保养计划Word文件下载.docx

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低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。

高、低压配电柜（非用电高峰期）看、听、嗅

运行每日两次

配电柜内所有电器接头有无破损、变色和异味；

断路器无破损、异味、异声现象；

高、低压配电柜（用电高峰期）看、听、嗅

运行两小时一次点检，每日两次

水泵

看、听、嗅、摸、查、测

水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；

水泵轴承温度在90℃以下；

控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；

水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；

所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、变色、异味等现象；

水泵轴下滴水量应在5—20g/min内（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象；

泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；

水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；

压力仪表无破损及读数不准确等现象；

无轴承过热、却润滑脂、积屑等现象。

消防系统（火灾报警控制器、消防联动控制柜）看、听、嗅、查、测

点检每周一次

柜内所有电气接头无破损、变色和变味；

消防系统报警故障点的统计上报客户服务中心。

一次（二次）水箱

看、查、测

能正常开启、关闭；

水箱盖和纱网无破损、应锁好。

闭路监控系统

看、听、嗅、查、测

所有电气接头有无破损、变色和异味；

应达到正常运行功能；

系统故障点的统计，上报客服中心。

门禁系统保养

点检每日一次

门能正常开关，闭门器松紧适宜；

停车场（道闸）系统

闸道能正常开关；

道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；

挡车杆、荧光膜应完好无损；

读卡器能读卡正常；

电脑各项参数、图像应正常运行；

可视（防盗）对讲系统

门能正常开关、闭门器松紧适宜；

对讲质量应达到清晰、无杂音；

控制中心主机应正常运行；

公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）

检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；

线路故障点的统计，上报客服中心；

社区内的路灯由中班运行工作业。

公共照明（社区内的路灯）

控制柜

电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；

控制开关应在规定位置；

控制柜内的所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。

设备房：

设备及设备房间的清洁

清洁：

设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；

带电部分和旋转部分禁止清洁、电气柜门或外壳在作清洁时应手戴检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；

设备房防小动物设施应完好无损。

三、机电设备定期维护的内容及实施效果

设施名称

内容

定期维修养护计划

实施效果

备注

电梯

1、电梯运行时有无异常

2、各个照明、通风是否正常

3、各指示灯能否正确指示，各按钮是否正常

4、报警装置是否正常

1、每半月进行例行检查、保养一次

2、每季度进行全面检修保养一次

3、按国家有关规定每年年检一次

1、安全、可靠、运行平稳，附件完好

2、警钟、对讲、应急照明完好，功能正常

3、故障率1%以下

4、取得《年检合格证》

重大节假日前须全面

变压器

1、运行是否正常

2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内

3、警示标识是否完好

4、变压器分例行保养和预防性实验

1、每半年保养一次

2、没3年一次预防性实验

1、运行正常可靠，各项指标军和标准，无异常现象

2、各指示、保护装置正常

3、室内通风正常

温升过高或电流过大时应及时采取措施

变配电室

1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行

2、检查断路器

3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固

4、检查电容器是否膨胀变形、变色

5、柜内应备有控制原理图、接线图

6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻

每半年保养一次

1、各开关及保护装置灵敏可靠

2、各仪表、指示灯等指示正常

如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸

低压控制柜系统

1、观察是否有异常声响及异味

2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏

3检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常

4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液

5、检查所有只是表示及线头标志是否清洁

1、每半年例行保养一次

2、每年进行一次全面测试保养

如发生故障跳闸，应详细检查原因，并在查明原因后方可恢复合闸

风机

1、观察有无异常

2检查松紧是否适当

3、有无异常响声

4、各开关是否处于“自动”状态

每季度保养一次

1、风机风量正常

2、运行时电流在额定范围内

防盗

报警

系统

1、观察外观探测器、门磁开关有无异常

2、对探测器及门磁进行状态测试

3、检查与摄像监控系统联动是否正常

每月保养一次

1、探测器及门磁开关能正常工作

2、与摄像监控系统能正常联动

可视防盗对讲系统

1、电源箱、门口机固定牢靠，箱内外清洁

2、门口机、分配器、联网器等各点电压是否正常

3、门口机与分机、管理机通话清楚及图像清晰、按钮应完好、开锁正常

联网正常

防盗门能平稳、可靠的关闭

1、看各摄像机是否正常

2、查看监视器显示屏显示情况

3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良好

4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况

1、图像清晰、稳定，可视范围正常

2、录像机工作正常

周界防范系统

1、红外对射正常

2、检查电源线、信号线是否接触正常

3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况

4排除防区障碍物

5、除尘、清洁

能准去及时报警，不误报能布、撤防

消防系统

1、各报警按钮、烟（温）感探头、警铃是否完好

2、各区域报警器及集中报警器是否完好

3、疏散出口指示灯

4、气体自动灭火系统（有无漏气、储存压力、控制器面板显示正常、系统卫生清洁、脱离释放阀进行模拟）

5、喷淋系统（喷头、管道标志、信号阀、水流指示器、报警阀、水力警铃）

6、防火卷帘门、风机、消防广播

每月保养、每月检查一次

1、系统运行稳定、正常、灵敏可靠

2、非人为因素所产生的误报率在3%以下

记录各种检测数据

室内消防栓及消防管道轻便灭火器材等

1、检查水袋、水枪头、起泵按钮、小锤、水阀、玻璃的完好

2、检查阀门、管道外的渗、漏、冒、跑水的情况

3、防锈、清洁

4、灭火器的压力、铅封、外观、有效期

1、每半年全面检查一次

2、灭火器材每月检查一次

3、消防栓、消防管道中修5年，每10年进行一次大修或更新改造

1、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠

2、完好率为100%

3、消防栓、消防管道等无渗漏水现象

火灾易发季节及重要的节假日前进行一次全面的检查

公共照明系统

工程部负责组织实施巡查、维修、检验

1、每季度保养1次，每年检修1次

2、每6年进行一次大修或更新改造

1、确保各设施设备使用功能正常

2、电气线路完整无损，绝缘良好

3、完好率达到99%

供暖系统

1、检查管道、换热器保温是否破损

2、检查管道接口及阀门有无渗漏

3、检查各仪表是否正常

4、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换

1、每季度保养1次

2、每年检修1次

1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常

2、水流量、压力达到要求，各仪表、指示灯只是正常

3、系统进出口温度相对稳定

4、各部件无跑、冒、滴、漏现象

通讯网络有线

1、天线：

接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好

2、线路放大器：

检查主放大器、分配放大器有无电源（220V），接线插座有无松动，测量放大输出信号分贝数

3分配线、分配器：

检查各层分配线安装完好无损，断线无被乱接乱拉现象

4、用户终端：

定期抽查用户收视、通讯效果

1、终端设备每月至少检修1次

2、每半年全面检修一次

1、各种器材使用功能正常可靠

智能停车场管理

1、休整挡车杆，反光膜

2、转动部分加油

3、线头紧固，限位开关、摄像机清晰度调整，防雨密封检查，清洁各部位

4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆是否协调，网络连接是否正常

1、车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修

2、中修5年，大修10年

1、车场使用功能正常可靠

2、场地平整，无坑洼积水，完好率达到98%以上

防避雷系统

工程部负责组织实施巡查、维修和检验

1、每季度进行一次保养

2、每年至少进行一次接地电阻测试

3、每年除一次锈，刷一次银粉漆

4、中修6年，大修12年

1、确保系统正常使用；

2、系统完好率为100%

3、接地电阻值符合GB50169-92要求

雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面维护

给排水系统

1、生活供水及生活热水泵未自动轮换运行

2每年进行一次全面保养，对磨损零件及时更换

3、泵、阀门、压力表、管道等保养；

均必须认真做记录并存档

4、各种消防水泵每周点动运行一次（能运转即可）

5、检查、补充润滑油，泄露检查，防锈措施、动作零花，指示准确，表盘清晰，紧固良好

6、整洁、干净

7、计划清洗、消毒水箱

1、每季度保养一次

2、每年检修一次

2、水流量、压力达到要求，各仪表、指示灯指示正常

3、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上

4、给水管道畅通、无渗漏水现象

5、排水系统通常，汛期道路无积水

6、各阀件无跑、冒、滴、漏现象

标识系统

1、每月清洗标识一次

2、每季度对标识进行维护

3、中修4年，更新改造8年

1、标识清晰、美观

2、安装牢固可靠

3、完好率达到98%以上

大风季节应增加巡查次数

第一太平融科物业（北京）管理有限公司通州分公司

工程部

2010年12月12日