月度营销建议Word格式文档下载.doc

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二、竞品楼盘解读

楼盘名称

基本详细信息

中建新悦城

中建新悦城，4#楼6月6日已开盘，72-102㎡、均价6300元/㎡，1#3#楼均价6200元/平，享5千抵4万优惠，主打学区房概念。

祥泰新河湾

5700元/平起，均价6500元/平。

二期首付5万起，贷款享97折优惠。

现享5千抵3万的优惠活动。

户型涵盖80平两室、95-100-123平三室

海亮院里

12#楼已开盘，主推86-115两室至三室，预计2015年7月底交房。

项目均价6800元/平，享一次性付款95折，贷款96折优惠，准现房直降3万元。

三庆汇德公馆

均价7200元/平，购房享交5千减2万，78-125㎡主打户型， 

3#清货，6688元/㎡一口价，4#、5#楼预计近期开盘，主推97-115㎡舒适三居，现在认筹即享优惠2万元，

祥泰城

均价6900元/平，现在购房即享交5万抵12万的优惠活动。

当前在售80-120平情景阳房，包含82㎡两房和95㎡、110㎡、120㎡三房户型。

河泰山庄

河泰山庄，2#、3#、4#、5#、6#、9#楼已开盘，目前均价6300元/平，优惠交5000减20000。

户型为92㎡两室、144㎡四室、199㎡五室。

万象新天

首付2万起，最低5500元/㎡，主打享北京红黄蓝幼儿园、历城二中九年制中小学12年金牌教育。

7月各个楼盘营销步骤明显减缓，优惠幅度及推广力度明显减弱，我项目应尽早推出3期产品及商铺产品，并制造较大噱头，加大推广力度，占领市场客户，同时采用短平快的营销形式完成销售任务。

三、7月份营销任务

紫悦华庭6月份推出“年中大促”的促销活动，剩余货量销售速度得到明显提升，作为进入下半年的首个月份，7月项目主要营销任务是住宅及商铺的双重推售，住宅是6号楼整栋认筹开盘销售及剩余8#、10#住宅续销，商业是11#、12#、8#沿街商铺，推售任务重、认筹节奏紧，推广信息大，营销压力可见一斑。

紫悦华庭7月份营销任务为销售额为4300万，6#楼总货量72套，预计开盘销售率达到40%，为28套销售任务，其他楼座剩余住宅销售15套，总体住宅销售目标为43套，力争达到50套，预计销售额达到2800万，并且商铺共计26套推售，目前转筹2套，商业需提高来访数量及认筹质量，商铺本月开盘销售目标10套，预计销售额达到近1500万。

7月份营销重点工作：

1、客户来访量提升是营销目标完成的关键，7月总计销售目标单位53套，换算认筹客户需70人，新增来访客户需400人以上，日来访量14批；

线上推广与线下活动需紧密结合，给予拓客辅助，并且重新整改拓客团队制度，将任务量下发并落实到每个派单人员，狠抓考核；

2、7月进入营销淡季，对外主动出击，拓访拉客，现场人气活动，连带促销是必须实施的营销动作，结合去年冬季十吨苹果献爱心的拓客经验，制定实施全月切实可行的线下活动拓客计划；

3、推广上以住宅为主题，连带商业发售信息，现场包装以商业发售与预招商为主，突出品牌商业洽谈合作，复合商辅配套价值及未来发展作用，烘托住宅品质及商业超高价值，并落实置业顾问现场接待说辞的更替与培训工作。

4、组建其他客户拓展渠道，结合人力当下情况，组建以电商、活动公司、物业公司的客户拓展渠道，实行营销中心全民营销，并在客户目标区域招募全民经济人；

5、项目自身价值提升宣传，动过系列营销事件推广，烘托项目升值潜力；

6、提早准备，重点宣传，把握人气，成功组织本月内的开盘活动。

7月份开发商工作支持：

1、7月中旬6#楼预售证件的取得。

2、营销活动及各项物料的力度支持。

3、7月上旬及早确定各业态认筹方式及销售优惠实施政策。

三、7月份营销思路

2015年7月中捷紫悦华庭户外需以“6#御景杰座荣耀上市”为主打卖点，并附带“黄金旺铺稀世发售”的信息，因为住宅客户受众远比商业投资客户广泛，特别是项目周边区域客户以住宅刚需客户为主。

商业借助活动公司预招商，与品牌商家合作后，借助线上网络、微信、电call客平台进行推售（例如大润发商铺销售）。

7月淡季，项目应在高新、济钢、王舍人设置巡展点，并在项目现场设置长效营销活动进行有效带访，保证现场人气，夏季活动时间应在傍晚进行，建议延长置业顾问工作接待时间。

活动宣传除巡展及线上告知以外，可加入公交车体广告进行宣传，（例如：

兄弟，晚上干哈去？

坐上我，紫悦华庭消夏晚会嗨皮去！

），带动沿线客户参与。

时间节点

营销期

主要问题及思路

7月1日—10日

筹备宣传期

组织7月营销推广实施，并实施长效营销活动，将推售信息及现场活动信息全面释放市场，建立巡展、预招商、营销部全民经济人、电call小组等营销拓客渠道，制定6#楼价格及优惠政策。

7月11日—20日

商业推售期

7月11日组织商业预招商商家意向签约活动，烘托商业价值，并以此为契机在线上进行炒作，内容附带对住宅促销作用；

电call小组及拓客小组对商业客户进行挖掘，并在7月18日进行商业认购销售活动。

7月11日—31日

住宅推售期

7月11日借助商业签约活动人气，宣布6#楼开始认筹，并实施认筹优惠政策，巡展、派单、全民经纪人活动全面实施，7月25日或8月1日（视认筹情况）组织6#楼开盘销售活动。

四、项目营销策略

1、推广策略：

户外及单页以住宅推售信息为主，附加商业销售信息，媒体平台则全月以招商签约活动为爆发点，炒作价值提升及未来升值潜力，为住宅及商铺销售打下价值认可基础，月下旬侧重开盘销售信息及优惠信息的发布。

2、营销策略：

7月份项目案场借助长效系列营销活动，带动客户持续到访，对外则借助十吨西瓜送清爽活动，将项目各项信息全面有效发布，内外结合，保障月来访量到达任务标准。

3、优惠策略：

住宅优惠建议：

认筹5000抵20000优惠，前20名再享受9.8折额外优惠；

20—40名享受9.9折优惠，40—60名享受入住第一1年物业费减免；

开盘5000元认筹金换筹，设置开盘当日额外10000元购房优惠及空调扇奖励付款保留98、99折付款优惠，现建议将产品价格与8#楼上调50元/㎡即可（6#楼相比8#楼楼座价值并无明显优势，并距火车桥较近）。

商业优惠建议：

商业认筹交50000抵70000优惠，开盘当天50000转化定金，可额外享受1万入驻财富补贴钜惠及2万元商街培育金优惠，同时可获得1年水电费减免补贴。

开盘后本月内购买客户可获得2万元商街培育金优惠及1年水电费减免补贴。

（以上优惠需与代理公司沟通，视开盘情况灵活把握实施）

五、项目营销推广排期

7月整体营销推广围绕住宅及商业认筹开盘及项目优惠信息发布进行，结合重点活动，渠道以微信及网络为主，中下旬结合产品营销筹备情况进行户外广告更换。

投放及准备时间

广告主题

广告内容

完成时间

责任人

网络

投放时间2015年7月1日（各大合作网）

紫悦红7！

大卖汇

盛大启幕

中捷紫悦华庭，红色7月大卖汇，6号御景杰座即将应市发售，工业南万达东黄金旺铺稀世抢购，咨询专线88681168

7.6初稿日完成、7.8日前调整完毕7.9日稿件完成

张镇全、褚红昌

投放时间2015年7月11日（各大合作网）

品牌商家荣耀入驻

中捷紫悦华庭，携手XXX、XX。

。

7月11日入驻签约，高端居住品质，黄金旺铺商区，恭迎品鉴，88681168

7.9初稿日完成、7.10日前调整完毕7.11日稿件完成

投放时间2015年7月18日（各大合作网）

中捷紫悦华庭商铺上市

中捷紫悦华庭，工业南万达东财富矿脉，荣耀发售！

7.12初稿日完成、7.13日前调整完毕7.14日稿件完成

刘伟、褚红昌

投放时间2015年7月19日（各大合作网）

紫悦华庭6#火爆认筹中，7.25盛大开盘

中捷紫悦华庭，6#臻品御景杰座火爆认筹中，月末即将公开发售，详询88681168

7.15初稿日完成、7.16日前调整完毕7.17日稿件完成

短信

投放时间2015年7月16日东部区域10万条

发布项目商铺发售信息

中捷紫悦华庭东城新天地，工业南、万达东黄金商铺，7.18稀世首发，110㎡—200㎡财富矿脉，详询88681168

7.14日前初稿调整完毕7.16日稿件完成

投放时间2015年7月28日东部区域10万条

中捷紫悦华庭，6号御景杰座，完美臻品户型火爆认筹中，万元钜惠相送，月末即将公开发售，详询88681168

7.23日前初稿调整完毕7.24日稿件完成

微信

投放时间2015年7月全月

发布项目营销活动信息

晚上无聊？

来紫悦华庭参加观影活动啊，还有免费冷餐享用，周末还有烧烤相亲会呢，名额有限，详询88681168

7.7初稿日完成、7.8日前调整完毕7.10日稿件完成

张镇全

投放时间2015年7月11日

投放时间2015年7月17日

投放时间2015年7月22日

紫悦华庭6#，7.25盛大开盘

户外

投放时间2015年7月10日

发布项目销售信息

单页

投放时间2015年7月8日

发布项目销售活动信息

中捷紫悦华庭，6#臻品御景杰座火爆认筹

月末开盘坐享万元钜惠

工业南，万达东，东城新天地

黄金旺铺泉城即将首发

7.6日前初稿设计调整完毕7.7日稿件完成

中捷紫悦华庭，携手XXX

入驻东城新天地商业街

品质生活，从此开启

7.8日前初稿调整完毕7.9日稿件完成

五、项目营销措施建议

（1）派单拓展进社区、工业北路、高新区及工业南路沿线。

时间：

2015年7月1日——7月31日

参与人员：

派单人员及外拓置业顾问。

建议渠道：

深挖济钢片区及周边各大商超，拓展高新东部片区，持续巡展发送单页，登记客户电话，同时售楼处及巡展点组织扫微信送西瓜，吸引客户持续到场，直接成交。

（2）紫悦观影消夏活动

2015年7月8日—30日

全体项目意向客户及业主

活动内容：

每周5、6、7晚7点至售楼处现场，可进行消夏观影，放送经典大片，还设有消暑冷餐，让业主享受吃西瓜、看电影、学做艺术西瓜雕刻，免费美甲等体验，并将活动入场券设计成电影票的形式向外派发，晚会每天向参与人群推介项目销售信息，有力传播，并传输全民经纪人的概念，现场可设相亲烧烤活动报名活动，报名满一百可在周末举办烧烤相亲晚会。

（3）项目认筹启动活动

2015年7月11日开始

项目住宅意向客户

借助商家招商活动人气，现场通知所有项目意向客户，当天6#楼座可进行公开认筹，同时预告认筹优惠政策，现场认筹客户可获得礼品小风扇或油一件，并设工作人员烘托现场气氛，有效带动现场认筹，制造抢购氛

（4）紫悦东城新天地招商签约仪式活动。

2015年7月11日

参与客户：

项目意向客户

由活动公司进行牵头，联系商家洽谈入驻，并举办项目商铺招商意向入驻签约仪式，在征得商家同意后，借助商家品牌进行项目推广宣传。

（5）紫悦清凉季，十吨西瓜送泉城活动（与观影消夏活动互动）

时间：

2015年7月15日—30日

全体项目意向客户

1、巡展点活动，在派单巡展点实施派送西瓜活动，并结合巡展形式现场组织吃西瓜大赛活动，3人一组，胜利者送消夏观影活动参与券2张，巡展点工作人员可以通过举牌、扫微信，商超海报等形式宣传活动信息，并定期向巡展区域投放短息，广而告之，增加活动影响力。

2、售楼处现场：

业主及客户凭借活动券到项目领取西瓜一个，并可以定时西瓜雕刻一个，定制条件为微信活动信息发送朋友圈，如业主领朋友参与活动，可赢取积分奖励，积分可兑换礼品。

（6）深挖鲍山水上世界客户资源

2015年7月20日—30日

景点合作洽谈一：

水上游乐园优惠券放，在水上游乐园及售楼处摆放优惠券相关信息，注明优惠券在项目售楼处发放，吸引游客至售楼处咨询，景点洽谈二：

在景点游乐园摆放项目宣传易拉宝，截留客户。

（7）营销中心全民经纪人活动推广

2015年7月10日开始

所有营销中心工作人员（除开发商、代理商以外）

活动内容：

联络客户及周边人群，实行全民营销，凡带客户到售楼处并成交，给予经纪人一套600元奖励。

（8）大客户拓展，走进企业

2015年7月下旬

合作团购意向单位

与新浪合作，走进各大企业进行项目宣传并组织团购工作，发放项目特制纪念品，加强沟通了解，宣传优惠措施及项目优势，争取购买客户提升，其次邀约企业客户参与项目营销活动，到现场感受项目品质，并组织如电影推介会、趣味运动会等活动形式，提高参与积极性，实现项目快速销售。

（9）紫悦缤纷烧烤演艺活动

2015年7月25日

意向客户及业主

与品牌幼儿园合作，邀约幼儿园表演艺术团现场表演节目，邀约家长现场参与，品鉴项目，同时组织烧烤活动，邀请新老客户。

业主参加，烧烤不仅限于肉串，同时配送水果、冰激凌、小龙虾、炸羊肉春等美食，吸引众多客群参加，为项目开盘增加人气及销售沟通平台。

（10）项目工地开放活动

2015年7月24日

意向客户及业主

联系客户及业主代表各10名至售楼处，参加工地开放活动，参观项目工地，讲解施工工艺，并开展工地摄影微信展示平台，进行评奖发奖，活动现场设置冷餐及软饮供客户食用，并赠送遮阳伞一把

（11）项目商铺及住宅开盘活动

2015年7月26日

项目认筹客群

组织项目开盘活动，利用现场人气制造紧张氛围，借势推售产品。

开盘活动外场由活动公司组织外场人气活动，带动开盘效果。