融资性贸易特点.docx
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融资性贸易特点
融资性贸易特点
随着融资性贸易业务的不断发展,其参与主体及交易形式也在不断变化，但就我国融资性贸易实践而言,资金方通常以两种形式为融资方提供融资便利:
一是直接提供融资,二是提供融资增信服务。
由于我国法律、行政法规禁止非金融机构以提供融资服务为主业,提供融资方不能直接与融资方开展借贷业务,只能借道商品或服务买卖,变相提供融资。
因此,我们根据提供资金方的融资方式,将融资性贸易区分为买卖型融资性贸易和增信型融资性贸易。
第一部分：
买卖型融资性贸易
买卖合同是所有有偿合同的基础,也是融资性贸易案件最常见的法律关系种类。
与增信型融资性贸易不同,在买卖型融资性贸易当中，资金方直接为融资企业提供资金。
从涉及主体来看,买卖合同法律关系最少包括两方当事人,即出卖人和买受人,如果存在第三人履行或者向第三人履行的情形,则涉及主体有可能随之增加。
融资性贸易通常表现为一系列买卖合同构成的贸易链条,买卖型融资性贸易主要有以下几种形式。
一、托盘买卖贸易形式
基本概念和结构：
托盘贸易是指托盘方与买卖双方企业分别签订采购合同,利用账期,为卖方提供融资的贸易形式。
托盘贸易通常会发生真实的货物流转,但是提供资金一方并不直接参与货物流转的过程。
在托盘贸易中,如果企业作为实际出货方与托盘方订立合同,再由托盘方将货物转售给实际用货方,则企业虽未直接参与融资，但可能受到融资风险波及;如果企业作为托盘方直接联系实际出货方和实际用货方,则有可能面对既不能根据与下游卖方的合同要求给付货款,又不能根据与上游卖方合同要求交付货物的尴尬局面。
在典型的托盘贸易模式。
与循环贸易不同,托盘贸易中存在真实的货物流转,也就是存在真实的卖方和买方。
托盘方的介入,可以使真实买方取得一个支付货款的差期,而托盘方从中收取一定的资金使用费。
典型案例：
查莉莉与杭州天恒实业有限公司、上海豫玉都钢铁贸易有限公司、常熟科弘材料科技有限公司企业借贷纠纷案,案号:
（2010）民提字第110号
二、循环买卖贸易形式
基本概念和结构：
循环贸易是通过相同企业,或者关联企业之间签订内容相同的多份买卖合同，形成一个闭合的货物流转回路,帮助融资方取得资金在一定时间内的使用权，同时无需发生实际的货物流转。
在典型的循环贸易法律关系中,其中A、B、C、D四公司间分别订立货物买卖合同,履行方式为一方支付货款、一方交付货权凭证。
货权凭证最初由A公司提供,并最终流向A公司,在整个交易过程中，A公司并不需要实际交付货物,而取得了货款在一定期间内的使用权。
随着中间环节的增加,或者货权凭证最终流向合同的关联企业而非直接流向A公司等因素的出现,循环贸易的交易结构可以变得更加复杂。
典型案例：
中国五金交电化工公司与江苏利协金属材料有限公司买卖合同纠纷案,案号:
（2015）二中民（商）终字第09571号
三、委托采购（销售）形式
基本概念和结构：
委托采购形式,是指提供资金的企业接受融资方委托,代为采购货物;提供资金的企业将收购、保管、销售三环节全部交给融资企业完成,或将其中两个环节交由融资企业的关联方客户完成,企业不直接有效控制货权的委托性业务;无法有效控制货权的转委托业务。
此类贸易一旦发生纠纷,法院首先要确定的是,案涉各方当事人的真实意思表示,是建立委托法律关系还是买卖法律关系,并由此认定合同的性质和效力。
委托采购（销售）形式的结构与托盘买卖非常相似,所不同之处就是以委托法律关系取代了买卖法律关系。
典型案例：
唐山建源钢铁有限公司、吕金弟等与厦门成大进出口贸易有限公司委托合同纠纷案,案号:
（2014）民申字第1178号
融资性买卖合同的类型化认定及处理方法
2015-10-26
企业间融资性买卖是一种名为买卖实为借贷的企业间融资活动，根据标的物是否实际交付等可以分为资金空转型与代垫资金型两种基本类型。
律师在代理此类案件中，如何对己方当事人的诉求做出预判，了解自己该不该代理此案，审判实务究竟如何透过表面的合同看到法律关系的本质？
借款人因返还不能而造成的损失应由谁来承担？
文/王富博最高人民法院民二庭法官
来源/《人民司法》2015年第13期
一、融资性买卖的两种类型及资本运作模式
在对融资性买卖的规范监管方面，司法囿于其被动性，不能从融资体质机制方面进行源头治理，只能通过融资性买卖的个案纠纷裁量，间接实现对融资性买卖的规范指引功能。
而正确审理融资性买卖纠纷，应以准确识别认定融资性买卖为前提。
这在审判实务中应属于一个事实认定问题。
从形式要件上看，融资性买卖完全符合一般买卖的特征，因此很多情况下确实被作为买卖纠纷进行了审理。
在以托盘模式开展的融资性买卖中，借款方系通过第三方的配合帮助才完成融资，从这个角度看，融资性买卖又与合作法律关系存在相似性，容易混淆。
融资性买卖与合作法律关系的根本区别在于，在融资性买卖交易中，贷款人只希望获取固定收益（利息），而没有与借款人共同承担经营风险的意思；但在合作法律关系中，合作双方则是利益共享、风险共担。
融资性买卖与一般买卖之间的根本区别在于当事人的真实效果意思为融资而非买卖，即效果意思与表示行为之间不一致。
一般而言，对交易行为的性质认定应以外在表示行为为准，即遵循表示主义原则，具体到商法领域就是遵循外观主义原则。
但当交易行为明显有悖于一般交易常理，以至于使人有理由质疑当事人意思与表示不一致，存在掩盖非法目的、规避法律限制之嫌时，则应采取意思主义，对当事人的真意进行探究。
融资性买卖的识别即属于后者。
在审判实务当中，当行为人有意隐瞒缔约效果意思，竭力掩盖借贷的真实意图时，如何透过表象发现买卖形式背后隐藏的当事人的真实交易目的，无疑是对法官阅历、智识、经验等的考验，也是审判的难点。
笔者认为，融资性买卖的具体形式虽然千差万别，但并非无规律可循。
根据当事人之间是否存在着真实的买卖意图和产品需求、货物是否实际交付流转，融资性买卖的基本类型大致可以分为两种。
（一）资金空转型的融资性买卖
在这种融资性买卖中，参与交易的各方当事人都没有真实的买卖意图，各方对名为买卖、实为借贷的交易性质均属明知，买卖标的物通常存放于第三方仓库中不实际交付流转，甚至很多情形下根本不存在标的物，买卖纯粹是资金融通所披的合法外衣。
具体而言，此类融资性买卖的主要特征是：
1.三方或三方以上主体之间进行闭合型循环买卖。
循环买卖的基本模式是：
出借资金的企业先作为买入方对外签订买卖合同，将资金以货款形式支付出去，经过一定期限后，再作为卖出方签订另一个标的物数量、质量等相同或相似的买卖合同，从而在参与交易各方之间形成一个闭合的资金往返路径。
在这一循环中，贷款方以货款形式回收资金，通过买卖价差获取固定利息收益。
为了掩饰借贷双方之间直接以同一标的物进行逆向虚假买卖的行为，当事人往往会再引入一个关联公司或合作单位，开展三方之间的托盘交易。
第三方参与托盘交易，主要扮演两种角色：
一种是以中间商、“二传手”的角色，在借贷企业之间衔接过渡，开展形式上的连环买卖，资金最终由借款企业通过向贷款企业回购货物的形式归还出借方；另一种是第三方为借款企业的关联企业或合作单位，由其实施回购行为，以货款形式将借款返还给出借方，关联企业之间再通过内部交易结算完成闭合型的资金循环。
除此种基本模式外，实践中还有第三方与贷款企业签订委托合同，委托贷款企业向借款方购买货物支付借款，经过一定期限后再由借款方向委托人回购货物返还借款，而后由委托双方通过交易结算完成资金循环。
虽然此时交易形式是由委托加买卖构成，表面上看与前述采用多重买卖形式进行借贷有所不同，但实质都是通过闭合的循环买卖交易完成融资，本质上并无差异。
2.标的物相同且不实际交付流转。
托盘融资买卖中，除价款外，几个买卖合同的标的物在类型、数量、质量等方面往往完全相同或基本相同。
由于当事人之间并无真实的买卖意图及货物需求，故标的物一般不随交易流程而实际交付流转。
更有甚者，借贷双方与仓储企业串通，以根本不存在货物的仓单、进仓单等货权凭证虚构买卖标的物，进行没有实物的资金空转型买卖。
3．借款企业低卖高买，形式上在从事亏本的交易，实质上是支付借款利息。
由于托盘买卖的实质为借贷，故借款企业在获得贷款的同时，应向贷款企业支付固定的利息，这也是贷款企业参与融资交易的经济目的。
利息的支付方式大都通过事先约定的买卖价差来完成。
借款企业先卖后买同种商品，低价卖出、高价买入，且不考虑市场的实际价格而预先就约定了不利于自己的价差，形式上是在从事完全亏本的生意。
（二）代垫资金型的融资性买卖
在这种交易模式中，借款方（实际买受人）确有向供货方买卖货物的真实意图和货物需求，只是因资金紧缺无力直接从供货人处购得标的物，故而通过第三方托盘融资：
由第三方代垫资金向供货方购得标的物，然后借款人再通过与第三方签订付款期限延后的买卖合同取得标的物，并以买卖价差或资金占用费的形式向贷款方支付固定的利息收益。
与前述资金空转型买卖相比，这种融资性买卖的主要特征是：
1.实际买受人存在着向供货人购买货物的真实意图，标的物往往客观存在且实际交付流转。
因而，此种代垫资金型融资交易模式与真正的连环买卖更为相似，更具有隐蔽性。
2．作为托盘企业的贷款方，无真实的买卖意图和货物需求，其与借款方、供货方之间的买卖合同仅为融资之需，交易目的在于获取固定的利息。
因此，贷款方不受标的物市场价格波动影响，不承担市场行情变化的风险。
3．供货人由作为实际买受人的借款方指定，货物通常由供货人直接交付给实际买受人，贷款方一般不参与物的实际交付。
在这种融资性买卖中，供货人和实际买受人之间往往事先就存在着业务联系，有的甚至是关联企业，只是因为融资需求才吸收第三方托盘企业加入到供应链条中来，故供货人、标的物通常由实际买受人指定，出借方仅对实际买受人选定的出卖人付款即完成交易义务，而无需对供货人的资信度、标的物的质量、供货时间等负责，不承担出卖方的瑕疵担保责任。
为简化交易流程，当事人之间往往约定由供货人直接将标的物交付给实际买受人，贷款方不参与物的交付和流转。
这与连环买卖中，交易对象由买卖各方自由选定、买受人承担瑕疵担保责任、标的物一般随着交易流程而交付流转等存在着差异。
因代垫资金型的融资性买卖存在着标的物的实际交付流转，具有买卖交易承载的资源配置功能，故在理论和实践当中，亦有观点认为它与纯粹的融资借贷相去甚远，而与连环买卖更为接近，应按连环买卖加以认定，不以融资性买卖论处。
二、企业间融资性买卖合同的效力认定
企业间融资性买卖的实质是以买卖形式掩盖的企业间借贷，在对其效力进行评价时，应以实质上的法律关系即企业间借贷法律关系作为评价目标。
因此，融资性买卖合同的效力认定取决于企业间借贷合同的效力认定。
企业间借贷合同的效力一直存在争议，合同效力如何认定，不仅是一个学术争论问题，而且直接关涉国家的经济发展、金融政策制定以及各级人民法院在审理企业间借贷案件时裁判尺度的把握，确有研讨的必要。
笔者认为，企业间借贷合同的效力如何认定，主要分歧不在于法理认识，而是一个司法政策的选择问题。
根据我国现阶段的经济社会发展现状，目前在认定企业间借贷合同的效力问题上，应着重考虑以下两个方面的问题：
一是有利于缓解中小企业的融资需求与融资难之间的矛盾，有利于促进实体经济的发展壮大。
随着我国经济发展模式和经济发展方式的转变，广大中小微企业起着举足轻重的作用。
中小微企业在生产经营以及规模扩张的过程中，必然伴随着资金的规模扩张，必然会存在旺盛的资金需求。
但因业绩考核及风险防控等限制，中小微企业从银行直接融资难上加难，这是我国目前中小微企业面临的一个十分突出而又始终没有解决的问题。
这一矛盾导致大量的中小微企业只能转求其他民间融资渠道来解决资金瓶颈。
据调研数据显示，向其他企业借贷在企业民间借入资金来源中占61.74%，成为中小微企业借贷资金的主要来源。
在这种状况下，限制企业间借贷的经济政策和相关行政部门的规章制度虽尚未根本改变或废止，但已经出现了松动的迹象。
作为司法机关，在制定企业间借贷的司法政策时，如果仍然因循守旧，完全照搬沿袭计划经济时期形成的完全否定企业间借贷的做法，无疑是漠视社会经济发展现状、不顾社会经济发展需求的失当之举。
就此而言，持有效论者的主张确有合理之处，值得重视和研究。
二是要维护国家的金融安全和金融秩序，避免发生系统性的金融风险。
完全否定企业间借贷合同效力的司法政策在当前已经不合时宜，那么能否即时不加限制地放开企业间借贷，完全认可其有效呢？
笔者认为，现阶段亦不可。
有观点进行了深入剖析并表达了强烈的担忧：
在传统实体经济利润微薄的今天，如果将企业间借贷界定为商事借贷行为并且容许其发展，默许其偶发的借贷行为转变为长期的借贷业务，那么，“钱生钱”的资本运作模式带来的一时丰厚回报会使部分中小企业主不安心于传统实业发展，而进入“食利者”的行列，由此可能导致产业资本向金融资本过渡转化，既有害于经济的良性发展，又带来巨大的金融风险。
因此，在国家金融监管体制尚未完善、相关经济金融政策尚未完全开放企业间借贷市场的情况下，司法不宜越俎代庖，先行将闸门完全打开，使企业间借贷行为一概合法化。
综上，对企业间借贷合同的效力认定，应采用辩证的、发展的观点，因此，目前阶段采取一种相对较为折中的司法政策，根据企业间借贷的具体情形分类处理，可能是比较适当的政策选择。
经过权衡分析，最高人民法院在2013年召开的商事审判工作会议上对这一司法政策进行了阐明，在商事审判中，对于企业间借贷，应当区别认定不同借贷行为的性质与效力。
对不具备从事金融业务资质，但实际经营放贷业务、以放贷收益作为企业主要利润来源的，应当认定借款合同无效。
对不具备从事金融业务资质的企业之间，为生产经营需要所进行的临时性资金拆借行为，如提供资金的一方并非以资金融通为常业，不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形，不应当认定借款合同无效。
相应地，司法在处理以买卖形式进行企业间借贷的纠纷时，也要以此为基础进行裁量，即企业间以买卖形式进行的临时性资金借贷行为，应属有效；企业间以买卖形式进行长期的、经营性的借贷行为，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，应认定为无效。
三、融资性买卖合同无效后的处理
融资性买卖合同无效后，应根据合同法第五十八条的规定进行处理，但以下三个方面的问题仍需进一步明确：
第一，当事人虽未主张合同无效，但人民法院仍可以依职权对合同效力进行审查，并在判决合同无效时直接分配由此而产生的损失赔偿责任。
为维护市场经济秩序、规制不法交易行为、促进市场经济健康发展，人民法院仍应对异常交易行为进行合法性审查，并依职权对符合无效情形的交易行为作出无效认定。
在融资性买卖合同纠纷中，最常见的情形是实际用款人下落不明或资金链断裂，无法依照约定返还借款的本息，用资方追诉实际用款人无法获得补救，故转以托盘交易的其他当事人为被告提起诉讼，诉请继续履行合同、交付货物或返还货款。
显然，当事人的这种诉讼请求是以融资性买卖合同有效为前提的，并未主张合同无效及损失赔偿。
即便如此，人民法院亦应对合同的效力问题进行审查。
但在具体操作时应注意的是，如当事人以合同有效为前提提起诉讼，而一审法院认定合同无效，一审法院应向当事人释明其对合同效力的认识，并告知当事人可以变更诉讼请求、追加必要的共同诉讼当事人。
如当事人不予变更，一审法院则可以主动追加必要共同诉讼当事人，并在判决合同无效时，根据当事人的过错程度判令其承担相应的损失赔偿责任。
当诉讼已经进入二审或再审程序，则不存在变更诉讼请求及直接追加当事人的问题，如法院认定合同为无效，但又缺少必要诉讼当事人，则应发回重审或指令再审。
第二，因合同无效而返还借款时，应一并返还借款的利息。
融资性买卖合同被认定为无效后，当事人的缔约效果意思不应再发生预期的法律后果，故当事人在买卖合同中约定的高额利润不能支持，以体现国家公权力对无效合同关系的强制性干预。
但货币的占用确实会产生法定孳息，这与当事人是否约定无关。
因此，当融资性买卖合同被认定无效后，资金使用方在返还借款时，应一并返还资金占用期间的利息。
否则，资金使用方会因此获得不当得利。
当前，利率的标准可以按中国人民银行公布的同时期同档贷款基准利率确定。
随着利率市场化改革的推进，人民银行将来可能不再公布贷款的基准利率，这时可以按当地不同商业银行同时期同档贷款的平均利率作为利息的计算依据。
第三，应将由多个合同构成的融资性买卖作为一个整体，根据参与交易的各方当事人的过错程度，合理分配相应的损失赔偿责任。
融资性买卖纠纷中，资金使用方往往资金链断裂或下落不明，不能返还所借款项，从而造成贷款方的损失。
对于该损失由谁承担及责任大小如何确定，实践当中认识不一。
一种观点认为，应根据合同的相对性，由贷款方自行承担经营风险和损失，其他参与人并非借贷主体，不应承担相应的责任。
笔者认为，融资性买卖中涉及多份合同，各参与主体通过相应合同而建立联系、相互作用，共同构筑了一个完整的交易流程，并从中分享收益。
故在责任主体的范围确定上，应突破单一合同的相对性限制而进行整体考虑，将参与托盘融资交易的各方当事人均纳入考量的范围，这也符合利益与风险相一致原则。
因融资性买卖合同无效而产生的责任在性质上属于缔约过错责任，故责任大小应根据责任主体在整个交易中的过错程度予以确定，无过错的即可以免于承担责任
合同成立与生效的八个模型分析
第一组成立即生效的合同（常态）
1.甲（出卖人）、乙（买受人）在2005年3月1日订立了书面商品房买卖合同，4月1日交付，6月1日办理过户手续。
请问上述三个时间的意义。
（1）《民法通则》第五十七条中规定：
“民事法律行为从成立起具有法律约束力。
”《合同法》第八条中规定：
“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。
”《合同法解释
（一）》第九条中规定：
“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能发生转移。
”依据以上规定，甲、乙之间的合同于2005年3月1日成立并生效。
在签订合同之后，办理过户手续之前，当事人便享有了债权，比如，在过户前出卖人有价金请求权，由此还可产生违约金请求权；买受人有请求交付占有、提供过户手续的债权，由此还可以产生违约金请求权。
（2）4月1日交付，风险发生转移；6月1日办理过户手续，所有权发生转移。
2.甲（转让人）、乙（受让人）在2005年3月1日订立了发明专利申请权转让的书面合同，4月1日办理登记手续。
请分析上述二个时间的意义。
——《专利法》第十条第3款规定：
“转让专利申请权或转让专利权的，当事人应当订立书面合同，并向国务院专利行政部门登记，由国务院专利行政部门予以公告。
专利申请权或者专利权的转让自登记之日起生效。
”《技术合同解释》第二十三条第1款规定：
“专利申请权转让合同当事人以专利申请被驳回或者视为撤回为由请求解除合同，该事实发生在专利申请权转让之前的，人民法院应当予以支持；发生在转让登记之后的，不予支持，但当事人另有约定的除外。
”也就是说，在4月1日登记之前，专利申请权转让合同可能发生解除的情况。
这说明合同已经在3月1日生效了，否则解除就说不通了。
4月1日的登记，只是产权（无形财产权）转移的手续和标志，而不是合同成立生效的手续和标志。
专利权转让也是如此。
本案与商品房屋买卖合同类似。
第二组成立与生效相分离的合同（变态）
3.张三（贷款人）、李四（借款人）在2005年3月1日就借款2万元达成了协议，4月1日交付1.5万元。
请问上述二个时间的意义。
——两个自然人之间的借款合同为实践合同。
3月1日成立了2万元的借款合同，4月1日生效了1.5万元的借款合同。
4.甲（出卖人）、乙（买受人）在2005年3月1日订立一头牛的试用买卖合同，同日交付，双方约定试用期3月7日止。
在3月2日，乙尚未决定是否购买，甲又与丙订立了该牛的买卖合同，丙知情，表示等待乙的决策。
乙在3月6日表示拒绝购买。
请分析甲、丙合同的成立与生效。
——甲与丙的买卖合同为附生效条件的合同。
2005年3月1日合同成立，3月6日合同生效。
若丙不知情，则甲与丙之间的合同为效力待定，等待乙是否行使购买权（简单形成权）。
5.甲（债权人、抵押权人）、乙（抵押人）在2005年3月1日订立了就一套房屋抵押的书面合同，4月1日登记，请分析上述二个时间的意义。
——依据《担保法》第41条、42条的规定，甲、乙之间的抵押合同于3月1日成立，4月1日生效。
若将案例中的抵押物改为私人所有的一只手表，则依据《担保法》第43条，抵押合同于登记前的3月1日成立并生效。
6.甲、乙在2005年3月1日订立了书面中外合资经营企业合同，4月1日批准，4月15日办理工商登记手续，发给企业法人营业执照。
请分析上述三个时间的意义。
——《中外合资经营企业法》第三条规定：
“合营各方签订的合营协议、合同、章程，应报国家对外经济贸易主管部门审查批准。
审查机关应在三个月内决定批准或不批准。
合营企业经批准后，向国家工商行政管理主管部门登记，领取营业执照，开始营业。
”据此。
3月1日为甲、乙合同成立时间、4月1日为合同生效时间，4月15日为合营企业获得法人资格时间。
第三组一物双卖与合同成立的关系（嗣后与自始履行不能）
7.甲向乙在2005年3月1日发出出卖一匹非凡骏马（特定物）的要约，要求乙在4月1日前送达承诺。
乙在3月28日送达承诺。
但甲一物双约，在3月2日又向丙发出要约，丙的承诺在3月27日送达。
在4月2日，甲向丙方交付标的物。
——在乙、丙两个承诺到达后，甲就一个特定物，处于任意清偿的地位。
除非法律另有规定，两个合同均成立、生效。
请注意，两个合同都成立、有效，必须在最后一个承诺到达时，标的物尚未交付，两个买受人均有可能获得标的物。
两个合同都有效，反映了债的相容性。
甲对乙应当承担嗣后履行不能的违约责任。
8.甲向乙在2005年3月1日发出出卖一匹非凡骏马（特定物）的要约，要求乙在4月1日前送达承诺。
乙在3月28日送达承诺。
但甲一物双约，在3月2日又向丙发出要约，丙的承诺在3月20日送达。
在3月22日，甲向丙方交付了标的物。
——甲、乙的合同，因自始履行不能（法律不能）而不能成立。
甲对乙应当承担缔约责任。
缔约责任是过错责任。
甲的过错在于用行为事实上撤销了一个不得撤销的要约（根据《合同法》第十九条，规定了承诺期限的要约不得撤销，甲对乙规定了承诺期限）。
物权和债权区别与联系
2011-08-30 老鬼1970 阅 365 转 10
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物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
债权是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人间产生的特定的权利义务关系。
两者都是财产权利。
一、区分物权与债权的意义。
《物权法》生效后，物权与债权的区别越来越明显，特别是对我们律师来说，弄清这两个法律的概念、特点和区别与联系是非常重要的。
因为从《物权法》生效后，对某些案件提起诉讼与原来相比，其诉讼请求是不同的，否则就会被驳回诉讼请求，导致败诉。
我举一、二个例子：
一、甲某将一套房屋先后卖给乙某、丙某，甲将此房的产权过户给了丙某。
现该怎么来提起诉讼呢？
在《物权法》生效之前，我们都是主张确认房屋买卖合同无效，因为一套房屋不可能同时分别卖给两个人所有。
故此只能确认合同无效，并退还本金，赔偿损失。
在《物权法》生效后，根据该法第15条的规定，我们只能主张房屋买卖合同有效，因为签订该合同是当事人的真实意思表示，没有违背法律的规定或当事人的约定。
它只是合同履行不能而已，同时是当事人的违约
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