海滨新城 高铁时代 群雄亮剑大亚湾.docx
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海滨新城高铁时代群雄亮剑大亚湾
海滨新城高铁时代————群雄亮剑大亚湾
【亮剑背景】
背景一:
厦深高铁将于12月28日通车,它的开通将完全促进以厦门
为核心的海西经济圈和以深圳、香港为核心的珠三角经济圈,促进厦门至深圳沿线站点地区和城市之间的产业合作与经济合作。
惠州南站为深圳出城第一站,这意味着大亚湾与深圳的产业融合和文化交融已势不可挡,大亚湾即将迎来一轮崭新的发展机遇。
《厦深高铁（厦门-深圳）经过淡水，在淡水设立分站，届时深圳到淡水就是半小时经济圈》
背景二:
《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要（2013-⒛30年）》近日经广东省政府审议通过c作为动全市跨越发展的龙头和核心增长极,惠州环大亚湾新区正上升为省的发展战略,并得到强力推进。
按照规划，到2020年，大亚湾区建设面积将增长约7倍，人口将增长约6倍，常住人口控制规模为80万人。
2020年城市建设用地总规模控制为156平方公里其中，规划居住用地面积2392.76公顷，占总建设用地面积的15.41%。
背景三:
近日召开的中央城镇化工作会议明确了各类城市的城镇化路径,提出全面放开建镇制和小城市落户限制,有序开放中等城市落户限制,严格控制特大城市人口规模。
该政策的导向为重点发展中小城市,引导大城市优质的资源向中小城市流动《这意味着,像惠州这样的中型城市将成为新型城镇化发展的重点和主导方向,在厦深高铁开通的情况下,深圳的产业和人口转移一路向东的趋势已势不可挡,而作为惠州市最紧临特大城市深圳周边的大亚湾区,无疑在天时地利方面占尽优势。
》
背景四:
惠州市委全体（扩大）会议正式吹响进军第二梯队号角，环大亚湾新区被列为未来发展的一大核心增长极以及所实施的一大战略平台。
背景五：
根据《第一财经周刊》的报告，这次决定城市排名的10项指标包括，一线品牌进入密度、一线品牌进入数量、《财富》全球500强进入数量、大公司重点战略城市排名等以大型企业商业数据为主的指标。
而惠州恰以目前良好的经济基础和强劲的发展势头而被看好，入选了此次的“新二线”城市名单。
【数据分析】
第一、量升价稳的主旋律
根据大亚湾区房产管理局统计数据，2013年前三季度大亚湾商品房销售总额为108.87亿元，相比2012年同期上升117.65%；销售面积约为228.30万平米，相比2012年同期上升122.52%；销售套数甚至比2012年全年销售总套数超出10449套。
多项数据均打破了大亚湾房地产销售的历史记录。
【数据来源大亚湾区房产管理局】
第二、置业方向转移
根据世联地产统计的数据，对比2012和2013年1-9月份大亚湾购房客户置业目的来看，购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。
总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短。
总的来说，自住客占五成，自住兼投资客占两成，纯投资客占两成。
【数据来自世联地产】
【房产销售考察】
2013年11月大亚湾住宅地产销售调查表
项目名称
销售面积
销售均价
热销户型
备注
住宅
商铺
车库
1
花样年.花郡
约14万㎡
4600
13000
/
68㎡
N+1户型，华润万家进驻销售良好
2
金沙世纪城
约70万㎡
6300
/
/
84.77
注重品质，绿化面积大，配套完善。
3
澳头·海景城
38万㎡
6700
/
/
85.9㎡
2013年7月开始卖，N+1，赠送比例十分之一。
户型设计优良，采光通风足。
（亲海优势）
4
天悦龙庭
约30万㎡
4300
15000~20000
/
100.18
赠送面积大N+1
5
太阳湾2
44万㎡
5380
/
/
112.8
品质高，地段优良。
6
金汇.上元
8.8万㎡
5200
/
/
赠送面积达百分之十五。
备注：
该数据来源是根据大亚湾市场调查所得只反映该月的成交价格情况。
附件：
楼盘宣传单制表日期：
2013.12.30
结论：
高铁开通后大亚湾目前的楼市均价总体趋于平稳，没出现太大的涨跌，具体动态需继续考察分析
。
【亮剑分析】
大亚湾作为高铁新城的发展方向,展望大亚湾发展远景分析：
（一）湾区房产优势：
第一、交通（深圳前往大亚湾只用十五分钟）
第二、价格（深圳地房价是湾区的四至五倍）
第三、政策（1.湾区规划获省府审议通过。
2.新型城镇化发展方向政策。
3.惠州市升级为二线城市）
第四、地理位置（1.环大亚湾核心区。
2.紧临深圳。
3.旅游资源丰富）
第五、产业转移趋势。
按现今城市的发展规律：
一线城市现代化趋势是发展和完善服务业和金融业。
而重工业加工业等低效益产业线将逐渐向周边扩散转移。
（第一产业到第三产业的渐变）
（二）：
湾区房产劣势：
第一、销售渠道（湾区客源皆为外地客，销售费用高）
第二、入住率（空置率甚至达90%）
第三、负面印象（十大鬼城，石化三年三次着火，空气质量差等）
第四、配套措施（商业配套，教育资源，医疗卫生等还在初始阶段）
（三）：
湾区房产变化分析：
第一、销售策略：
3月份即开始逐步大量推货，通过打折等营销手段进行促销。
第二、产品设计的趋势：
推出更多平民化、适合刚需族的多元化产品。
第三、购房目的的转变：
刚性需求增加。
【亮剑案列】高铁经济效应致使高铁新城不断涌现
业内有句话：
“火车一响，黄金万两。
”同时，世界经济的发展史也验证了一个规律：
一条铁路通常能带动一片区域和一群城市的发展，高速铁路更是如此。
以武广高铁为例，武广新城作为专为武广高铁而开发的区域，是长沙房价涨得最快的地方。
数据显示，武广新城从2009年3月的3588元/平米，到2010年1月的4599元/平米，增长了近1011元/平米。
2011年12月，武广新城楼盘成交均价为6243元/平米，而到了2012年，售价最高的运达中央广场达到16800元/平米起，普通住宅销售区间则从6000元/平米至8000元/平米不等。
雷圳花园项目位于大亚湾区澳头镇，距惠州南站仅10分钟车程内，厦深高铁开通后，从这里到深圳只要20分钟，往返深惠的时间成本也将大大减少。
最重要的是，中国已经进入高铁时代，随着厦深高铁的开通，高铁一带的房价必然上涨。
【总结】
大亚湾房地产市场未来发展方向：
将产生更加多样化，高端资源性产品带动市场：
随着华润小径湾、合生滨海城二期、宏海海景城东能银滩等滨海项目的强势入市，进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展，湾区物业投资收益看涨，客户置业的选择性将更加多样化，滨海资源产品也将在价格上上一个新的台阶。
另外，世界零售品牌沃尔玛进驻大亚湾已于9月26日盛大开业，国美电器也于9月28日正式入驻大亚湾，澳大利亚著名商业品牌可可城、国内知名商业品牌天虹商场、大地影城等纷纷签约进驻大亚湾，将为未来片区的价值提升和人气聚集提供有力支持。
可以说，品牌商业入驻，为大亚湾片区价值提升和人气聚集提供了有力支持。
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