银行分行二期项目贷款评估报告Word下载.docx

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经营行

第一章概要……………………………………………………

第二章借款人评价……………………………………………

第三章项目建设条件评价………………………………………

第四章项目市场评估……………………………………………

第五章项目投资估算与筹资评价………………………………

第六章项目财务分析评价………………………………………

第七章贷款风险分析与银行效益………………………………

第八章评估结论…………………………………………………

附表1：

评估主要结论报告表

附表2：

项目总投资估算表

附表3：

项目总投资来源及支出预测表

附表4：

项目损益及利润预测表

附表5：

项目财务现金流量预测表

附表6：

敏感性和盈亏平衡分析表

第一章概要

*****************有限公司因开发“*****************”住宅小区二期项目向我行申请房地产开发贷款5000万元。

经市分行研究同意组成评估小组，对借款人和拟开发项目的建设条件、投资估算与资金来源、经济效益、偿还能力、市场环境及各种不确定因素进行较为全面的分析论证，具体情况摘录如下：

一、评估原则

本评估小组在调查和评价过程中，以独立的立场，客观、公正地开展工作，实事求是地对相关事项进行认定和评价。

本评估报告是在评估成员充分讨论的基础上形成的，充分发挥了每个人的知识专长，集体协商解决评估过程中遇到的问题。

二、评估依据

评估成员严格按照《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《*****************房地产开发贷款项目评估暂行办法》的有关要求，认真评价项目。

三、尽职评价

本评估小组向借款人详细了解了借款人及关联公司的经营情况、贷款项目及在建项目、储备项目的运作情况；

实地调查了**********竞争性项目的销售情况；

查阅了**********经济发展情况资料；

核对了该项目重要财务数据的原始凭证；

测算了项目总投资并仔细审核了项目所有建设手续合法性文件；

逐项认定了项目自有资金来源的真实性和项目资金投入情况的凭证；

较为规范准确地选用了项目投资测算方法、财务分析方法和还本付息测算方法。

在调查期间扎实工作，尽职尽责。

四、评估情况

（一）借款人承贷资格合规合法，资信状况较好。

*****************有限公司经**市工商局登记注册，注册资本****万元。

公司设立符合《公司法》规定，各项证照手续齐备有效，具备承贷资格。

公司基本账户开立在**8行，在我行开设了一般结算****账户。

该公司信用等级评定为AA，2008年贷款8000万元支持了“*****************”一期项目开发建设，经查询人行信贷登记咨询系统，未发现该公司在它行有不良信用记录。

（二）项目“四证”已办妥，建设手续合规合法，进展顺利。

本项目土地通过关联公司有条件的搬迁、改变土地使用性质、交纳土地出让金，与一期项目建设用地同时取得，项目建设符合城市规划。

目前项目《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》均已办妥，项目一期计划2010年10月底交房，二期部分楼栋已开工建设，项目进展顺利。

（三）项目资本金来源充足。

二期项目总投资**********万元，其中资本金**********万元，占比%。

截止2010年8月末，项目已投入资本金**********万元，其中:

土地投入**********万元、前期工程费用投入**********万元、建筑安装工程费用投入*****万元、其他费用投入**********万元，资本金缺口尚有**********万元。

从资本金来源渠道分析，预计后续可投入的项目自有资金为**********万元，大于估算的项目资本金缺口，预计本项目资本金到位没有障碍。

（四）项目预测财务效益较好，财务抗风险能力较强，能带来良好的银行综合效益。

二期项目由栋高层建筑组成，规划用地面积㎡，总建筑面积㎡，为整个项目规划中的#栋，建筑外立面将继续沿袭一期的徽派建筑风格，住宅套数户。

可实现销售收**********万元，实现利润总额**********万元，净利润**********万元，总投资净利润率为%；

按%的季折现率计算，项目财务净现值为万元，年内部收益率为%，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。

发放该项目贷款能为我行带来直接利息收入万元，还能派生按揭利息收入和带来良好的间接效益。

（五）项目贷款抵押足值，第二还款来源有保障。

借款人同意根据我行贷款发放情况提供足值抵押物进行抵押担保，抵押物为二期项目建设用地使用权和公司储备土地使用权及该项目在建工程，经评估估算，抵押物价值共计**********万元，贷款抵押率为%，小于50%，符合我行信贷业务担保管理规定，第二还款来源足值，有保障。

五、评估结论

在满足以下限制性条款的前提下，建议对*****************有限公司“*****************”住宅小区二期项目发放房地产开发贷款人民币5000万元，贷款期限2年，贷款利率‰，贷款方式为抵押贷款。

限制性条款：

1、项目资本金必须先于我行贷款投放使用。

2、落实合规、合法、有效、足值的项目贷款抵押担保手续。

3、借款人必须偿清行一期项目全部贷款本息。

4、借款人必须承诺项目建设资金进入我行专户核算，封闭运行，接受我行全面的财务和资金支付监管，在本项目贷款本息未还清前不撤资、不分红；

项目销售收入全部归集到我行，在满足必须的工程建设需要后，优先并全额用于偿还我行贷款本息，不挪作他用。

第二章借款人评价

一、借款人概况

*****************有限公司（以下简称**********）成立于年月日，注册地址**********，公司法人代表，是一家具有级资质的专业房地产开发企业，经营范围为房地产开发经营，公司现有注册资本万元，实收资本万元。

主要股东为：

**********出资万元占股％，自然人出资万元占股％。

股东出资变更情况如下：

2007年3月由**********全额出资发起设立，注册资本***万元，其中货币出资***万元，土地出资***万元；

2007年10月第一次增资扩股，增加注册资本万元，其中货币出资万元，土地出资万元；

2008年2月第二次增资扩股，增加注册资本万元，全部为货币出资。

2009年10月，**********将**********的5%股权作价400万元转让给自然人*************。

该公司有年检合格的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《贷款卡》、《三级房地产开发资质证书》，承贷主体资格合法。

*****************有限公司现有员工36人，80％以上员工具有大专以上学历，其中具有中、高级职称者12人。

公司下设工程部、预算部、营销部、财务部、综合管理部等职能部门。

二、管理层素质

*****************有限公司管理层由法人代表（董事长）*************、总经理*************、总经理助理*************等人组成，管理层成员平均年龄41岁，从事房地产投资管理工作多年，具备组织建设和经营管理本项目的能力。

本项目主要负责人由总经理*************、总经理助理*************、工程部部长*************、预算部刘志红等人组成。

法人代表、董事长*************，男，40岁，大专文化。

*************1998年承包*************药材公司第二批发部开始自主创业，2000年组建成立********************工贸有限公司并任公司董事长，2003年－2005年公司先后收购和重组**********林化厂、**********电机厂、**********康华制药厂和*************药业公司，分别组建成立湖南华诚制药有限公司、**********电机厂有限公司、湖南科威制药有限公司、*************药业有限公司，2004年组建**********并担任法人代表、董事长和总裁，2007年组建*****************有限公司。

*************具有很强的经营意识和较强的管理能力，管理经验不少于12年，未发现不良信用记录，是**********第十四届人大代表。

总经理*************，男，岁，文化，高级工程师，国家注册一级项目经理。

*************年从学院毕业分配到*****分公司工作，先后担任过******（工程造价****亿元）、*******（工程造价****亿元）等十个项目的项目经理和经理部经理等职务，2009年12月起任职公司总经理至今，未发现不良信用记录。

总经理助理*************，女，岁，文化，土建工程师。

曾任*************，2008年单位改制后任**********工程部主管，2009年在**********任总经理助理至今。

行业经验4年，管理经验不少于10年，未发现不良信用记录。

工程部部长*************，男，岁，文化，土建工程师。

行业经验不少于6年，管理经验不少于5年，未发现不良信用记录。

三、主要股东基本情况

（一）法人股东基本情况

公司第一大股东**********（下简称集团公司）成立于2000年5月，前身为********************工贸有限公司，2004年组建改名为现集团公司。

企业法人营业执照号为**********，注册地址：

**********，注册资金为人民币******万元，法定代表人*************。

集团公司通过整合国有资产构筑了较好的产业平台，产业投资涉及********及城市基础建设等领域。

集团分别持有**************股权，其中*************下设全资子公司。

根据集团公司提供的2009年12月合并报表，该公司总资产***万元，总负债****万元，所有者权益****万元，少数股东权益***万元，资产负债率％；

流动资产*********万元，流动负债*****万元，流动比率％。

全年实现销售收入********万元，净利润*****万元。

（二）自然人股东基本情况

自然人股东*************，女，岁，学历，无不良信用记录，现为**********监事，持有集团公司％股份，2009年10月**********协议转让5％股份给自然人*************，*************成为**********房地产开发公司第二大股东。

四、借款人经营状况

*****************有限公司成立于2007年3月，主要经营房地产开发，公司已开发有**********大安路15号地商住综合楼，目前正在开发“*************”住宅小区一期项目。

2007年公司实现销售收入万元，实现利润万元。

2008年因开发*****************项目未取得销售预售证没有实现收入，利润总额万元。

2009年实现销售收入，利润总额万元，2010年1-8月销售收入**********，利润总额万元。

该公司在建项目“*****************”住宅小区位于**********，由四条城区干道包围，建筑外立面运用徽派建筑传统民居的色彩技巧，将砖、石、木、竹四种雕刻技艺融入现代建筑，保留粉墙、黛瓦、雕花、柱饰等徽派精髓，三重立体园林设计，具有深厚的文化底蕴，有“城市花园”的美称。

项目整体规划用地面积*************㎡，总建筑面积********㎡，由********栋高层和********栋别墅组成，总户数********套，因施工组织分为两期实施，第一期总建筑面积********万多㎡，由********栋高层及********栋别墅组成，小区中心景观、地下车库和配套设施均在本期完工，住宅套数********户，已销售********套，销售均价达********元/㎡，销售率为********％，一期项目累计已实现销售收入********万元，预计2010年10月底逐步交房。

一期项目形成的********㎡商铺和地下车库暂未对外销售，公司计划交房时推出，加上未销售的房源可实现销售收入**********万元。

一期项目由农行贷款********万元支持建设，截止评估日公司已偿还贷款********万元，余下贷款**********万元于2010年11月底到期，公司将如期全部归还。

五、借款人财务状况

（一）资产负债情况

根据中介机构会计师事务所出具的该公司近三年财务报表审计报告和公司2010年8月份的财务报表，现将有关财务数据摘录如下：

公司简易资产负债表单位：

万元

财务指标

2007年

2008年

2009年末

2010年8月末

一、资产总额

1、流动资产合计

其中：

货币资金

应收账款

其它应收款

预付账款

存货

待摊费用

2、固定资产合计

二、负债总额

1、流动负债

短期借款

应付账款

预收账款

其它应付款

应交税金

2、长期负债

长期借款

四、所有者权益

实收资本

资本公积

盈余公积

未分配利润

对2010年8月末财务数据及相关情况作如下说明：

（1）货币资金*****万元，其中：

现金*****万元、银行存款*****万元。

（2）应收账款净额*****万元，为应收银行按揭贷款客户、公积金贷款客户及分期付款客户账款，均为1年以内，在2010年10月底前能全部收回。

（3）其它应收款*****万元，其中：

建设局资本监控金*****万元、劳动保障局农民工工资保证金*****万元、站前区指挥部*****万元、*********万元。

（4）预付账款***********万元，其中：

预付湖南四建筑公司工程款*******万元、**********有限公司工程款*******万元、*******分公司工程款*******万元、湖南*******款*******万元、湖南奥顺电梯公司设备款*******万元。

账龄均为1-2年以内。

（5）存货*******万元，其中：

*************一期项目开发成本*******万元，二期开发成本*******万元，茅坪村土地*******万元，土地（A块）*******万元，办公区用地（B块）*******万元。

（6）待摊费用为0。

（7）固定资产*******万元，主要是轿车和房屋。

（8）其他应付款*******万元，其中：

客户诚意金*******万元、湖南飞恒消防器材公司保证金*******万元、施工单位保证金*******万元。

（9）应交税金*******万元，主要是项目所得税预交结余。

（10）长期借款万元为****行项目贷款。

（11）实收资本*******万元，其中：

******万元、*************万元。

（12）未分配利润万元，主要为公司所开发的项目形成的利润。

（二）偿债能力评价

公司偿债性指标测算如下：

指标种类

2009年

资产负债率

流动比率

速动比率

从资产负债率分析，该公司2010年8月末的资产负债率为*******%，小于行业可接受值；

从流动比率、速动比率分析，该公司2010年8月末流动比率为*******%，速动比率为*******%，表明该公司长短期偿债能力较强。

（三）营运能力评价

存货周转率

应收账款周转率

流动资产周转率

总资产周转率

（四）盈利能力评价

现将公司盈利性指标采集如下：

单位：

财务

主营

税金

营业

管理

利润

净利润

指标

收入

成本

附加

费用

总额

2010年8月

经测算该公司2009年度销售利润率为****%，利润总额为****万元，2010年1-8月销售利润率为****%，利润总额为****万元，说明该公司盈利能力较强。

（五）现金流量评价

该公司现金流量指标采集如下：

单位：

项目内容

2009年

经营性净现金流量

投资性净现金流量

筹资性净现金流量

现金净流量

六、借款人信用状况

（一）信用评级

该公司经我行企业法人（定量）（定性）指标体系测算，可评为AA级信用等级。

（二）借款人信用履约状况

经查询人民银行企业征信系统，未发现该公司有不良信用记录。

（三）与我行往来情况

我行开设了****账户，并与我行有信贷关系，截止2010年8月在我行贷款余额为****万元，银行承兑汇票余额****万元，该公司信用记录良好，未拖欠贷款本息，银行承兑汇票未出现垫付。

七、公司未来发展前景

公司正在开发的“*************”住宅小区一期项目在当地具有定位准、起点高、品质好、配套设施全等特点，已被建设部中国建筑文化中心评为“中国人居文化典型楼盘”和“中国最佳景观典型楼盘”称号，并得到了广大客户的好评与市场认可，产生了一定品牌效应，目前已完工*******栋，销售情况良好，一期将于2010年10月底如期交房，并将完成小区配套和大部分的园林绿化，二期也部分楼栋逐步开工建设，届时将为业主提供一个高标准、高品质的人文社区。

该公司将依旧保持独特的徽派建筑风格和深厚的文化底蕴为项目开发基调，在**********开发“*************”系列产品，将品牌优势始终贯穿下去，在市场形成一系列的品牌效应。

现该公司土地储备量还有*******亩，其母公司**********土地储备量有*******多亩，为公司的未来发展奠定了良好基础，预计该公司的未来发展潜力较大。

第三章项目建设条件评价

一、项目建设背景

**********是*******省历史文化名城，现为**********域的政治、经济、文化中心，一直是湘中地区最大的中心城市，又是*******省西线地区最大的城市，位于*******经济发展带的交汇点，是联系*******省中、西部经济的纽带。

近年来，在国家推动中部崛起的大背景下，区位优势日益突出，随着高速公路开通、高速公路的建设，洛湛铁路全线通车，*******铁路扩能改造工程启动，*******铁路正式立项，*******高铁通过****，加之市内各类公路建设，交通状况得到极大改善，逐步成为*******的交通枢纽。

随着*************的人口增加，预计2020年城市人口规模将达到*******万人，用地规模*******平方公里，原有的城市规划已不能再适应社会发展的需要，市城区按照“双百”规模山水园林城市定位，全面实施“交通拓城、文化秀城、产业融城”的发展战略，加快了城市建设“南延、东进、北拓”的步伐。

项目处在*******内，能依托火车站开发区道路骨架和配套基础设施建设达到开发规划目的，同时广场商业圈的形成，*************大道全线大开发，*************路的修建拉通，使该区域形成了“大开发、大建设、大发展”的新局面。

在交通改善、城镇人口增加和城市扩容的背景下，随着公司成功开发“*****************”高档住宅小区一期项目，公司决定依托一期项目塑造的建筑文化品牌效应和销售网络，启动二期项目开发建设，用于满足**********中、高端客户群体的旺盛需求。

二、项目概况及经济技术指标

该项目为*****************有限公司“*****************”住宅小区二期建设，位于**********大*******路地段，西靠*******，与一期项目融为一体，将与一期组成一个环境优美、配套齐全、管理完善的精致高档住宅小区，建筑外立面将继续沿袭一期徽派风格，粉墙、黛瓦、马头墙，融合了中国传统建筑美学元素，彰显自然、建筑、人居、文化四位一体和谐理念，缔造出怡静的居住环境。

二期项目总建筑面积为*******㎡，由*******栋高层组成，住宅套数*******套，规划条件与一期等同。

主要综合经济技术指标

序号

项目

备注

1

总用地面积

2

建筑占地面积

3

建筑密度

4

容积率

5

绿化率

三、项目建设内容

二期项目由*******栋高层建筑组成，为整个项目规划中的*******栋，其中*******栋为18层，*******栋为33层，规划用地面积*******㎡，总建筑面积*******㎡，建筑外立面将继续沿袭一期的徽派建筑风格，住宅套数*******户，其中100㎡以下户型占总户数23%，101－144㎡户型占54%，141㎡以上户型占23%，楼栋采用南北朝向点式布局，将与一期项目融为一个小区。

四、项目建设合法性

经调查，该项目立项手续合法，项目建设符合国家政策及信贷政策、城市总体规划要求，项目“四证”办妥，符合环保和城市建设规划要求。

有关合法性文件情况如下：

1、2007年6月，**********发展和改革委员会以市发改投字*******号文件批复，同意*************住宅小区建设项目立项，同意由*****************有限公司在*******路交叉口东南角建设*************住宅小区。

2、2010年3月，在一期项目成功运作基础上，公司委托**********建设工程管理咨询公司编制了《*****************住宅小区二期项目可行性研究报告》，对二期项目建设确定了总体框架。

3、二期项目建设用地与一