关于在呼和浩特市建设雪泉度假村项目的可行性分析报告.docx

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关于在呼和浩特市建设雪泉度假村项目的可行性分析报告

关于在呼和浩特市建设雪泉度假村项目的可行性分析报告

　　  呼和浩特市雪泉度假村项目是基于呼和浩特市冬季旅游项目的匮乏现状而拟定开发的，该度假村包括将建设一个滑雪场，一座室内温泉，及一个酒店。

它的开发成功将带动呼和浩特市冬季旅游的发展。

今年三月，2019年全区旅游工作会议在鄂尔多斯市召开,会议总结了“十一五”时期全区旅游工作,研究部署了“十二五”时期旅游业发展的主要任务和2019年的重点工作。

“十一五”时期，内蒙古成功地化解了国际金融危机和各种自然灾害对旅游业发展的不利影响，旅游业保持较快增长，全区累计接待国内旅游者16915万人次，接待入境旅游者699.39万人次，旅游业总收入2483.38亿元，年均增长28.63%。

2019年全区旅游业总收入732.70亿元。

旅游业已经成为自治区国民经济的重要产业。

会议提出，“十二五”时期，内蒙古将努力把旅游业培育成为自治区国民经济的战略性支柱产业、人民群众更加满意的现代服务业和改善民生的富民产业，旅游收入保持年均14.83%的增长速度，到2019年旅游业总收入达到1530亿元。

2019年，全区将努力实现国内旅游人数5000万人次、入境旅游人数150万人次、旅游业总收入880亿元的目标。

呼和浩特依托“中国优秀旅游城市”、“中国历史文化名城”的优势，大力整合呼市旅游资源，开发以召庙文化、草原民族风情、休闲娱乐度假为重点的旅游产品。

加快精品旅游景区（点）建设，着力培植特色景观，使旅游业成长为呼市服务业的重要支柱行业之一。

（一）项目简介　　

以滑雪为主，包括休闲娱乐、温泉洗浴、农家食宿等活动项目为一体的综合性的度假村。

1、滑雪场项目　　

A．滑雪在中国　　

中国的滑雪真正走向大众比较晚，到现在只有不到十年的时间，而日本、韩国等国家都有着上百年的历史。

1996年，整个中国只有9个滑雪场，会滑雪的不到1000人，和滑雪强国动辄几万甚至几十万的人数相比，显得非常少。

随着国内人民生活水平的提高，以及本身所具有的刺激性和强身健体的功能，滑雪运动在近几年逐渐褪去“贵族运动”的外衣，成为一项深受广大民众喜爱的运动。

中国的滑雪产业经过前几年的积累，目前正处于较快发展时期。

以2019年为界分为两个阶段。

2019年以前5年，滑雪场只分布在黑龙江和吉林两省。

2019年以后，由于掌握了大规模造雪技术，在两省以外地区，尤其在北京，开始出现滑雪场。

这对滑雪产业在全国的整体发展起到促进作用。

现在，东北、河南、山东、甚至一些南方省市也在积极开发这个市场。

到2019年全国各地有近300家滑雪场，滑雪人数突破了1000万人次。

未来三年，中国滑雪将发展到1200万人次，带来相关产业总产值将近40亿元，就日本来讲，1.3亿人中参与滑雪的人口占日本总人口的近10%，就北京及周边的总人口就可以达到2019万人，可想而知，中国未来滑雪市场的发展空间会有多大。

据英国媒体 Performance Apparel Markets 最新报告称，“近几年，中国将拥有1000万滑雪爱好者，代表全球滑雪爱好者总数的六分之一。

因此，中国必然要在滑雪运动参与者的规模上更上一个台阶。

B.滑雪在呼和浩特　　

提起呼和浩特的地理位置，人们的第一个反应可能都会是：

内陆。

呼和浩特地区冬季气温平均在零下14°C左右。

呼和浩特，这个中国北方最具活力的城市，从来不缺乏时尚的气息，而滑雪运动以其独特的魅力迅速被市民所接受，同样也深深吸引着精明的滑雪场投资人。

从2019年以来，呼和浩特陆续开办了几家滑雪场，如太伟滑雪场、北极光滑雪场和岱海滑雪场等。

经过滑雪运动本身的吸引力和商家的培育，呼和浩特滑雪市场日趋成熟，市场规模稳步扩大。

每年的雪季来临，呼和浩特各家滑雪场人头攒动，当市民们享受着滑雪运动带来的乐趣同时，他们也为滑雪场带来了可观的经济效益。

2、温泉项目　　

温泉是地下热水的天然出露点。

泉可分为矿泉和淡水泉，矿泉又分为温泉与地下热水和冷矿泉，前者主要指医用矿泉，后者主要指医用矿泉和饮用矿泉。

寒冬腊日，暖暖地躺进温泉池，除去一身的寒气，让所有的疲劳与繁忙被浸泡，体味着冬天里的缤纷——迎接着游客们高涨的热情，各大温泉经营者们不断实现着经营的出新。

而呼和浩特的温泉产业的处在待开发阶段，在冬天，抢占呼和浩特的温泉旅游市场显得迫不及待。

（二）资源优势分析　　

1、自然资源　　

项目位于呼和浩特和林格尔县摩天岭避暑度假村的西边。

北部为海拔1000多米高的青山。

这里风光旖旎、奇石林立、山青水秀。

天然植被和大面积风景林是郁郁葱葱；北高南低的地形方便了该项目的实施。

2、经济环境:

1、年财政收入、支出、人均财政收入随着经济的快速增长，和林格尔县财政收入逐年增长。

2019年，财政收入完成7.79亿元、支出6700万元，人均财政收入为4233元。

　2、金融机构数，年营业额、个人存款总数、人均储蓄数 和林格尔县现有人行、农行、农发行、信用合作联社、工行、邮政储蓄所等6家金融机构。

2019年底，城乡居民储蓄存款余额为80091万元，人均储蓄数为4352元。

3、交通运输　　

　　和林格尔县公路客运以209国道和清段和209省道和玉段为干线，辅之以和托公路、和凉公路、和羊蒋公路等支线，交通发达，乘车便利。

公路货运周转量达到1000万吨·公里，旅客周转量达到1200万人·公里。

丰准电汽化铁路及丰准铁路到托克托县的运煤专线从境内通过。

二、关于开展雪泉度假村的必要性分析：

正如之前所说的，这个项目就犹如“千呼万唤始出来”一样，是基于市场需求和消费者愿望开发的，所以社会效益是很好的。

而经济效益就是一个不稳定的数值了，但是根据近几年呼和浩特旅游业的发展现状和趋势来看，经济效益也是非常可观的。

因为“十一五”期间，全区累计接待国内旅游者16915万人次，接待入境旅游者699.39万人次，旅游业总收入2483.38亿元，年均增长28.63%。

2019年全区旅游业总收入732.70亿元。

旅游业已经成为自治区国民经济的重要产业。

2019年，全区将努力实现国内旅游人数5000万人次、入境旅游人数150万人次、旅游业总收入880亿元的目标。

基于这些数据的分析，这个项目在很大程度上的经济效益是相当可观的，所以，在加进了冬季旅游这个项目之后，旅游业只可能是更火而不是下滑。

所以，这个项目是社会效益和经济效益“齐头并好”的，不仅可以有很大的社会影响，还可以有良好的经济收益，可以说是“双丰收”的一个项目。

基于上述的一些调查和分析，基本上可以肯定呼和浩特冬季旅游项目是可以实行并且会有良好经济和社会前景的一个项目。

而呼和浩特市冬季旅游资源的匮乏则阻碍了这一目标的正常实现。

因此，开展雪泉度假村这一旅游项目正符合自治区的旅游政策制定。

三、项目硬件设计　　

1、土地征占　　

度假村项目整体需征占300亩（20万平方米）集体所有的林地和荒山。

2、基础设施　　

在滑雪场中心拟建一座二层滑雪大厅，面积2019平方米，备品库1000平方米。

拟建一处集温泉洗浴、餐饮、住宿、会议、参与性游乐为一体的综合服务中心，面积5000平方米。

高、中、低三条专业滑雪道长约2500米，宽80—100米。

两处初学者训练场和一处大众玩雪场的修复、整形。

3、娱乐设施　　

KTV、酒吧及康乐设施等。

4、动力设施及索道　　

一是动力设施：

需架设电力10KV高压线路2公里，台式变压器一台，用电量19ＫＷ。

二是购进一套游客输送索道设施：

包括电缆车、索道、游人乘座滑斗等。

三是上两条拖牵：

每条拖牵300米，需配备四台大马力电动机。

5、排水工程　　

需在山下打一眼井，建一座塘坝，并以深井泵形式通过深埋管线向山上供水，山上再设二处蓄水池。

建环保排污管线，小型污水处理设施，生产、生活垃圾处理场。

6、滑雪设施　　

购置造雪机3台；　　

雪地摩托15辆；　　

滑雪板、滑雪服等2019套；　　

滑雪鞋2019套。

7、温泉洗浴设备　　

地下温泉开发及引流项目；　　

水泵、净水装置、水路架设等。

8、公路铺设　　

通往滑雪场有3公里的土路，计划铺设二级柏油路面，宽8米。

四、项目软件设计　　

（一）企业文化　　

“企业文化”，就是企业成员共同的价值观念和行为规范。

讲通俗点，就是每一位员工都明白怎样做是对企业有利的，而且都自觉自愿地这样做，久而久之便形成了一种习惯；再经过一定时间的积淀，习惯成了自然，成了人们头脑里一种牢固的“观念”，而这种“观念”一旦形成，又会反作用于（约束）大家的行为，逐渐以规章制度、道德公允的形式成为众人的“行为规范”。

1、经营哲学 　　

经营哲学也称企业哲学，是一个企业特有的从事生产经营和管理活动的方法论原则。

它是指导企业行为的基础。

一个企业在激烈的市场竞争环境中，面临着各种矛盾和多种选择，要求企业有一个科学的方法论来指导，有一套逻辑思维的程序来决定自己的行为，这就是经营哲学。

例如，日本松下公司“讲求经济效益，重视生存的意志，事事谋求生存和发展”，这就是它的战略决策哲学。

北京蓝岛商业大厦创办于1994年，它以“诚信为本，情义至上”的经营哲学为指导，“以情显义，以义取利，义利结合”，使之在创办三年的时间内营业额就翻了一番，跃居首都商界第4位。

2、价值观念 　　

　　企业的价值观，是指企业职工对企业存在的意义、经营目的、经营宗旨的价值评价和为之追求的整体化、个异化的群体意识，是企业全体职工共同的价值准则。

只有在共同的价值准则基础上才能产生企业正确的价值目标。

有了正确的价值目标才会有奋力追求价值目标的行为，企业才有希望。

因此，企业价值观决定着职工行为的取向，关系企业的生死存亡。

北京西单商场的价值观念以求实为核心，即：

“实实在在的商品、实实在在的价格、实实在在的服务。

”在经营过程中，严把商品进货关，保证商品质量；控制进货成本，提高商品附加值；提倡“需要理解的总是顾客，需要改进的总是自己”的观念，提高服务档次，促进了企业的发展。

3、企业精神 　　

　　企业精神是指企业基于自身特定的性质、任务、宗旨、时代要求和发展方向，并经过精心培养而形成的企业成员群体的精神风貌。

　　企业精神要通过企业全体职工有意识的实践活动体现出来。

因此，它又是企业职工观念意识和进取心理的外化。

　　企业精神是企业文化的核心，在整个企业文化中起着支配的地位。

企业精神以价值观念为基础，以价值目标为动力，对企业经营哲学、管理制度、道德风尚、团体意识和企业形象起着决定性的作用。

可以说，企业精神是企业的灵魂。

　　企业精神通常用一些既富于哲理，又简洁明快的语言予以表达，便于职工铭记在心，时刻用于激励自己；也便于对外宣传，容易在人们脑海里形成印象，从而在社会上形成个性鲜明的企业形象。

如王府井百货大楼的“一团火”精神，就是用大楼人的光和热去照亮、温暖每一颗心，其实质就是奉献服务；西单商场的“求实、奋进”精神，体现了以求实为核心的价值观念和真诚守信、开拓奋进的经营作风。

4、企业道德 　　

　　企业道德是指调整本企业与其它企业之间、企业与顾客之间、企业内部职工之间关系的行为规范的总和。

它是从伦理关系的角度，以善与恶、公与私、荣与辱、诚实与虚伪等道德范畴为标准来评价和规范企业。

　　企业道德与法律规范和制度规范不同，不具有那样的强制性和约束力，但具有积极的示范效应和强烈的感染力，当被人们认可和接受后具有自我约束的力量。

因此，它具有更广泛的适应性，是约束企业和职工行为的重要手段。

中国老字号同仁堂药店之所以三百多年长盛不衰，在于它把中华民族优秀的传统美德融于企业的生产经营过程之中，形成了具有行业特色的职业道德，即“济世养身、精益求精、童叟无欺、一视同仁。

” 　　

5、团体意识 　　

　　团体即组织，团体意识是指组织成员的集体观念。

团体意识是企业内部凝聚力形成的重要心理因素。

企业团体意识的形成使企业的每个职工把自己的工作和行为都看成是实现企业目标的一个组成部分，使他们对自己作为企业的成员而感到自豪，对企业的成就产生荣誉感，从而把企业看成是自己利益的共同体和归属。

因此，他们就会为实现企业的目标而努力奋斗，自觉地克服与实现企业目标不一致的行为。

6、企业形象 　　

　　企业形象是企业通过外部特征和经营实力表现出来的，被消费者和公众所认同的企业总体印象。

由外部特征表现出来的企业的形象称表层形象，如招牌、门面、徽标、广告、商标、服饰、营业环境等，这些都给人以直观的感觉，容易形成印象；通过经营实力表现出来的形象称深层形象，它是企业内部要素的集中体现，如人员素质、生产经营能力、管理水平、资本实力、产品质量等。

表层形象是以深层形象为基础，没有深层形象这个基础，表层形象就是虚假的，也不能长久地保持。

北京西单商场以“诚实待人、诚心感人、诚信送人、诚恳让人”来树立全心全意为顾客服务的企业形象，而这种服务是建立在优美的购物环境、可靠的商品质量、实实在在的价格基础上的，即以强大的物质基础和经营实力作为优质服务的保证，达到表层形象和深层形象的结合，赢得了广大顾客的信任。

7、企业制度 　　

企业制度是在生产经营实践活动中所形成的，对人的行为带有强制性，并能保障一定权利的各种规定。

从企业文化的层次结构看，企业制度属中间层次，它是精神文化的表现形式，是物质文化实现的保证。

企业制度作为职工行为规范的模式，使个人的活动得以合理进行，内外人际关系得以协调，员工的共同利益受到保护，从而使企业有序地组织起来为实现企业目标而努力。

企业文化的建立和建设过程是一个庞大而持久的工程，需要前期与各董事沟通，需要后期的理性导入等等，待项目意向达成后，会对滑雪场项目企业文化整体进行细化和深度剖析工作。

（二）市场营销　　

市场营销对于现代企业来说事关重大，它包括企业战略方向制定、企业产品整合、企业定位、产品定价、产品渠道设计、新品开发等建设模块，当然还包括品牌的建立、推广和维护、事件营销、危机营销、促销策略这类的发展模块。

在这里，本人仅对企业战略方向制定进行简要阐述。

任何在市场中存在的产品都拥有着其产品寿命，即一种新产品从开始进入市场到被市场淘汰的整个过程，分为导入期、增长期、成熟期、衰退期四个阶段，就本项目而言，我们的产品就指我们所提供的滑雪等娱乐休闲服务。

但凡是在市场经济体制中存在的企业决策层在制定其战略方向时，都应该遵守产品生命周期理论，在导入期奠定坚实基础，尽量缩短成长期的瓶颈时间，延长成熟期时间，当产品出现衰退迹象时，及时推出新的产品，以此循环，保障企业的可持续发展。

1、导入期。

新产品投入市场，便进入导入期。

此时，顾客对产品还不了解，只有少数追求新奇的顾客可能购买，销售量很低。

为了扩展销路，需要大量的促销费用，对产品进行宣传。

对于娱乐休闲的服务行业来说，导入期是相对比较难熬的阶段，但我们的决策者要时刻铭记，越是庞大的产业它的加速度越大，其也许它前期的速度不是很快，但一旦速度提起来了，挡都挡不住。

举个例子说，火车在刚起步的时候，也许其速度连自行车都比不上，但是把起步阶段度过以后，差距就看出来了。

所以说，任何业态都有着自己的生命周期规律，不能违背客观规律制定战略，我们不可能要求火车10秒内就把速度提到100公里/小时。

就本企业来说，自项目成立到第一个雪季结束，应定性为滑雪服务产品的导入期，在战略方面，应以完善产品构成、整合广告宣传、建立品牌印象等，具体在策略方面，可考虑采用营销团队进行企业年会营销，可利用滑草季节的促销活动增加消费者对雪场的认知，可利用电视、报纸、网络等媒体进行前期宣传。

在本阶段，为了扩展销路，需要大量的促销费用，对产品进行宣传。

因而成本高，销售额增长缓慢，企业很难在本阶段获得利润，董事会应明确本阶段的实际情况和战略意图，切忌因急功近利而使企业形象和品牌号召力毁于一旦。

2、成长期。

这时顾客对产品已经熟悉，大量的新顾客开始选择本产品，市场逐步扩大，成本相对降低，企业的销售额迅速上升，利润也迅速增长。

竞争者看到新的产品进入，同类服务产品供给量增加，很有可能应市场要求下调价格，企业利润增长速度逐步减慢，随之达到生命周期利润的最高点。

对于本项目来说，第二个雪季来临到雪季结束，应定义为滑雪服务产品的成长期，此时，在导入期按计划运作的前提下，顾客会大量涌入雪场，本企业会在此时销售额和利润增加，处于成长阶段的企业产品，决策者应明确一点，这一阶段是顾客相对最多的时候，应注重的是服务的质量和品质，加之合理的定价策略，让我们的服务价值大于顾客的期望价值，使顾客感受物超所值，进而诱发顾客的口碑宣传，塑造和巩固产品良好的品牌形象。

同样，本阶段的广告促销费用会相应减少，广告策略以维护品牌形象为主要诉求。

董事会应明确本阶段的战略目标，切忌因沾沾自喜和好大喜功而出现战略性冒进错误，厚积薄发才是王道，合理规划和制定战略目标，为后期发展打好铺好路。

3、成熟期。

市场需求趋向饱和，潜在的顾客已经很少，销售额增长缓慢直至转而下降，标志着产品进入了成熟期。

在这一阶段，竞争逐渐加剧，产品售价降低，促销费用增加，企业利润下降。

本雪场项目预计在第三个雪季来临时，因竞争者关系和市场影响，企业销售额和利润较比第一、二个雪季有明显下降，滑雪项目可能应市场呼声而进行策略性降价，与此同时，为了保障客源，促销费用会相应增加。

处于本阶段，本企业应在维系好现有产品品牌形象的同时，依本品牌的号召力和具体市场占有率制定策略，如本产品经过导入期和成长期运作，品牌形象被大众接受程度较高，可不必进行价格战，以强势姿态出击，要相信品牌的力量。

如果产品品牌处于消费者中第二或第三印象品牌时，可进行攻击性较强的降价促销策略，虽说降价的代价是品牌价值的缩水，但企业为了生存必须制定此路线，没有生存何谈发展！

董事会应明确本阶段的战略目标，如果我们不是行业龙头，说明我们的导入期和成长期计划实施并非完美，应勇敢面对现实，降低身价主动出击，抢市场；如果我们是行业龙头，我们则可以延续成长期策略，力争上游。

到本阶段，我们才会意识到，在导入期和成长期的战略制定以及执行情况是多么的重要！

4、衰退期。

随着行业发展，新的服务产品，将使顾客的消费习惯发生改变，转向其他产品，从而使原来产品的销售额和利润额迅速下降。

于是，产品又进入了衰退期。

也就是说，如果我们的滑雪产品经过几个雪季后，被淘汰了，这有可能是市场的选择，也有可能是个别事件的发生。

可以说滑雪运动是长久不衰的，只要有人，天还下雪，这项运动就不会消失，我们的项目也不应该被淘汰。

所以说，如果我们的滑雪产品一旦进入了衰退期，除去人力不可控制的自然灾害外，就是企业的经营和管理不善所致，下面我们就将引入下一软件建设模块，人力资源规划。

（三）人力资源　　

一个组织或企业要维持生存和发展，拥有合格、高效的人员结构，就必须进行人力资源规划。

为了适应组织环境的变化和技术的不断更新，保证组织目标的实现，就必须加强人力资源规划，这对正在谋划期的新型休闲娱乐企业尤其重要，否则必然是一方面不合要求的人员大量过剩，另一方面则是某些具有特殊技能和知识人才的紧缺，企业的竞争能力和效益就会难以提高，以致在激烈的竞争中遭到失败。

对于滑雪场的人力资源规划，本人意见如下：

1、形成一个具有战略规划能力，正确适度授权，推动组织学习与发展精明强干的领导班子。

2、一批具有全局观念、较强专业管理能力和综合分析能力, 又善于创造性执行命令和调动 下属积极性的中层管理干部和技术人员。

3、有业务专长、敬业、服从指挥，对局部工作开发具有独创见解的具体工作人员。

对于企业人员构成、岗位职能、人员培训、企业流程、企业招聘、管理工具等人力资源整体规划需项目意向敲定后进行细化工作。

五、资金保障：

1、投入分析　　

1、项目前期费用：

土地费用2019万元、规划设计费用100万元。

2、场地平整228亩，通电、通水等基础设施配套费用200万元。

3、滑雪场的建设费用1500万元。

4、停车场建设费用180万元。

5、游人综合服务中心的建设费用4000万元（包括KTV、温泉洗浴、餐饮住宿）。

6、滑雪场建设设备费用费用600万元（包括造血设备及滑雪设备）。

7、温泉净水、排水设备费用300万元。

8、动力设施建设费用1000万元。

9、绿化工程投资500万元。

10、公路铺设费用500万元　　

11、合计项目总投资额10880万元。

2、项目建设要求：

该项目为旅游基础设施配套项目，投资大、回报期长，环境营造、环境保护的要求高，交通等外围基础设施尚在配套之中，还没有到位，投资者的投资风险大，为此先作如下要求建议：

1、停车场、码头、道路等公建设施用地建议政府进行行政划拔。

2、绿化带的用地作为城镇公共配套用地也应进行划拔。

3、建议政府土地出让金除征用赔偿部分外，其余全部给项目业主，主要用于项目的三通一平等基础设施配套。

六、效益评估　　

（一）盈利能力评估　　

1、度假村按最高接待2019人次设计，预计到2019年末建成。

经营期从11月中旬开始到来年的2月末结束，大约有100天左右。

按平均每天接待游客300人的下限计算，每年将接待游客3万人次，每人次按消费300—400元计算，年收入将保持在900万—1200万元左右。

刨除每年200万元的管理和设备维护费用，利润可达到700—1000万元。

2、温泉项目按最高接待1000人次设计，预计2019年正式运营，经营期全年，按平均每天接待游客50人的下限计算，每年接待游客1.9万人次，每人次按消费200—300元计算，年收入将保持在400—550万，刨除每年50万元的管理费用，利润可达到350—500万元。

（二）自然生态效益评估