

1.市场分析

　　包括宏观市场和区域市场。

2.市场预测

　　包括供给预测、需求预测、价格预测。

3.收入、成本、费用预测

　　销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。

4.财务评估

（1）静态指标：

成本利润率、销售利润率；

（2）动态指标：

净现值、内涵报酬率、投资周期。

5.盈亏平衡分析

　　关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。

6.敏感性分析

　　反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。

?

7.风险评估

　　风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。

　　项目研究

1.宏观环境分析

（1）经济环境：

包括宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）；

重大事件及其影响（如北京XX年奥运会、上海XX年世博会）；

城市经济状况（GDP、人均收入等）；

城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）；

人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。

（2）房地产市场环境：

结构及其规模（一、二、三级市场）；

板块布局（热点区域）；

行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）。

2.项目价值分析

（1）区位价值分析：

产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；

街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）。

（2）项目资源分析：

自然（山景、海景、湖景等）、人文景观；

交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）；

配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）

3.竞争环境分析

（1）同区位、同类型、同价位竞争项目分析；

（2）经典楼盘分析：

包括产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点）；

推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）；

销售策略；

其他成功因素。

　　（3）成功案例分析：

主要包括：

开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素。

4.潜在客户分析

（1）确定研究对象：

主要包括周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群；

（2）确定研究内容：

需求特点；

置业能力。

5.得出调研结论

（1）未来的市场状况：

a、2-3年片区内供应量预测；

b、价格走势预测；

c、需求趋势预测；

d、客户消费趋势预测；

（2）可能的客户：

客户可能的区域；

客户层面；

购买力情况；

　　（3）可能的产品：

产品类型；

产品设计创新点；

可能的价格（总价、单价）。

项目定位

分析

　　优势、劣势、机会、威胁。

2.客户定位

　　根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群。

3.产品定位

（1）产品定位内容：

包括定位描述和设计要点：

规划设计建设、配套设施、产品建设、社区服务建设。

（2）产品定位策略：

客户导向与市场导向相结合。

4.价格定位

　　价格定位的考虑因素：

竞争项目的价格定位；

产品的特色；

开发商的品牌；

未来的市场状况。

5.经济收益分析

　　开发商看重的是：

内部收益率（IRR）和净现值（NPV）；

小业主看重投资回报率。

市场推广

1.卖点提炼

（1）地段：

包括交通条件；

配套资源；

自然、人文景观；

未来规划远景；

（2）产品：

包括：

规模；

建筑风格；

园林特点；

户型特点；

价格；

新型建材、工艺；

　　（3）附加值：

开发商品牌；

物管品牌；

建筑设计公司品牌；

园林设计公司品牌；

承建商；

产品概念；

倡导的生活方式。

2.项目总体形象设计

　　形象表现系统包括案名、logo、标准色和形象推广语

3.推广费用预算

（1）确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平，视项目情况定；

（2）确定各主要费用项目的预算比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）；

　　（3）确定各推广阶段推广费用预算比例（蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期）；

　　（4）确定各推广阶段内各项费用的详细预算

4.现场包装方案

　　户外大牌（如何选择？

）；

工地围板（如何体现项目特色？

售楼处设计方案（如何选址？

如何设计？

看楼通道方案；

示范园林；

示范单位（选取什么单位？

设计什么样的风格？

）。

5.制定销售策略

（1）销售次序；

（2）销售时机：

销售时机选择的一般办法：

避开竞争高峰，抢占市场先机；

迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）；

与竞争对手同时发售；

与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）；

　　（3）销售目标；

　　（4）价格策略。

6.制定推广策略

（1）推广阶段划分；

（2）阶段推广主题；

　　（3）媒体组合策略；

　　（4）行销策略组合：

现场活动、公关活动、展销会、促销手段等。

7、营销工作总体时间表

　　制定营销执行工作总体时间表。

　　篇三：

万科项目策划书

　　大连金州新区万科城项目一期

　　工程管理策划书

　　编制：

大连万科城项目部审核：

集团工程管理部日期：

XX年3月1日

　　1.项目概况.................................................................................................................................................3位置及环境..........................................................................................................................................3建设用地规划要求...............................................................................................................................3建筑概况..............................................................................................................................................3建筑分期概况.......................................................................................................................................4项目管理目标.......................................................................................................................................6项目特点及对应措施...........................................................................................................................62.项目部架构.............................................................................................................................................7项目管理人员架构...............................................................................................................................7主要人员管理职责...............................................................................................................................7项目管理流程.......................................................................................................................................8项目岗位职责.....................................................................................................................................153.总平面管理策划..................................................................................................................................17总平图................................................................................................................................................174.项目进度管理.....................................................................................................................................18项目计划保障措施..........................................................（来自:

小龙文档网:

万科项目前期工作计划）...................................................................185．质量管理............................................................................................................................................19质量管理体系及职能分工.................................................................................................................19工程质量控制要点.............................................................................................................................20工程质量重点控制环节....................................................................................................................22质量管理指导思想...........................................................................................................................24工程质量管理措施...........................................................................................................................256.工程成本管理......................................................................................................................................29项目成本控制目标..........................................................................................................................29项目成本控制措施..........................................................................................................................297.安全文明管理......................................................................................................................................30安全文明管理组织架构...................................................................................................................30安全文明及成品保护合同清单........................................................................................................30安全文明惩罚措施...........................................................................................................................35临时电施工方案...............................................................................................................................358.风险管理..............................................................................................................................................36风险管理计划...................................................................................................................................36风险控制流程...................................................................................................................................37进度控制风险与对策.......................................................................................................................38质量控制风险与对策.......................................................................................................................38成本控制风险与对策.......................................................................................................................39其它...................................................................................................................................................39

　　1.项目概况

　　位置及环境

　　本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。

宗地距沈大高速公里，距金州新区城市中心商业区公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区公里。

万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。

　　本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。

　　拟于XX年3月1日开工，XX年8月取证销售，XX年10月15日交付使用。

场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为。

存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。

　　周边道路情况

　　东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。

项目地处位置交通便利。

　　周边市政配套情况

　　自来水、中水：

工程使用临时用水，总包自己解决水源。

现有1条DN60自来水，13年前完成500线送水。

周边无中水甩口。

　　排水：

项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。

现有DN900污水管道和DN400雨水管道两趟。

　　燃气：

现有中压DN300燃气管道，能满足项目用气需求。

电力：

项目施工用电已接入场地中。

　　热力、通信：

热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。

建设用地规划要求

　　一期规划可用地为约万平米，总建筑面积153000平米，容积率为。

建筑概况

　　住宅栋数：

10栋户数：

137户

　　建筑形式：

28层高层，33层高层，34层高层结构形式：

框架、剪力墙结构建筑风格：

中式风格

　　消防、车道：

该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。

　　该楼栋分楼号规划面积指标：

　　建筑分期概况

　　全项目共分五期，一期开工时间13年3月1日，四期预计开工时间15年4月1日。

顺序推进，概况如图：

　　全项目分期指标：