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噪音,由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近,所以噪音影响较为严重。

水,长春位于中国北部,本身就缺乏雨水,所以本项目地无水污染。

电,本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间,且电缆距离地面只有10米左右。

3、社会治安状况

长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程,马路对面就是双德乡政府,再加上长春市的严打扫非行动的进一步深入,社会治安状况较好。

4、现有交通状况

位于项目地西部的102国道可直通四平,东部的前进西街直通市区;

从项目地到东南部的京哈高速公路也只需10分钟车程。

此外,项目地周边的公交线路较少,且无直达项目地的公交车,最近的公交车站也需10分钟路程,但轻铁建成后有一站台位于地块西南部,较为便利。

具体为:

154路公交车线路:

双德乡—前进广场—博爱广场—五五一四厂—幸福派出所—光机车门—威尼斯花园—工航校宿舍—物资宾馆—工大南门

—欣东集团—水厂宿舍—九十七中学—长岭摩托车—北方市场—中日医院—荣德超市—中东市场

13路公交车线路:

人民广场—省委—儿童公园—四分局—医大一院—医大三院—新民广场—南湖公园—湖西路—高科技宿舍—工学院—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场—林园路—火炬路—高新开发区

222路公交车线路:

长春站—太阳城—辽宁路—德惠路—朝阳桥—开运街—灯泡厂—宽平大桥—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场

153路公交车线路:

一汽住院部—小刘屯—大隋水库—散热器厂—越野路—五站—东风大街—常青路—迎春南路—开运街—宽平大路—抚松路—辉南路—肿瘤医院—田家油房—125中学—双德乡

轻铁线路:

火车站—辽宁路—芙蓉桥—西安桥—南昌路—朝阳桥—解放桥—湖西桥—宽平大桥—抚松路—南湖大路—湖光路—硅谷大街—前进大街头—卫名街—卫光路

5、生态环境状况

因该地块缺少树木、河流等,所以鸟和鱼等动物就相应地较少,生态环境较为简单,较易改善。

6、卫生状况

项目地周边的总体卫生状况较差,原因有以下四点:

一、长春的空气较为干燥,沙尘较多。

二、项目地北部的繁荣路的乡村住宅档次较低。

三、周边的道路车流量较多,容易扬起尘土。

四、渣土处理厂位于项目地东部,卫生状况较差。

7、水资源状况

长春位于中国东北部,雨水较为缺乏,项目地也不例外,无河流经过,只有一小渠道,且污染较严重,主要原因为渣土处理厂位于上游。

1-3、地块周边生活配套设施

1、居民习惯的日常购物场所

由于项目地处于长春边缘,所以周边缺少较有规模和档次的购物场所,此外据我司详细调研,长春本身就缺少较有规模的大型购物场所,在市区只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。

2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数

根据我司不完全统计,截止至2000年年末,朝阳区居民家庭总户数为182298户,人口总数为666326人,是市辖区中人口最多的一个区域。

3、周边居民文体设施

因为长春的空气质量不是很好,市民除购物或进行室内活动外,在户外活动的市民很少,再加上项目地处于城郊,所以周边十分缺乏居民的文体设施。

4、医疗卫生

医院是人民身体健康的保证,所以位于前进大街的前卫医院是白求恩医科大学的教学医院,拥有床位有168张,主治医师约有40名,为业主提供了强有力的保障。

5、金融服务

金融服务机构作为市民理财的基本场所,其重要地位是不容质疑的,但项目地位于高新技术开发区的入口处,从城市总体规划来看,这种机构是不可能有的。

6、宾馆餐饮

同达绿色生态园作为长春的一种特色是业主招待来宾的最佳场所,起着不可估量的作用,距离项目地仅5分钟路程。

7、邮政电信

电话基本保障,街头有公用电话供应。

但除一小邮电局外,无其它邮政电信服务机构。

8、电视台

本地电视频道较多,可以为市民提供丰富多彩的节目。

9、娱乐设施

茶庄、浴室、夜总会,这三个娱乐场所是长春人民的最爱,其他则不多见,项目地块附近有较有规模和上档次的浴室约有5家。

10、生活供水

虽然长春的雨水不是很多,但基本的生活供水还是可以保障的。

11、生活供电

长春是一个自然资源丰富的地区,例如光能、热能还是很丰富的,所以基本生活供电是没有问题的。

12、学校

现代家长对孩子的教育是很重视的,在教育的投入上也是较大的,虽然项目地块附近的高等教育学校(例如吉林大学前卫南校区、省华侨外国语专修学院、经济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等)较多,但是客户子女的义务教育却得不到保障,地块北部的电台小学是乡属小学,南部的125中是区属普通中学,业主的尊贵得不到体现。

13、居民交通设施

长春市民可供选择的交通设施较多,例如公交车、中巴、出租车、私家汽车、轻铁、摩托车、自行车等。

地块周边居民生活方式综述:

由于项目地块位于城市边缘开发区入口处,所以周边的生活配套设施不是很齐全,普通市民的生活较为乏味,稍有档次的的消费者也需去市中心进行消费,交通十分不便。

 

1-4、地块规划

1、地块规划的技术经济指标

项目

单位

数值

备注

总占地面积

M2

420000

容积率

**

绿化率

%

50

总建筑面积

总户数

420

建筑密度

日照间距

1:

1.7

停车面积

45000

2、地块所肩负的城市功能

(1)、文化教育功能

周边的高等教育机构把项目地包围在内,形成了良好的文化氛围。

(2)形象功能

由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处,对树立整个高新技术开发区的形象比较重要。

(3)、能和富苑华城形成居民区的互补,从而形成一个大而集中的新的高尚住宅群落。

1-5、地块资源对住宅商品房的影响

1、从地块状况探讨

(1)、从项目地块地理位置看,其贯通南北,连通卫星路和繁荣路,本身已经具备住宅商品房开发的潜力,是适合住宅物业的开发的。

(2)、从项目地块状况看,地势南北高,中部低,为一盆地形状,正所谓“人往高处走,水往低处流”,从消费者的消费心理来说,这种状况不容乐观。

(3)、从地质状况看,该地块为一规整的南窄北宽的梯形,较易规划,

符合住宅商品房的开发。

2、从地块自然资源探讨

(1)、从周围景观看,项目地周边的景观较差,缺少能让消费者心动的景观。

(2)、从污染状况看,项目地周边的污染不是很严重,较适合住宅物

业的开发。

(3)、从治安状况看,周边的行政机构较多,治安状况较好。

(4)、从现有交通状况看,项目地距离公交车站较远,现有交通道路

不是很理想。

(5)、从卫生状况看,由于渣土厂及乡村低档住宅的存在,周边卫生

环境状况较差。

3、从地块周边生活方式探讨

(1)、从居民习惯购物场所看,周边的购物场所包括菜场较少,大部

分商场集中在市中心,距离本地块较远。

(2)、周边居民家庭数量及人口总数看,周边的家庭数量及人口较多,

但素质较差,与本物业不符。

(3)、周边居民文体设施,长春市民的户外活动较少,对文体设施的

需求并不是很强烈。

(4)、从医疗卫生看,项目地周边的人口较多,但作为配套的医院

只有一家规模中等的前卫医院是不够的。

(5)、从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看,现代社会离不开理财,理财就需要银行或证券交易所,但作为新开发的高新技术开发区,这些配套还不是很齐全。

4、从地块规划探讨

(1)、从地块规划的技术经济指标看,本地块建成的住宅物业的质数

较其它楼盘高,竞争力较强。

(2)、从地块所肩负的城市功能看,有较大支持。

总结:

总体来说,由于项目地的特殊地理位置以及在建项目的特定时间,周边的生活配套设施不是很齐全,所以现阶段的市场竞争力还是很大的。

二、项目市场环境调研

2-1、城市基本现状

1、基本概况

(1)、位置面积

长春位于中国东北部,地处东经124○18’—127○02’,北纬43○05’—45○15’,属纬度偏高地带,西北部与松原市相连,西南部与四平市毗邻,东南部与吉林市接壤,东北部隔拉林河与哈尔滨市相望。

总面积20571平方公里,其中市区面积3583平方公里,占全市总面积的17.42%。

(2)、地质、地貌

长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。

平原面积最大,台地略有起伏,地势平坦,便利交通。

长春地区除东部有小面积的低山丘陵外,绝大部分为台地,第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间,沿河两岸则为平坦的冲积平原。

长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地上,地势东高西低,地貌由台地和平原组成,其中台地占70%,平原占30%。

(3)、气候

长春位于大陆性季风气候区内,在全国干湿气候分区中,地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。

气温自东向西递增,降水自东向西递减。

春季干燥多风,夏季湿润多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷漫长,具有四季分明,雨热同季,干湿适中的气候特征。

长春城区气候受城市“热岛效应”影响,城区气候比周围各县市偏高,冬季寒冷程度不如邻县市,夏季酷热程度较邻县市为甚。

(4)水文水情

长春城区的降水量除略少于双阳县外,均高于周围邻县市,特别是夏季暴雨、雷暴和冰雹的日数比邻县市多,降水强度比邻县市大。

长春境内涝灾频繁,多发生在夏季,分洪涝和内涝两种。

长春涝灾多发生在夏季,一年中,发生洪涝灾害的次数,6月份占14.5%,7月份占42.2%,8月份占36.1%。

内涝灾害也多出现在夏季,一年之中,夏涝占全年内涝总次数的68.4%,春涝占21.1%,秋涝占10.5%。

(5)自然资源

A、土地资源

长春土地资源十分丰富,总面积为18881平方公里,人均土地资源面积为3.5公顷,均居全省第一位。

其中,黑土台地面积占长春土地资源面积的28.13%,河谷低平地占16.9%,黑钙土台地占13.2%,草甸土低平地占9.93%,暗棕壤低山占0.76%,暗棕壤丘陵占7.41%,沟谷地占7.29%,草甸黑土平地占5.93%,白浆土台地占4.31%,潜育草甸土低洼地占2.69%,沙地占2.02%,水域占1.43%。

同时,长春土地资源的利用存在两个问题:

一是利用结构不合理。

二是耕地数量不足,肥力减退。

B、气候资源

长春光能、热量、降水等气候资源多集中在农作物生长季节,综合利用价值高,对发展农业生产十分有利。

C、水资源

长春境内水资源不足,人均、亩均水量均低于全省、全国的平均水平,但客水资源却相当丰富,国家允许利用的过境客水资源为173.7亿立方米,相当于境内水资源的6.5倍。

长春境内地表水资源总量为12.9亿立方米,占境内水资源的47.9%。

其中饮马河为4.92亿立方米,占境内地表水资源总量的38.1%;

境内第二松花江干流为2.87亿立方米,占22.2%;

拉林河为3.15亿立方米,占24.5%;

伊通河为1.96亿立方米,占25.2%。

长春境内地下水储量为14.67亿立方米,占境内水资源总量的52.1%,可开采量为9.02亿立方米,占境内地下水总储量的64.5%。

D、生物资源

长春植物资源共约800多种,森林资源不丰富。

长春林地面积低于全省和全国的平均水平,长春林地面积中,防护林占48.6%,用材林占46.8%,经济林占3.1%,特用林占1.5%。

长春动物资源共264种,其中优势动物14种,占动物资源种数的5.3%;

常见级动物58种,占22%;

少见级动物136种,占51.5%;

偶见级动物56种,占21.2%。

E、矿产资源

长春已查明的矿产资源共39种,258处,主要是能源矿、非金属矿和金属矿,多分布在九台市和双阳县。

长春能源矿主要有煤炭、石油和油母页岩。

长春非金属矿主要有石灰岩、膨润土、珍珠岩、沸石和建筑石材等,多位于九台市和双阳县。

长春金属矿计有铁、铜、铅、锌、锑、金等。

储量不大,规模较小,分布零散,多无开采价值。

(6)行政划分

1958年,长春市实行市带县管理体制后,经过不断调整,下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县(市)。

(7)自然环境

长春自然资源较为丰富且自然环境具有明显的过渡性。

东部自然带的地貌类型以低山丘陵为主,低山部分多为石灰岩,丘陵部分则以花岗岩为主,标准土壤为暗棕壤。

自然植被为针阔混交林,针叶树以红松为主,同时混生沙松和臭松;

阔叶树有栎、椴、榆、桦、山杨、水曲柳等。

中部自然带的地貌类型以台地为主,平原占有一定比例,丘陵面积不大。

土地类型主要有:

黄土状亚粘土黑土台地,草甸土河谷平地和沟谷土,花岗岩暗棕壤丘陵,变质岩暗棕壤丘陵,安山岩暗棕壤丘陵等。

西部自然带的标准土壤为黑钙土,自然植被为草甸草原,以禾本科为主,蒿属植物极为普遍。

豆科植物生长旺盛,沙地上的榆树和杨树普遍生长良好。

(9)交通运输

A﹑公路

2000年,全年各种运输方式完成货物运输量9814.5万吨,比上年增长3%;

货物周转量242.1亿吨公里;

完成旅客运输量6651.7万人,比上年增长4.2%;

旅客周转量118.6亿人公里,比上年增长8.3%。

在公路里程中,国道4条,412.5公里;

省道7条,408.3公里;

县道27条,1369.7公里;

乡道441条,3826.5公里;

专用车道8条,37公里。

在等级公路中,高速公路163.4公里,一级公路105公里,二级公路543.7公里,三级公路1902.2公里。

全市有公路客运站点93个,公路客运线路818条,营运里程5.65万公里。

其中,跨省线路47条,跨市线路134条,跨县线路510条。

2000年,全市公路货运量8910万吨,比上年增长4.1%;

货物周转量32.8亿吨公里,比上年增长4.1%;

旅客运输量4622万人,比上年增长4.2%;

旅客周转量24亿人公里,比上年增长6.2%。

B、航班

2000年,长春机场拥有航线39条。

其中,国内航线35条,国际航线3条,地区航线1条。

航班数平均每周起降162班次。

(10)信息通讯

2000年,全市电话交换机容量158.5万门,市话用户发展到86.9万门,比上年增加14.3%;

农话用户发展到15.3万,比上年增加48.5%。

个人住宅电话持续快速增长,到2000年末已发展到90.7万,比上年增长18.7%。

移动电话高速发展,“神州卡”、“长白卡”、“如意卡”等移动电话新业务有效地刺激了人们的消费需求,全市年内新增移动电话用户42.8万户,发展到87.9万户,比上年增长94.9%。

到2000年末,全市电话普及率由上年的20.3%部/百人提高到28.7%部/百人。

城镇公用电话16833部,201卡(校园卡)19545部。

到2000年末,分组交换数据用户1267户,比上年增长7.9%;

互联网用户30777户,比上年增长2.3倍。

邮政部门全年完成邮政业务总量1.6亿元,比上年增长14.3%。

特快专递72万份,比上年增长20.2%;

函件、包件4272.2件,比上年增长1.9%。

(10)经济状况

2000年是“九五”时期国民经济和社会发展速度最快、质量效益最好的一年。

全市国内生产总值(GDP)824亿元,增长13.1%。

其中,第一产业完成增加值120.9亿元,比上年下降5.1%;

第二产业完成增加值365亿元,增长17.4%;

第三产业完成增加值338.1亿元,增长14%。

经济结构调整取得阶段性成效,全市三次产业占国内生产总值的比重由1995年的21.6:

42.4:

36调整到14.7:

44.3:

41。

人均国内生产总值达到1760,社会消费品零售总额实现311.2亿元,比上年增长16%,物价水平继续在低位运行,居民消费价格总指数为98.8%,商品零售价格总指数97.5%。

人民生活水平大幅度提高,城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到5550元和2420元。

2、城市现状对发展住宅商品房市场的支持和阻碍

(1)从位置看,长春位于中国东北平原腹地,是吉林省的省会,经济相对较其他东北城市发达,对本项目有一定支持。

(2)从面积来看,长春的规模较大,人口众多,消费水平较高。

(3)从自然资源看,长春的自然资源种类繁多,十分丰富,对于拉动整个长春的经济起着不可磨灭的作用。

(4)从经济状况看,近年长春国民经济和社会发展速度较快、质

量效益较好,总体经济水平较高。

(5)从本地房地产市场看,2001年新开工514.9万平方米,其中空置面积144.9万平方米,空置率为28.1%,市场竞争力较大,对项目有一定阻碍。

综上所诉,虽然市场竞争力较大,但是总体市场环境较好,对项目是有一定支持的。

2-2、国民经济发展现状

1、社会人口结构及比例

2000年全市人口(户籍人口)为699.6万人,比上年增长了1.2%。

全市人口出生率1.03%,出生人口7.2万人,人口死亡率0.55%,死亡人口3.9万人。

自然增长率为0.48%,比上年增长了2.8个千分点。

全市人口中,市辖区人口292.8万人,四县(市)人口406.8万人。

总人口中男性355.7万人,占50.8%;

农业人口411.8万人,占58.9%。

2000年末,全市家庭总户数为195.6万户,平均每户家庭人口3.6人,其中市辖区每平方公里817人,四(县)市每平方公里239人。

2、社会经济现状

(1)与历史相比,整体经济成上升趋势,经济发展的速度较快。

A、南关区经济状况

2000年全区共完成国内生产总值219745万元,比上年增长7.9%,其中第一产业增加值13020万元;

第二产业增加值完成103982万元;

第三产业增加值完成102743万元。

全区财政收入23354万元,农民人均收入2510元。

B、宽城区经济状况

2000年,全区国内生产总值由1995年的6.56亿元增至27.8亿元,5年平均递增22.9%;

全口径财政收入由1995年的12907万元增至28677万元,5年平均递增17.3%。

C、朝阳区经济状况

2000年,全区完成国内生产总值124765万元,比1999年增长18.5%,其中第一产业增加值达到18678万元,第二产业增加值达到32199万元,第三产业增加值达到73888万元,三次产业比为15.0:

25.8:

59.2,完成工业总产值72362万元,比1999年增长16.4%;

全口径农业总收入达到87673万元,比1999年3%;

农民人均收入达到2373元,比1999年下降12.6%;

全口径财政收入达到25414万元,比1999年增长18.6%,其中本级财政留用收入完成9988万元,比1999年增长13.1%。

D、二道区经济状况

2000年国内生产总值(现价)完成240000万元,同比增长14.71%。

其中,第一产业增加值完成18000万元,同比增长5.82%;

第二产业增加值完成119500万元,同比增长12.11%;

第三产业增加值完成102500万元,同比增长20.49%。

三次产业比重分别由上年的8.1:

51.1:

40.8调整为7.5:

49.8:

42.7。

全市全口径财政收入完成23085万元,为年计划的142.5%,同比增长56.7%。

其中,本级财政收入完成15047万元,为年计划的177.6%,同比增长91.8%。

E、绿园区经济状况

2000年全区国内生产总值达239823万元,比1999年增长13.6%,其中:

第一产业增加值17197万元,同比增长2.2%;

第二产业增加值138420万元,增长12.4%;

第三产业增加值84206万元,增长18.6%。

三次产业增加值的构成比重分别为9.39%、58.16%、32.45%。

财政收支基本平衡,2000年全区全口径财政收入17834万元,比上年增长8.5%,本级财政收入8427万元,同比增长28%。

全年累计财政支出13850万元,比上年增长16.3%。

(2)市实际经济现状调研分析

A、市场物价

2000年,长春市消费价格总水平与1999年相比下降1.2%,与全国36个大中城市平均上涨到1.3%的升势相比,物价仍处于回升乏力状况。

全年食品价格平均下降6.2%;

工业消费品价格持续低迷,衣着价格全年下降0.7%,家庭设备及用品价格下降1.2%,医疗保健价格下降1.2%,交通和通讯工具价格下降18.5%,娱乐教育文化用品下降1.9%,家电全年平均价格下降10-20%,全年西药价格比1999年下降3.6%;

商品房价格平均上涨15.6%,同时带动建材价格上涨3.8%。

B、2000长春城镇居民家庭月人均消费支出情况

指标名称

计量单位

年人均支出

消费性支出

元/人均

5113

食品

2151

衣着支出

559

设备用品及服务

224

医疗保健

490

交通和通讯

398

娱乐文教服务

501

居住

551

杂项商品及服务

240

C、就业状况

2000年末全市从业人员98.2万人,比上年减少5.8万人,下降5.5%。

其中:

在岗职工96.9万人,比上年末减少5.9万人,下降5.7%。

离岗职工为25.5万人,比上年增加3.6万人,增长

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