清远房产测绘实施细则.docx

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清远房产测绘实施细则

清远市房产测绘实施细则

（征求意见稿）

清远市住房和城乡建设局

2013年11月

目录

一、总则3

1.1目的和依据3

1.2适用范围3

1.3参考资料3

二、术语3

2.1产测绘名词3

2.2筑容量名词5

2.3建筑术语6

三、基本原则、数据采集、精度要求12

3.1基本原则12

3.2数据采集12

四、房屋建筑面积计算14

4.1计算建筑面积的基本条件14

4.2计算全部建筑面积的范围14

4.3计算一半建筑面积的范围15

4.4不计算建筑面积的范围16

4.5补充细则16

五、公用建筑面积分摊31

5.1应分摊的公用建筑面积31

5.2不分摊的共用建筑面积31

5.3公用建筑面积分摊32

六、变更测绘、现状测绘37

七、附则39

前言

房产面积测算是房产管理的重要内容，测算成果经房产行政主管部门核准后，记载于房屋所有权证中，具有法律效力，是保障产权人合法权益的重要依据。

它为房产登记、交易、评估、抵押、征收税费等提供准确的数据和图件资料，是产权、产籍管理的基础工作。

而近年来，我市房产事业发展迅速，建筑设计及建筑类型日新月异的状况，使原有的国家标准《房产测量规范》已不能完全诠释。

为加强我市房产测绘管理，统一和规范我市用于产权登记目的的房产面积测算工作，保护当事人的合法权益，在遵循《房产测量规范》规及国家有关技术标准的原则下，参照了深圳等地的规定，结合本市近年来房产测绘工作的实际情况，对国家标准《房产测量规范》中未涉及或未明确的具体问题，进行了补充规定。

本细则适用于本市建成区和本市范围内的城镇地区、独立工矿区和军队驻地的产权登记房产测绘工作。

农村居民区的房产测绘可参照执行。

本细则由清远市住房和城乡建设局提出。

本细则由清远市住房和城乡建设局归口管理并负责解释。

本细则由清远市房产测绘所起草。

一、总则

1.1目的和依据

为加强房产测绘管理，规范房产面积测绘工作，维护房屋权利人的合法权益，统一清远市房屋面积测算规则，根据国标《房产测量规范》（GB/T17986．1-2000）、建设部《关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）及建设部国家测绘局《房产测绘管理办法》，结合清远市的实际情况，制定本实施细则。

1.2适用范围

本实施细则适用于清远市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁等相关的房屋面积测算以及商品房销售面积的预售测绘算。

1.3参考资料

《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）

《房产测绘政策法规汇编》

二、术语

下列术语和定义适用于本标准。

2.1产测绘名词

1）房屋面积测绘

房屋各层水平投影面积的测量与计算。

包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。

房屋建筑面积测绘计算分栋进行。

2）房屋的建筑面积

房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。

3）房屋的套内建筑面积

房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

4）房屋的使用面积

房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。

5）房屋的共有（公用）建筑面积

建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。

6）房屋的专有建筑面积

建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。

7）房屋的产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记竣工认定。

8）房屋建筑施工图面积测算

依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。

用于建设工程设计与报建参考。

9）房屋建筑面积预售测绘

依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。

用于房地产项目的预售审批及销售。

10）房屋建筑面积竣工测绘

依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。

11）房屋建筑面积现状测绘

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。

主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。

12）房屋建筑面积变更测绘

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

13）房屋建筑面积分割测绘

依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。

分割测绘属于变更测绘的一种。

2.2筑容量名词

1）用地面积

经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

2）建设用地面积

经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

3）总建筑面积

建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

4）地面以上建筑面积

建筑物地面以上各层建筑面积之和。

5）建筑物基底面积

建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

6）建筑容积率

在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

包括两种情况：

无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.50米时，建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积；

半地下室地面高度超过1.50米时，建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。

7）建筑覆盖率

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

8）规定建筑容积率

市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率。

9）规定建筑面积

市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的计入容积率的总建筑面积。

10）建筑层数

层高在2.20米以上的楼板结构分层层数，但不包括以下情况：

a）屋顶突出物的高度在9.0米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者；

b）实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.50米者；

c）建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。

2.3建筑术语

1）裙楼、塔楼

高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面积的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。

2）层高

相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

3）楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

4）自然层

按楼（地）板结构分层的楼层。

5）标准层

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

6）夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

7）架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

8）结构转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

9）设备层

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

10）避难层

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

11）屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

12）地下室

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。

13）半地下室

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

14）走廊

建筑物内设置的水平交通空间。

15）过道

套内使用的水平交通空间。

16）挑廊

挑出建筑物外墙的水平交通空间。

17）檐廊

设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。

18）回廊

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

19）架空通廊

建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

20）门斗

在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

21）门廊

位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。

22）雨篷

设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

23）阳台

建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。

24）露台

与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

25）凸窗

为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.40米的凸出外墙的窗。

26）落地窗

窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.40米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。

27）围护结构

围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

28）围护性幕墙

直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

29）装饰性幕墙

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

30）眺望间

设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

31）勒脚

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

32）变形缝

伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

33）永久性顶盖

结构牢固，可供永久使用的顶盖。

34）骑楼

楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。

35）门厅

建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。

36）大堂

具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

37）楼（电）梯间

是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。

38）前室

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

39）台阶

在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

40）管道井

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

41）烟道

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

42）核心筒

建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

43）中庭

建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

44）桥

与室外相连的有跨度的架空构筑物。

45）花池

建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。

46）天井

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。

47）公共（消防）通道

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

48）公共开放空间

建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

49）水箱间

指建有储水池（箱）及机械设备、有围护结构、有顶盖的房间。

（突出房屋屋面、无围护的水箱、水池，不计算建筑面积。

）

50）户形结构

根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额，所确定的每户居室的数量。

（我市按国标《住宅设计规范》规定，把符合卧室基本要求：

有直接采光和自然通风的条件、面积不小于6m2的的房间，如：

工人房、娱乐室、茶室、储存室、杂物间、书房等等均可按居室计算，仅有单独起居室的列入一居室，按信息中心的统计要求，我市户型结构分为一房、二房、三房、四房、四房以上及其他六种类型；厅房合一的单身公寓计为“一房”，住宅中的车位、商铺、娱乐等户型结构列为“其他”类型。

）

51）室外楼梯

位于建筑物外面依靠房屋外墙体搭建、结构与房屋相连的永久性楼梯。

52）管道井

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

53）烟道

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

54）花池

建筑物中设置的用于种花的建筑构件。

55）空中花园

是指为了满足规划要求的绿化率，或提升项目品级，而在建筑物主体结构以内设计的、至少有一面不封闭的绿化空间。

空中花园有专用空中花园和公共空中花园两种情况。

56）空调机位

是指建筑物为了外观效果而统一预设的放置空调室外机的位置，空调机位一般应有明确的范围界线。

三、基本原则、数据采集、精度要求

3.1基本原则

1）实测原则

房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。

2）合法原则

房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权利的原则。

3）处理方法

用于房屋产权登记的建筑面积测绘，应同时兼顾竣工测绘原则和合法原则。

两者不一致时，若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用；否则应出具经建设主管部门审核过的原设计单位的变更图纸或变更资料，方可作为有效资料使用。

3.2数据采集

1）对预售测绘项目：

计算面积所需的所有数据，均应从经规划部门批准、由设计单位出具的施工图、结构图

上直接读取或推算得出。

2）对竣工测绘项目：

a）计算面积所需的所有数据均应进行实地采集。

b）观测读数时，应独立量取两次数据，取位至0.01m。

c）竣工测绘项目施测时可以参考经规划部门审查批准的施（竣）工图纸。

d）成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测；非住宅应对每个产权单元尺寸进行观测。

e）如观测数据与图纸标示数据的误差在允许范围以内，采用图纸数据进行制图和面积测算；如误差超出限差允许范围，应采用实际观测数据进行制图和面积测算，面积计算以m2为单位，计算过程精确至0.0001m2,最后结果四舍五入至小数后两位。

f）数据采集时，对套型或墙体厚度不同的房屋均应入户观测。

3.3精度要求

1）量距数据精度要求

竣工测绘量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。

同种测量工具二次量距之较差应满足：

a）经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数之差△D应满足：

——|△D|≤0.0005D（D＞10米时）；

——|△D|≤0.0001D（D≤10米时）。

b）经检定的手持式测距仪，两次测量读数之差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

c）经检定的红外测距仪，一测回读数较差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

d）经检定的全站仪，一测回读数较差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

|△D|≤0.005米（D为竣工测绘值，小于10米按10米计）

竣工测绘边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符（其中D为竣工测绘边长，以米为单位）:

——|△D|≤0.03米（D≤10米时）；

——|△D|≤0.003D（10米＜D≤30米时）；

——|△D|≤0.10米（D＞30米时）。

2）面积数据精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。

房产面积的精度要求（S为房产面积,m2）（表1-1）

精度等级

限差（m2）

中误差（m2）

一级

二级

三级

各级房产面积的精度适用范围如表1-2。

房产面积精度测算等级的要求（表1-2）

精度等级

不同房屋选用的等级

一级

特殊房屋或产权人要求的房屋

二级

商品房或进入房地产市场的房屋

三级

其它房屋

房屋竣工（现状、变更、分割）测绘面积两次测算结果比较之差的限值按如下规定：

——以套内建筑面积计，较差百分比≤0.6％；

——以建筑面积计，较差百分比≤1％。

四、房屋建筑面积计算

4.1计算建筑面积的基本条件

1）应具有顶盖。

2）应有围护物。

3）结构牢固，属永久性的建筑物。

4）层高在2.2米以上（含2.2米）。

5）可作为人们生产或生活的场所。

4.2计算全部建筑面积的范围

符合GB/T17986.1-2000中8.2.1条的规定的建筑空间，包括：

1）永久性结构的单层房屋，其层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）时，按一层计算建筑面积。

多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

2）房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高在2.20米以上的部分均计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。

4）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。

6）挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。

8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。

9）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。

10）以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。

11）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。

12）坡地建筑的吊脚架空层，设计利用的且层高在2.20米以上的部位，按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积。

13）与室内任一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，按外围水平投影计算建筑面积。

符合GB/T50353-2005中的相关条款规定的建筑空间，包括：

1）坡屋顶房屋，其室内净高在2.10米以上（含2.10米，以下同）的部分均计算建筑面积（GB/T50353-2005第3.0.1条第2项）。

2）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积（GB/T50353-2005第3.0.9条）。

4.3计算一半建筑面积的范围

符合GB/T17986.1-2000中8.2.2条规定的建筑空间，包括：

1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

2）属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高在2.20米以上的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

3）有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

4）无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

符合GB/T50353-2005中相关规定的建筑空间，包括：

1）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积（GB/T50353-2005第3.0.12条）。

4.4不计算建筑面积的范围

符合GB/T17986.1-2000中8.2.3条规定的建筑空间，包括：

1）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室；

2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；

3）房屋间无上盖的架空通廊；

4）房屋的天面，天面上的花园、泳池；

5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积；

7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；

8）活动房屋、临时房屋、简易房屋；

9）与室内不相通的房屋间伸缩缝；

10）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；

11）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积；

12）与房屋室内不相通的类似于平台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。

符合GB/T50353-2005中相关规定的建筑空间，包括：

1）用于检修、消防的室外钢梯或爬梯，不计算建筑面积（GB/T50353-2005第3.0.24条第7项）。

4.5补充细则

1）特殊建筑空间

a）建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其室内净高在2.10米以上部分的水平投影计算全部建筑面积；建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积（图1）。

图1非垂直墙体图示

b）坡屋顶、穹型顶建筑，按其层室内净高在2.10米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。

c）多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱，以柱外围距离地面2.20米处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。

（图2）

图2单排斜柱图示

d）在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。

e）有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按围护结构外围水平投影计算全部建筑面积。

2）层高

a）层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平层（图3）。

b）一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值（图3）。

图3层高计算图示

c）建筑自然层内设置的平台式落地窗（如图4中a所示），无论窗体空间本身的高度如何，外侧是否存在其它建筑空间，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空间（如图4中b所示），层高计算也与其相同。

图4平台式落地窗及相似建筑空间层高计算图示

3）楼梯、台阶、车道

a）位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通的有二面以上围护墙体的楼梯，视为室内楼梯。

位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，无论其有几面围护墙体，该楼梯均视为室内楼梯。

b）室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积；无盖时，最上一层室内楼梯不计算建筑面积。

c）穿越夹