福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告Word文件下载.docx
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一、征地、拆迁、前期费
54710890
259.92
15.87%
1-1-1
征地补偿费
项
1
50000000
237.54
14.51%
按实际发生
1-2-1
设计费
平方米
210495
18
3788910
18.00
1.1%
18元/平方米
1-3-1
建筑招投标费
10000
0.05
0.01%
1-4-1
建筑核放样费
50000
0.24
0.02%
1-5-1
施工许可证
20000
0.10
1-6-1
消防审核费
4
841980
4.00
0.25%
2.
二、建安造价
191948968
911.89
55.67%
2-1-1
土建及安装费用
650
136821750
650.00
39.69%
2-1-2
地下室部份建安费用
1200
0.00
0%
2-2-1
小区道路配套费
70
14734650
70.00
4.28%
2-3-1
电梯费用
部
250000
17500000
83.14
5.08%
2-4-1
工程监理费
1500000
7.13
0.44%
2-5-1
工程监督费
元、%
155940000
0.22
343068
1.63
0.1%
2-6-1
小区配水电费用等
100
21049500
100.00
6.11%
5.
三、其他税费
98138754.91
466.23
28.47%
3-1-1
营业税等
534436150
8.5
45427072.75
215.81
13.18%
3-2-1
广告费
5000000
23.75
1.46%
3-3-1
销售管理费用
5344361.5
25.39
1.55%
建设管理费用
246659858
2
4933197.16
23.44
1.44%
3-4-1
利息费用
5.6
30034327.76
142.68
8.72%
8-1-1
不可预见费
3
7399795.74
35.15
2.15%
zzj
总成本
344798612.91
1638.04
100.01%
福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
单价
建筑面积（M2）
可售面积（M2）
项目套数
可售套数
销售收入（元）
销售模式
备注
住宅
元/㎡
2050
184763
378764150
按建筑面积
沿街店面一层
13000
6916
89908000
沿街店面二层
4000
27664000
小区店面一层
12000000
5
小区店面二层
3000
3600000
6
车库
元/套
9500
450
22500000
按项目套数
合计
福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表
可租面积（M2）
可租套数
租赁收入（元）
租赁模式
福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表
项目名称
成本（元）
合计（元）
第1年
第2年
第3年
第4年
13677722.5
47987242
98138754.92
24534688.73
344798612.92
86199653.23
福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表
投资计划
资金筹措计划
2.1
自有资金
120679514.52
30169878.63
2.2
借款
224119098.4
56029774.6
2.21
向银行贷款
福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表
现金流入
534436149.99
178145383.33
1.1
销售收入
1.2
租赁收入
1.3
其它收入
现金流出
开发投资、经营
其它支出
净现金流量
189637537.07
-86199653.23
91945730.1
累计净现金流量
5746076.87
97691806.97
福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表
413756635.47
-30169878.63
147975504.7
117805626.07
265781130.77
福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表
基本方案
方案1
方案2
方案3
方案4
方案5
方案6
方案7
方案8
方案9
方案10
方案11
方案12
方案13
方案14
方案15
方案16
方案17
方案18
土地拍卖价款
万元
5000
6000
7000
8000
9000
11000
12000
14000
15000
16000
17000
18000
19000
21000
22000
土地拍卖单价
元/M2
1219
1462
1706
1950
2193
2437
2681
2924
3168
3412
3656
3899
4143
4387
4630
4874
5118
5362
元/亩
812361
974833
1137305
1299777
1462250
1624722
1787194
1949666
2112138
2274611
2437083
2599555
2762027
2924499
3086971
3249444
3411916
3574388
土地拍卖价款占比例
%
14.5
16.83
19.01
21.06
22.98
24.79
26.5
28.11
29.64
31.09
32.47
33.78
35.02
36.21
37.34
38.42
39.45
40.44
项目总成本
34480
35652
36823
37995
39167
40339
41510
42682
43854
45026
46198
47369
48541
49713
50885
52056
53228
54400
资金筹措
3.1
资本金
12068
12478
12888
13298
13708
14119
14529
14939
15349
15759
16169
16579
16989
17399
17810
18220
18630
19040
3.2
22412
23174
23935
24697
25458
26220
26982
27743
28505
29267
30028
30790
31552
32313
33075
33837
34598
35360
经营总收入
53444
4.1
销售收入
4.2
租赁收入
利润总额
18964
17792
16620
15448
14277
13105
11933
10761
9590
8418
7246
6074
4903
3731
2559
1387
216
-956
所得税
6258
5871
5485
5098
4711
4325
3938
3551
3165
2778
2391
2005
1618
1231
844
458
71
7
税后利润
12706
11921
11136
10350
9565
8780
7995
7210
6425
5640
4855
4070
3285
2500
1715
929
144
8
全投资财务内部收益率
91.5
83.8
76.55
69.6
63.05
56.75
50.75
45
34.15
28.95
23.95
19.1
14.4
9.75
5.2
0.8
-3.6
9
资本金财务内部收益率
488.1
468.55
450.2
433
416.8
401.55
387.1
373.45
360.55
348.3
336.65
325.55
315
304.9
295.3
286.05
277.25
268.8
10
全投资财务净现值（Ic=30%）
6214
5580
4945
4310
3676
3041
2407
1772
1138
503
-132
-766
-1401
-2035
-2670
-3305
-3939
-4574
11
资本金财务净现值（Ic=30%）
18352
18129
17907
17685
17463
17241
17019
16797
16575
16353
16131
15908
15686
15464
15242
15020
14798
14576
12
全投资回收期
年
1.94
2.07
2.14
2.22
2.3
2.4
2.49
2.6
2.72
2.84
2.98
3.14
3.31
3.5
3.71
3.95
13
资本金回收期
1.21
1.22
1.23
1.24
1.25
1.26
1.27
1.28
1.29
1.31
1.32
1.33
1.34
1.35
1.36
14
投资利润率
55
49.91
45.13
40.66
36.45
32.49
28.75
25.21
21.87
18.7
15.69
12.82
10.1
7.5
5.03
2.66
0.4
-1.76
15
资本金利润率
157.14
142.59
128.96
116.17
104.15
92.82
82.14
72.04
62.48
53.42
44.81
36.64
28.86
21.44
14.37
7.61
1.16
-5.02
福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表
基本数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
13.75
14.29
15.02
14.57
13.77
36363
34997
33289
34318
36303
12727
12249
11651
12011
23636
22748
21638
22307
23597
47030
54512
51840
56116
50771
10668
19516
18551
21797
14469
3520
6440
6122
7193
4775
7147
13076
12429
14604
9694
51.7
92.65
92.6
68.4
389.4
491
490.9
520.75
429.9
2208
6432
6112
7546
3983
15008
18751
17831
19627
16762
2.38
1.93
1.85
2.16
1.19
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