限购政策对住房市场的影响分析文档格式.docx

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2.限购政策推进阶段（2010年9月至2011年1月）

2010年9月，住房与城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，提出房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时期内限定居民家庭购房套数，并实行问责制。

此次限购政策较第一次有了较大进步，对限购范围进行了初步确定，但是仍然存在限购范围、限购对象、限购数量及限购期限模糊不明晰的问题。

在问责制的强行约束下，多个城市继北京之后陆续出台了限购令。

2011年1月“新国八条”之前出台限购政策城市依次为深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、温州、天津、海口、广州、三亚、大连、苏州、兰州、郑州、太原、昆明、济南和合肥，20个城市中绝大多数为东部一、二线城市。

3.限购政策升级阶段（2011年1月至今）

2011年1月“新国八条”规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施。

“新国八条”除了明确规定限购范围外，对限购对象、限购套数和限购期限都有了较为明确规定，并实行问责制。

截至2011年年底全国共有46个城市出台了限购政策，重庆是35个大中城市中唯一没有出台限购政策的城市，但是作为房产税试点城市之一本文亦将对重庆调控效果进行重点分析，故本文统计分析的城市共计47个。

限购城市范围的扩大及限购条件的严格对非本地户籍和本地户籍拥有一套住房家庭购房需求起到了有效抑制。

表12011年限购城市及分布地区

（二）2011年限购政策特点

1.严厉程度差异较大

北京是最为严厉型限购城市，外地户籍居民须提供5年以上纳税证明才能购房；

上海、广州、厦门和宁波等是较为严厉型限购城市，外地户籍居民要提供前两年内累计一年以上纳税证明才能购房；

大多数限购城市执行“新国八条”标准，本市户籍无房居民允许购买一套住房，拥有一套住房居民允许购买一套住房，拥有两套及以上住房居民禁购。

外地户籍无法提供1年以上纳税证明居民禁购，对能提供1年以上纳税证明的无房外地户籍居民允许购买一套住房，拥有一套及以上住房的外地户籍居民禁购。

2.限购范围由35个大中城市向三线城市扩展

2011年限购城市由35个大中城市向三线城市扩展，住房价格过高且上涨过快省份浙江（温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州）、江苏（无锡、苏州、徐州）、广东（佛山、珠海）和海南（三亚）的12个三线城市参与限购，限购范围不断扩大。

二限购政策下住房市场运行特征

（一）全国住房市场运行特征

2010年47个城市GDP占全国GDP总额的49.3%，住房投资占全国住房投资总额比重为56.2%[1]。

在全国宏观经济及住房市场拥有如此比重的47个城市限购必然会对全国住房市场产生较大影响。

1998～2011年全国住宅销售价格从1854元/平方米上升到5011元/平方米，房价年均增长率达到7.4%，且体现出前期需求观望房价平稳发展—中期需求集中释放房价快速上涨—后期需求抑制房价平稳回归三阶段特征。

第一阶段（1998～2003年）属于市场化初始观望与适应的平稳发展阶段；

第二阶段（2004～2009年）需求集中释放尽管经历了金融危机但住房价格整体仍快速增长；

第三阶段（2010～2011年）在严厉房地产宏观调控政策作用下需求得到抑制，房价回归平稳。

下文将从住房、土地成交状况及房地产开发投融资三大方面对2011年住房市场变化进行阶段性的纵向比较分析。

1.住房成交量增幅回落明显，成交价格增幅回落相对逊色

住房成交状况是民众最为关心的问题之一。

2011年商品住房成交量增长率较2010年继续较大幅度收窄，远远低于第一、二阶段住房成交量年均增长率；

住房成交价格（商品住房销售价格）增长率同比提高了0.2个百分点，基本维持在2010年水平，较成交量下浮程度逊色不少。

2011年严厉限购政策下全国住房成交量增幅大幅下滑而成交价格矜持维持于2010年水平的根本原因在于住房市场两大主体（供给者与需求者）均进入观望状态，消费者在房价继续下行预期作用下潜在需求量得不到释放，而房地产开发企业对政策及市场预期不明朗，在资金链尚可支撑前提下不愿意降价换取成交量。

表2住房市场销售情况

2.土地成交量及居住用地成交价格增幅双双大幅回落

2011年土地成交量（土地购置面积）及居住用地成交价格增幅较2010年分别收窄22.6个和10.5个百分点，相应地土地成交价款从2010年的8206.7亿元下降到2011年的8049.1亿元，同比下降1.9%[2]。

土地成交量及成交价格增幅骤降原因在于：

其一，土地政策对囤地、捂地打击日益严厉，先前开发商通过购买大量土地坐等土地升值的投机利益空间减小。

其二，开发商住房成交量不景气，加之先前诸多开发商所囤地、捂地可供其未来1～3年的开工建设，土地购置热情不高。

表3土地购置面积及居住用地价格

3.房地产开发投融资状况极端相反

2011年开发商投资热情不减，同比增长30.2%；

受紧缩性信贷政策影响，房地产开发信贷（房地产开发资金来源：

国内贷款）与2010年基本持平，仅增长0.2个百分点。

开发商融资难度不断加大情况下投资热情不减，原因有三：

第一，开发商投资惯性使然。

2009年及2010年投资额的大幅增加使得新开工及施工住房所需后续投入增加。

第二，开发企业市场判断力较弱，政策敏感性不强。

以国企为主导的国内房地产开发企业现代企业制度未充分建立，市场判断力弱。

第三，住房市场化以来房地产政策频出，长期而稳定的房地产制度没有建立起来，此次史无前例的调控政策其长期性仍受开发企业怀疑。

表4房地产开发住房投融资情况

（二）主要限购省份住房市场运行特征

浙江、江苏、广东和海南四省限购城市GDP与住房投资额占全省比重较大，现就这四个省份限购情况进行考察。

浙江省共有11个地级市，2011年限购地级城市达到8个，只有嘉兴市、湖州市和丽水市没有参与限购。

以2010年为例，8个限购城市GDP总额及住房投资总额占浙江全省比重分别为71.6%和64.7%；

江苏共有南京、无锡、苏州和徐州四个城市参与限购，限购城市GDP和住房投资额占全省比重分别为47.5%和45.0%；

广东的广州、深圳、佛山和珠海四个限购城市两项指标占全省比重分别为51.6%和40.9%；

海南海口和三亚两指标占全省比重分别为32.8%和36.0%。

由以上数据可以看出这些限购城市宏观经济及住房市场重要指标在其各自省份均占有一半以上比重，城市限购必然对这些省份住房市场产生重大影响。

表5主要限购省份住房市场指标状况

2011年浙江和江苏住房成交量均在2010年出现负增长基础上继续大幅度下降，住房成交价格虽然都没有负增长，但是增幅同比分别下降了14.1个和5.8个百分点。

海南省受限购政策影响较为严重，住房成交量与成交价格分别收窄52.3个和37.2个百分点。

与上述三个省份不同，广东住房成交量同比上升了6.3个百分点，而成交价格增幅同比仅下降了1个百分点。

广东住房销售状况是四个省份中受限购政策影响最小的省份。

从土地购置面积来看，浙江、江苏和海南增幅同比分别收窄48.4个、11.8个和105.4个百分点，海南收窄幅度最大，而广东省增幅企高，从2010年的-22.2%上升到2011年的30.4%；

从四省省会城市居住用地出让价格来看，杭州、南京、广州和海口增幅分别为-0.5%、1.2%、4.4%和2.5%，只有杭州出现负增长。

海口和广州为增幅下降最快与最慢城市，同比增幅分别收窄67.0个和0.2个百分点。

与全国投资增幅相似，四省投资增速均保持高位运行；

四省融资难度不断加大，江苏和广东房地产开发信贷出现负增长，融资难度高于全国平均情况。

浙江和海南增幅分别下降12.4%和43.1%，融资难度不断加大。

综上所述，浙江、江苏和海南住房市场受限购政策影响较大，各指标绝对量或增幅基本呈回落态势。

广东除房地产开发融资在紧缩性信贷政策作用下出现负增长以外，其他三个指标同比增幅都在上升，全省住房市场逆限购政策而行正向增长。

（三）主要限购城市住房市场运行特征

住房成交量与成交价格影响程度在各城市间出现分化。

限购政策下一线城市如北京和上海住房成交量及成交价格绝对量均出现较大幅度的负增长，而二线城市如天津和重庆两指标增幅虽低于先前大多数年份，但是并未出现绝对量的下降。

土地成交量与成交价格城市间差异较大。

北京土地市场受限购政策影响最为显著，房地产开发土地购置面积同比减少了近一半，地价也出现负增长；

天津土地购置面积负增长，地价增幅较小；

上海受限购政策与房产税双重影响，土地购置面积却出现大幅上升，土地出让价格也有小幅增长；

重庆土地购置面积与成交价格增幅也远远高于全国平均水平。

开发投融资状况各城市间分化较为严重。

一线城市北京与上海投资增幅同比分别收窄48.6个和25.9个百分点，天津与重庆投资增速与全国总体情况相似均维持高位运行；

天津、上海与北京开发信贷负增长幅度依次加大，重庆融资增速仍较高，但是同比下降了57.1%。

表62011年主要限购城市住房市场指标状况

综上所述，限购政策对四个城市均有较大程度影响，但是城市影响程度分化。

总体上，一线城市北京与上海所分析指标的绝对量下降，而二线城市天津与重庆指标为增幅下降。

三基于环房匹配指数模型对限购政策成效的综合评价

房价变动与影响房价的宏观社会经济因素密不可分，判断房价是否合理即是否实现房地产政策调控目标“促进房价合理回归”就要判断房价是否与影响房价的社会经济环境因素相协调，本文引进环房匹配指数模型对2011年全国及主要限购省市住房价格与社会经济环境因素的协调状况进行评价。

（一）环房匹配指数模型简介

环房匹配指数模型是考察房地产市场与影响房价的经济社会环境因素协调状况的一种模型，环是指影响房地产市场发展的社会经济环境，房是指房价。

该模型由中国社会科学院李景国研究员及房地产蓝皮书团队首次创建提出，并于2006年在《中国房地产蓝皮书No.3》“中国35个大中城市（2000～2004年）环房匹配指数评价”一文中首次成文分析中国住房市场与影响房价的社会经济因素的匹配协调状况。

本文借鉴该研究方法对2001～2011年共11年间住房市场与影响房价的社会经济环境因素进行协调性考察，以判断住房市场与周围环境因素在2011年限购政策作用下协调性变化趋势。

1.模型表达式

Y=B-A=B-∑（±

ai×

pi）（i=1，…，n）

其中，Y为环房匹配指数，B为住房价格指数，A为住房市场环境综合指数。

ai为影响房价的第i种指标，pi为其权重。

住房市场环境指标ai为房价上涨提供支撑时，取正号，ai为刺激房价下降的因素时，取负号。

当Y=0时，表明住房价格与周围环境因素相匹配，二者处于协调状态；

当Y＞0时，表明住房价格超过了周围环境的支撑，房价过高上涨过快；

当Y＜0时，表明房价上涨速度滞后于周围环境发展状况，房价有继续上涨空间。

2.评价指标体系及相关说明

本着指标选取的重要性、综合性、全面性及数据可获得性等原则，本文选取影响住房价格的指标，如表7所示。

在综合评价过程中，各指标权重确定至关重要，关系到评价结果是否与实际情况相符合。

本文采用专家咨询和层次分析法相结合的方法，对一级指标及其下属的二级指标进行赋权（见表7），使二级指标的权重值之和为1。

表7住房价格环境因素指标体系

影响住房价格的环境因素共选取了三大类一级指标合计10类二级指标，各指标均选取全国及各省市2001～2011年增长率数据，这样既能体现各指标变动发展状况，又实现了对指标原始数据的无纲量化处理。

各年份指标原始数据均来源于中国统计数据应用支持系统。

（二）全国及主要限购省市环房匹配指数实证结果分析

根据环房匹配指数模型计算得出全国及八大主要限购省市2001～2011年环房匹配指数，如表8所示。

从全国住房价格与环境因素协调状况来看，2001～2009年（个别年份除外）环房匹配指数基本都为正且呈现逐年上升趋势，表明这些年份住房价格增长速度超过了经济社会环境支撑能力，房价有下降空间。

2009年下半年伊始的严厉房地产调控政策在2010年效果开始显现，环房匹配指数较2009年有大幅度下降，2011年限购政策的升级协同其他调控政策一起促进了环房匹配指数的进一步下滑，住房价格与周围环境发展的协调状况进一步趋好。

但是指数仍然为正值，住房价格仍然高于社会经济环境的支撑力，调控政策需要进一步巩固加强，以促进全国住房价格与环境因素的进一步协调。

表8全国及主要限购省市环房匹配指数

从八大主要限购省市协调状况来看，北京、上海和海南受影响程度最大，环房匹配指数由2010年的正值转变为负值；

天津、重庆、浙江和江苏虽然协调度指数依然为正值，住房价格仍然高于周围经济社会环境支撑力，但是指数下降幅度较大，四省受限购政策调控影响较大；

广东省是所分析的八大限购省市中唯一环房匹配指数上升的省份，住房价格与影响房价的社会经济环境因素协调性非但没有趋好反而进一步背离。

（三）环房匹配指数评价房价是否合理回归的优缺点分析

住房价格是否合理不能单看房价自身绝对量及其变动情况，而要看房价是否与经济社会环境因素相协调。

本文引入环房匹配指数能有效评价住房价格与经济社会环境发展状况的协调性，从而弥补了以往将房价绝对量的下降作为判断房地产市场健康与否的唯一标准。

环房匹配指数模型是检验住房价格“合理回归”的有效模型，是评价房地产政策有效性的有力工具。

由于经济社会环境因素指标众多，受限于数据可获得性及笔者主观性等因素，本文仅考虑了10类经济社会环境因素，有一定局限性。

四限购政策存在问题及建议

（一）超大城市限购政策中期化长期化的同时要松释部分刚需

北京、上海等超大城市多年来在刚需与投资投机性旺盛需求共同作用下住房价格过高且过快上涨，住房价格超过了经济社会因素支撑能力。

2011年，北京限购政策在全国实属最为严厉，上海限购政策加上房产税试点，使得两城市调控成效最为显著。

实践证明多年来难以解决的超大城市房价过高过快上涨问题限购政策起到了有效作用，因此有必要在这些城市推进限购政策的中期化长期化，保障城镇居民家庭住房刚需，促进住房市场与经济社会协调发展。

认识到超大城市限购政策取得成效的同时也要承认目前限购政策的缺陷。

2011年北京和上海环房匹配指数由正转负表明经济社会环境发展速度超过了住房价格发展速度，成交价格下降较快。

这缘于缺乏相关经验，政策缺乏对刚需与投资投机需求的有效甄别，导致部分自住性与改善性刚需也被排挤在住房市场之外。

未来超大限购政策中长期化的前提即是加强政策细化与精准化，特别保障首套自主性普通商品住房需求。

限购政策对刚需的甄别与保护有利于住房市场不会因限购政策产生过大冲击，保障住房市场的持续健康发展。

（二）限购范围继续扩大需谨慎，住房市场调控需以市场手段为主

限购政策是住房民生导向的重要体现，表明了住房商品属性之外的生活必需品属性。

47个限购政策对这些城市及全国住房市场影响较大，若长期执行限购政策必定严重影响住房市场化的正常运行和市场经济的健康发展。

限购政策毕竟是行政手段，市场经济应坚持以市场手段调节为主、行政手段调节为辅的原则。

“房价合理回归”的真正内涵在于住房价格与影响房价的社会经济发展相协调，城镇居民具有足够的购房支付能力。

数据显示，中国房价收入比近年来已经呈现出不断下降趋势且逐步接近国际公认合理区间，研究表明导致居民“望楼兴叹”的根本原因在于居民间收入差距较大，中国60%城镇居民家庭没有足够的购房支付能力。

限购政策限制了40%特别是20%高收入阶层住房投资投机需求，却不能提高60%城镇居民家庭购房支付能力。

因此要从根本上促进“房价合理回归”，就要深层次分析导致普通居民家庭购房支付能力不足的原因，通过税收调节等手段缩小居民间收入差距；

信贷政策注重对首套自主需求者提供长期支持政策；

土地政策保障对90平方米及以下住房的充足土地供应。

（三）谨防投资投机需求的地域性转移挤占非限购城市刚需

2011年主要限购省市住房成交量与成交价格下降出现分化，以北京和上海为主的超大城市实现了量价绝对量齐跌，其他限购省市主要是增幅下滑。

虽然限购政策对限购省市住房价格影响不一，但是实现了至少是增幅的下滑。

占全国住房投资总额半壁江山的限购城市房价绝对量或增幅下滑并没有带动全国住房价格绝对量或增幅下滑，全国住房价格增幅反而从2010年的5.9%上升到2011年的6.1%。

限购省市量价绝对量或增幅齐跌并未带动全国住房价格绝对量或增幅下滑使我们有理由相信，一部分投资投机性需求正向三、四线非限购城市转移，带动了这些城市住房价格的上涨。

投资投机性需求的地域性转移会推动非限购城市住房价格的非理性上涨，对这些城市居民刚需产生挤压，这并非限购政策出台初衷。

因此，限购政策有必要在非限购城市配套化，出台非限购城市抑制地域性转移的投资投机性需求应对措施。

-全文完-