房地产开发与经营管理.docx
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房地产开发与经营管理
第一节房地产的概念与特性
一、房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。
本质上包括土地和建筑物两大类。
二、房地产的特性
1.空间上的固定性
土地以及定于土地上的建筑物是不可移动的。
2.生产、使用的长期性
房地产开发周期长达数年甚至是数十年，使用期限也可达数十年甚至上百年。
3.大量投资性
房地产投资数额很大，产品价值很高。
4.保值性和增值性
由于城市的扩张和土地的稀缺性是的房地产价值高。
5.相互影响性
房地产价格还受到邻近环境的影响。
6.受政策限制、影响的敏感性
各国对房地产的各项活动都有某项规定和限制，主要反映在城市规划和各种政策措施方面。
第二节房地产业的内部结构
一、房地产业的内涵
房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、服务的职能。
二、房地产业的结构
（一）生产结构
房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地，房屋开发是第二个阶段，包括勘测和规划设计，工程建设，建成验收以及财产分割等。
在房地产业的开发阶段，其生产结构主要有以下基本内容：
1.生产性投资结构
2.产品结构
3.生产组织结构
4.区域结构
（二）流通结构
流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁，在计划经济体制下，房屋不是商品，市场经济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三种方式。
（三）消费结构
消费结构主要反映在社会生产力和社会消费力之间的相互关系。
第三节房地产业在国民经济中的地位和作用
一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础
城市的基本功能和经济活动都离不开房和地，无论是发展中国家还是发达国家都是如此。
二、房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源
房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国家都是如此。
三、房地产业能够促进和带动相关产业的发展
房地产业能够带动相关产业的发展，比如建材、家具等。
四、发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能
我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈旧，基础设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与发展房地产业的相辅相成的两个方面。
第一节房地产开发概述
一、房地产开发的内容与形式
（一）房地产开发的内容
是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。
（二）房地产开发的主要形式
主要形式是房地产综合开发，即以建筑地块和服务的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。
二、房地产开发的主要流程
1.项目策划
2.立项与企业审批
3.项目规划
4.土地使用权的取得
5.工程建设
6.房地产管理
7.物业管理
第二节房地产开发项目可行性研究
一、可行性研究的含义与划分阶段
可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究、评价的科学分析方法。
主要包括三个阶段：
投资机会研究；初步可行性研究和详细可行性研究。
二、房地产开发项目可行性研究的主要内容和步骤
一个房地产开发项目的可行性研究可以通过以下步骤进行：
（一）筹划准备
（二）调查研究
1.需求预测
2.供给预测
3.价格预测
（三）优化和选择方案
（四）详细研究
1.旧城区土地利用和开发的投资费用
包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、“四源”费、大市政费、用电权费、不可预见费、利息和固定资产投资方向调节费。
2.新区开发的投资和费用
包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、农业人口转为非农业人口的安置费、超转病残人员安置费、新菜田建设基金和耕地占用税等。
（五）编制可行性研究报告
三、房地产开发项目的财务评价
（一）财务评价的内容和程序
是按照国内现行的市场价格和国家现行财税制度，从房地产开发经营的角度测算项目效益和费用等财务预测数据，计算出项目的财务上的获利能力。
目标是项目的盈利能力。
分为三个步骤。
（二）财务评价的方法
1.现金流量分析
2.静态获利分析
3.动态获利分析
4.财务报表分析方法
（三）财务评价的主要指标评价
1.财务净现值
2.财务内部收益率
3.投资回收期
4.投资利润率
四、房地产开发项目的不确定性分析
房地产开发过程中面临各种不确定因素的影响，需要对他门进行分析，分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三种方法。
1.盈亏平衡分析
2.敏感性分析
3.概率分析
五、房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容
一份正式的可行性研究报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图及有关附件等七部分。
第三节房地产开发的资金筹措
一、房地产开发资金的含义与分类
房地产开发资金是指房地产企业用于房地产开发的财产和物资的货币表现，可以从不同的角度对其进行分类。
二、房地产开发资金的筹措渠道
（一）企业自有资金
（二）银行贷款
（三）预售预租房屋以及楼花买卖
（四）引进外资
（五）发行有价证券
第四节土地使用权的获取
一、土地使用权获取的主要途径与方式
我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两个途径。
1.政府行政划拨
2.土地使用权的有偿出让和转让
3.补地价方式
二、土地征用
土地征用是指依照法律规定对集体所有的土地实行征用，征用时要遵循一定的原则和程序。
三、房屋拆迁
房屋拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。
第五节房地产开发项目的工程勘察和规划设计
一、工程勘察
工程勘察主要是为规划设计提供基础材料，一般包括三个阶段。
二、房地产开发与城市规划的关系
1.城市规划对房地产开发经济效益的影响
2.房地产开发必须符合城市规划
三、开发商在规划设计阶段的职责
第六节房地产开发中的基础设施建设
一、基础设施的工程要点
二、基础设施建设的原则和要求
第七节房地产开发的工程建设与管理
一、建设工程招标投标
（一）建设工程招标的分类
1.全过程招标投标
2.材料、设备供应招标投标，也称货物采购的招标投标
3.工程施工招标投标
4.勘察设计招标投标
（二）建设工程招标的方法
1.公开招标
2.邀请招标
3.协议招标
（三）建设工程招标的步骤
1.准备阶段
2.组织招标
3.开标、评标和定标
（四）建设工程投标
1.报送投标申请书
2.填写标书
3.合理报价、提交标书、参与投标
二、建设工程的施工管理
（一）建设工程施工管理的特点和任务
（二）建设工程施工控制
1.工程进度控制
2.质量控制
3.成本控制
三、建设工程监理
是对建设者在工程项目实施过程中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动及其结果符合有关法规。
（一）工程监理的内容
1.投资控制
2.进度控制
3.质量控制
4.合同管理
5.信息管理
（二）工程监理的工作步骤
四、建设工程竣工验收
竣工验收是施工过程中的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。
（一）房屋建筑项目的一般竣工验收标准
（二）竣工验收的程序
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念
房地产市场是指房地产的买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内达成各种权益交易的总和。
按照房地产进入市场交易的时间顺序，划分为一级市场、二级市场和三级市场。
一级市场是国有土地出让的市场，二级市场是指土地使用权转让和房屋的首次出售或出租市场，三级市场是指新建房屋经过首次流通交易之后再进行所有权出售和房屋使用权转让的市场。
二、房地产市场的构成
房地产市场是由参加房地产市场的主体、交易对象和市场组织方式构成的，构成房地产市场的三大因素。
（一）房地产市场的主体――参加者
1.供给者
是指向房地产市场提供土地或者房屋交易对象的经济行为主体。
包括国家、房地产开发公司、企业、事业单位、居民和农村集体经济组织等。
2.需求者
是指房地产市场中用有偿方式取得房地产商品的所有权或使用权的人，是房地产市场必不可少的参加者。
房地产市场上的需求者主要有：
居民、企业事业单位、政府机构、军队和地方武装以及外国驻华机构和企业办事处、个人及华侨、侨眷等。
3.中介人
中介人是指协调、配合、帮助房地产交易双方进行谈判达成交易协议的机构和自然人。
中介人主要有房地产交易所、经纪人以及在房地产交易中涉及房地产所有权和使用权的调查、保险、法律手续、财产评估、财务谈判等活动的中间人。
4.管理者
为了解决房地产市场中出现的各类问题，需要专门的机构来对房地产市场进行管理，行使管理职能。
（二）房地产市场的客体――交易对象
房地产市场上交易对象有土地使用权、房屋的所有权或使用权，房屋又分为住房与非住房房屋。
（三）房地产市场的组织方式
房地产市场的组织形式有“有形”的房地产交易场所和“无形”的场外交易市场两种形式。
1.房地产交易场所
是专门提供给房地产交易各方交易房地产的固定场所。
2.场外市场
是指在房地产交易场所以外进行房地产交易关系的总和。
三、房地产市场的功能
房地产市场是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分，它的功能主要体现在以下几个方面：
（一）有利于实现房地产资源的最优配置和合理使用
（二）促使房地产业正常发展和城市建设进入良性循环
（三）有助于调整消费结构，促进国民经济协调发展
（四）有利于房地产供求相对平衡，缓解用地矛盾和住房不公现象
四、房地产市场的特点
由于房地产产品的特殊性，房地产市场交易具有不同于一般商品交易的一些特点，主要体现在供给、销售和需求三个方面。
（一）市场供给的特点
1.市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应和敏感程度。
房地产市场供给是缺乏弹性的。
例题：
判断题
房地产市场供给的弹性非常大。
答案：
错误
2.市场供给的不同质性
由于房地产的位置、环境、数量等的差异，以及房地产开发企业的能力和需求的要求，市场供给的房地产一般不是同质产品。
3.市场供给的地区性
房地产供给的范围一般比较小，这是有房地产固定性、稀缺性、永久性等特点共同影响所致的。
4.市场供给的不完全性
在房地产市场产品供给总量中，有相当一部分是国家所有，国家出于稳定考虑，会出台一些政策措施，保证社会经济的协调发展，导致市场供给的不完全性。
（二）市场需求的特点
1.市场需求的广泛性
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一切社会经济活动依托和凭借的基本需求，具有广泛性的特点。
2.市场需求的多样性
不同房地产需求者购置时通常会有不同的目的和设想。
3.市场需求的融资性
由于房地产单位价值高，购买房地产一般是一项最大的开支，难以在短时期内全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信贷结构的融资。
4.市场需求的长期性
（三）市场销售的特点
1.销售环节少、渠道短
房地产中间销售环节较少，销售渠道较短。
2.销售作用方向与一般商品销售相反
房地产销售是将消费者往产品一方集中，以达到认识产品、购买产品的目的。
3.销售主要通过代理商来完成
房地产主要通过代理商来完成销售。
4.销售主要采用合同方式进行
采用合同方式的原因在于：
房地产产品的市场交易包括出售和出租两种转移形式、房地产出售包括期货和现货交易两种结算方式。
第一节我国土地市场和当前住房市场的运行模式
一、我国土地市场运行模式
我国的土地市场目前主要是土地使用权出让和转让市场。
（一）土地使用权出让市场
又称土地批租市场，是指国家把土地使用权在有偿出让给土地使用者的过程。
在这个市场上，土地所有者将土地使用权出让给机关、企业、事业单位或个人。
（二）土地使用权转让市场
土地使用权在土地使用者之间转让的市场。
获得土地使用权的原用地单位若要将土地使用权再转让出去，仅仅局限于原用地者与土地所有者所签订协议规定的期限内。
二、我国住房市场的运行模式
我国的住房市场是在住房制度改革过程中逐步形成和发展的。
1.我国目前的住房市场是一个管理型市场
我国目前的住房市场是一个以租赁市场为主、买卖市场和调换市场为辅的市场
第三节市场研究与市场预测
房地产市场研究与市场预测是房地产经营管理的基础和依据，也是中介机构、估价机构和估价人员的一项重要工作。
因此有必要对市场研究的内容和预测的方法作介绍。
一、市场研究
市场研究的内容主要包括顾客情况、竞争对手情况、政策限制、经济形势，及企业优势和逆势等方面。
（一）应该了解的信息资料
1.人口
2.收入
3.市场潜在需要量
4.了解谁是主要购买者
5.谁是忠实的购买者
6.谁是购买的决策者
7.竞争者以及市场占有率
8.市场价格行情及变化趋势
9.国家有关经济政策、指令、计划及法律
（二）进行市场研究的步骤
二、市场预测
（一）分析测定法
是对预测目标的性质分析，以及可能估计到的发展程度，包括用已知现象来确定概念，判断其未来的发展，也包括某些的未来概念。
1.专家会议调查预测
是预测者召开有关房地产专家会议进行集体判断预测的一种方法。
2.特尔斐法
是国外一种比较流行的方法。
它也是部分调查，只是其调查对象是与研究课题有关的专家、学者。
由于专家在与研究课题有关的领域有较多的研究和思考，因此通过专家调查，收集专家们的意见、态度，可以获得所研究的事物的状况和发展趋势等方面的资料。
（二）市场调查预测法
1.市场调查内容
2.市场调查方法
3.市场调查分析
（三）定量调查预测法
1.经济周期曲线
平均数法
第一节房地产经营概述
一、房地产经营的概念
是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的转让、出让等按照价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。
二、房地产经营的作用和意义
房地产经营的作用和意义体现在以下几个方面：
1.使土地成为商品并流动起来，实现了土地应有的价值，优化了土地利用。
2.实现房屋价值，加快资金回笼
3.在积累中扩大房屋再生产
4.为房屋的使用服务，保证房屋使用价值的实现
三、房地产经营的经济形式和经营方式
（一）我国房地产经营的经济形式
1.国营
2.集体经营
3.个体经营
4.合资、合作和集团经营
5.涉外经营
（二）我国房地产经营的几种方式
包括出售、出租、信托代管、房屋互换和以房入股经营的工商服务业。
第二节房地产经营风险及决策
一、房地产经营风险
（一）房地产经营风险的概念
风险是发生不确定性事故的可能性，也就是造成损失的可能性。
（二）经营风险分类
房地产经营风险按影响程度可以分为总体风险和个别风险。
个别风险包括经营风险、财务风险和人事风险等。
1.政治风险
是指由于未能够预期政治事件的发生或变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产企业带来损失的可能性。
2.经济风险
是指房地产开发经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产开发经营企业的实际收益和预测收益发生背离，有蒙受损失的可能性。
3.金融风险
是指由于金融业各种经济杠杆发生变动，给房地产开发经营带来损失的可能性。
4.自然界和人类冲突的意外风险
自然界的意外风险有水灾、地震、台风等，它们对房地产价值的破坏往往范围广、突如其来、难以预料。
5.个别风险
是指由于某个房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因而给房地产企业带来损失的可能性。
（三）对待风险的态度及其策略
1.对待风险的态度
对待风险的态度有三种类型：
回避风险型、追逐风险型和中间型。
2.对待风险的策略
包括风险回避策略、风险抑制策略、风险自留策略、风险转移策略、风险组合策略
二、房地产经营决策
（一）经营决策的内容和分类
1.经营决策的内容
包括两个方面的内容：
经营分析和决策。
2.经营决策的分类
可以按照不同的标准进行各种分类，最常见的有：
战略决策和战术决策、程序化决策和非程序化决策、确定型决策与不确定性决策、风险型决策和竞争型决策等。
（二）经营决策的方法
1.确定型决策
2.风险型决策
风险型决策是指不能肯定某些情况是否出现，但能够判断各种情况出现的可能，即概率条件下能够进行的决策。
3.不确定型决策
第三节房地产出售与出租经营
一、出售经营
（一）房屋出售的形式
1.广告
2.派员销售
3.召开新闻发布会
（二）房屋出售价格
1.商品房的市场成本
2.商品房价格中的流通费用
3.税金部分
4.利润
（三）房屋出售程序
二、出租经营
（一）出租方式
出租方式包括短期出租、长期出租和无限期出租等三种类型。
（二）出租价格
房地产出租价格主要有四种形式：
半成本租金、成本租金、商品租金和市场租金。
（三）出租程序
第四节房地产经营管理
一、房地产经营管理概述
（一）房地产经营管理的内涵与目的
房地产经营管理是指房地产经营单位、企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产在开发及售后服务等各项经营和产业管理获得的总称。
（二）房地产经营管理的体制
目前房地产经营单位的管理体制主要有以下几种方式：
1.直管体制
2.自管体制
3.托管体制
4.代管体制
5.物业管理体制
二、房地产产业管理
（一）房地产产业管理的含义
是指房地产经营单位对其所拥有的房屋和土地及其附属物等各项产业所进行的管理。
（二）房地产产业管理的内容
1.建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理。
2.建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理
（三）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理
（四）建立房地产使用检查制度，搞好房地产产业的保护管理
（五）建立房地产产业保管制度，搞好房地产产业档案管理
三、物业管理
（一）物业管理的概念
物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。
包括房屋的保养、维修，住宅小区的清洁、绿化、管理等。
（二）物业管理的类型
主要有两种类型：
1.委托服务型物业管理
2.自主经营型物业管理
（三）物业管理的策略和原则
第四十五章房地产中介
第一节概述
一、起源与发展
二、定义和特点
第二节房地产咨询
一、业务范围
（一）信息收集
（二）信息的选择与鉴别
（三）信息加工
二、咨询服务与代理
（一）收集和掌握项目有关详细资料
（二）科学分析资料
（三）编制可行性研究报告心
三、房地产信息咨询服务业的发展
第三节房地产评估
一、房地产评估的作用
二、房地产评估的原则和方法
三、房地产评估制度
第四节房地产经纪
一、房地产经纪人
二、行业特点
三、房地产经纪业务空间
四、房地产经纪人的义务
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