四会市基准地价.docx
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四会市基准地价
四会市基准地价
一、评估范围
本次四会市城镇土地定级与基准地价更新评估的工作范围为四会市城区（含大沙镇、龙甫镇）规划范围，以及江谷镇、下茆镇、迳口镇、地豆镇、石狗镇、威整镇、罗源镇、黄田镇等建制镇的规划区，评估总面积约412.85平方公里。
二、基准地价内涵
本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。
商业路线价设定宗地标准深度为10米，标准宽度为4米；单位为元/平方米，币种为人民币。
根据四会市土地市场的发展情况和政府地价管理的需要，选用路线价和级别价作为基准地价的基本表现形式。
商业路线价和商服用地、住宅用地级别价均为单位面积地价、平均楼面地价，工业用地级别价为单位面积地价。
具体内涵如下：
表2-1四会市基准地价内涵表
土地用途
项目
商服用地
住宅用地
工业用地
估价期日
2015年10月1日
土地开发程度
五通一平
五通一平
五通一平
法定使用年期
40年
70年
50年
土地用途
项目
商服用地
住宅用地
工业用地
设定容积率
2.0
2.0
1.0
价格表现形式
单位面积地价、平均楼面地价
单位面积地价、平均楼面地价
单位面积地价
级别价、商业路线价
级别价
级别价
注：
“五通一平”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整。
其中，单位面积地价=土地总价/土地总面积，平均楼面地价=土地总地价/总建筑面积。
三、四会市基准地价
（一）商业路线价
采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于30米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准。
表3-1四会市城区商业路线价表
序号
路线段名称
路线段起点
路线段终点
单位面积地价
（元/平方米）
平均楼面地价
（元/平方米）
1
仓丰路
S260
新风路
4800
2400
2
城中路
汇源路
新风路
8200
4100
3
大北路
汇源路
曙光路
9580
4790
4
观海路
育贤路
贞山大桥
7200
3600
5
光明大道
海边坊
沙尾桥
5560
2780
6
光明南路
清塘大道
江丽路
6900
3450
7
广场北路
四会大道
观海路
6334
3167
8
汇源路
绥江大桥
柑乡大桥
5100
2550
9
建设路
清塘大道
四会大道
7900
3950
10
江丽路
四会大道
小海口桥
6000
3000
11
龙凤路①
新风路
中山路
11560
5780
12
龙凤路②
金丽路
体育路
9680
4840
13
龙凤路③
四会大道
金丽路
6040
3020
14
龙江路
龙凤路
拱桥直街
12120
6060
15
清塘大道①
建设路
四会大道
7000
3500
16
清塘大道②
四会大道
商业大道
5000
2500
17
商业广场
曙光路
龙凤路
14000
7000
18
商业路
水闸路
沙尾桥
5000
2500
19
曙光路
城中路
大北路
9640
4820
20
水闸路
体育路
商业路
8400
4200
21
四会大道北
商业大道
江丽路
6280
3140
22
四会大道南
吉照路
广场南路
6254
3127
23
四会大道中
江丽路
吉照路
6624
3312
24
新风路①
汇源路
城中路
6600
3300
25
新风路②
城中路
兴龙街
7516
3758
26
沿江路
中山路
小海口桥
5000
2500
27
玉器街
商业路
四会大道
6312
3156
28
中山路
汇源路
曙光路
10440
5220
（二）级别基准地价
1.四会市城区级别基准地价
表3-2四会市城区级别基准地价结果表
土地
用途
级别
商服用地
住宅用地
工业用地
平均楼面地价
单位面积地价
平均楼面地价
单位面积地价
单位面积地价
元/平方米
元/平方米
万元/亩
元/平方米
元/平方米
万元/亩
元/平方米
万元/亩
Ⅰ级
1800
3600
240.00
1210
2420
161.33
500
33.33
Ⅱ级
1350
2700
180.00
980
1960
130.67
385
25.67
Ⅲ级
1020
2040
136.00
737
1474
98.27
300
20.00
Ⅳ级
650
1300
86.67
500
1000
66.67
240
16.00
Ⅴ级
395
790
52.67
315
630
42.00
203
13.53
Ⅵ级
265
530
35.33
225
450
30.00
注：
表中各用途基准地价包含大沙镇与龙甫镇。
表3-3四会市城区定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
清塘大道-商业路-龙江河-小海口桥-沿江路-汇源路-城中路-龙江河-龙凤桥-龙凤路-四会大道北所包含范围；
2.06
0.64
Ⅱ级
①商业大道-广清路-工业大道-广场南路南侧现状路-四会大道南-广场南路-绥江-新风路-仓丰路-纬五路-经三路-新风路-龙江河所包含范围（Ⅰ级除外）；
②碧海湾范围；
7.76
2.40
Ⅲ级
①工业大道-汇林路-棕榈园、四会碧桂园-工业大道-四会广场东侧规划路-四会大道-河涌-绥江-星华学校东侧规划路-前进路北侧现状路-仓丰路-广四西路所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级除外）
②绥江-广强大道南侧现状路-广强大道南侧规划路-260省道-环城南路-贞山大道—贞山街道办西侧现状路-河西路-河流所包含的范围（Ⅱ级除外）；
③金凯盛•誉城范围；
21.33
6.62
Ⅳ级
①广四西路北侧规划路-工业大道东侧规划路-臻湖畔岛-四会碧桂园东侧林地-工业大道-外环高速-清歧涌绥江-星华学校-263省道两侧-260省道所包含范围（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级除外）；
②姚沙新城首期地块范围、贞山街道广强大道两侧、260省道两侧、贞山街道办周边建成范围；
③四会大道南侧原新江镇镇圩范围，大沙镇广海路以北三茂铁路以南大沙镇中心建成区范围，大沙镇南江工业园南江大道东侧商住范围，广佛肇城际铁路与四会大道交汇处两侧范围，迎宾大道与321国道交汇处北边两侧范围；
④龙甫镇：
惠源大道-凤凰二路-凤凰二路南侧生活区-118省道所包含范围，龙甫镇人民政府及周边村镇建设用地范围；
28.94
8.98
Ⅴ级
①东城街道二广高速以南、城中街道、贞山街道评估范围除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级以外的区域；
②四会在建轻轨站两侧范围、富溪工业园范围、迎宾大道两侧、马房工业园范围、大沙镇镇圩建成区和南江工业园范围（Ⅳ级除外）；
③龙甫镇：
凤凰七路-凤凰七路东侧规划路-二广高速-龙甫镇农贸市场南侧规划路-白屋西侧规划路-龙甫镇电镀工业园区-龙甫镇客运站西侧规划路-惠源一路所包含范围（Ⅳ级除外）；
168.75
52.34
Ⅵ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ级除外）。
93.55
29.02
总计
322.39
100.00
住宅用地
Ⅰ级
①四会大道北-清塘大道-商业路-龙江河-绥江-城中路-龙江河-龙凤路所包含范围；
②碧海湾；
2.63
0.81
Ⅱ级
①商业大道-大沙路-棕榈园、四会碧桂园建成范围-广场南路南侧现状路-四会大道南-水岸名都-绥江-新风路-仓丰路-纬五路-经三路-新风路-龙江河所包含范围（Ⅰ级除外）；
②贞山大道东南侧、碧海大道南侧、西侧建成范围；
8.67
2.69
Ⅲ级
①工业大道-汇林路-臻湖畔岛-棕榈园、四会碧桂园-工业大道-四会广场东侧规划路-四会大道-河涌-绥江-星华学校东侧规划路-前进路北侧现状路-仓丰路-广四西路所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级除外）
②贞山大道两侧-260省道两侧-碧海大道西侧规划路-碧海湾南侧现状路-广强大道两侧范围；
③金凯盛•誉城；
24.02
7.45
Ⅳ级
①广四西路北侧规划路-工业大道东侧规划路-四会碧桂园东侧林地-工业大道珠外环高速-清歧涌-绥江-星华学校西侧规划路-263省道所包含范围（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级除外）；
②贞山街道广强大道两侧、260省道东侧、贞山街道办西侧建成范围；
③四会大道南侧原新江镇镇圩范围，大沙镇广海路以北三茂铁路以南大沙镇中心建成区范围，迎宾大道两侧，大沙镇南江工业园南江大道东侧商住范围，四会在建轻轨站两侧范围；
④龙甫镇：
惠源大道-凤凰二路-凤凰二路南侧生活区-118省道所包含范围，龙甫镇人民政府及周边村镇建设用地范围；
24.72
7.67
Ⅴ级
①东城街道二广高速以南、城中街道、贞山街道评估范围除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级以外的区域；
②四会在建轻轨站两侧范围、富溪工业园范围、马房工业园范围、大沙镇镇圩建成区和南江工业园范围（Ⅳ级除外）；
③龙甫镇：
凤凰七路-凤凰七路东侧规划路-二广高速-龙甫镇农贸市场南侧规划路-白屋西侧规划路-龙甫镇电镀工业园区-龙甫镇客运站西侧规划路-惠源一路所包含范围（Ⅳ级除外）；
168.66
52.32
Ⅵ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ级除外）。
93.69
29.06
总计
322.39
100.00
工业用地
Ⅰ级
四会大道北至四会大道南路段-广场南路-绥江-城中路-龙江河-龙凤路所包含范围；
5.52
1.71
Ⅱ级
①工业大道-汇林路-棕榈园、四会碧桂园-工业大道-四会广场东侧规划路-四会大道-河涌-绥江-星华学校东侧规划路-前进路北侧现状路-仓丰路-广四西路所包含范围（Ⅰ、Ⅱ级除外）
②绥江-碧海湾东侧规划路-姚沙村南侧规划路-260省道-河西路-贞山大道北侧国辉路所包含范围；
③金凯盛•誉城；
16.43
5.10
Ⅲ级
①广四西路北侧规划路-工业大道东侧规划路-臻湖畔岛-四会碧桂园东侧林地-工业大道-珠外环高速-绥江-星华学校-263省道两侧-广四西路-仓丰路所包含范围（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级除外）；
②贞山街道广强大道两侧、260省道两侧、贞山大道两侧、绥江南侧、439县道两侧建成范围；
③二广高速东侧，东城街道前锋村及周边建成、规划工矿仓储用地范围；
④四会大道南侧原新江镇镇圩范围，大沙镇广海路以北三茂铁路以南大沙镇中心建成区范围；
④龙甫镇人民政府及周边村镇建设用地范围；
27.30
8.47
Ⅳ级
①二广高速-珠外环高速东侧规划路-商业大道-湖泊东侧现状路-绥江-珠外环高速-清歧涌-绥江-广强大道南侧现状路-260省道-环城南路西侧规划路-绥江-263省道-260省道所包含范围（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级除外）；
②广佛肇城际铁路与四会大道交汇处两侧范围，迎宾大道两侧范围，马房工业园范围，大沙镇南江工业园范围；
55.09
17.09
Ⅴ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级除外）
218.05
67.63
总计
322.39
100.00
注：
表中级别范围是概略描述，使用时请注意参照相应用地类型基准地价图，以基准地价图结合文字说明确定级别范围。
2.各镇级别基准地价
表3-4四会市各镇级别基准地价结果表
单位：
元/平方米
用途
镇名
商服用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
江谷镇
1100
790
510
900
630
450
250
203
180
下茆镇
1100
790
510
900
630
450
250
203
180
迳口镇
900
700
480
800
600
430
240
198
168
地豆镇
900
700
480
800
600
430
240
198
168
石狗镇
700
460
600
400
215
168
威整镇
700
460
600
400
215
168
罗源镇
700
460
600
400
215
168
黄田镇
700
460
600
400
215
168
注：
表中各用途基准地价均为单位面积地价。
表3-5江谷镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
①260省道-镇人民政府南侧现状路-镇人民政府东侧现状路-江谷市场南侧现状路-376乡道所包含范围；
②江谷水库规划建设用地范围；
0.15
0.39
Ⅱ级
江谷镇镇圩城镇建设用地范围（Ⅰ级除外）；
1.3
3.40
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
36.77
96.21
合计
38.22
100
住宅用地
Ⅰ级
①260省道-镇人民政府南侧现状路-镇人民政府东侧现状路-江谷市场南侧现状路-376乡道所包含范围；
②江谷水库规划建设用地范围；
0.15
0.39
Ⅱ级
江谷镇镇圩城镇建设用地范围（Ⅰ级除外）；
1.3
3.40
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
36.77
96.21
合计
38.22
100
工业用地
Ⅰ级
260省道-镇人民政府南侧现状路-镇人民政府东侧现状路-江谷市场南侧现状路-376乡道所包含范围；
0.15
0.39
Ⅱ级
①江谷镇镇圩城镇建设用地范围（Ⅰ级除外）；
②四会市江谷精细化工基地范围；
1.65
4.32
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
36.42
95.29
合计
38.22
100
表3-6下茆镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
前进路两侧,永兴路以西下茆镇中心圩镇范围；
0.11
0.40
Ⅱ级
下茆镇建成区范围（Ⅰ级除外）、龙湾村建成区范围；
2.23
8.11
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
25.16
91.49
合计
27.50
100
住宅用地
Ⅰ级
前进路两侧,永兴路以西下茆镇中心圩镇范围；
0.11
0.40
Ⅱ级
下茆镇建成区范围（Ⅰ级除外）、龙湾村建成区范围；
2.23
8.11
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
25.16
91.49
合计
27.50
100
工业用地
Ⅰ级
①前进路两侧,永兴路以西下茆镇中心圩镇范围；
0.11
0.40
Ⅱ级
①下茆镇卫生院-宝华路-下茆工业园-440乡道-评估范围所包含的范围（Ⅰ级除外）；
②龙湾村建成区范围，龙湾电子集聚地范围，四会江谷精细化工基地下茆范围；
6.61
24.04
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
20.78
75.53
合计
27.50
100
表3-7迳口镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
迳口镇人民路、前进路中心圩镇路段两侧范围；
0.51
4.84
Ⅱ级
①迳口镇规划商服、居住用地范围（Ⅰ级除外）；
②天海湖旅游度假区；
3.29
31.21
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
6.74
63.95
合计
10.54
100
住宅用地
Ⅰ级
迳口镇人民路、前进路中心圩镇路段两侧范围；
0.51
4.84
Ⅱ级
①迳口镇规划商服、居住用地范围（Ⅰ级除外）；
②天海湖旅游度假区；
3.29
31.21
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
6.74
63.65
合计
10.54
100
工业用地
Ⅰ级
①迳口镇人民路、前进路中心圩镇路段两侧范围；
2.51
4.84
Ⅱ级
迳漫二路-迳口大道-创新路-前进路-118省道-评估范围所包含的范围（Ⅰ级除外）；
1.99
18.88
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
8.04
76.28
合计
10.54
100
表3-8地豆镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
地豆镇260省道、354省道、816县道交汇处中心圩镇范围；
0.24
3.27
Ⅱ级
地豆镇中心建成区范围（Ⅰ级除外）；
0.42
5.73
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
6.67
91.00
合计
7.33
100
住宅用地
Ⅰ级
地豆镇260省道、354省道、816县道交汇处中心圩镇范围；
0.24
3.27
Ⅱ级
地豆镇中心建成区范围（Ⅰ级除外）；
0.42
5.73
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
6.67
91.00
合计
7.33
100
工业用地
Ⅰ级
地豆镇260省道、354省道、816县道交汇处中心圩镇范围；
0.24
3.27
Ⅱ级
地豆镇中心建成区范围（Ⅰ级除外）；
0.42
5.73
Ⅲ级
评估范围内其他区域（Ⅰ、Ⅱ级除外）。
6.67
91.00
合计
7.33
100
表3-9石狗镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
绥江-安宁路-镇人民政府西侧规划路-政和路-惠民路周边-石狗镇中心幼儿园所包含的石狗镇建成区范围；
0.33
27.50
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
0.87
72.50
合计
1.20
100
住宅用地
Ⅰ级
绥江-安宁路-镇人民政府西侧规划路-政和路-惠民路周边-石狗镇中心幼儿园所包含的石狗镇建成区范围；
0.33
27.50
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
0.87
72.50
合计
1.20
100
工业用地
Ⅰ级
绥江-安宁路-镇人民政府西侧规划路-政和路-惠民路周边-石狗镇中心幼儿园所包含的石狗镇建成区范围；
0.33
27.50
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
0.87
72.50
合计
1.20
100
表3-10威整镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
河旁街-农民街东侧现状路-敬老院北侧现状路-威整镇邮政支局南侧规划路-振兴路西侧规划路-农商行南侧规划路-镇人民政府西侧河流-威整河所包含范围
0.10
20.41
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
0.39
79.59
合计
0.49
100
住宅用地
Ⅰ级
河旁街-农民街东侧现状路-敬老院北侧现状路-威整镇邮政支局南侧规划路-振兴路西侧规划路-农商行南侧规划路-镇人民政府西侧河流-威整河所包含范围；
0.10
20.41
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
0.39
79.59
合计
0.49
100
工业用地
Ⅰ级
河旁街-农民街东侧现状路-敬老院北侧现状路-威整镇邮政支局南侧规划路-振兴路西侧规划路-农商行南侧规划路-镇人民政府西侧河流-威整河所包含范围；
0.10
20.41
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
0.39
79.59
合计
0.49
100
表3-11罗源镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
罗源直街两侧罗源镇中心圩镇范围；
0.09
3.37
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
2.58
96.63
合计
2.67
100
住宅用地
Ⅰ级
罗源直街两侧罗源镇中心圩镇范围；
0.09
3.37
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
2.58
96.63
合计
2.67
100
工业用地
Ⅰ级
①罗源直街两侧罗源镇中心圩镇范围；
②肇庆市飞南金属有限公司所在区域；
0.43
16.10
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
2.24
83.90
合计
2.67
100
表3-9-12黄田镇定级结果表
单位：
平方公里、%
土地用途
级别
级别范围
面积
占总面积比例
商服用地
Ⅰ级
黄田镇建成区范围；
0.17
6.77
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
2.34
93.23
合计
2.51
100
住宅用地
Ⅰ级
黄田镇建成区范围；
0.17
6.77
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
2.34
93.23
合计
2.51
100
工业用地
Ⅰ级
黄田镇建成区范围；
0.17
6.77
Ⅱ级
评估范围内其他区域（Ⅰ级除外）。
2.34
93.23
合计
2.51
100
注：
表中级别范围是概略描述，使用时请注意参照相应用地类型基准地价图，以基准地价图结合文字说明确定级别范围。
四、用地类型修正
本次基准地价是指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度的条件下，分用途的土地使用权区域平均价格，采用基准地价系数修正法进行宗地估价时，应按规定选用相应修正系数。
其中用地类型划分主要参考《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）中二级类用地；外包服务业用地、商务会展业用地、总部经济用地、信息服务业用地、科技服务业用地、文化创意业用地等用地分类参考《中共广东省委广东省人民政府关于加快建设现代产业体系的决定（粤发〔2008〕7号）》、《关于加快发展我省服务业的实施意见（粤府〔2008〕66号）》和《印发广东省服务业发展“十二五”规划的通知（粤府办〔2012〕40号）》等文件，符合相应政策的项目用地，应选用对应用地类型修正系数。
五、附则
基准地价公布之后，市人民政府将根据土地市场变化，委托市国土资源局适时对基准地价进行调整更新。
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