假日海景养生地产策划案Word文件下载.docx
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大鹏半岛位于深圳市东部，毗邻香港，东濒大亚湾，有31公里的蔚蓝海岸和天然良港，自然景观优美，是名副其实的黄金海岸。
假日海景家园总占地面积30万平方米，规划酒店建筑面积5万平方米，公寓式住宅与别墅群建筑面积25-30万平方米。
本项目远离市区，距离市区50多公里，离大亚湾距离较近。
新建成的深圳东部海滨高速公路盐坝高速公路即将在2003年10月前通车，高速公路已经为本项目留有出口。
本项目度假区可与小梅沙、大梅沙度假旅游区、盐田港和龙岗区高新技术产业带相连，与市中心距离为半小时车程，有充足的客源保证。
葵涌发展前景广阔，有着丰富的土地、海洋和旅游资源，是深圳市政府规划的深圳东部大旅游区和深圳市下世纪初高科技开发区，是深圳未来十五年的重点开发区，随着东部沿海高速公路的建成开通，将给葵涌带来一次新的发展机遇。
图1项目位置图
葵涌镇旅游资源丰富，东江纵队司令部位于土洋村，东江纵队北上纪念亭位于本项目区域，依山傍海，沙滩细软，适合发展旅游业。
图2东江纵队司令部旧址
图3东江纵队北上纪念亭
假日海景家园三面环海，用地范围内海岬、海湾、峡湾、河沟、台地、山谷、山峰一应俱全，地形地貌独具特色，现有树木和野草，随着添土抬高地面，绿化条件更加理想。
本项目符合《深圳旅游区规划发展纲要》和《大鹏半岛旅游区总体规划》。
本住宅项目符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游胜地的规划目标，本项目老年公寓与度假别墅以及配套五星级海景酒店项目，将填补深圳东部旅游、房地产的空白，有益于打造深圳东部海岸新景观，具有广阔的市场前景。
中国房地产从90年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。
珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容，地步第一级从本地市场开始创立品牌，例如金业别墅主要针对港澳客户，创造了3亿销售额的佳绩。
碧桂园初期主要针对老板阶层，具有巨大的品牌影响力；
第二级，开发大型楼盘向广州市郊等进军，例如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。
第三级，走上人才经营的康庄大道，例如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划。
在市场孕育发展过程中，王志纲工作室参与策划碧桂园，给你五星级的家成为地产策划佳话，广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念的精神产物，王志纲工作室培养了一批高级策划人才，为地产企业打造知名品牌是他们的拿手好戏。
从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破，必需跳出房地产作房地产，从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开发新的制高点。
我们分析购买别墅的主要人群是成功人士，他们为了事业的成功奋力拼搏，一部分人发财后，攀比谁的洋房漂亮，谁的车高级。
别墅在人们眼中，它不仅是住房，更是身份与社会地位的象征。
经过20多年的改革开发，珠江三角洲的许多人士认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中，但是大部分老板和白领阶层认识到，健康对于人生的重要意义，克服亚健康，精力充满的健康状态是人们非常迫切的需求，人们渴望返朴归真。
健康产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。
杨宝民先生在健康养生课题方面进行多年的探索，运用知识集成策划理论，采用多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题。
该课题提炼中西健康文化与知识，能够协助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润。
结合中达集团东部项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑深圳东部项目得具体特点，进行针对性策划。
三、深圳及周边老龄住宅市场需求分析研究
与世界相比，中国老龄化社会虽然进入得较晚，中国老年住宅问题却是一项不可忽视的工程和特征。
一是绝对数字大、来势猛、问题多。
据有关部门预测，到2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。
其中65岁以上的0.9亿人，约占7%。
到2025年，60岁以上老人为2.78亿人，其中65岁以上的老人1.91亿。
至2040年，60岁以上老人3.74亿人，而65岁以上老人达到2．87亿。
二是老年住宅设施差，急待完善。
1998年，我国老年人口为1.24亿，男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。
银发人群在我国的出现，说明市场出现新的机遇，针对养老问题，新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究，研究结论是满足成功人士为父母尽孝心的心理，市场潜力大，需要突破传统的疗养院与养老院模式。
深圳虽然是“最年轻的城市”，第五次人口普查资料显示，15至64岁的人口占了90.39%，65岁以上的人口为7.8万人，但有专家估计，随着经济的发展，一方面深圳的平均年龄将会增大；
另一方面，还会有更多的内地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到人们的关注。
深圳特区已经成功走过20年的历程，第一代创业者已经有相当一批退休人群，许多中年人已经事业有成，将父母接到深圳旅游观光度假已经成为时尚，为内地父母购买住房来深圳定居也成为潮流。
以深圳万科四季花城为例，从内地来深圳老年人占有相当大的比例。
香港目前是老龄化人群比较密集的城市，由于香港地域的狭小，老年人缺乏空气清新，环境优美，活动地域开阔的老人社区。
纵观目前比较平谈的房地产市场，面对这一新兴的房地产消费，发展前景是诱人的。
虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，不失为一项良机。
而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。
根据老年客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合,开发老年住宅可以争取深圳老龄委的指导，争取开发的优惠政策。
四、深圳老板阶层健康状况与休闲娱乐、度假市场分析
1.深圳老板阶层健康状况与娱乐方式变迁
深圳第一代老板类别娱乐方式
本地农民，依靠炒卖土地发财，建农民房出租成为百万富翁。
去豪华酒楼显示气派，去卡拉OK寻欢作乐，例如金龙玉风大酒店、辉煌歌舞厅等娱乐场所，以包养二奶为荣。
这类人群普遍比较迷信，喜欢敬神拜佛。
政府官员背景，依靠倒卖批文，炒卖土地与装修工程、建筑工程发财走私发财，主要是收买官员或是干部子女利用父母特权搞走私发财，例如汽油。
高尔夫运动主要目的是显示身份，不仅自己参与，同时向政府官员行贿会员证
购买股票发财，利用借款购买原始股票发财，造就80年代的第一批富翁IT公司或第一批作柜台生意发财致富喜欢看财经节目，喜欢聚会和旅游，世界之窗等旅游景点建成，深圳成为旅游城市
第二代老板一批农民企业家在市场竞争中开始成长，一批走私致富的老年开始卡拉OK文化带来娱乐，但是喝过量啤酒以及过晚的休息有害健康。
一批高学历年青设计师，利用92年房地产热从事装修行业，通过装修工程成为百万富翁酒吧文化开始兴起，蹦迪给年青人带来刺激，满足年青人发泄情绪的需要，但是老板阶层为显示稳重很少参加这类年青人的活动。
咨询公司、广告公司年青知识分子创业成功体育运动与休闲娱乐活动，例如自驾车游览活动兴起
高科技公司，利用深圳良好科技环境，造就一批高收入白领，以深圳以华为公司、中兴新公司为代表
2.深圳东部黄金海岸度假市场分析
（1）深圳旅游市场情况
99年接待海内外游客1700万人，其中，海外游客230万人；
旅游收入150亿元，创汇11亿美元，占全国旅游收入的十分之一，占广东省的三分之一。
2000年深圳市旅游业总收入实现301.60亿元,比99年增长21.22%,相当于当年全市国内生产总值的18%,占全国旅游总收入的6.66%.
2001年春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间，我市共接待外地来深游客817.35万人次，比去年增长6.86%，占全年游客接待量17.76%，其中海外游客170.70万人次，国内游客646.65万人次。
2001年三个黄金周共实现旅游收入59.14亿元，占全年旅游总收入18.48%，比去年增长14.15%。
其中，外汇收入2.06亿美元，国内旅游收入41.86亿元。
2002年，深圳市共接待中外游客5069.12万人次，比上年同期增长10.18%，旅游总收入353.96亿元，比上年同期增长10.61%，其中旅游外汇收入16.79亿美元，同比增长11.12%。
在过去的一年里，三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕成果，共实现旅游收入64.63亿元，在全国25个重点旅游城市中居第二位。
截止2002年底，深圳旅游业在每年接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续10年位居全国主要旅游城市前四名。
深圳市委、市政府高度重视旅游产业的发展，东部海滨休闲度假片区的规划和建设已经被列为深圳“十五”期间的重点工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“主题公园”之后的又一张深圳旅游名片。
政府的重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小时通关”、“144小时免签”等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通、沙头角口岸至香港粉岭的直通巴士开通等一些利好因素的刺激，将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度。
在2003年全市旅游工作会议上，市旅游局称，将与市规划与国土资源局、市城管办以及龙岗、盐田两区紧密配合，搞好我市海滨旅游规划，通过部门联手，打造深圳旅游“海滨度假”新形象和黄金海岸新热点，共同规划、开发和宣传好东部的山海旅游资源，争取在不长的时间内，使海滨度假成为继“主题公园”之后我市又一张旅游名片。
（2）深圳万科开发大梅沙度假物业，是本项目的竞争对手之一，但是两个项目之间距离较远，定位存在差异。
本项目直接与大海岸线连接，而万科大梅沙项目位于盐田到大梅沙高速公路的西北面，与大梅沙海面存在1公里距离。
本项目同类竞争对手距离最近的是金海滩旅游度假俱乐部，它位于深圳的东部海岸，小梅沙以东葵涌镇溪涌村的溪涌湾。
碧蓝的海水、优质的沙滩和轻柔的海风，造就了这里优美的自然环境。
而占地２００亩和一百栋半山海景度假别墅和一个豪华会所更是为这里增添神韵之笔。
这些别墅依山势而建，呈阶梯式排列，高低错落，户户望海。
美国ＫＰＦ事物所设计师把欧美古典风格和海滨山地自然景观相融合，营造出一个充满西洋情调的休闲胜地。
该俱乐部还拥有最完美的会所设施，为会员提供至善至美的健身、休闲、娱乐、餐饮和康乐等服务；
俱乐部为会员提供国际水准的豪华大别墅；
俱乐部山下的游艇码头、山顶的观海公园以及溪涌湾沙质优良的海滨浴场将把您带入如诗如画、如梦如幻的境地。
四星级的金沙湾大酒店是深圳东部档次最高的酒店。
与本项目中酒店存在一定竞争，由于本项目是五星级酒店，定位存在较大差异性。
根据文献考证，可以说中国养生学萌芽于商周时期，在漫长的历史长河中，它随着人们对发病学原理认识的逐步深化，以及中国古代哲学和各种自然科学的不断渗透而不断充实完善，所以有关养生的理论与实践有着鲜明的中国式特点。
中国养生学的特点
一、形神兼备，首重养神养形1.动以养形是关键
2.体欲常劳，毋使过极
3.养精血就是养形体
养神1.养神的关键是清静
2.清虚静定，才能发挥人的潜在力，表现出更大的智慧
3.清虚静定，积极思维，才能有所作为
4.清虚静定，并非教人去世离俗
5.清净养神既所以固精
二、掌握适度，从事调节精神情志活动的适度
饮食五味的适度
体力房事的适度
三、强调先天因素，重视后天调摄明朝的张景岳说：
先天强厚者多寿，后天薄弱者多夭；
后天培养者寿者更寿，后天《石斤》削者夭者更夭。
四、因年龄而异，注意分阶段养生婴幼儿期注意优育
青少年期是培育期
婚孕期主张晚婚少育：
1.晚婚。
2.少育。
3.节制房事4.男女健康情况
中年开始抗衰老如同电影人到中年所说，上有老，下有小，自己的事业也处于顶峰期间，这一阶段抗衰老至关重要。
老年设法延缓衰老：
调神，饮食，房事，老则长虑，经常用脑思考。
五、顺应自然，保护生机顺应自然界阴阳变化以护养调摄
顺乎自然之理，顺应自然而然以养生
六、重视环境与健康长寿的关系早在秦汉时期，古人就已经认识到地理、环境水质等与健康长寿密切的关系。
《皇帝内经》也认为，地理位置不同，环境气候不同，物产也不同，人们的饮食习惯就不同，多发病也不同。
现代工业的发展，造成对自然环境巨大的破坏，许多恶性疾病的产生就是环境恶化的产物。
故深圳国际健康养生园在各地推广品牌时，非常重视选址，要求在森林覆盖率较高的山谷中，具有泉水资源，具有新鲜的空气，注重环保住宅与周围生态环境的和谐。
以上概括了中国养生学的特点。
中国养生学体现了中国传统文化心态内省力的高度发展，主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力，体现了防止“物极必反”的中和思想，主张节与和，无过不及，使人体各种机能不受伤害；
体现人们执着追求的“形与神俱”而终其天年“，对生死的达观态度；
体现了中国人民讲究道德休养、始终奋斗不息，养生而不苟生的大无畏精神。
六、健康养生理念房地产项目的成功实例
6.1东方太阳城项目的出世背景与理念设计
开发商简介
北京东方太阳城房地产开发有限责任公司作为中国希格玛有限公司的控股子公司，北京东方太阳城房地产开发有限责任公司通过三年规划设计，精心打造中国首个大规模成熟退休社区——东方太阳城。
已建成项目有：
位于顺义潮白河畔的北京乡村高尔夫别墅；
位于海淀区知春路的希格玛中心（包括希格玛大厦及希格玛公寓），
决策人投资方希格玛公司总裁王晓岩
项目负责人项目总经理余刚先生、公关部经理高玲女士、销售部经理SIMON先生
项目借鉴美国太阳城
太阳城中心是美国最大的老年社区之一。
它位于佛罗里达州坦帕市郊，从1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，不断繁荣，目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势。
这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。
社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。
这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开发式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。
这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%，老年人都把这里比作自已的天堂。
老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球、中午的鸡尾酒会，晚上的舞会。
这里的几个大会所里，每天安排了丰富多彩的活动，读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种文体项目都能引人入胜。
老年人在这里，精神上得到了安慰、自我价值得到了实现。
太阳城中心，是高尔夫球爱好者的天堂，伴随清晨的鸟鸣，人们踏进拥有126个洞的高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。
这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。
无论您是初学者还是高手，都可以享受高尔夫球。
在交纳入会费后，每年每人费用大约为＄1500。
太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部。
全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。
不少老年人有过这样的经历，从广阔天地回到家庭的小圈子，感到六神无主，英雄无用武之地，因此，心情烦躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住进了太阳城中心，就象返老还童，寿命比外界平均延长了近10岁，生活充实而又富有光彩，从心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。
东方太阳城项目理念设计
东方太阳城是"
全新退休生活的领跑者"
，是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区。
旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念，简单的概括可以总结为全新退休生活的四个现代化：
环境生活自然化：
◎◎◎◎美国SASAKI名匠心血，倾力巨作7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面。
近3500亩规划面积，0.23容积率社区内近200000平方米水面与潮白河相通，微波泛舟，恍似江南。
起居生活便捷化所有建筑不高于4层，公寓必备电梯，光纤入楼，连通世界。
◎◎◎◎点式、板式、联廊、联体别墅和别墅，69－250平方米的多种建筑形式，尽数傍水而立，提供最大选择可能。
房屋设计着眼于一生的方便使用，无障碍设计，电子安防与呼救，凸现持续人性关怀。
中日友好医院与东方太阳城连袂出手，为业主建立健康跟踪档案。
处于主中心和分中心会所内的家政服务部、餐饮购物中心，提供良多生活服务。
社区生活丰富化
◎◎◎◎社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。
老年大学、图书馆，园艺区，自娱农场……专门提供的电瓶车，为你去社区内任何地方提供方便提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室，更有高尔夫球场等体育场所。
家庭生活层次化
◎◎◎◎丰富的活动区域，提供与母亲郊游垂钓，与父亲竞技挥杆的可能。
社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。
规范化社区幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。
时间储蓄，自我管理。
项目地理位置
图4东方太阳城位置图
6.2东方太阳城项目的建筑规划
东方太阳城规划设计
美国著名景观设计公司SASAKI公司担纲整体规划设计、建筑设计
国内知名设计公司维拓时代建筑设计院
图5东方太阳城规划平面图
占地3500亩234万平方米，总建筑面积70万平方米，公建面积为40000平方米,0.23容积率，SASAKI在东方太阳城项目上的规划设计理念源于中国的桃花源记，它注重整体的景观效果，强调自然、建筑、人文景观的和谐统一，并提出了一系列崭新的设计思路，如“组团围合设计”，“视觉走廊设计”，即确保进入社区的人，站在社区的任何一个地点，都会有通透的视觉景观感受；
又比如一个18洞的标准高尔夫球场环绕整个社区，使东方太阳城成为名副其实的"
绿色高尔夫社区"
；
20万平米的社区水面更让东方太阳城充满灵气。
人行、车行交通系统的划分充分确保社区内交通的有序化和人性化。
图6东方太阳城一期规划平面图
东方太阳城一期位于整个社区的西南角，占地18.6万平米，建筑面积约9万平米，绿化率为50.8%，容积率为0.69。
一期建筑围绕着3万平米的水面呈辐射状排列，以二到四层的低层建筑物业为主。
建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，面积从69到250平米不等，四层公寓带电梯，层高2.9米。
户型多样，可满足客户不同需求。
图7东方太阳城一期效果图
规划设计单位
外方设计：
国际著名的美国SASAKI设计公司担纲"
东方太阳城"
的景观规划及建筑设计。
SASAKI公司在城市与园林设计，度假休闲开发、都市环境、道路和交通项目设计方面享有盛誉：
马萨诸塞州波士顿的滨水花园、意大利撒丁岛CostaSmeralda、伊利诺斯大学等世界知名设计即出自SASAKI的手笔。
在国内，美国SASAKI设计公司承接了上海黄浦江两岸地区的总体规划、广州珠江口地区的城市设计及宜昌市城区和滨江概念规划，皆身手不凡。
在社区规划、景观建筑方面，Sasaki阅历丰富，从中山市山区渡假村、雅居乐园到广州汇景新城、从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场，SASAKI挥毫之处，即会呈现壮观美景。
中方设计：
北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅规划与设计领域具有较高声誉，并且具有丰富的与国际著名建筑师事务所合作设计的经验。
它曾经与美国HOK、澳大利亚DCM及考克思COX、德国GM等合作完成许多知名小区，包括阳光100国际公寓、锦秋知春住宅小区、鑫兆佳园、远洋天地（一期）等。
田兵做为北京东方太阳城中方项目建筑师、国家一级注册建筑师，现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师，主持设计的万泉新新家园（二期）及回龙观住宅区A08取均获得北京市及建设部优秀设计奖，具有丰富的住宅设计经验。
建筑设计
户型设计：
建筑形式多样，一期房屋面积从69平方米至250平方米的公寓和联体别墅
大开间设计6.3米的豪华面宽，落地大窗明厨明卫，采光通透。
4层带电梯设计，品质一流。
设计布局合理洁污、干湿、动静分区，充分利用有效面积，联体别墅中庭花园设计
建筑设计：
地面平坦，无高差，通道不设门槛。
户内外门的宽度均为1米，方便轮椅通过。
开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用。
地面做防滑处理。
老人视觉功能下降，提高房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。
老人听力降低，提高报警声响。
各种提示标志字体加大，以利老人辨识。
房内设置报警系统，使老人可以随时求助。
系统设计：
公寓对讲门禁系统
安防呼叫系统
压缩天然气泄漏报警
社区电子巡更系统
社区入口IC卡闸门
网络光纤入社区、电话线入户
社区集中供暖（30元/平方米/一个采暖季）
市政电网供电（国家标准收费）
社区自建天然气站（市政管线连接后使用市政燃气，收费标准不高于国家收费标准）
社区深层地下水供水系统
6.3东方太阳城的运作模式分析
运作模式总体规划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前通过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际建筑项目。
大门入口
客户第一，漂亮的接待中心首先做好，售楼工作是要注重形象。
样板间给客户留下局部印象；
湖面给客户留下景观印象。
图8东方太阳城运作模式图
七、海景金色家园建筑策划
根据中华国际养生园设计构思场地要求：
面积５００亩—１０００亩左右，具有茂密森林资源的山谷，水源无污染，拥有泉水或温泉资源,能够形成小型湖面。
拥有适宜种植观赏花卉的土地２０亩更佳。
拥有海水与海景资源更佳。
用地特点：
农业高科技用地与房地产用地相结合，房地产用地２００亩以内。
深圳东部沙鱼涌项目地块具有无污染的海岸线资源，用地有小山也有流向大海的溪流，此地人文背
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