城市综合体策划方案Word文档格式.docx

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一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。

当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题

。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。

将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。

虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。

零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和shoppingmall类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、ktv等运营内容的商业房地产。

有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。

餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。

如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状

况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。

项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。

因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行

关键词：

城市综合体，主题，策划

abstract:

urbancomplexsubjecttoshowcaseitscharacteristicsandcharmisthekey,butalsotheirowncompetitiveperformance.thethemeofthepioneersquarejiangsuplanninginthecommonregularityinhisgraspofindividualizedexpressiontofindout.“pioneerisland#8226;

gutianxia”wasthecountry’sfirstfamilytocustomizewayoflifeexperiencecentre,isthefamilyall-consumingparadise,familylifeof“thethirdspace”thecityculture,publicsittingroom.thisoneprocessofthinkingandplanningandthethemeoftheexpressionand“fresh”itselfhasexplorationandreference.these“achievement”shouldbeperfectandimprovetheurbancomplexofnutrition.

keywords:

thecitycomplex,themes,planning

据不完全统计，至2011年全国41个城市的城市综合体总数已达2795家，无论是一线城市，还是二、三线城市，城市综合体正以前所未有的增长态势迅猛发展，不仅竖起一座座不同凡响的城市地标，掀起一轮轮全新的城市商业演进，而且不断冲击着人们消费观念的更新和刷新着人们对城市发展的认知。

在准备和研究不足背景下的快速发展，“试错”成为一种主流形式，这将不可避免地表现出粗糙和简单，乃至为此将要付出代价和成本。

这其中，“主题”的薄弱、模糊、同质乃至缺失，就是一个重要的问题，甚至是致命的缺陷。

城市综合体的主题是其展示自身特色和彰显魅力的关键所在，因而人们又将城市综合体称之为主题商业。

换句话说，主题是城市综合体赖以生存和发展的精髓，同时又是后商业地产时代的趋势和主要特征。

主题决定城市综合体的成败，曾参与策划和设计过世界著名mall的美国hhcp国际设计公司总裁larryw.ziebarth先生一再强调：

“mall的主题规划是关键”。

诸多专家也智慧地预言，2012年的商业地产将是主题商业领衔主演。

【篇三：

城市商业综合体策划书】

城市综合体设计策划书

姓名：

班级：

学号：

日期：

城市商业综合体策划书

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与太原城市关系分析研究

1）区位格局

2）交通格局

3）区域环境

4）商业层次

（二）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

2）商业调研

（三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案

第二章项目商业定位概念

（一）项目开发的基本经济数据指标

（二）项目商业整体定位

（三）项目商业的功能定位

（四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位

（六）项目商业开发建议

第三章项目建筑设计概念

（一）项目地块规划设计理念

（二）项目地块建筑设计概念

策划内容

（一）项目地块与太原城市关系分析研究

1）区位格局

基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。

基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。

a、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。

随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：

老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；

儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；

年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。

同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。

五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。

所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。

b、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。

北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。

基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。

可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。

综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。

c、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

2）交通格局

基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；

南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。

西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。

南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，人车分流，避免影响。

总体而言，基地周围交通状况不容乐观，以现在交通状况无法满足大型商业综合体对于交通条件的要求，纯阳宫路，皇华馆街都需要重新的规划与整治，解决人车分流这个最为重要的问题。

避免在未来在综合体周围发生大面积拥堵现象。

3）区域环境

a、地质情况

基地内现有建筑多为商业建筑与居住建筑，地质条件稳定，对规划设计和开发建设都没有不利影响，利于建设。

b、气候条件

c、环境条件

基地所处区域属老城区，整体基础设施相对较差，环境卫生条件不容乐观，皇华馆街与纯阳宫路集中了大量小饭馆，小商店，由于缺乏足够的排污设施与垃圾回收设施导致垃圾随意堆放，污水乱排。

这在后期需重点治理。

基地的自然环境相对理想。

南面有五一广场的大型绿化带；

五一路两侧的行道树均已成材；

皇华馆路上有两棵重点保护古树，古木参天，充满历史沧桑感；

纯阳宫路上有文赢公园，园内树木参差，绿柳成荫，湖光山色，自然景观颇为良好。

但这些绿化都被分隔开来，无法形成区域性的影响，所以在综合体设计中，要提高绿化并采用一定的设计方法巧妙的以综合体为核心，将周围绿化联系在一起形成一个大“面”，形成城市莱城区内的一片绿洲。

4）商业层次

基地内现有商业可分为中低两个层次，汇都商贸（原五一大楼）与鑫璧黄金珠宝城属于中等档次，商品销售集中，涵盖范围广，种类齐全但大多适合于中等收入消费者，没有面向高收入消费者的合适的商品类型。

同时，商场建筑老旧，装饰装修落后，无法吸引更多的年轻消费者。

除去这两个商场，剩下的就是零散的商业店铺，分布在五一路与纯阳宫路，皇华馆街上为小饭馆。

商品档次较低，面向中低消费人群。

在综合体设计中，要提高商业档次，涵盖高、中两个层次，提高商品质量，吸引更多中高收入水平的消费者，同时增加更多的时尚小众品牌来吸引年轻消费者的目光。

（三）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

基地内及基地周围存在着众多重要的古建筑

a、五一大楼

五一大楼，1954年元旦开始营业，当时按照开业顺序，大楼最先被定名为“太原市百货公司二商场”。

到1956年又按照规模大小改为“太原市百货公司第一商店”。

直到1989年1月1日，才正式更名为‘太原市五一百货大楼’。

如今的五一大楼基本保持原有建筑面貌，外立面经过改造，栋楼外墙用白色瓷砖覆盖，西楼悬挂大片玻璃幕。

大楼外貌变化很大，它的地位也已经不像以前那样高高在上了，更多的现代商业街和购物广场的出现，让人们买商品有了更多的选择。

柳巷，铜锣湾，这些新的商业区，以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光。